Решение Арбитражного суда Псковской области от 29 января 2014 года №А52-2995/2013

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ
 
РЕШЕНИЕ
от 29 января 2014 года Дело N А52-2995/2013
Резолютивная часть решения объявлена 22 января 2014 года.
Полный текст решения изготовлен 29 января 2014 года.
Арбитражный суд Псковской области в составе судьи Лебедева А.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ратнюк Е.В., рассмотрел в судебном заседании дело по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Технохолод"
к Закрытому акционерному обществу "Олимпия"
третье лицо: Открытое акционерное общество "Сбербанк России"
о признании незаконными отказов конкурсного управляющего Закрытого акционерного общества "Олимпия" от исполнения договоров аренды нежилых помещений: N12/13 от 01.03.2013, N14/2/13 от 03.06.2013, б/н от 10.06.2013,
при участии
от истца: Лащенко В.В. - представитель, доверенность от 05.11.2013; Кудрявцева М.П. - представитель, доверенность от 05.11.2013;
от ответчика: Комов А.А. - представитель, доверенность от 02.12.2013;
от третьего лица: Глебова А.Э. - заместитель начальника юридического отдела, доверенность от 15.01.2013 N1230-Д-631.
Общество с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Технохолод" (далее - ООО "Торговый Дом "Технохолод") обратилось с исковым заявлением к Закрытому акционерному обществу "Олимпия" (далее - ЗАО "Олимпия") о признании ничтожными сделками расторжения договоров аренды нежилых помещений: N12/13 от 01.03.2013, N14/2/13 от 03.06.2013, б/н от 10.06.2013.
В судебном заседании 22.01.2014 истец уточнил свои требования и просит признать незаконными отказы от исполнения договоров аренды N12/13 от 01.03.2013, N14/2/13 от 03.06.2013, б/н от 10.06.2013, совершенные конкурсным управляющим Закрытого акционерного общества "Олимпия".
Уточнение требований истца принято судом в соответствии с положениями статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представители истца поддержали заявленные требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении и пояснениях к нему.
Представитель ответчика иск не признал по основаниям, изложенным в отзыве.
Представитель третьего лица поддержал позицию ответчика по основаниям, изложенным в отзыве.
Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, суд
установил:
01.03.2013 между сторонами заключен договор аренды нежилого помещения N12/13, в соответствии с которым ЗАО "Олимпия" передало, а ООО "Торговый Дом "Технохолод" приняло в аренду часть нежилого 1-этажного здания площадью 780 кв.м., с кадастровым номером 60:25:060101:0002:1831-К, по адресу: Псковская область, г. Великие Луки, ул. Витебская, д. 5, для ведения хозяйственной деятельности. Имущество передано в аренду на срок с 01.03.2013 по 30.12.2013. В соответствии с пунктом 2.1 указанного договора, он одновременно является актом приемки-передачи.
03.06.2013 между сторонами заключен договор аренды нежилого помещения N14/2/13, в соответствии с которым ЗАО "Олимпия" передало, а ООО "Торговый Дом "Технохолод" приняло в аренду нежилые помещения общей площадью 85 кв.м., расположенные в административно-бытовом корпусе с кадастровым номером 60:25:060202:0059:247-В, по адресу: Псковская область, г. Великие Луки, пр. Октябрьский, д. 117, для использования в производственных целях, на срок с 03.06.2013 по 30.12.2013. По акту сдачи-приемки от 03.06.2013 арендатору было передано указанное имущество.
10.06.2013 между сторонами заключен договор (без номера) аренды нежилого помещения, в соответствии с которым ЗАО "Олимпия" передало, а ООО "Торговый Дом "Технохолод" приняло в аренду 1-этажное нежилое здание площадью 178, 8 кв.м., с кадастровым номером 60:25:060101:0004:1203-Б, по адресу: Псковская область, г. Великие Луки, ул. Витебская, д. 5, для ведения хозяйственной деятельности. Имущество передано в аренду на срок с 10.06.2013 по 30.12.2013. В соответствии с пунктом 2.1 указанного договора, он одновременно является актом приемки-передачи.
решением Арбитражного суда Псковской области от 04.07.2013 по делу NА52-4906/2012 ЗАО "Олимпия" было признано несостоятельным (банкротом), в отношении него было введено конкурсное производство. определением суда по тому же делу от 20.08.2013 конкурсным управляющим ЗАО "Олимпия" утвержден Овчинников И.Е. (далее - конкурсный управляющий).
