Решение Арбитражного суда Приморского края от 25 сентября 2019 года №А51-8517/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

РЕШЕНИЕ

от 25 сентября 2019 года Дело N А51-8517/2019
Резолютивная часть решения объявлена 18 сентября 2019 года.
Полный текст решения изготовлен 25 сентября 2019 года.
Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Тихомировой Н.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Мазуровой Л.И., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Индивидуального предпринимателя Мельникова Олега Юрьевича (ИНН 253601881596, ОГРН 307253614100041, дата государственной регистрации: 21.05.2007)
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (ИНН 25401084902540108490, ОГРН 10425043829311042504382931, дата государственной регистрации 23.12.2004)
третьи лица: Администрация г. Владивостока, Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края
о признании незаконным решения
при участии в судебном заседании: от заявителя - Мельников О.Ю. лично, предъявлен паспорт, Верховская А.В. по доверенности,
от ответчика - Кузнецова М.К. по доверенности,
от Администрации г. Владивостока - Пе Е.П. по доверенности,
от Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края - не явились, извещен надлежащим образом,
установил: Индивидуальный предприниматель Мельников Олег Юрьевич (далее - заявитель, предприниматель) обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (далее - ответчик, Управление Росреестра по Приморскому краю) об отказе в государственной регистрации права собственности и отказе в постановке на государственный кадастровый учет объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: г.Владивосток, ул.Маковского, 94; об обязании осуществить государственную регистрацию права собственности и постановку на государственный кадастровый учет объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: г.Владивосток, ул.Маковского, 94 на основании заявления от 07.11.2018.
Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, для участия в нем своих представителей не направил, что не препятствует рассмотрению дела в его отсутствие в порядке части 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Через канцелярию суда Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края заявил ходатайство о замене стороны ответчика на Управление муниципальной собственности г.Владивостока. Кроме того Департамент просит привлечь в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика Администрацию г. Владивостока.
Заявитель, представители ответчика и третьего лица удовлетворение заявленного ходатайства Департамента оставили на усмотрение суда.
Поскольку в рамках настоящего дела оспаривается решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю в государственной регистрации права собственности и отказе в постановке на государственный кадастровый учет объекта незавершенного строительства, а также определением Арбитражного суда Приморского края от 25.06.2019 Администрация города Владивостока привлечена к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, суд считает, что отсутствуют основания для удовлетворения ходатайства Департамента.
Предприниматель по тексту заявления и в судебном заседании пояснил, что регистрирующий орган незаконно отказал в регистрации права собственности на недвижимое имущество и в постановке его на кадастровый учет, поскольку, как полагает заявитель, предпринимателем в Управление Росреестра по Приморскому краю предоставлен надлежащий пакет документов, в том числе подтверждено предоставление в аренду земельного участка, на котором находится объект незавершенного строительства. Заявитель полагает, что поскольку арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора, а также отсутствуют возражения со стороны арендодателя, договор аренды земельного участка считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Предприниматель считает, что нарушение прав заявителя оспариваемым отказом выражается в создании ответчиком препятствий в государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства.
Представитель ответчика в письменном отзыве, представленном в материалы дела, а также в судебном заседании по требованиям возразил, считая оспариваемое решение законным и обоснованным, отметив при этом, что договор аренды земельного участка, на котором находится объект незавершенного строительства, прекратил своё действие.
Кроме того, представитель ответчика указал, что предпринимателем для осуществления регистрационных действий представлялось разрешение на строительство сроком действия до 18.09.2019, что превышает срок предоставления земельного участка в аренду.
С учетом изложенного, представитель Управления считает, что заявителем на государственную регистрацию не представлены документы, являющиеся основанием для проведения государственной регистрации прав и постановке на государственный кадастровый учет.
Представитель Администрации г. Владивостока в письменном отзыве, представленном в материалы дела, а также в судебном заседании в отношении заявленных требований возразил, полагает, что у предпринимателя отсутствуют законные права на земельный участок с кадастровым номером 25:28:050057:703, поскольку срок договора аренды истек. При этом представитель Администрации указал, что в силу действующего законодательства арендатор земельного участка не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края письменный отзыв в материалы дела не представил, правовую позицию в отношении заявленных требований не выразил.
