Дата принятия: 18 ноября 2013г.
Номер документа: А52-1797/2013
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ
РЕШЕНИЕ
от 18 ноября 2013 года Дело N А52-1797/2013
резолютивная часть решения объявлена 14 ноября 2013 года
Арбитражный суд Псковской области в составе судьи Васильевой О.Г.
при ведении протокола судебного заседании секретарем судебного заседания Рендаковой М.А., рассмотрел в судебном заседании дело по иску
индивидуального предпринимателя Савельева Николая Алексеевича
к обществу с ограниченной ответственностью "Логан"
о взыскании 454849 руб. 18 коп. и обязании возвратить нежилое помещение
при участии в заседании:
от истца: Мамедов Э. Р. - представитель
от ответчика: Анани И.Н. - представитель, Самарцева В. В. - представитель
Индивидуальный предприниматель Савельев Николай Алексеевич (далее - истец) обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Логан" (далее - ответчик) о взыскании 806896 руб. 15 коп., в том числе 676337 руб. 58 коп. задолженности по арендной плате, 130558 руб. 57 коп. задолженности по компенсации стоимости коммунальных услуг и о расторжении договора аренды нежилых помещений NВК 001 от 10.10.2011.
Истец уточнял исковые требования, увеличил сумму иска до 964232 руб. 58 коп., уменьшил до 454849 руб. 18 коп., от требования о расторжении договора отказался, просит обязать ответчика возвратить нежилое помещение N1012, площадью 428 кв.м., расположенное на первом этаже 2-х этажного здания по адресу: г. Великие Луки, д.3/31. Уточнение исковых требований, отказ от требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приняты судом.
Представители ответчика заявленные требования не признали по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление. Считают повышение арендной платы незаконным, поскольку истцом был нарушен срок извещения и процент увеличения не соответствует положениям заключенного договора. Пояснили, что договор NВК 001 от 10.10.2011 был заключен до регистрации долгосрочного договора субаренды нежилого помещения NВК 001 от 10.10.2011, однако истцом до настоящего времени данный договор не зарегистрирован в установленном законом порядке. В настоящий момент ООО "Логан" не имеет задолженности по оплате арендной платы и коммунальным платежам, полагает, что у общества есть преимущественное право на перезаключение действующего договора аренды. Просят учесть, что ответчиком во исполнение договора производило улучшение арендуемого помещения, что повлекло дополнительные затраты. В удовлетворении исковых требований просят отказать.
Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей сторон, суд
установил:
Между сторонами 10.10.2011 заключен договор аренды нежилых помещений NВК 001. По договору ответчику передана за плату во временное пользование часть нежилого помещения с КН 60:25:030502:0004:6603-А:1012, общей площадью 1720, 2
кв.м, из которых арендуемая площадь 428 кв.м. согласно плану (приложение N1), расположена на первом этаже 2-х этажного здания по адресу: г. Великие Луки, ул. Некрасова, д.3/31, помещение N1012 для использование в качестве универсального магазина. Помещение передано ответчику по акту приема - передачи от 01.10.2011.
Согласно п.5.1. договора срок действия договора составляет 360 дней с момента подписания его сторонами. В случае, если до окончания указанного в п.5.1 договора срока ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора, договор по окончании срока действия считается автоматически пролонгированным на тот же срок и на тех же условиях.
Согласно пункту 4.2 договора общая стоимость арендной платы составляет 492384 руб. в месяц. Оплата в соответствии с пунктом 4.3 договора должна производится ежемесячно путем перечисления суммы арендной платы единым платежом на расчетный счет арендодателя, либо передаваться налично, но не позднее десятого числа месяца следующего за расчетным.
В соответствии с пунктом 3.1.1.4 договора в одностороннем порядке, не чаще одного раза в год арендодатель имеет право менять размер арендной платы на ставку рефинансирования в соответствии с официальными данными Центрального Банка Российской Федерации, но не более чем на 10%. При этом арендодатель обязан предупредить об этом арендатора за 30 дней путем направления письменного уведомления.
В соответствии с пунктом 4.7 договора кроме арендной платы, указанной в пункте 4.2 договора, арендатор производит компенсацию арендодателю стоимости потребленных арендатором: электроснабжения арендуемого помещения, водоснабжения, канализации, телефонной связи, прочих коммунальных услуг.
Стоимость потребленных арендатором коммунальных услуг определяется на основании показаний приборов учета, а так же на основании выставленных обслуживающими организациями счетов арендодателю пропорционально занимаемой арендатором площади (п.4.8 договора).
Компенсация стоимости коммунальных услуг производится арендатором не позднее 5 рабочих дней, на основании выставленных арендодателем счетов с приложенными к ним, заверенными арендодателем, копиями счетов, выставленных снабжающими организациями (п.4.9 договора).
По истечении первого года аренды, 04.12.2012, истец направил а адрес ответчика уведомление о повышении арендной платы с 01.01.2013 на 10% с приложением дополнительного соглашения об изменении условия по размеру арендной платы. Счета на арендную плату выставлялись истцом на сумму 541621 руб. 16 коп., ответчик оплачивал арендную плату в размере 492384 руб. в месяц.
На день рассмотрения спора сумма задолженности ответчика по расчету истца составляет 454849 руб. 18 коп., из них 444313 руб. 44 коп. недоплата арендной платы за 9 месяцев 2013 года (по 49237 руб. 16 коп. за 9 месяцев), 6420 руб. задолженность по возмещению расходов по оплате потребленной теплоэнергии за декабрь 2011 года по счету N 377 от 31.12.2011, 5294 руб. 74 коп. задолженность по арендной плате за ноябрь 2011 года.
До истечения срока действия договора истец известил ответчика о своем намерении не продлевать с ответчиком арендные отношения, на предложение ответчика возобновить арендные отношения на следующий период ответил отказом. В связи с окончанием 01.10.2011 срока действия договора аренды истцом в адрес ответчика было направлено письмо с требованием о принятия мер по освобождению занимаемого помещения с целью своевременного возврату его арендодателю.
Ответчик никаких мер по освобождению помещения не принял, занимаемое помещение истцу не возвратил, в связи с чем истец просит обязать ответчика возвратить нежилое помещение N 1012 площадью 428 кв.м, расположенное по адресу: г.Великие Луки, ул.Некрасова, д. 3/31 и взыскать задолженность в размере 454849 руб. 18 коп.
Ответчик исковые требования не признал, представил суду договор аренды нежилых помещений NВК 001 от 10.10.2011. По договору ответчику передано за плату во временное пользование нежилое помещение с КН 60:25:030502:0004:6603-А:1012, общей площадью 1720, 2 кв.м, из которых арендуемая площадь 428 кв.м. согласно плану (приложение N1), расположенное на первом этаже 2-х этажного здания по адресу: г. Великие Луки, ул. Некрасова, д.3/31, помещение N1012 для использование в качестве универсального магазина. Согласно п.5.1. договора срок действия договора составляет 3 года.
Исковые требования обоснованы материалами дела и в соответствии со статьями 309, 606, 607, 610, 622, 614 пунктом 1 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат удовлетворению в части обязания ответчика возвратить истцу нежилое помещение N 1012 площадью 428 кв.м, расположенное по адресу: г.Великие Луки, ул.Некрасова д. 3/31 и взыскании задолженности в размере сумме 377309 руб. 86 коп. В остальной части в иске следует отказать.
Между сторонами заключен договор аренды недвижимого имущества. Согласно статье 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В соответствии со статьей 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и тому подобное, а кредитор имеет право требований от должника исполнения его обязанности.
Арендодатель предоставил арендатору имущество во временное пользование за плату. Объект аренды оговорен сторонами в договоре. В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
В соответствии с пунктом 3.1.1.4 договора арендодатель в одностороннем порядке, не чаще одного раза в год, имеет право менять размер арендной платы на ставку рефинансирования в соответствии с официальными данными ЦБ РФ, но не более чем на 10%, при этом арендодатель обязан предупредить об этом арендатора за 30 дней путем направления арендатору письменного уведомления. В течение первого года аренды арендная плата изменению не подлежит.
На 01.01.2013 согласно Указания Банка России от 13.09.2012 N2873-У "О размере ставки рефинансирования Банка России" размер ставки установлен 8.25%. Следовательно арендодатель вправе был изменить арендную плату с 01.01.2013, увеличив ее на 8, 25%. Недоплата за 9 месяцев 2013 года составит 365595 руб. 12 коп. (40621 руб. 68 коп. за 9 месяцев).
Долг в сумме 5294 руб. 74 коп. образовался в связи с различным исчислением сторонами арендной платы за ноябрь 2011 года. В соответствии с условиями договора (п.3.1.2.8) арендная плата начисляется не ранее тридцати календарных дней с момента передачи помещений. Акт составлен сторонами 10.10.2011. Арендная плата за ноябрь 2011 года должна быть начислена за 21 день, с 10 по 31 ноября. Сумма арендной платы за ноябрь составит 344668 руб. 80 коп. Истцом выставлено к оплате 333550 руб. 45 коп. Соответственно рассчитаны расходы по коммунальным услугам. На основании изложенного, недоплата по арендной плате и расходам по возмещению стоимости коммунальных услуг необоснованны, поскольку заявлены истцом в меньшем размере.
