Решение от 05 апреля 2013 года №А52-4340/2012

 
Арбитражный суд Псковской области,
 
ул. Некрасова, 23, г. Псков, 180001
 
http://www.pskov.arbitr.ru
 
Именем Российской Федерации
 
РЕШЕНИЕ
 
    г. Псков
 
Дело № А52-4340/2012
    05 апреля 2013 года
 
    резолютивная часть решения объявлена 03 апреля 2013 года
 
    в полном объеме решение изготовлено 05 апреля 2013 года
 
    Арбитражный суд Псковской области в составе судьи Жупановой Л.В.,
 
    при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Рыбаковой А.И.,
 
    рассмотрев в судебном заседании дело по искуобщества с ограниченной ответственностью «Терем»
 
    к обществу с ограниченной ответственностью «Ритм-2000»
 
    третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области
 
    о признании договора аренды здания прекратившим свое действие, о возвращении здания
 
    по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Ритм-2000»
 
    к обществу с ограниченной ответственностью «Терем»
 
    о признании недействительным отказа от исполнения договора аренды
 
    при участии в судебном заседании:
 
    представители ООО «Терем»: Гуров А.И. – представитель (доверенность от 01.01.2013, паспорт предъявлен); Шнапштис А.М. – представитель (доверенность от 01.12.2012, предъявлен паспорт);
 
    представители ООО «Ритм-2000»: Савченко Ю.М. – представитель (доверенность №30/ЮР от 13.02.2013, паспорт предъявлен); Фролова Л.В. – представитель (доверенность от 21.01.2013, предъявлен паспорт);
 
    представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области: не явился;
 
установил:
 
    Общество с ограниченной ответственностью «Терем», место нахождения: 190000, г.Санкт-Петербург, ул. Политехническая, 9-Б, ОГРН 1026000962415 (далее ООО «Терем») обратилось в Арбитражный суд Псковской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Ритм-2000», место нахождения: 170027, Тверская область, Калининский район, г.Тверь, ул.Бригадная, 1, 1026900580387 (далее ООО «Ритм-2000») признании договора аренды здания №П-18 от 02.11.2009 прекратившим свое действие, о возвращении нежилого одноэтажного здания общей площадью 615,6 кв.м. с кадастровым номером 60:27:210203:16:4199-А, расположенного по адресу: Псковская область, г. Псков, ул. Боровая, д. 40, об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее ЕГРП) сведения о прекращении договора аренды здания №П-18 от 02.11.2009.
 
    К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области (далее Управление Росреестра).
 
    В ходе рассмотрения дела ООО «Терем» заявило об отказе от требования об обязании Управления Росреестра внести в ЕГРП сведения о прекращении договора аренды здания №П-18 от 02.11.2009.
 
    В соответствии с пунктом 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично.
 
    Суд принимает отказ истца от части исковых требований, поскольку это не противоречит закону и не нарушает права и интересы других лиц. Производство по делу в этой части подлежит прекращению.
 
    ООО «Ритм-2000» заявило встречный иск (с учетом уточнения) о признании недействительным отказа конкурсного управляющего ООО «Терем» от исполнения договора аренды здания №П-18 от 02.11.2009, заключенного между ООО «Терем» и ООО «Ритм-2000».
 
    Представители ООО «Терем» в судебном заседании поддержали свои исковые требования в полном объеме, просили иск ООО «Терем» удовлетворить по мотивам, изложенным в исковом заявлении, в удовлетворении встречного иска ООО «Ритм-2000» просили отказать по основаниям, изложенным в письменной позиции истца.
 
    ООО «Ритм-2000» в отзыве на первоначальный иск и его представители в судебном заседании исковые требования ООО «Терем» не признают, просят в его удовлетворении отказать и удовлетворить встречный иск.
 
    Управление Росреестра о времени и месте слушания дела надлежащим образом извещенное в судебное заседание своего представителя не направило, заявило ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствии, отзыва на первоначальный и на встречный иски не представило. Представитель Управления Росреестра, участвовавший в судебном заседании 20.02.2013 рассмотрение спора оставил на усмотрение суда, пояснил, что заявление конкурсного управляющего государственным регистратором было признано правомерным, в связи с чем в ЕГРП была внесена запись о прекращении договора аренды здания №П-18 от 02.11.2009.
 
    Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд установил следующее.
 
    02 ноября 2009 года между сторонами заключен договор аренды здания, в соответствии с которым ООО «Терем» (арендодатель по договору) передал, а ООО «Ритм-2000» (арендатор по договору) принял в аренду нежилое здание с кадастровым номером 60:27:210203:16:4199-А, общей площадью 615,6 кв.м., расположенное по адресу: Псковская область, г.Псков, ул. Боровая, д. 40 для организации торговой деятельности и других форм обслуживания населения на срок до 11 января 2017 года. По акту приема-передачи от 02.11.2009 арендатору было передано арендованное имущество.
 
    Указанный договор аренды был зарегистрирован в установленном законом порядке 05.02.2010, что подтверждается соответствующей отметкой на договоре.
 
    В связи с переходом права собственности на спорное здание к обществу с ограниченной ответственностью «Регион-С» (далее ООО «Регион-С»), между ООО «Ритм-2000» и ООО «Регион-С» были заключены дополнительные соглашения к договору аренды №1 от 19.02.2010 и №2 от 01.01.2011. Указанные дополнительные соглашения зарегистрированы в ЕГРП.
 
    Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20 января 2011 года по делу №А56-52327/2010 ООО «Терем» было признано несостоятельным (банкротом), в отношении него было введено конкурсное производство.
 
    Конкурсный управляющий ООО «Терем» в рамках дела №А56-52327/2010 оспорил договор об учреждении ООО «Регион-С» от 21.01.2010 в части обязательств ООО «Терем» по внесению в уставный капитал ООО «Регион-С» недвижимого имущества, в том числе спорного здания по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 61.2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)». Определением суда от 29 ноября 2011 года (т. 1 л.д. 30 – 38) требования были удовлетворены, договор об учреждении ООО «Регион-С» был признан недействительным и судом были применены последствия недействительности сделки путем возврата недвижимого имущества, в том числе спорного здания ООО «Терем». Указанное определение суда вступило в законную силу 15 февраля 2012 года.
 
    Право собственности ООО «Терем» на спорное здание было зарегистрировано в ЕГРП, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 19 июля 2012 года (т. 1 л.д. 40).
 
    Заявлением от 12 сентября 2012 года (т. 1 л.д. 41 – 43) конкурсный управляющий со ссылкой на статью 102 и пункт 3 статьи 129 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» заявил об отказе от исполнения договора аренды здания №П-18 от 02 ноября 2009 года и предложил ООО «Ритм-2000» в течение пяти рабочих дней с даты получения заявления освободить и передать здание ООО «Терем» по акту приема-передачи. Указанное заявление было получено ООО «Ритм-2000» 28 сентября 2012 года.
 
    По заявлению конкурсного управляющего ООО «Терем» 26 октября 2012 года в ЕГРП была внесена запись о прекращении договора аренды здания №П-18 от 02.11.2009.
 
    Считая свои права и интересы нарушенными, поскольку требование, изложенное в заявлении конкурсного управляющего ООО «Терем» от 12 сентября 2012 года ООО «Ритм-2000» исполнено не было, ООО «Терем» обратилось с настоящим иском в суд. Ссылаясь на статью 102 и пункт 3 статьи 129 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» ООО «Терем» в обоснование своих требований указывает на то, что имеются основания полагать, что исполнение должником договора аренды здания препятствует восстановлению платежеспособности должника и влечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах.
 
    ООО «Ритм-2000» заявило встречный иск о признании отказа от исполнения договора аренды здание недействительным, поскольку полагает, что у должника отсутствуют основания для отказа от исполнения договора аренды, предусмотренные статьей 102 и пунктом 3 статьи 129 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)». Кроме того, конкурсным управляющим пропущен срок, установленный статьей 102 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».
 
    Суд находит обоснованными, подтверждающимися материалами дела и подлежащими удовлетворению требования ООО «Ритм-2000», в удовлетворении требований ООО «Терем» следует отказать в силу следующего.
 
