Дата принятия: 27 сентября 2013г.
Номер документа: А52-1670/2013
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ
РЕШЕНИЕ
от 27 сентября 2013 года Дело N А52-1670/2013
Резолютивная часть решения оглашена 20 сентября 2013 года.
Полный текст решения изготовлен 27 сентября 2013 года.
Арбитражный суд Псковской области в составе судьи Циттель С.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Вороновой К.А., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом города Великие Луки
к обществу с ограниченной ответственностью "Бизнес-Центр"
о взыскании 1377 299 руб. 46 коп.,
при участии в заседании
от истца: Долинченкова Н.В. - консультант, доверенность от 05.06.2013 N2101;
от ответчика: Снетков В.И. - директор, протокол общего собрания от 11.09.2009; Снеткова Л.А. - представитель, доверенность от 03.07.2013.
Комитет по управлению муниципальным имуществом города Великие Луки обратился с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Бизнес-Центр" задолженности по договору аренды от 05.10.1994 N374/365 за аренду нежилых помещений за период с 01.01.1999 по 26.05.2013 в сумме 3134 368 руб. 76 коп.
В процессе рассмотрения дела истец уменьшил исковые требования и просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с ноября 2010 по май 2013 в сумме 1377 299 руб. 46 коп., согласно расчету (л.д.129).
Суд, в силу частей 1, 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принял уменьшение исковых требований истца.
Ответчик с требованием истца не согласен в полном объеме, поскольку считает, что отсутствует задолженность по арендной плате. Согласно пункту 1 Соглашения от 16.07.1998 заключенного между обществом и Администрацией города Великие Луки, Приложения N1 к соглашению стоимость капитального ремонта помещений по адресу город Великие Луки, проспект Гагарина, дом 40 произведенного ЗАО "Бизнес-Центр" (ЗАО "Бизнес-Центр" реорганизовано в форме преобразования, запись в Едином реестре юридических лиц 20.12.2004, далее по тексту - ООО "Бизнес-Центр", общество) за счет собственных средств на сумму 374 тыс. деноминированных рублей засчитывается в счет арендной платы за указанное помещение до окончания срока действия договора - 05.08.2014. Арендная плата в сумме 59307 руб. 71 коп. начисленная за период с 1994 по 1998 год зачтена за счет затраченных средств на ремонт. Оставшаяся сумма в размере 314726 руб. 82 коп. распределяется на последующие годы до 2014. Заключая в 1994 году договор аренды и в 1998 году Соглашение, стороны исходили из того, что сумма расходов по капитальному ремонту арендуемого помещения до 2014 года закроет арендную плату за весь период, то есть к окончанию срока - 05.08.2014 расчеты между сторонами сведутся к "нулю". Кроме того, пунктом 1.7 договора аренды от 05.10.1994 N374/365 предусмотрена индексация сметной стоимости объекта на индекс, применяемый в строительстве при изменении размера арендной платы. При определении размера задолженности по арендной плате истцом неправомерно не применены положения данного пункта договора.
Представители общества в судебном заседании поддержали доводы, указанные в отзыве на иск.
Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, суд
установил:
Между истцом и ответчиком 05.10.1994 был заключен договор N374/365 аренды нежилых помещений (строений), в соответствии с которым истец предоставил ответчику во временное пользование за плату для самостоятельного осуществления предпринимательской деятельности и использования под задачи ООО "Бизнес-Центр" и договора о взаимодействии по вопросам малого бизнеса от 10.06.94. нежилые помещения (строения) площадью 520,5 кв.м, расположенных по адресу: Псковская область, г.Великие Луки, проспект Гагарина, д.40. Срок действия договора установлен до 05.08.2014.
В соответствии с пунктом 1.7 договора арендатор принял на себя обязательства провести капитальный ремонт арендуемого помещения до 01.09.95. Стоимость затрат на капитальный ремонт и связанные с ним улучшения неотделимые без вреда для арендованного помещения, засчитываются арендодателем в счет арендной платы с учетом индексации.
Согласно пунктам 3.1, 3.2, 3.3 указанного договора стороны договорились о то, что арендатор выплачивает арендную плату за каждый квартал вперед, с оплатой первого числа первого месяца каждого квартала, на расчетный счет местного бюджета. Арендная плата утверждена городской Администрацией в размере 9522 руб. за 1 кв.м. и составляет 4951440 руб. ( недоминированных) в год за арендуемое помещение. Размер арендной платы изменяется с учетом изменения цен, тарифов и в других случаях, предусмотренных действующим законодательством. При этом размер арендной платы ООО "Бизнес-Центр" не может превышать арендной платы, установленной для образовательных учреждений. Плата за электроэнергию и коммунальные услуги производится арендатором самостоятельно помимо арендной платы.
Представители сторон подтвердили в судебном заседании, что капитальный ремонт помещений завершен арендатором в первой половине 1996 года. Спор по факту передачи арендуемого имущества, срока окончания капитального ремонта и размера затрат понесенных арендатором с ним связанных, между сторонами отсутствует.
