Решение Арбитражного суда Приморского края от 16 сентября 2019 года №А51-8429/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

РЕШЕНИЕ

от 16 сентября 2019 года Дело N А51-8429/2019
Резолютивная часть решения объявлена 09 сентября 2019 года.
Полный текст решения изготовлен 16 сентября 2019 года.
Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Шохиревой С.Т., при ведении протокола судебного заседания секретарем Белой Е.Н., рассмотрев в судебном заседании дело по иску управления имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа (ИНН 2511013839, ОГРН 1022500861130) к обществу с ограниченной ответственностью "ФАРМ" (ИНН 2529002323, ОГРН 1022500858027) о взыскании задолженности по Договору на аренды объекта нежилого фонда Уссурийского городского округа, являющегося муниципальной собственностью N493/15 от 23.07.2015 в размере 307 365,38 руб. за период с 01.05.2018 по 28.02.2019, пени в размере 11 312,55 руб. за период с 01.05.2018 по 28.02.2019,
при участии в судебном заседании:
от истца - Тимохова Л.Н., доверенность от 09.01.2019 N1, служебное удостоверение;
от ответчика - Шандра М.Ю., доверенность от 27.10.2016, паспорт;
установил:
управление имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа обратилось в Арбитражный суд Приморского края с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ФАРМ" о взыскании задолженности по Договору на аренды объекта нежилого фонда Уссурийского городского округа, являющегося муниципальной собственностью N493/15 от 23.07.2015 в размере 307 365,38 руб. за период с 01.05.2018 по 28.02.2019, пени в размере 11 312,55 руб. за период с 01.05.2018 по 28.02.2019.
Определением суда от 26.04.2019 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со ст. 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Определением суда от 24.06.2019 суд определил рассмотреть настоящее дело по общим правилам искового судопроизводства.
Как следует из материалов дела, в связи с неисполнением ответчиком обязательств в части оплаты арендной платы по Договору на аренды объекта нежилого фонда Уссурийского городского округа, являющегося муниципальной собственностью N493/15 от 23.07.2015, истец просит взыскать с ответчика спорную сумму задолженности.
Ответчик исковые требования оспорил, пояснил, что в период с 01.05.2018 по 28.02.2019 ООО "Фарм" оплачивает арендную плату в порядке и размере, установленных договором. Ответчик считает, что условиями договора не предусмотрено право на одностороннее изменение арендодателем размере арендной платы.
Исследовав материалы дела, заслушав доводы сторон, суд установил следующее.
23.07.2015 между ООО "Фарм" (арендатор) и Управлением имущественных отношений администрации УГО (арендодатель) заключен договор N 493/15 на аренду объекта нежилого фонда УГО, являющегося муниципальной собственностью сроком на 10 лет до 2025 года.
В силу п.3.1 договора, за пользование объектом арендатор своевременно оплачивает арендную плату, сложившуюся по результатам рыночной оценки в общей сумме 235 608 руб.
В соответствии с п.3.7 договора размер годовой арендной платы, определенный в пункте 3.1. договора N 493/15 от 23.07.2015, изменяется по истечении 2,5 лет по вновь проведенной рыночной оценке.
Согласно п.4.1. договора, изменение условий договора, вносимые дополнения, расторжение договора допускаются по согласованию сторон, рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением, которое должно быть подписано арендатором в течение 10 дней с момента получения и зарегистрировано в течение 30 дней с момента подписания.
23.07.2015 по акту приема-передачи нежилые помещения переданы арендатору - ООО "Фарм".
15.03.2018 ИП Алексеевой О.Ю. по заказу Управления имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа проведена оценка рыночной стоимости годовой арендной платы в отношении спорного объекта недвижимости, по результатам которой составлен отчет N309-18 и определена арендная плата в размере 698 000 руб. в год.
12.04.2018 Управление письмом N 11-03/14/1906 направило арендатору уведомление об изменении размера годовой арендной платы в размере 698 000 руб., которая определена по результатам оценки рыночной стоимости объекта, в связи с чем, просило подписать соответствующее дополнительное соглашение, в течение 10 дней с момента его получения и произвести его государственную регистрацию в пятидневный срок.
ООО "Фарм", не согласившись с увеличением размера арендной платы более чем в три раза, считая размер аренды существенно завышенным, не соответствующим рыночным ценам за аналогичное имущество обратилось к Управлению письмом, в котором предложило ответчику установить размер годовой аренды платы в сумме 451 102,54 руб., на основании отчета N 075/18, проведенного ООО Судебным экспертно-оценочным центром "Регион - 25".
Управление имущественных отношений администрации УГО не согласилось с размером годовой арендной платы на основании отчета, предоставленного ООО "Фарм", о чем уведомило арендатора письмом от 22.05.2018 N11-0314/2442.