    Согласно статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
 
    Статьей 650 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
 
    В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
 
    Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
 
    Основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя предусмотрены в статьях 450 и 619 ГК РФ. При этом в силу пункта 3 статья 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
 
    Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
 
    Возможность одностороннего отказа от исполнения договора предусмотрена в статье 129 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», в которой предусмотрены полномочия конкурсного управляющего, в том числе в силу пункта 3 названной статьи конкурсный управляющий вправе заявлять отказ от исполнения договоров и иных сделок в порядке, установленном статьей 102 настоящего Федерального закона. Конкурсный управляющий не вправе заявлять отказ от исполнения договоров должника при наличии обстоятельств, препятствующих восстановлению платежеспособности должника.
 
    Согласно статье 102 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» внешний управляющий в течение трех месяцев с даты введения внешнего управления вправе отказаться от исполнения договоров и иных сделок должника (пункт 1). Отказ от исполнения договоров и иных сделок должника может быть заявлен только в отношении сделок, не исполненных сторонами полностью или частично, если такие сделки препятствуют восстановлению платежеспособности должника или если исполнение должником таких сделок повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах (пункт 2). В случаях, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, договор считается расторгнутым с даты получения всеми сторонами по такому договору заявления внешнего управляющего об отказе от исполнения договора (пункт 3). Сторона по договору, в отношении которого заявлен отказ от исполнения, вправе потребовать от должника возмещения убытков, вызванных отказом от исполнения договора должника (пункт 4).
 
    С учетом проведенного анализа законодательства, у конкурсного управляющего есть право в течение трех месяцев с даты введения конкурсного производства расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке, путем направления соответствующего заявления арендатору, при условии, что эта сделка препятствует восстановлению платежеспособности должника или если исполнение должником этой сделки повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах.
 
    Как указывалось выше, решением суда по делу №А56-52327/2010 от 20 января 2011 года в отношении арендодателя ООО «Терем» было введено конкурсное производство. Возврат спорного здания в собственность ООО «Терем» осуществлен на основании определения суда от 29 ноября 2011 года, вступившего в законную силу 15 февраля 2012 года, о чем в ЕГРП была внесена соответствующая запись 19 июля 2012 года. Заявлением от 12 сентября 2012 года конкурсный управляющий заявил об отказе от исполнения договора аренды здания. Указанное заявление было получено ООО «Ритм-2000» 28 сентября 2012 года.
 
    При таких обстоятельствах, следует признать, что конкурсный управляющий отказался от исполнения договора аренды после истечения установленного законом трехмесячного срока, установленного в пункте 1 статьи 102 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».
 
    Довод конкурсного управляющего о том, что исчисление трехмесячного срока следует начинать с 19 июля 2012 года (даты внесения записи в ЕГРП), судом не принимается в силу следующего.
 
    Законодатель предоставил арбитражному управляющему отказаться от исполнения сделки, установив трехмесячный срок с даты введения соответствующей процедуры банкротства.
 
    Поскольку право собственности ООО «Терем» на здание возникло на основании судебного акта, вступившего в законную силу 15 февраля 2012 года, то конкурсный управляющий обязан был обратиться за государственной регистрацией права собственности в ЕГРП.
 
    В силу пункта 3 статьи 13 и пункта 1 статьи 17 Федерального Закона от 21.07.1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация права на основании вступившего в законную силу судебного акта проводится в течение двадцати календарных дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.
 
    В соответствии с пунктом 4 статьи 20.3 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» при проведении процедур, применяемых в деле о банкротстве, арбитражный управляющий обязан действовать добросовестно и разумно в интересах должника, кредиторов и общества.
 
    В суд не представлены какие-либо доказательства, подтверждающие своевременное обращение конкурсного управляющего в регистрирующий орган или документы, свидетельствующие о невозможности регистрации права собственности ООО «Терем» на основании судебного акта в установленные законом сроки.
 
    Кроме того, по мнению суда, в материалы дела не представлены доказательства в подтверждение доводов конкурсного управляющего о том, что исполнение договора препятствует восстановлению платежеспособности должника. В обоснование своего довода, конкурсный управляющий ссылается на то, договор аренды влияет на продажную цену объекта, поскольку договор аренды является долгосрочным; на наличие в договоре аренды (пункт 3.1.12.) положений ограничивающих потенциальных приобретателей в возможности его досрочно расторгнуть; договор фактически является безвозмездным.
 
