Решение Арбитражного суда Псковской области от 02 августа 2013 года №А52-1010/2013

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ
 
РЕШЕНИЕ
от 02 августа 2013 года Дело N А52-1010/2013
Арбитражный суд Псковской области в составе судьи Орлова В.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Старосельской Е.А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Псковской области
к открытому акционерному обществу «Псковвторцветмет»
о взыскании 1363 479 руб. 07 коп. задолженности по арендной плате и пеням
по иску открытого акционерного общества «Псковвторцветмет»
к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Псковской области
о признании недействительным абзаца 4 пункта 3.4 договора аренды от 09.12.2005 №46,
при участии в судебном заседании:
от Территориального управления: Городецкий В.С. - ведущий специалист-эксперт отдела правового обеспечения, доверенность от 31.10.2012;
от ОАО: Рагозина Е.В. - генеральный директор. Нестерова М.В. - представитель, доверенность от 05.06.2013.
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Псковской области (далее - истец, Территориальное управление Росимущества) обратилось в Арбитражный суд Псковской области с иском к открытому акционерному обществу «Псковвторцветмет» (далее - ответчик, общество) о взыскании 3032592 руб. 10 коп., в том числе задолженности по арендной плате за период с 01.01.2008 по 31.12.2012 за земельный участок с кадастровым номером 60:27:210310:01, расположенный по адресу: город Псков, улица Карбышева, д. 26-а, по договору аренды от 09.12.2005 №46 и пеней за просрочку внесения платежей за период с 16.11.2008 по 31.12.2012.
В ходе судебного разбирательства истцом увеличен период исчисления пеней, уменьшена сумма иска в связи с оплатой задолженности ответчиком, в связи с чем истец просит взыскать 1363 479 руб. 07 коп., в том числе 1044675 руб. 94 коп. задолженности по арендной плате и 318803 руб. 13 коп. пени.
В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом уменьшение размера требования принято.
Ответчик с требованием не согласен, считает неправомерным исчисление арендной платы с учетом ее изменения истцом в одностороннем порядке в 2008 году.
25.06.2013 арбитражным судом возбуждено дело по исковому заявлению общества к Территориальному управлению Росимущества о признании недействительным абзаца 4 пункта 3.4. договора аренды земельного участка от 09.12.2005 №46 ввиду его ничтожности.
Территориальное управление Росимущества с требованием общества не согласно, считает, что отсутствуют основания для признания условий договора о формировании арендной платы ничтожными.
определение м от 26.06.2013 дела по требованию о взыскании задолженности и о признании недействительными условий договора объединены в одно производство для совместного рассмотрения.
Исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон, суд
установил:
Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 09.12.2005 заключен договор аренды земельного участка №46, в соответствии с условиями которого арендатор принял от арендодателя в аренду сроком на пять лет земельный участок с кадастровым номером 60:27:210310:01, расположенный по адресу: город Псков, улица Карбышева, д. 26-а, предназначенный для обслуживания и эксплуатации находящихся на земельном участке объектов недвижимости.
Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в установленном порядке 04.07.2006, о чем имеется соответствующая запись регистрации.
Истец, ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором условий договора по внесению арендной платы за период с 16.11.2010 по 31.12.2012, обратился в арбитражный суд с настоящим иском и просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в сумме 1363 479 руб. 07 коп., в том числе 1044675 руб. 94 коп. задолженности по арендной плате и 318803 руб. 13 коп. пени за нарушение сроков внесения арендной платы, исчисленных за период с 16.10.2010 по 22.07.2013 (с учетом уточнения их размера). В обоснование заявленного требования Территориальное управление Росимущества ссылается на изменение с 2008 года в одностороннем порядке размера арендной платы по договору.
Ответчик в отзыве на исковое заявление с требованием не согласен, указывает на отсутствие у истца доказательств проведения рыночной оценки арендной платы, невозможность ее изменение в одностороннем порядке с 2008 года в связи с тем, что задолженность по аренде за 2008, 2009гг. взыскана с общества в судебном порядке из расчета, установленного договором аренды на 2007 год.
В исковом заявлении о признании недействительным абзаца 4 пункта 3.4. договора аренды земельного участка от 09.12.2005 №46 ввиду его ничтожности общество ссылается на то, что в связи с переоформлением права постоянного бессрочного пользования на спорный земельный участок на право аренды у Территориального управления Росимущества отсутствовали правовые основания для установления арендной платы в размере, превышающем 2 процента от кадастровой стоимости земельного участка (пункт 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).
Суд считает исковые требования сторон не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В соответствии со статьями 307, 309, 310 ГК РФ обязательства, возникшие из договора, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Согласно абзацу второму пункта 3 статьи 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В соответствии со статьями 421, 422 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В этих случаях договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В силу статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 (в редакции постановления от 25.01.2013 №13), арендная плата за аренду земельных участков относится к регулируемым ценам; федеральным законом, предусматривающим необходимость регулирования арендной платы, является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, вступившего в силу 29.10.2001.