Исследовав материалы дела, суд установил, что 07.05.2013 ИП Мельникову О.Ю. по договору N 05-Ю-15868 предоставлен в аренду сроком на 5 лет земельный участок с кадастровым номером 25:28:050057:703, площадью 2 105 кв. м., расположенный по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Маковского, д. 94, для использования земельного участка в целях строительства зданий спортивно - оздоровительного комплекса.
18.09.2018 ИП Мельникову О.Ю. выдано разрешение на строительство объекта: "спортивно - оздоровительный комплекс в районе ул. Маковского, д. 94".
07.11.2018 ИП Мельников О.Ю. обратился в Управление Росреестра по Приморскому краю с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Маковского, д. 94, рассмотрев которое Управление Росреестра по Приморскому краю сообщением от 23.11.2018 N 25/001/011/2018-5265 уведомило предпринимателя о приостановлении осуществления действий по регистрации права собственности. Основанием для приостановления регистрационных действий явилось то обстоятельство, что предпринимателем на государственную регистрацию не были представлены документы, являющиеся основанием для проведения государственной регистрации прав и осуществления государственного кадастрового учета, а именно: отсутствует действующий договор аренды земельного участка.
25.02.2019 Управление Росреестра по Приморскому краю уведомило предпринимателя об отказе в государственной регистрации права собственности по тем же основаниям, которые указаны в уведомлении о приостановлении регистрационных действий.
Предприниматель полагая, что отказ Управления Росреестра по Приморскому краю в государственной регистрации права собственности и в постановке на государственный кадастровый учет объекта незавершенного строительства противоречит действующему законодательству и нарушает его права и законные интересы, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Исследовав материалы дела, оценив доводы сторон, суд пришел к следующим выводам.
В силу части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Частью 4 статьи 200 АПК РФ установлено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Таким образом, для признания оспариваемого решения незаконным суду необходимо установить совокупное наличие двух условий: его несоответствие закону, а также нарушение им прав и законных интересов заявителя.
Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, урегулированы Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ).
Согласно части 3 статьи 1 Закона N 218-ФЗ, государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.
На основании части 6 статьи 1 Закона N 218-ФЗ государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
В соответствии с частью 1 статьи 14 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.
Согласно пункту 1 части 3 статьи 14 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в связи с созданием объекта недвижимости, за исключением случаев, если государственный кадастровый учет осуществляется на основании разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, представленного органом государственной власти, органом местного самоуправления или уполномоченной организацией, осуществляющей государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, Государственной корпорацией по космической деятельности "Роскосмос", в порядке, предусмотренном частью 1 статьи 19 настоящего Федерального закона.
Пунктом 1 части 1 статьи 15 Закона N 218-ФЗ установлено, что при осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав одновременно такие государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются по заявлению собственника земельного участка либо лица, которому земельный участок предоставлен для строительства на ином праве, - при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на созданные или создаваемые ими на таком земельном участке здание, сооружение, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс.
Частью 10 статьи 40 Закона N 218-ФЗ установлено, что государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.
В силу статьи 29 Закона N 218-ФЗ одним из обязательных этапов государственной регистрации является проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
Правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, проверка законности сделки проводятся органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на предмет установления отсутствия предусмотренных настоящим Федеральным законом оснований для отказа в государственной регистрации прав.
В соответствии со статьей 27 Закона N 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.
Основания приостановления государственной регистрации прав перечислены в статье 26 Закона N 218-ФЗ, согласно пункту 5 части 1 которой, осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
В данном случае ответчик, приостанавливая, а затем и отказывая в государственной регистрации права собственности, сослался на непредставление заявителем документов, являющихся основанием для проведения государственной регистрации права ввиду истечения срока действия договора аренды, а также на то обстоятельство, что срок действия разрешения на строительство объекта превышает срок предоставления земельного участка в аренду.
Из материалов дела судом установлено, что 07.05.2013 между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и ИП Мельниковым О.Ю. заключен договор N 05-Ю-15868 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:050057:703, площадью 2 105 кв. м., расположенного по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Маковского, д. 94, сроком на 5 лет с даты государственной регистрации договора аренды (24.05.2013).
Таким образом, договор аренды между заявителем и Департаментом от 07.05.2013 был заключен на срок до 24.05.2018. Пунктом 5.1 договора аренды предусмотрено, что договор прекращает свое действие по окончании его срока.
С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что на государственную регистрацию предпринимателем представлен юридически прекративший свое действие договор аренды земельного участка, на котором возведен объект капитального строительства, предполагаемый к регистрации.