Заявлением от 11.09.2013 (т. 1 л.д. 11) конкурсный управляющий со ссылкой на статью 102 и пункт 3 статьи 129 Федерального закона от 26.10.2002 N127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее -Закон о банкротстве) заявил об отказе от исполнения договора аренды N12/13 от 01.03.2013. Указанное заявление было получено ООО "Торговый Дом "Технохолод" в тот же день.
Путем подачи соответствующего объявления в газету "Великолукская правда" N157 (22328) от 17.09.2013 (т. 1 л.д. 22) конкурсный управляющий со ссылкой на статью 102 и пункт 3 статьи 129 Закона о банкротстве заявил об отказе от исполнения всех договоров аренды имущества, расположенного по адресам: г. Великие Луки, ул. Витебская, д. 5 и г. Великие Луки, пр. Октябрьский, д. 117. О данных отказах, как пояснили представители истца, ООО "Торговый Дом "Технохолод" стало известно в тот же день.
Не согласившись с заявленными отказами от исполнения договоров аренды, истец обратился в суд с иском (с учетом уточнения) о признании отказов незаконными, ввиду отсутствия оснований для их заявления, не указания таких оснований в спорных отказах, а также наличия согласия временного управляющего ЗАО "Олимпия" на совершение одной из вышеназванных сделок. Полагает, спорные отказы противоречащими положениям пункта 3 статьи 129, пунктам 2, 5 статьи 102 Закона о банкротстве. Представители истца в судебном заседании пояснили, что каких-либо претензий по оплате, использованию арендуемого имущества от временного и конкурсного управляющего ответчика не поступало. Имущество находится на краю города, представляет собой объекты (части) производственной базы, использовалось ООО "Торговый Дом "Технохолод" по прямому назначению (для организации производственных процессов). После отказов от исполнения договоров имущество от ООО "Торговый Дом "Технохолод" обратно в ЗАО "Олимпия" не передавалось.
Представитель ответчика в судебном заседании возражает против удовлетворения требования по основаниям, изложенным в отзыве и дополнении к нему. Пояснил, что причиной отказа от исполнения вышеназванных договоров аренды явилась их убыточность для ЗАО "Олимпия" ввиду низкой ставки арендной платы по сравнению со ставками за аренду аналогичного имущества в городе Великие Луки. При этом пояснил, что представленная в материалы дела, в целях обоснования данного довода, информация из сети "Интернет" содержит данные по состоянию на 16.01.2014 (т.2, л.д.70-71). Иными доказательствами несоответствия арендной платы рыночному уровню, либо сведениями о размере арендной платы на аналогичное имущество в период заключения названных договоров или на дату отказов от их исполнения, ответчик не располагает. В настоящее время хозяйственная деятельность ЗАО "Олимпия" не ведется, имущество никем не арендуется, предложений по аренде также не поступало. Факт несения истцом расходов на содержание арендуемого имущества (теплоэнергия, электроэнергия, водоснабжение) не оспаривает. Полагает, что факт одобрения одной из сделок временным управляющим ЗАО "Олимпия" не имеет правового значения, поскольку рассматриваемые договоры аренды не подлежат обязательному одобрению временным управляющим в силу положений Закона о банкротстве.
Представитель третьего лица в судебном заседании возражает против удовлетворения требования по основаниям, изложенным в отзыве. Пояснил, что имущество, переданное на основании вышеназванных договоров в аренду, находится в залоге у Открытого акционерного общества "Сбербанк России" (далее -Банк). Предусмотренное положениями пункта 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) согласие залогодержателя на передачу в аренду залогового имущества, ЗАО "Олимпия" не получало.
Суд полагает заявленное требование подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Статьей 650 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя предусмотрены в статьях 450 и 619 ГК РФ. При этом в силу пункта 3 статья 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Возможность одностороннего отказа от исполнения договора предусмотрена в статье 129 Закона о банкротстве.
В соответствии с пунктом 3 названной статьи конкурсный управляющий вправе заявлять отказ от исполнения договоров и иных сделок в порядке, установленном статьей 102 настоящего Федерального закона. Конкурсный управляющий не вправе заявлять отказ от исполнения договоров должника при наличии обстоятельств, препятствующих восстановлению платежеспособности должника.
Согласно пункту 1 статьи 102 Закона о банкротстве внешний управляющий в течение трех месяцев с даты введения внешнего управления вправе отказаться от исполнения договоров и иных сделок должника. Пунктом 2 той же статьи предусмотрено, что отказ от исполнения договоров и иных сделок должника может быть заявлен только в отношении сделок, не исполненных сторонами полностью или частично, если такие сделки препятствуют восстановлению платежеспособности должника или если исполнение должником таких сделок повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах.
