Решение от 24 декабря 2012 года №А52-4339/2012

 
Арбитражный суд Псковской области
 
ул. Некрасова, 23, г. Псков, 180001
 
Именем Российской Федерации
 
    РЕШЕНИЕ
 
    г. Псков                                                                                       Дело № А52-4339/2012
 
    24 декабря 2012 года
 
    резолютивная часть решения объявлена 17 декабря 2012 года
 
    в полном объеме решение изготовлено 24 декабря 2012 года
 
    Арбитражный суд Псковской области в составе судьи Жупановой Л.В.,
 
    при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Рыбаковой А.И.,
 
    рассмотрев в судебном заседании дело по искуКомитета по управлению муниципальным имуществом города Пскова
 
    к обществу с ограниченной ответственностью «Барс»
 
    о взыскании 1 064 769 руб. 00 коп., о расторжении договора аренды, об обязании освободить и возвратить нежилое помещение
 
    при участии в судебном заседании:
 
    от истца: Маяк Е.М. – представитель (доверенность от 26.06.2012 №13, удостоверение предъявлено);
 
    от ответчика: Андреев А.В. – директор (решение №6 от 15.12.2009, предъявлен паспорт); Солопов П.В. – представитель (доверенность №3 от 01.08.2011, предъявлен паспорт);
 
установил:
 
    Комитет по управлению муниципальным имуществом города Пскова, место нахождения: 180004, г. Псков, ул. Яна Фабрициуса, д. 5а, ОГРН 1026000982809 (далее истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд Псковской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Барс», место нахождения: 180000, г. Псков, Октябрьский пр., 16, ОГРН 1026000966837 (далее ответчик, Общество) о взыскании (с учетом уточнения, принятого судом) задолженности по арендной плате за период с августа 2011 года по октябрь 2012 года в сумме 1 064 769 руб. 00 коп.; о расторжении договора аренды нежилого помещения №32/22 от 15 марта 1993 года; об обязании ответчика освободить занимаемое нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Псков, Октябрьский пр., д.16, и произвести возврат нежилого помещения Комитету.
 
    Представитель истца в судебном заседании поддержала исковые требования, просила иск удовлетворить в полном объеме.
 
    Ответчик в отзыве на иск и его представители в судебном заседании исковые требования не признали, просили в удовлетворении иска отказать по основаниям, изложенным в отзыве на иск.
 
    Исследовав письменные доказательства, имеющиеся в деле, выслушав представителей истца и ответчика, суд установил следующее.
 
    Между Комитетом и Обществом 15 июня 1993 года был заключен договор на аренду нежилого помещения №32/22, с дополнительными соглашениями к нему и протоколами разногласий (л.д.14 – 31, 70 – 74). В соответствии с договором в редакции дополнительных соглашений ответчику передано в срочное возмездное владение и пользование нежилое помещение с кадастровым номером 60:27:010322:0005:1895 А-1004 площадью 211,4 кв.м., расположенное по адресу: город Псков, Октябрьский проспект, дом 16. В соответствии с пунктом 3.2 договора ответчик обязался производить плату за пользование имуществом ежемесячно до 10 числа следующего за текущим месяца в размере 74342 руб. 00 коп. в месяц.
 
    По акту приема-передачи объект был передан арендатору.
 
    Выявив наличие задолженности по арендной плате по спорному договору, Комитет направил Обществу претензию №3440 от 06.06.2011 (л.д.52), в которой предложил оплатить задолженность образовавшуюся по состоянию на 10 июня 2011 года в сумме 1 761 154 руб. 00 коп. в срок до 27 июня 2011 года. Как следует из почтового уведомления (л.д.53) претензия получена ответчиком 15.06.2011.
 
    Письмом №6822 от 05 сентября 2012 года (л.д.33) истец уведомил ответчика о наличии задолженности по арендной плате и предложил расторгнуть договор аренды от 15.03.1993 №32 по соглашению сторон, для чего направил ответчику проект дополнительного соглашения (л.д.57). Указанное письмо было получено ответчиком 07.09.2012, что подтверждается почтовым уведомлением (л.д.32).
 