    Согласно пункту 6.1. договора аренды срок его действия до 11.01.2017.
 
    Статьей 617 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
 
    Таким образом, законом не запрещено отчуждение имущества, обремененного арендой. ООО «Терем» не доказано, что в этом случае здание будет продано по цене значительно ниже той стоимости, которая была бы получена при продаже не обремененного арендой здания.
 
    Также не доказано негативное влияние на продажную цену объекта наличие в пункте 3.1.12. договора в редакции дополнительного соглашения №2 от 01.01.2011 условия о штрафных санкциях в случае досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя. Поскольку эти санкции подлежат применению лишь в случае расторжения договора по инициативе арендодателя по основаниям, не предусмотренным в пунктах 6.3.1. – 6.3.3. договора.
 
    Не состоятельна ссылка ООО «Терем» на соглашение о расчетах от 11 ноября 2009 года (т. 2 л.д. 39 – 40) как на доказательство безвозмездности договора аренды, поскольку это не усматривается при буквальном прочтении этого соглашения; при отчуждении здания покупателю соглашение применению не подлежит, поскольку касается только взаиморасчетов между заключившими его сторонами; указанное соглашение в настоящий момент оспаривается в суде (дело №А56-52327/2010).
 
    Заявляя, что исполнение должником договора аренды повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах, конкурсный управляющий ссылается на пункты договора, в силу которых ООО «Терем» обязано уплатить штрафные санкции в случае расторжения договора по инициативе арендодателя, а также указывает на фактическое отсутствие встречного предоставления.
 
    Указанные доводы ООО «Терем» суд не принимает по основаниям, изложенным выше.
 
    Доказательства, свидетельствующие, что исполнения договора аренды влечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах, в материалы дела не представлены.
 
    Напротив, в случае признания договора прекратившим свое действие ООО «Терем» будут причинены дополнительные убытки, поскольку в силу пункта 4 статьи 102 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» сторона по договору, в отношении которого заявлен отказ от исполнения, вправе потребовать от должника возмещения убытков, вызванных отказом от исполнения договора должника.
 
    При таких обстоятельствах, следует признать, что отказ от исполнения договора аренды заявлен с нарушением пункта 2 статьи 102 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», прямо запрещающего отказ от исполнения сделок не препятствующих восстановлению платежеспособности должника или не влекущих за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах.
 
    С учетом изложенного, у суда оснований считать договор аренды расторгнутым не имеется, в связи с чем в удовлетворении исковых требований ООО «Терем» следует отказать в полном объеме.
 
    Поскольку суд пришел к выводу о неправомерности отказа от договора аренды, изложенного в письме конкурсного управляющего ООО «Терем», исковые требования ООО «Ритм-2000» следует удовлетворить.
 
    В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на ООО «Терем».
 
    Руководствуясь статьями 110, 150, 151, 156, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный  суд
 
РЕШИЛ:
 
    Признать отказ от договора аренды здания №П-18 от 02 ноября 2009 года, изложенный в письме конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Терем» недействительным.
 
    В удовлетворении иска общества с ограниченной ответственностью «Терем» в части требований о признании договора аренды здания №П-18 от 02 ноября 2009 года прекратившим свое действие и об обязании общества с ограниченной ответственностью «Ритм-2000» возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Терем» нежилое одноэтажное здание площадью 615,6 кв.м. с кадастровым номером 60:27:210203:16:4199-А, расположенное по адресу: Псковская область, г.Псков, улица Боровая, дом 40 отказать.
 
    В остальной части иска общества с ограниченной ответственностью «Терем» производство по делу прекратить.
 
    Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Терем» в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 8000 руб. 00 коп.
 
    Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Терем» в пользы общества с ограниченной ответственностью «Ритм-2000» расходы по государственной пошлине в сумме 4000 рублей.
 
    Выдать исполнительные листы.
 
    На решение в течение одного месяца после его принятия может быть подана апелляционная жалоба в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Псковской области.
 
 
Судья                                                                                          Л.В. Жупанова