В случаях, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, договор считается расторгнутым с даты получения всеми сторонами по такому договору заявления внешнего управляющего об отказе от исполнения договора (пункт 3 статьи 102 Закона о банкротстве).
Таким образом, конкурсный управляющий имеет право отказаться от исполнения рассматриваемых договоров аренды исключительно при условии, что дальнейшее исполнение этих договоров препятствует восстановлению платежеспособности ЗАО "Олимпия" или если исполнение ЗАО "Олимпия" этих сделок повлечет за собой убытки для него по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах. При этом требований к содержанию отказа Законом о банкротстве не предусмотрено.
Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как наоснованиесвоих требований и возражений.
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
В обоснование законности оспариваемых отказов от исполнения сделок, ответчик ссылается на несоответствие размера арендной платы по рассматриваемым договорам аренды размеру арендной платы по аналогичным сделкам, заключаемым при сравнимых обстоятельствах. Именно это обстоятельство, по его мнению, препятствует восстановлению платежеспособности должника и ведет к возникновению убытков, в том числе в связи с тем, что ЗАО "Олимпия" лишено возможности предоставить данные помещения в аренду третьим лицам по среднерыночным ставкам арендной платы (т.1, л.д.104-105).
Вместе с тем, несмотря на неоднократные предложения суда, изложенные в определениях по настоящему делу, ответчиком в материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие несоответствие размера арендной платы по рассматриваемым договорам аренды размеру арендной платы по аналогичным сделкам, заключаемым при сравнимых обстоятельствах.
Представленную распечатку объявлений из сети "Интернет" о предложениях сдать в аренду объекты недвижимости в городе Великие Луки (т.2, л.д.115-116), суд считает ненадлежащим доказательством исходя из следующего. Как пояснил представитель ответчика в судебном заседании, представленная распечатка сделана им 16.01.2014 и не отражает сведений о предложениях аренды ни на дату заключения спорных сделок, ни на дату отказа от их исполнения. Более того, как следует из содержания самих объявлений (т.2, л.д.62-69) все объявления опубликованы после 12.12.2013, предлагаемые к аренде помещения относятся к универсальным помещениям, а не производственным. Как пояснили представители истца, объекты недвижимости, указанные в объявлениях, располагаются не в промышленной зоне города Великие Луки, а в его центральной части, в то время как арендуемые истцом объекты находятся в промышленной части города, на его окраине. При этом доказательств обратного ответчик суду не представл.
Кроме того, представленная распечатка объявлений содержит только цену предложения аренды, а не реальную стоимость арендной платы, определяемую при заключении конкретных сделок (сбалансированный результат цены спроса и предложения), то есть не может служить показателем рыночной стоимости арендной платы.
После отказа от исполнения спорных сделок ЗАО "Олимпия" не возобновило производственную деятельность на указанных площадях, новые договоры аренды не заключило, предложений от потенциальных арендаторов по заключению договоров аренды на иных (по сравнению с ООО "Торговый Дом "Технохолод") условиях не получило.
При этом договоры аренды сторонами исполнялись, претензий по их исполнению в адрес истца не направлялось. Указанные обстоятельства подтверждены представителем ответчика в судебном заседании.
Таким образом, на дату отказа от исполнения сделок и на дату принятия судом настоящего решения у ответчика отсутствует документальное подтверждение доводов об убыточности договоров аренды, заключенных с ООО "Торговый Дом "Технохолод".
Учитывая изложенное, суд находит недоказанным довод ответчика о том, что дальнейшее исполнение вышеназванных договоров аренды (в течение 3-х месяцев до их окончания) препятствует восстановлению платежеспособности должника и ведет к возникновению убытков, в том числе в связи с тем, что ЗАО "Олимпия" лишено возможности предоставить данные помещения в аренду третьим лицам по среднерыночным ставкам арендной платы.
При этом отказы от исполнения договоров аренды ведут к возникновению дополнительных расходов ЗАО "Олимпия", поскольку в силу пункта 4 статьи 102 Закона о банкротстве, сторона по договору, в отношении которого заявлен отказ от исполнения, вправе потребовать от должника возмещения убытков, вызванных отказом от исполнения договора должника.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что отказы от исполнения договоров аренды заявлены ответчиком с нарушением пункта 2 статьи 102 Закона о банкротстве, прямо запрещающего отказ от исполнения сделок не препятствующих восстановлению платежеспособности должника или не влекущих за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах.
Ссылка Банка на отсутствие согласия залогодержателя на передачу заложенного имущества в аренду не имеет существенного значения для рассмотрения настоящего дела ввиду следующего.