    Комиссия с участием временного управляющего Общества Коваленко С.И. 19 октября 2012 года провела проверку соблюдения условий договора аренды, о чем был составлен акт (л.д.34 – 35), в котором указано, что в арендуемом помещении проводятся строительно-ремонтные работы без согласия собственника; в результате перепланировки помещение разделено на два изолированных помещения; на дату проведения проверки имеется задолженность по арендной плате в сумме 1 832 892 рубля.
 
    В письме №8097 от 23.10.2012, полученном ответчиком 02 ноября 2012 года (л.д.54 – 58) Комитет указал Обществу на выявленные строительно-ремонтные работы без согласия собственника и предложил устранить последствия незаконной перепланировки в срок до 31 октября 2012 года.
 
    Поскольку ответчик задолженность по арендной плате не оплатил, дополнительное соглашение о расторжении договора аренды не подписал, истец обратился с настоящим иском в суд.
 
    Суд находит исковые требования обоснованными, подтвержденными материалами дела и подлежащими удовлетворению в части взыскания задолженности по арендной плате в заявленной сумме в силу следующего.
 
    Между сторонами был заключен договор аренды, согласно которого арендодатель обязался предоставить арендатору имущество за плату во временное пользование, а арендатор обязался своевременно вносить арендную плату.
 
    Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
 
    Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии  с условиями обязательства и требованиями закона.
 
    В соответствии со статьей 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
 
    Истец в соответствии с условиями договора передал ответчику имущество, а ответчик имущество принял. Размер арендной платы, сроки и порядок оплаты согласованы сторонами. На день рассмотрения настоящего спора в суде договор аренды действует в редакциях дополнительных соглашений представленных в суд.
 
    Решением Арбитражного суда Псковской области от 25.07.2011 по делу №А52-1335/2011, вступившим в законную силу, с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по арендной плате по спорному договору аренды за период с февраля по июнь 2011 года в сумме 371710 руб. 00 коп. Указанное решение суда носит преюдициальный характер для настоящего спора в соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ, в силу которой обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
 
    Расчет задолженности по арендной плате за период с августа 2011 года по октябрь 2012 года (л.д. 44) произведен истцом в соответствии с условиями договора и составляет 1 064 769 руб. 00 коп. Расчет задолженности проверен судом и не оспорен ответчиком. Указанная задолженность в соответствии со статьей 5 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» является текущими платежами, поскольку определением Арбитражного суда Псковской области от 22 августа 2011 года по делу №А52-2578/2011 принято к производству заявление кредитора о признании Общества несостоятельным (банкротом), наблюдение в отношении должника введено определением суда от 28 августа 2011 года.
 
    Изложенные в отзыве на иск и его представителями в судебном заседании доводы ответчика о том, что у ответчика отсутствует задолженность по договору аренды, судом не принимается в силу следующего.
 
    В пунктах 5 и 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 разъяснено, что поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). Судам необходимо учитывать, что обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 5 настоящего Постановления, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).
 
    В данном случае договор купли-продажи арендованного помещения сторонами не заключен, соглашение о прекращении обязанности арендатора вносить арендную плату за пользование муниципальным имуществом между сторонами не достигнуто. Представленные ответчиком в материалы дела платежные документы подтверждают внесение арендной платы за предыдущий период, а не за спорный. Доказательства того, что им за период, заявленный истцом, оплата арендной платы произведена своевременно и в полном объеме ответчик в суд не представил.
 
    В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации бремя доказывания обстоятельств в обоснование своих требований и возражений лежит на той стороне, которая на эти обстоятельства ссылается. В соответствии со статьями 9, 41 названного Кодекса риск наступления негативных последствий совершения или несовершения лицом, участвующим в деле, процессуальных действий и неисполнения процессуальных обязанностей несет это лицо.
 