16.07.1998 на основании договора аренды нежилых помещений (строений) от 05.10.1994 N374/365 и договора о взаимодействии Администрации г.Великие Луки и ООО "Бизнес-Центр" по вопросам развития инфраструктуры малого бизнеса от 05.08.1994 между Администрацией г.Великие Луки и ООО "Бизнес-Центр" было заключено соглашение. В пункте 1 Соглашения прописано, что стоимость ремонта помещения по адресу: проспект Гагарина, дом 40, произведенного ООО "Бизнес-Центр" за счет собственных средств на сумму 374000 деноминированных рублей засчитывается в счет арендной платы за указанное помещение до окончания срока действия договора о взаимодействии - до 05.08.2014.Согласно приложения N1 к соглашению от 16.07.1998 за период с 1994 по 1998 по договору аренды от 05.10.1994 N374/365 за арендуемое помещение начислена арендная плата в размере 59307 руб. 71 коп., которая подлежит зачету в 1998 году из суммы затраченных средств на ремонт помещения (374034 руб. 53 коп.). Оставшаяся сумма в размере 314726 руб. 82 коп. распределяется на последующие годы до 2014 года равными долями в размере 19 670 руб. 43 коп.
20.06.2012 между истцом и ответчиком было заключено соглашение о внесении изменений в договор аренды нежилых помещений (строений) от 05.10.1994 N374/365. Пункт 1.1 договора изложен в новой редакции: "Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду нежилые помещения, именуемые далее "Объект", расположенные по адресу город Великие луки, проспект Гагарина, дом 40, площадью 532,0 кв. м, для использования под торговлю". В соответствии с пунктом 2.2.2 указанного соглашения ответчик (арендатор) обязался своевременно и полностью выплачивать арендную плату, установленную договором и последующими дополнениями к нему. Ежеквартально производить сверку расчетов по внесению арендной платы. Раздел 3 договора аренды от 05.10.1994 регулирующий отношения сторон по платежам и расчетам также изложен в новой редакции. Стороны договорились о следующем: применять ставки арендной платы и порядок расчета утвержденные решениями Великолукской городской Думы от 16.12.2010 3126, от 14.12.2001 N163, от 17.02.2012 N10, от 22.06.2012 N77 (пункт 3.1. в новой редакции).
Согласно пункту 3.2 договора (в редакции соглашения от 20.06.2012) арендатор производит оплату самостоятельно без получения счетов ежемесячно равными долями до 25 числа отчетного месяца. Арендатор самостоятельно производит перерасчет арендной платы в случае изменения ставок арендной платы (пункт 3.4 редакции соглашения от 05.06.2012).
Кроме того, стороны определили, что соглашение является неотъемлемой частью договора N374/365 от 05.10.1994, вступает в силу с момента подписания (23.11.2012) и распространяет свое действие на отношения, возникшие с 01.07.2012.
Истец, руководствуясь Соглашением от 16.07.1998 и приложением N1 к нему, начиная с 1999 года самостоятельно ежегодно производил зачет по арендной плате, исчисленной по ставкам, утвержденных решениями Великолукской городской Думы для образовательных учреждений за счет оставшиеся суммы затрат по капитальному ремонту арендатора, указанному в Приложении N1 - 314726 руб. 82 коп. Согласно расчету задолженности по арендной плате, которая составила 2571168 руб. 21 коп. (л.д. 98- 100), период образования задолженности - июнь 2006 по май 2013 (с учетом уменьшения размера требования в судебном заседании 04.09.2013-06.09.2013).
В судебном заседании 20.09.2013 представитель истца представил иной расчет задолженности по арендной плате на сумму 1377299 руб. 46 коп., за период с ноября 2010 по май 2013 с применением положения пункта 1.7. договора от 05.10.1994 N374/365 (к сумме затрат по капитальному ремонту, указанной в Приложении N1 к Соглашению от 16.07.1998 с учетом произведенных зачетов применил индекс инфляции, на основании данных Федеральной службы государственной статистики).
Учитывая вышеуказанные обстоятельства, истец сформулировал требования о взыскании с ответчика задолженности по аренде нежилых помещений в сумме 1377299 руб. 46 коп. По мнению истца, ответчик свои обязательства по внесению арендных платежей исполнял не надлежащим образом, в результате чего у ответчика перед истцом образовалась задолженность по арендной плате за период с ноября 2010 по май 2013 в сумме 1377299 руб. 46 коп., не погашенная до настоящего времени.
Оценив представленные в дело доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению частично в сумме 1213760 руб.83 коп., в остальной части требования следует отказать, исходя из следующего.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно статьям 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Пункт 1 статьи 421 ГК Российской Федерации закрепляет принцип свободы договора.
Пунктом 4 этой же статьи предусмотрено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправлении (пункт 1 статьи 424 ГК РФ).
В соответствии с абзацем вторым статьи 431 ГК РФ, если буквальное значение содержащихся в договоре слов и выражений не позволяет определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.
Избранная сторонами модель договора должна адекватно отражать реально складывающиеся между ними правоотношения.