Счет на возмещение услуг по теплоснабжению N 377 от 31.12.2011 на сумму 6420 руб. не оплачен ответчиком, поскольку им не получен. В соответствии с условиями договора (пункт 4.9) компенсация стоимости коммунальных услуг производится арендатором не позднее пяти рабочих дней на основании счетов. Счет ответчиком не получен. Довод ответчика о том, что срок исполнения обязательства не наступил, не принимается судом. Из текста заключенного сторонами договора ответчику известно, что он должен ежемесячно оплачивать коммунальные услуги, в том числе теплоснабжение. Обращаясь в суд в июне 2013 года, истец потребовал от ответчика оплаты за теплоснабжение арендованных помещений в декабре 2011 года. Принимая во внимание отсутствие возражений ответчика по факту оказанию ему услуги теплоснабжения в 2011 году, период времени, прошедший с оказания услуги, требование истца подлежит удовлетворению.
Суд, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в заявлении, объяснения представителей лиц, участвующих в деле, приходит к выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению в сумме 377309 руб. 86 коп. В остальной части в иске следует отказать.
Возражения ответчика не могут быть приняты судом по следующим основаниям. Суду представлено два договора аренды спорного помещения, на 360 дней и на три года. В соответствии с пунктом 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
В силу пункта 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно пункту 6 статьи 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" помещение представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений.
В соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 содержится следующее разъяснение: принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 ГК РФ.
Таким образом, договор аренды нежилых помещений NВК 001 от 10.10.2011, заключенный сроком на 3 года подлежал государственной регистрации, но не был зарегистрирован в установленном порядке. Поскольку данный договор аренды не прошел государственную регистрацию, он является незаключенным в силу вышеуказанных норм гражданского права РФ. Ссылки ответчика на данный договор являются несостоятельными и необоснованными.
Довод ответчика об улучшении им арендуемого оборудования является несостоятельным и не принимается судом, поскольку в соответствии с п.п. 1, 3 статьи 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Кроме того, согласно пункту 3.1.6 договора арендатор вправе произвести неотделимых улучшения имущества только при наличии письменного согласия арендодателя, при этом в данном согласии должна быть отображена стоимость таких улучшений. Письменное согласие истца по данному вопросу в материалы дела не представлено.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Согласно пункту 6.2 договора арендованное помещение должно быть передано арендодателю в том же состоянии, в котором оно было передано в аренду с учетом нормального износа и сдано по акту приёма-передачи.
Истец 25.06.2013 направлял ответчику соответствующее предупреждение. Ответчик в своем письме от 08.07.2013 N 210 согласился с арендодателем в части отказа от продления действия договора на новый срок. Таким образом, договор прекращен 01.10.2011 и в порядке, определенном статьей 622 ГК РФ, ответчик обязан вернуть имущество истцу. В нарушение указанных норм арендатор добровольно занимаемое помещение не освободил и арендодателю не передал.
В силу изложенного ответчик не имеет правовых оснований для пользования спорным помещением. Следует обязать общество с ограниченной ответственностью "Логан" возвратить индивидуальному предпринимателю Савельеву Николаю Алексеевичу нежилое помещение N 1012 площадью 428 кв.м, расположенное по адресу: г.Великие Луки, ул.Некрасова д. 3/31. Довод ответчика о его преимущественном праве на заключение договора аренды не может быть рассмотрен в рамках настоящего иска в связи с отсутствием обстоятельств, предусмотренных в пункте 1 статьи 621 ГК РФ.
Истец отказался от требования в части расторжения договора аренды, отказ принят арбитражным судом, производство по делу в этой части подлежит прекращению.
Расходы по оплате госпошлины следует отнести на стороны пропорциональной удовлетворенным требованиям. Излишне уплаченную госпошлину в сумме 9102 руб. 94 коп. следует возвратить истцу из федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 167 - 171, 110, 150 п.1 пп.4 Арбитражного
процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Логан" в пользу индивидуального предпринимателя Савельева Николая Алексеевича 377309 руб. 86 коп. основного долга, 14034 руб. 98 коп. расходов по оплате госпошлины.
В остальной части во взыскании долга отказать.
Обязать общество с ограниченной ответственностью "Логан" возвратить индивидуальному предпринимателю Савельеву Николаю Алексеевичу нежилое помещение N 1012 площадью 428 кв.м, расположенное по адресу: г.Великие Луки, ул.Некрасова д. 3/31.
Производство по делу в части расторжения договора аренды прекратить.
Возвратить индивидуальному предпринимателя Савельеву Николаю Алексеевичу из федерального бюджета 9102 руб. 94 коп. госпошлины.
Выдать исполнительные листы.
На решение в течение месяца со дня принятия может быть подана апелляционная жалоба в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Псковской области.
Судья: О.Г. Васильева
1.8
Электронный текст документа
подготовлен З и сверен по:
файл-рассылка