    С учетом изложенного, с ответчика подлежит взысканию задолженность по арендной плате за спорный период в заявленной истцом сумме.
 
    Требование истца о расторжении договора аренды №32/22 от 15.03.1993 следует оставить без рассмотрения по следующим основаниям.
 
    Согласно пункту 2 части 1 статьи 148 АПК РФ Арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.
 
    В соответствии с частями 1 и 2 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
 
    Ввиду того, что статьей 619 ГК РФ процедура расторжения договора аренды не регламентирована, следует руководствоваться общим правилом, содержащимся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
 
    Вместе с тем в силу части третьей статьи 619 ГК РФ условием соблюдения арендодателем претензионного порядка урегулирования спора с арендатором является указание в направляемом ему письменном предупреждении разумного срока исполнения обязательства.
 
    В рассматриваемом случае Комитет в письме №3440 от 06.06.2011 указал на наличие задолженности в размере 1761154 рубля, образовавшейся по состоянию на 10 июня 2011 года, часть которой (в сумме 371710 рублей за период с февраля по июнь 2011 года) взыскана решением суда от 25.07.2011 по делу №А52-1335/2011. Доказательства, подтверждающие неисполнение ответчиком требований указанного судебного акта в материалы дела не представлены. По настоящему делу истец взыскивает задолженность за последующий период (с августа 2011 года по октябрь 2012 года). Однако, требование об оплате задолженности по арендной плате за спорный период, Комитет Обществу не направлял. В направленном ответчику письме №6822 от 05.09.2012 истец не потребовал погасить задолженность по арендной плате в определенный срок, а лишь предложил расторгнуть договор в связи с неисполнением обязанности по оплате.
 
    В письме №8097 от 23.10.2012 Комитет указал Обществу на выявленные строительно-ремонтные работы, проводимые без согласия собственника, и предложил устранить последствия незаконной перепланировки в срок до 31 октября 2012 года. Письмо получено ответчиком 02 ноября 2012 года. В связи с чем, установленный в письме срок не может быть признан разумным.
 
    С учетом изложенного, а также принимая во внимание, что Комитет с настоящим иском обратился в суд 30 октября 2012 года, то есть до истечения срока, установленного им в письме, и до даты получения ответчиком указанного претензионного письма, следует признать, что истцом не соблюден претензионный порядок, предусмотренный указанными выше нормами права.
 
    Письма Комитета №9505 от 03.12.2012 и №9805 от 12.12.2012 так же не могут быть приняты судом в качества доказательства соблюдения истцом досудебного порядка, поскольку письма были направлены Обществу уже в ходе рассмотрения дела в суде.
 
    Кроме того, следует отметить, что решением Арбитражного суда Псковской области от 12.10.2011 по делу №А52-2445/2011 признано незаконным решение Псковской городской Думы №1810 от 28 июня 2011 года «Об отказе субъекту малого предпринимательства ООО «Барс» в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества», а также суд возложил обязанность на Комитет, Администрацию города Пскова и Псковскую городскую Думу принять в отношении Общества решение об утверждении условий приватизации муниципального объекта, нежилого помещения с кадастровым номером 60:27:010322:0005:1895-А:1004, расположенного по адресу: Псковская область, г.Псков, пр.Октябрьский, д.16 в пределах своей компетенции, установленной пунктом 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 года №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу. На день рассмотрения настоящего спора в суде указанный судебный акт в полном объеме не исполнен.
 
    В соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина подлежит отнесению на ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям. Истец от уплаты госпошлины освобожден, поэтому государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.
 
    Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный  суд
 
РЕШИЛ:
 
    Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Барс» в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Пскова 1 064 769 руб. 00 коп. – основной долг.
 
    В остальной части исковые требования оставить без рассмотрения.
 
    Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Барс» в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 23 647 руб. 69 коп.
 
    Выдать исполнительные листы.
 
    На решение в течение одного месяца после его принятия может быть подана апелляционная жалоба в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Псковской области.
 
 
    Судья                                                                                 Л.В. Жупанова