Согласно данным разъяснениям к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 №15837/11, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.
В данном случае договор от 09.12.2005 №46 аренды земельного участка был заключен после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 3 статьи 65 которого предусмотрена необходимость государственного регулирования арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации. Пунктом 3.4 договора аренды от 09.12.2005 №46 стороны предусмотрели, что при изменении действующего порядка исчисления размера арендной платы, размер арендной платы может быть изменен.
В период действия договора принято постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 №582, которым утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее - Правила).
Согласно пункту 2 указанных Правил размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации в расчете на год определяется одним из следующих способов:
а) на основании кадастровой стоимости земельных участков;
б) по результатам торгов (конкурсов, аукционов);
в) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации;
г) на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Условия расчета арендной платы на основании кадастровой стоимости земельных участков; по результатам торгов (конкурсов, аукционов); в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации определены в пунктах 3 - 5 Правил.
Подпунктом "д" пункта 3 Правил установлено, что арендная плата за земельный участок рассчитывается в размере 2% от кадастровой стоимости такого земельного участка, если земельный участок не указан в подпунктах. "а" - "г" настоящего пункта и право аренды на него переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.
Таким образом, при наличии документов, подтверждающих переоформление права постоянного (бессрочного) пользования испрашиваемым земельным участком, арендная плата рассчитывается в размере 2% от кадастровой стоимости такого земельного участка.
В ином случае арендная плата за земельный участок рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности в соответствии с пунктом 6 Правил.
Исходя из пунктов 2 - 6 Правил в случаях, когда нет оснований для определения годового размера арендной платы на основании кадастровой стоимости земельных участков, по результатам торгов или в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации, арендная плата за земельный участок рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка по формуле как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало соответствующего календарного года.
Как видно из материалов дела, расчет арендной платы на 2010-2012 годы произведен истцом на основании отчета оценщика №12/07-1588, в котором определены рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 10.12.2007. Отчет оценщика суду не представлен. Согласно заключению истца от 24.03.2008 №39/зкл рыночная величина годовой арендной платы за земельный участок приведенная оценщиком в указанном выше отчете составляет 445601 руб. Отчет оценщика суду не представлен. Доводы Территориального управления Росимущества об изменении размера арендной платы в одностороннем порядке на основании уведомления истца от 26.03.2008 судом не принимаются.
Как следует из материалов дела, решение м Арбитражного суда Псковской области от 21.12.2009 по делу №А52-6084/2009 с общества взыскана задолженность по арендной плате за 2008,2009гг. в сумме 195243 руб. 70 коп. из расчета 97621 руб. 85 коп. в год, что соответствует расчету арендной платы, согласованному сторонами по договору на 2007 год.
В соответствии с расчетом арендной платы на 2007 год к договору аренды земельного участка от 09.10.2005 №46 размер арендной платы за земельный участок установлен из расчета 2,5% от его кадастровой стоимости с учетом коэффициента, установленного решение м Псковской городской Думы от 30.11.2006 №344. В соответствии с указанным расчетом размер арендной платы определяется в виде годовой величины арендной платы путём умножения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка (УПКС) на площадь земельного участка и на коэффициент, устанавливаемый исходя из разрешённого использования земельного участка, в данном случае - 2,5 %, как за земельный участок, предоставленный для промышленных целей.
При указанных обстоятельствах в соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ следует признать, что изменений в договор аренды в отношении размера арендной платы в 2008 году не вносилось.
Следует отметить, что требование истца в части взыскания задолженности по арендной плате исходя из рыночной стоимости земельного участка является необоснованным и по праву и по размеру.
В частности, в расчете использована рыночная величина годовой арендной платы, в то время как в данном случае расчет годовой арендной платы должен определяться согласно пункту 6 Правил исходя из рыночной стоимости земельного участка по формуле. Как указано выше, отчет оценщика суду не представлен.
Суд считает, что размер арендной платы по договору должен исчисляться в соответствии с подпунктом "д" пункта 3 Правил из расчета 2% от кадастровой стоимости земельного участка.
Как следует из материалов дела, общество образовано в результате приватизации Псковского государственного предприятия «Вторцветмет». Земельный участок предоставлен правопредшественнику ответчика на праве бессрочного (постоянного) пользования в соответствии с распоряжением Администрации города Пскова от 15.12.1992 №2284-р для размещения производственной базы. Право бессрочного (постоянного) пользования переоформлено обществом в связи с заключением 12.04.1995 договора №121 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды. Таким образом, следует признать, что ответчиком представлены документы, подтверждающие переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком
Исходя из позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 №12404/09, ставки арендной платы за пользование земельными участками являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ. Содержащееся в указанном постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.