При этом довод заявителя о том, что поскольку предприниматель продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, а также отсутствуют возражения со стороны арендодателя, договор аренды земельного участка считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, судом отклоняется в силу следующего.
Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Таким образом, статьей 621 ГК РФ предусмотрена возможность автоматического продления действия договора аренды на неопределенный срок в случае продолжения пользования имуществом арендатором при соблюдении следующих условий: надлежащего исполнения арендатором обязательств по договору и отсутствия возражений арендодателя против продолжения арендных отношений.
В соответствии с пунктом 3.4.4 договора N05-Ю-15868 арендатор обязан своевременно уплачивать арендную плату в размере и на условиях, установленных договором.
Пунктом 2.2 вышеуказанного договора установлено, что арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 1 числа следующего месяца. За неполный период с начала периода аренды плата вносится не позднее 15 дней с момента государственной регистрации договора в Росреестре по ПК, а в конце периода аренды не позднее даты окончания договора. Платежи считаются внесенными в счет арендной платы за следующий период только после погашения задолженности по платежам за предыдущий период.
Согласно материалам дела, при подаче заявления об осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав от 07.11.2018 наряду с договором аренды N05-Ю-15868 предприниматель приложил письмо Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 16.07.2018, из которого следует, что по состоянию на 16.07.2018 задолженность ИП Мельникова О.Ю. по договору аренды N 05-Ю-15868 по основным платежам составляет 58 133, 93 руб., пеня - 11 838, 26 руб.
В указанном письме Департамент предупредил предпринимателя о необходимости погашения указанной задолженности в семидневный срок, в противном случае Департаментом будут произведены взыскание суммы задолженности по арендной плате и начисленной неустойке в судебном порядке и отказ от договора аренды в соответствии со статьей 619 ГК РФ.
Таким образом, несмотря на разъяснения Департаментом положений статьи 621 ГК РФ, в данном письме арендодатель заявил о нарушении арендатором обязательств по договору и намерении, в случае их неисполнения, расторгнуть договор.
При этом пунктом 5.3 договора N 05-Ю-15868 аренды земельного участка от 07.05.2013 установлено, что договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда, в случаях, указанных в пункте 3.1.1 договора, к которым относится, в том числе, невнесение арендной платы более чем за 2 месяца подряд. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости устранения им допущенных нарушений исполнения обязательств в разумный срок, коим письмо Департамента от 16.07.018 и является.
Таким образом, предпринимателем на государственную регистрацию представлен документ, свидетельствующий о наличии спора, вытекающего из договора N05-Ю-15868 аренды земельного участка, на котором возведен объект капитального строительства, влекущего за собой возможность его последующего расторжения. При этом, как следует из материалов дела, наличие спора арендодателем обозначено 16.07.2018, то есть за 4 месяца до обращения в регистрирующий орган.
Вместе с тем доказательств его разрешения в течение указанного времени предпринимателем ни регистрирующему органу, ни в материалы настоящего дела не представлено.
С учетом изложенного, изучив материалы дела, дав оценку доказательствам, представленным лицами, участвующими в деле, суд полагает, что оснований для государственной регистрации права собственности и постановки на государственный кадастровый учет объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: г.Владивосток, ул.Маковского, 94 у Управления Росреестра по Приморскому краю не имелось.
Согласно части 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.
Принимая во внимание, что в ходе рассмотрения дела установлено отсутствие оснований для признания оспариваемого решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю об отказе в государственной регистрации права собственности и в постановке на государственный кадастровый учет объекта незавершенного строительства незаконным, права и законные интересы предпринимателя данным решением не нарушены, суд считает, что требования заявителя являются необоснованными и не подлежат удовлетворению в полном объеме.
В соответствии с пунктом 3 части 4 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должны содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.
Поскольку решение об отказе в государственной регистрации права собственности и в постановке на государственный кадастровый учет принято в соответствии с требованиями действующего законодательства, у арбитражного суда не имеется оснований для обязания уполномоченного органа осуществить государственную регистрацию права собственности и постановку на государственный кадастровый учет объекта незавершенного строительства на основании заявления от 07.11.2018.
С учетом отказа в удовлетворении требований расходы по оплате государственной пошлины суд относит на заявителя в порядке статьи 110 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
В удовлетворении заявленных требований отказать.
Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции.
Судья Тихомирова Н.А.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка