Решение Арбитражного суда Псковской области от 12 апреля 2013 года №А52-211/2013

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 12 апреля 2013 года Дело N А52-211/2013
Резолютивная часть решения объявлена 09 апреля 2013 года
Судья Арбитражного суда Псковской области Рутковской Л.Г.
при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Проскуриной Ю.К., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Государственного предприятия Псковской области «Управление недвижимостью» к Управлению Федеральной миграционной службы по Псковской области о внесении изменений в договор при участии:
от истца: Лесков Н.В. - представитель
от ответчика: Павлова Н.А., представитель; Бесчастная О.В. - представитель,
установил:
Государственное предприятие Псковской области «Управление недвижимостью» обратилось в Арбитражный суд Псковской области с иском к Управлению Федеральной миграционной службы по Псковской области об обязании Управления Федеральной миграционной службы по Псковской области заключить п.3.3. дополнительного соглашения N 14 к договору арены от 08.12.2006 N 286, то есть фактически изменить п. 3.3 договора в действующей редакции.
В судебном заседании истец свои исковые требования поддержал.
Представители ответчика исковые требования не признали по основаниям, изложенным в отзыве на иск, ссылаясь на то, что частично с данным пунктом ответчик согласился в ответе на предложение истца, соответственно, в части спор отсутствует; в части возмещения ответчиком истцу расходов, связанных с охраной имущества категорически возражает, так как в таких услугах не нуждается, арендуемые им помещения находятся под охраной на основании договоров ответчика с его контрагентами: договора с Отделом вневедомственной охраны при УМВД по г.Пскову о предупреждении и пресечении правонарушений и преступлений с помощью кнопки экстренного вызова милиции (полиции) и организацию технической эксплуатации средств тревожной сигнализации и договора с ФГУП «Охрана» о техническом обслуживании средств (сигнализация), заключённых после заключения договора с истцом. Кроме того, в арендуемые помещения свободного доступа не имеется (за исключением помещений первого этажа, где ведется прием граждан), так как ответчиком самостоятельно установлена домофонная система пропуска сотрудников, сотрудники охраны истца не имеют доступа в арендуемые помещения. При таких обстоятельствах ответчик считает внесение изменений в договор не целесообразным. Кроме того, заявил об отсутствии правовых оснований заявленных требований, ссылаясь на свободу договора, отсутствия существенного изменения обстоятельств, указанных в ст. 451 ГК РФ. Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд установил следующее.
Между истцом и ответчиком 08.12.2006г. заключен договор о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося областной собственностью, закрепленного за организацией на праве хозяйственного ведения N 286. Предметом аренды являются нежилые помещения: на первом этаже - кабинеты NN2,3,4,8,9,11,18,19,20,23, на втором этаже - кабинеты NN2,3,4,5,6,8,9, 11,12,17,18,22,23,24,26,27,28,29,30, на третьем этаже - кабинеты NN 2,3,4,5,6, 7,8,10,11,12,13,14,15,19,20,21,22,26,27,28,30,31,32,33 расположенные в здании по адресу: Псковская область, г. Псков, ул. Петровская, 51, общей площадью 870,9 кв.м.
Согласно п. 3.3 указанного договора, редакцию которого стороны неоднократно согласовывали дополнительными соглашениями N2 о 10.01.2007, N 5 от 18.01.2008, N7 от 01.02.2008 и N10 от 26,12.2008, арендатор - ответчик по настоящему иску, принял на себя в порядке ч. 3 ст. 438 ГК РФ письмом от 16.01.2013 исх. N 1/19-466 обязанность возмещать арендодателю - истцу по иску, все расходы, перечисленные в редакции п.3.3. дополнительного соглашения N 14 , представленного ответчику истцом, за исключением расходов на охрану имущества в предложенном объеме.
Не найдя компромиссного решения, при отсутствии соглашения по спорному вопросу обеих сторон, и полагая свои права нарушенными, истец обратился с настоящим иском в суд.
В судебном заседании представители сторон пояснили, что Управление Федеральной миграционной службы по Псковской области занимает три этажа здания, за исключением трех кабинетов, находящихся на первом этаже здания, что также усматривается из приложения N2 к договору (л.д. 19-20) - на поэтажном плане каждого этажа. Сданные в аренду Управлению Федеральной миграционной службы по Псковской области помещения отмечены темным цветом. Помещения NN22, 24 и 25, находящиеся на первом этаже в правом крыле здания ответчику не сданы и имеют общий вход вместе с помещениями NN8,9,11,18,19,20,23 арендуемыми ответчиком. Именно в этом крыле здания на первом этаже и находится вахта охраны истца.
Истец для охраны арендуемых помещений и находящегося в них имущества 01.07.2012 заключил договор на оказание услуг по охране объектов недвижимости с ООО частная охранная организация «Фрегат». Из указанного договора следует, что ООО частная охранная организация «Фрегат» обязуется оказать услуги по охране объекта, расположенного по адресу: г.Псков, ул. Петровская, д. 51.
Выслушав стороны и исследовав материалы дела, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определённый договором. Срок договора аренды определен сторонами с 01.12.2006 г. по 31.10.2015 г., договор зарегистрирован в установленном законом порядке (Свидетельство о государственной регистрации права 60 АЖ N 225476, л.д.14). Все изменения и дополнения к нему также имеют отметки о их регистрации в регистрирующем органе.
В соответствии с п. 5.1 договора, изменения условий договора допускаются по соглашению сторон, за исключением случаев, предусмотренных настоящим договором. Вносимые изменения и дополнения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительными соглашениями.
Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В обоснование свой позиции по спору и оснований обращения в суд с данным иском истец ссылается на ст. 445, ч. 2 п.2 ст. 450 и ст. 451 ГК РФ, как основание изменения договора.
В соответствии с ч.3. ст.438 ГК РФ совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте. Таким образом, сторонами согласовано условие о возмещении всех перечисленных в редакции п.3.3 дополнительного соглашения N 14 к договору арены от 08.12.2006 N 286 расходов истца, кроме расходов на охрану здания.
В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено указанным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу пунктов 1, 2 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, также является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 названной статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Пунктом 4 указанной статьи предусмотрено, что изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Согласно ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Так, по заключенному между истцом и ответчиком договору о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося областной собственностью, закрепленного за истцом на праве хозяйственного ведения, на ответчика возложено (добровольно им принято) обязательство возмещать расходы на содержание арендуемого имущества согласно перечню, определенному в п. 3.3 (без возмещения расходов на охрану помещений).
Согласия на предложение истца возмещать, в том числе расходы, по оплате услуг охраны ответчик не давал, соглашения с истцом по этому моменту не подписал.
Начиная с момента заключения договора и во всех его последующих согласованных сторонами изменениях в виде дополнительных соглашений (инициатором которых всегда выступал истец), при использовании ответчиком нежилого помещения не предусматривалась его обязательная охрана.
Ссылку истца на приказ Государственного комитета Псковской по имущественным отношениям N269 от 05.05.2011, Постановление Администрации Псковской области N116 от 30.03.2011 об утверждении Положения об аренде имущества и приказ N106 от 24.08.2010 г., о том, что ответчик должен будет с 01.01.2012 г. возмещать все расходы, связанные с текущей эксплуатацией и содержанием арендуемого имущества и мест общего пользования, включая расходы на охрану, суд считает несостоятельной, поскольку все указанные документы касаются утверждения типовых форм договоров аренды имущества, находящегося в государственной собственности, которые должны быть заключены после утверждения данного положения и размещения его в газете «Псковская Правда», на официальном сайте Государственного комитета Псковской области по имущественным отношениям www.gki.pskov.ru, и в информационно-правовых системах «Гарант», «Кодекс», «Консультант», и не относятся к спорному договору, правоотношения по которому у сторон возникли 18.12.2006. Кроме того, из них следует, что в договоры аренды обязательно должно быть включено условие о возмещении услуг по охране.
Ответчиком с целью сохранности арендованного имущества самостоятельно заключен договор с ФГУП «Охрана» о техническом обслуживании комплекса технических средств (сигнализация), а также договор с Отделом вневедомственной охраны при УМВД по г. Пскову о предупреждении и пресечении правонарушений и преступлений с помощью кнопки экстренного вызова милиции (полиции) и организацию технической эксплуатации средств тревожной сигнализации. Вместе с тем, норма статьи 616 ГК РФ предусматривает лишь обязанность Арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. В изначально заключённом сторонами договоре условия по его обязательной охране и возмещении ответчиком расходов на охрану отсутствовали и никакой необходимости в их включении в договор в настоящий момент не обосновано. Арендуемые ответчиком помещения уже находятся под охраной на основании заключённых им договоров с другими лицами.
Таким образом, истец не представил доказательств наличия совокупности всех условий, являющихся основанием для внесения изменений в договор в соответствии с требованиями статьи 451 ГК РФ. Истцом не доказано наличие оснований, порождающих обязанность ответчика принять предложенные истцом условия в договор, предлагаемые им изменения дублируют уже имеющиеся у ответчика обязанности по охране имущества перед сторонними организациями, осуществляющими его охрану.
Доводы истца о необходимости охраны всего здания с пропорциональным распределением расходов на всех арендаторов, не могут быть приняты судом, поскольку таковые обстоятельства могли иметь место и при заключении договора, однако такового условия в договор сторонами включено не было. Никаких имеющих существенное значение для дела доказательств таковой необходимости истцом суду не представлено. В материалах дела не имеется доказательств существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
Истец не доказал, что обстоятельства изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Следовательно, оснований для изменения договора не имеется.
В связи с изложенным, в иске следует отказать.
Расходы по государственной пошлине в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ подлежат относению на истца.
Руководствуясь статьями 168-170, 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении иска отказать.
На решение в течении месяца после его принятия может быть подана апелляционная жалоба в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Псковской области.
     Судья
Л.Г.Рутковская
Электронный текст документа
подготовлен З и сверен по:
файл-рассылка