Из материалов дела следует и подтверждается сторонами в судебном заседании, что ответчик фактически с начала арендных отношений не вносил арендные платежи в размере, установленном договором аренды от 05.10.1994 N374/365 с изменениями и дополнениями от 20.06.2012. Требования пункта 2.2.2 договора в редакции Соглашения от 20.06.2012 о проведении ежеквартальной сверки расчетов по внесению арендной платы с 01.07.2012 не производил. Представители сторон в ходе судебного разбирательства подтвердили, что Соглашением от 16.07.1998 и Приложением N1 к нему между сторонами была достигнута цель - зафиксировать сумму затрат произведенных арендатором на капитальный ремонт арендуемых помещений и определить механизм зачета данных затрат в счет арендной платы по договору от 05.10.1994 N374/365 таким образом, чтобы сумма этих затрат перекрыла сумму арендных платежей, до окончания срока действия договора (05.08.2014). К окончанию срока договора расчеты между сторонами должны были равны "нулю". При этом сторонами принималось во внимание имеющейся между ними договор о взаимодействии Администрации города Великие Луки и ООО "Бизнес-Центр" по вопросам развития инфраструктуры малого бизнеса от 05.08.1994 и осуществлением обществом на безвозмездной основе услуг предусмотренных пунктом 2 данного Соглашения. Суд, в силу положений части 2 статьи 431 ГК РФ считает, что исходя из действительной цели сторон при заключении договора аренды 05.10.1994 N374/365, Соглашения от 16.07.1998 и Приложения N1к нему, определили размер арендной платы с 1999 года в размере 19670 руб. 43 коп. в год ( 314726 руб.82 коп.: 15 лет (с 1999 по 2014 = 19670 руб.43 коп.).
20.06.2012 стороны заключили Соглашение о внесении изменений в договор от 05.10.1994 на аренду помещений. Пунктом 3.1 договора (в редакции Соглашения от 20.06.2012) стороны договорились применять в своих правоотношениях ставки арендной платы и порядок расчета в соответствии с нормативными правовыми актами органа местного самоуправления, в частности, утвержденные решением Великолукской городской Думы от 22.06.2012 N77.
Действие Соглашения от 20.06.2013 стороны распространили на отношения, возникшие с 01.07.2012.
С 01.07.2012 на территории муниципального округа "Грода Великие Луки" по вопросам определения размера арендной платы действует решение Великолукской городской Думы от 22.06.2012 N77 (с последующими изменениями и дополнениями) "Об установлении коэффициентов к рыночной оценке при расчете арендной платы за муниципальные нежилые помещения". Пунктом 1 названного решения прописано, размер арендной платы за пользование нежилыми помещениями (части помещений, здания, части зданий, сооружения, строения), находящимися в муниципальной собственности муниципального образования "Город Великие Луки", с момента вступления в силу настоящего решения установить по результатам оценки рыночной стоимости обязательства арендатора по уплате годового размера арендной платы за 1 кв.м.
Материалами дела подтверждается проведение арендодателем в ноябре 2012 года оценки имущества находящего в аренде у общества. По результатам оценки арендная плата составила 166012 руб. 50 коп., что не оспаривается представителями ответчика.
Следовательно, арендатор обязан был уплатить арендодателю путем зачета за период с 1999 года по 01.07.2012 арендную плату из расчета 196790 руб., 43 коп., в соответствии с Приложением N1 к Соглашению от 16.07.1998. Остаток суммы затрат по капитальному ремонту - 49176 руб. 02 коп. подлежат зачету в счет суммы арендной платы за июль 2012 года. Таким образом, арендатор обязан уплатить арендодателю задолженность по арендной плате за период с августа 2012 по май 2013 года в сумме 1213760 руб.83 коп., согласно расчету (л.д.98-100).
Суд не принимает расчет заявителя по задолженности арендной плате с применением индекса инфляции на общую сумму 1377299 руб.46 коп. с ссылкой на пункт 1.7 договора аренды (л.д.129), равно как и не принимает доводы ответчика о необходимости производить расчет задолженности по арендной плате исходя из индексирования сметной стоимости работ по капитальному ремонту, завершенного в 1-ой половине 1996 года в соответствии с пунктом 1.7 договора аренды, поскольку из буквального толкования пункта 1.7 договора аренды не возможно однозначно установить волю сторон по применению, какого индекса, и к чему, договорились стороны в момент заключения договора. Суд не применяет положения данного пункта договора и в силу вышеуказанных обстоятельств.
В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Принимая во внимание, что истец в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины освобожден, государственная пошлина в сумме 23594 руб. 01 коп. подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
Требования Комитета по управлению муниципальным имуществом города Великие Луки к обществу с ограниченной ответственностью "Бизнес-Центр" о взыскании 1377299 руб. 46 коп. задолженности по арендной плате удовлетворить частично.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Бизнес-Центр" в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Великие Луки 1213760 руб.83 коп. задолженности по арендной плате за период с августа 2012 по май 2013, в остальной части требования отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 23594 руб.01 коп.
Выдать исполнительные листы.
На решение в течение месяца со дня его принятия может быть подана апелляционная жалоба в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Псковской области.
Судья С.Г. Циттель
Электронный текст документа
подготовлен З и сверен по:
файл-рассылка