Результаты кадастровой оценки земель в Псковской области на момент заключения договора аренды были установлены постановление м Администрации Псковской области от 21.10.2003 № 405 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель поселений». Согласно кадастровому паспорту земельного участка №6027/201/09-10646 от 02.12.2009 кадастровая стоимость арендуемого земельного участка составляла 3904873 руб. 92 коп. Таким образом, с 01.01.2010 размер арендной платы по договору аренды из расчета 2% от кадастровой стоимости земельного участка составил 78097 руб. 48 коп. в год.
постановление м Администрации Псковской области от 29.11.2011 №477 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель поселений» утверждены новые результаты кадастровой оценки земель в Псковской области. Согласно кадастровому паспорту земельного участка №60/401/13-42456 от 25.04.2013 кадастровая стоимость арендуемого земельного участка по данным указанной оценки составил 4227637 руб. 08 коп. Согласно расчету ответчика, задолженность по арендной плате за период с 01.12.2011 по 31.12.2012 составила 84552 руб. 74 коп. из расчета 2% от кадастровой стоимости земельного участка.
В связи с несвоевременной уплатой задолженности ответчиком произведен расчет пеней. Расчет задолженности и пеней истцом не оспорен.
Поскольку расчет арендной платы на 2010-2012 годы, представленный истцом, не соответствует постановлению Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 №582, подлежащему применению сторонами согласно пункту 3 статьи 65 ЗК РФ, ответчиком представлены доказательства внесения арендной платы из расчета, установленного договором - 2% от кадастровой стоимости земельного участка, что составило за 2010,2011 года по 78097 руб. 48 коп. ежегодно, за 2012 год - в связи с изменением кадастровой стоимости - 84552 руб. 74 коп. и пеней, исчисленных в связи с несвоевременной оплатой арендной платы, в удовлетворении требования Территориального управления Росимущества следует отказать.
Требование общества о признании недействительным абзаца 4 пункта 3.4. договора аренды земельного участка от 09.12.2005 №46 ввиду его ничтожности также не подлежат удовлетворению.
Заявитель в обоснование требования ссылается на несоответствие условий договора об установлении арендной платы положениям Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».
В соответствии с пунктом 2 статьи 3 указанного Закона юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 ЗК РФ юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность до 01.01.2010 в соответствии с правилами статьи 36 ЗК РФ. Юридические лица могут переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), на право аренды таких земельных участков или приобрести такие земельные участки в собственность в соответствии с правилами, установленными настоящим абзацем, до 01.01.2013 по ценам, предусмотренным соответственно пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Федерального закона.
Арендная плата за использование указанных земельных участков определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, а за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, - в соответствии с пунктом 10 настоящей статьи. При этом размер арендной платы на год устанавливается в пределах:
- двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков;
- трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения;
- полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.
Как следует из материалов дела, право собственности на спорный земельный участок возникло у Российской Федерации в соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации от 29.04.2005 №521-р.
Вместе с тем, как указано выше право бессрочного (постоянного) пользования земельным участком переоформлено обществом в 1995 году в связи с заключением 12.04.1995 договора №121 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды.
При указанных обстоятельствах отсутствуют основания считать, что Федеральным законом от 25.10.2001 №137-ФЗ регулируются отношения по аренде земли, право бессрочного (постоянного) пользования на которые переоформлено до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, вступившего в силу 29.10.2001.
С учетом изложенного следует признать положения абзаца 4 пункта 3.4. договора аренды земельного участка от 09.12.2005 №46 не противоречащим требованиям законодательства, в связи с чем требование общества не подлежит удовлетворению.
Поскольку Территориальное управление Росимущества в соответствии с пунктом 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобождено от уплаты государственной пошлины, при обращении в суд государственную пошлину не уплачивало, вопрос о судебных расходах судом по иску о взысканию арендной платы и пеней не рассматривается. Судебные расходы по иску о признании недействительным условий договора в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд относит на общество.
Руководствуясь статьями 168-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
В удовлетворении иска Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Псковской области о взыскании с открытого акционерного общества «Псковвторцветмет» 1363 479 руб. 07 коп., в том числе 1044675 руб. 94 коп. задолженности по арендной плате и 318803 руб. 13 коп. пеней, отказать.
В удовлетворении иска открытого акционерного общества «Псковвторцветмет» о признании недействительным абзаца 4 пункта 3.4 договора аренды от 09.12.2005 №46 отказать.
На решение в течение месяца после его принятия может быть подана апелляционная жалоба в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Псковской области.
Судья В.А. Орлов
Электронный текст документа
подготовлен З и сверен по:
файл-рассылка