При передаче залогодателем в аренду ранее заложенного им недвижимого имущества без согласия залогодержателя последний по общему правилу не может оспорить эту сделку, поскольку законом установлены иные последствия данного нарушения (пункт 2 статьи 40 Федеральный закон от 16.07.1998 N102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", подпункт 3 пункта 2 статьи 351 ГК РФ).
Так, в силу пункта 2 статьи 40 Закона об ипотеке имущественные интересы залогодержателей обеспечиваются тем, что при удовлетворении их требований из стоимости заложенного имущества по основаниям, предусмотренным законом или договором об ипотеке, право аренды в отношении ранее заложенного имущества прекращается, если оно предоставлено залогодателем третьему лицу без согласия залогодержателя.
Следовательно, при заключении во внесудебном порядке между ЗАО "Олимпия" и ООО "Торговый Дом "Технохолод" без согласия банка договоров аренды уже заложенного банку имущества право аренды из этих договоров прекратилось бы на основании статьи 40 Закона об ипотеке, не затрагивая имущественных интересов банка как залогового кредитора в деле о банкротстве.
Аналогичная позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.09.2012 N6616/12 по делу NА55-8370/2010.
Указанные обстоятельства также свидетельствуют о том, что само по себе заключение и исполнение рассматриваемых договоров аренды не влияет на дальнейшее определение цены продажи арендованного имущества, не снижает его рыночную стоимость.
Относительно довода истца о наличия согласия временного управляющего ЗАО "Олимпия" на совершение одной из вышеназванных сделок (т.1, л.д.21) суд считает необходимым отметить следующее.
В соответствии с пунктом 5 статьи 102 Закона о банкротстве, положения, предусмотренные настоящей статьей, не применяются в отношении договоров должника, заключенных в ходе наблюдения с согласия временного управляющего или в ходе финансового оздоровления, если такие договоры были заключены в соответствии с настоящим Федеральным законом.
В тоже время, перечень договоров, заключаемых с одобрения временного управляющего в соответствии с Законом о банкротстве, установлен пунктом 2 статьи 64 названного закона. Согласно указанной норме, органы управления должника могут совершать исключительно с согласия временного управляющего, выраженного в письменной форме, за исключением случаев, прямо предусмотренных настоящим Федеральным законом, сделки или несколько взаимосвязанных между собой сделок:
связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения прямо либо косвенно имущества должника, балансовая стоимость которого составляет более пяти процентов балансовой стоимости активов должника на дату введения наблюдения;
связанных с получением и выдачей займов (кредитов), выдачей поручительств и гарантий, уступкой прав требования, переводом долга, а также с учреждением доверительного управления имуществом должника.
Таким образом, рассматриваемые договоры аренды не подпадают под категорию сделок, указанных в пункте 5 статьи 102 Закона о банкротстве.
Вместе с тем, факт заключения договора аренды N12/13 от 01.03.2013 с одобрения временного управляющего, действия которого не были никем оспорены и не признаны ненадлежащими, свидетельствует о возможности заключения таких договоров, об отсутствии ущерба интересам ответчика и его кредиторов в случае их заключения.
С учетом изложенного, исковые требования ООО "Торговый Дом "Технохолод" подлежат удовлетворению в полном объеме.
В соответствии с пунктом 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Таким образом, расходы по оплате государственной пошлины подлежат взысканию с Закрытого акционерного общества "Олимпия", как стороны по делу.
Руководствуясь статьями 110, 150, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
Признать незаконным отказ конкурсного управляющего Закрытого акционерного общества "Олимпия" от 11.09.2013 от исполнения договора аренды нежилого помещения N12/13 от 01.03.2013, заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Технохолод" и Закрытым акционерным обществом "Олимпия".
Признать незаконным отказ конкурсного управляющего Закрытого акционерного общества "Олимпия" от 17.09.2013 от исполнения договора аренды нежилого помещения N14/2/13 от 03.06.2013, заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Технохолод" и Закрытым акционерным обществом "Олимпия".
Признать незаконным отказ конкурсного управляющего Закрытого акционерного общества "Олимпия" от 17.09.2013 от исполнения договора аренды нежилого помещения от 03.06.2013 без номера, заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Технохолод" и Закрытым акционерным обществом "Олимпия".
Взыскать с Закрытого акционерного общества "Олимпия" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Технохолод" расходы по уплате государственной пошлины в сумме 12000 руб.
Выдать исполнительный лист.
На решение в течение месяца после его принятия может быть подана апелляционная жалоба в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Псковской области.
Судья А.А. Лебедев
Электронный текст документа
подготовлен З и сверен по:
файл-рассылка