Решением Арбитражного суда Приморского края от 17.10.2018 по делу NА51-11993/25018 в удовлетворении исковых требований ООО "ФАРМ" к Управлению имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа об урегулировании разногласий, возникших при заключении дополнительного соглашения к договору аренды, путем определения величины рыночной стоимости годовой арендной платы за использование объекта, являющегося муниципальной собственностью и обязании внести соответствующие изменения в договор аренды с даты вступления в силу решения суда, отказано.
Претензией N11-01/0899 от 01.03.2019 истец уведомил ответчика о том, что Управлением проведена рыночная оценка арендной платы (отчет об оценке N309-18 от 23.03.2018), подготовлено и направлено для подписания дополнительное соглашение от 12.04.2018 к долгосрочному договору аренды N493/15 от 23.07.2015, указанное соглашение ООО "Фарм" не подписано, таким образом по состоянию на 01.03.2019 имеется задолженность в размере 307 365,38 руб. и пени в размере 11336,40 руб., в связи с чем просил в 10-дневный срок с момента получения претензии устранить данное нарушение.
Указанная претензия получена ответчиком 19.03.2019, что подтверждается представленным в материалы дела почтовым уведомлением.
Письмом (исх.188 от 05.04.2019) ООО "Фарм" не признало претензию на сумму 318 701,78 руб., что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением.
Исследовав материалы дела, суд считает исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из представленных в материалы дела документов, между сторонами сложились обязательственные отношения, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации "Аренда" возникшие из Договора на аренду объекта нежилого фонда Уссурийского городского округа, являющегося муниципальной собственностью N493/15 от 23.07.2015.
В соответствии со статьёй 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).
Величина арендной платы в силу пункта 1 статьи 654 ГК РФ является существенным условием для договора аренды данного вида.
Пунктом 3.1 договора размер арендной платы установлен в сумме 235608 руб. в год с учетом НДС, согласно прилагаемому к договору расчету. Пунктом 3.2. определен порядок внесения арендной платы - ежемесячно, 10 числа текущего месяца.
В силу положений пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Пунктом 3.7. указанного договора предусмотрено, что размер годовой арендной платы, определенный в пункте 3.1. договора, изменяется по истечении 2,5 лет по вновь проведенной рыночной оценке.
Таким образом, стороны предусмотрели возможность изменения размера арендной платы, определи условия осуществления таких изменений (через 2,5 года по вновь проведенной рыночной оценке). Вместе с тем, согласовав возможность изменения величины арендной платы и определив условия, стороны не согласовали порядок внесения таких изменений в договор.
Статье 450 ГК РФ предусматривает два вида внесения изменений в условия договора: по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором, и по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда.
В силу пунктов 1,2 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне (абзац 2 пункта 2 статьи 310 ГК РФ).
В рассматриваемой сделке предпринимательскую деятельность осуществляет лишь один из участников - ООО "Фарм".
Так, в пункте 4.1 договора N493/15 от 23.07.2015 стороны предусмотрели, что изменение условий договора, вносимые дополнения, расторжение договора, рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением, которое должно быть подписано Арендатором в течение 10 дней с момента получения, и зарегистрировано в течение 30 дней с момента подписания.
Таким образом, исходя из условий заключенного договора аренды, Управление имущественных отношений администрации УГО лишено права на изменение условий договора в одностороннем порядке.
Таким образом, направление управлением в адрес ответчика для подписания дополнительного соглашения к договору аренды не соответствует условиям указанной сделки и не влечет последствий в виде изменения условия договора.
Доказательств изменения условий договора N493/15 от 23.07.2015 в части размера арендной платы и порядка ее оплаты в судебном порядке управлением суду не представлено.
Иного истец в порядке ст.65 АПК РФ не доказал.
Наличие предъявляемой ко взысканию задолженности обусловлено исключительно перерасчетом со стороны истца размера арендной платы согласно проведенного отчета о рыночной стоимости соответствующего права аренды, вместе с тем, истец не доказал, что внесение изменений в договор в части изменения арендной платы произошло и у арендатора возникла обязанность вносить арендную плату в ином размере, отличном от того размера, который был предусмотрен пунктом 3.1. договора.
Из материалов дела следует, что арендная плата, исходя из размера установленного договором, арендатором за спорный период оплачена.
Таким образом, суд пришел к выводу об отсутствии задолженности по основным платежам на стороне ответчика, в связи с чем, заявленные требований о взыскании задолженности за период с 01.05.2018 по 28.02.2019 в размере 307 365,38 удовлетворению не подлежат.
Поскольку суд отказал в удовлетворении исковых требований в части взыскания суммы основного долга в размере 307 365,38 руб. у суда отсутствуют правовые основания для взыскания с ответчика суммы пени в размере 11 312,55 руб. за период с 01.05.2018 по 28.02.2019.
Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
решил:
в удовлетворении исковых требований отказать.
Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.
Судья Шохирева С.Т.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка