Дата принятия: 08 июля 2019г.
Номер документа: А51-784/2019
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ
РЕШЕНИЕ
от 8 июля 2019 года Дело N А51-784/2019
Резолютивная часть решения объявлена 01 июля 2019 года.
Полный текст решения изготовлен 08 июля 2019 года.
Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Левченко Е.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Троцкой З.Н., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "МЕГАПОЛИС" (ИНН 2540193449, ОГРН 1132540007038) к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока (ИНН 2536097608, ОГРН 1032501280602), при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: Владивостокский городской округ в лице Администрации города Владивостока о взыскании убытков в размере 627787 рублей 66 копеек
при участии
от истца: не явился, извещен;
от ответчика: Грачева А.Ю., доверенность от 10.01.2019 N 28/1-73., удостоверение;
от Администрации г. Владивостока: Грачева А.Ю., доверенность от 12.04.2019 года N 28/1-73., удостоверение;
установил: общество с ограниченной ответственностью "МЕГАПОЛИС" обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к Управлению муниципальной собственности г.Владивостока о взыскании убытков в размере 627 787 рублей 66 копеек.
В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Владивостокский городской округ в лице Администрации города Владивостока.
Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства в соответствии со статьей 123 АПК РФ, в суд не явился, ходатайств не заявил, в связи с чем судом судебное разбирательство проведено в отсутствие истца в порядке статьи 156 АПК РФ.
В иске истец указал, что за время использования так и не смог заехать в арендуемое помещение, а также эксплуатировать его. В процессе приведения объекта в эксплуатируемое состояние (в ходе проведения ремонта) выяснилось, что объект находится в аварийном состоянии: система канализации находится в аварийном состоянии, периодически она забивается и прорывается, в результате чего помещение затопляется фекальными массами; не выполнена должным образом гидроизоляция стен дома, в результате чего после выпадения осадков в виде дождей стены в помещении протекают, стены постоянно находятся в мокром состоянии, в результате чего образуется грибок; электричество также находится не в удовлетворительном состоянии, при скачке напряжения выбивает автомат, который находится в другом крыле дома, для включения электричества постоянно приходится привлекать старшего по дому. По инициативе арендатора ООО "НИЦ Стройэкспертиза" сделано заключение по результатам обследования нежилых помещений общей площадью 117,7 кв.м, согласно которому эксплуатация нежилых помещений невозможна ввиду регулярного затопления помещения сточными водами хозяйственно-бытовой канализации, и как следствие, высокой влажности, образованием грибка на стенах и полах. В связи с чем переданный по договору объект имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверке его исправности при заключении договора. Также указал, что арендодателем не исполняются обязательства по проведению капитального ремонта в разумные сроки, о чем арендатор неоднократно уведомлял арендодателя, а также вызывал соответствующие службы для фиксации и устранения порывов канализации и других аварийных причин. Сослался на право арендатора в случае нарушения обязанности арендодателем по проведению капитального ремонта потребовать по своему выбору расторжения договора и возмещения убытков. В связи с чем просит возмещения убытков в сумме уплаченных арендных платежей за весь период с даты заключения договора на дату предъявления претензии в размере 418 220 рублей 81 копейки, суммы уплаченных коммунальных платежей в размере 136 289 рублей 52 копеек, оплаты права заключения договора аренды нежилого помещения в размере 61 760 рублей, расходов по оплате государственной пошлины за государственную регистрацию права на недвижимое имущество в размере 22000 рублей.
Ответчик возразил по заявленным требованиям, поддержал доводы, изложенные в отзыве на исковое заявление, в котором пояснил, что на момент подписания договора помещение находилось в удовлетворительном техническом состоянии, о чем свидетельствует акт приема-передачи, приложенный к договору. Доказательств того, что на момент заключения договора помещение находилось в аварийном состоянии, нет. Арендатор был согласен с его условиями, вносил денежные средства, использовал помещение на протяжении трех лет по целевому назначению. Полагает, что заключение ООО "НИЦ Стройэкспертиза" от 12.04.2018 е может являться допустимым доказательством по делу, поскольку составлено в одностороннем порядке.
Исследовав материалы дела, заслушав пояснения ответчика, третьего лица, судом установлено, что 18.12.2015 Управлением муниципальной собственности г. Владивостока (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "МЕГАПОЛИС" (арендатор) на основании протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе по продаже права на заключение договоров аренды муниципального имущества от 04.12.2015 N 1 заключен договор N 05-00226-001-Н-АР-7290-00 аренды недвижимого имущества в отношении недвижимого имущества - нежилых помещений в здании (лит. 1) общей площадью 117,7 кв.м, этаж подвал, номера на поэтажном плане 1-10 (II), адрес объекта: г. Владивосток, проспект 100-летия Владивостока, 159г, для использования в целях офис, оказание социально-бытовых услуг, торговое, склад, спортивный зал, сроком с 18.12.2015 по 17.12.2020 (пункты 1.1, 1.3 договора).
Пункт 3.1 договора предусматривает, что арендная плата на момент заключения договора составляет 15 507 рублей 89 копеек.
По акту приема-передачи помещение передано арендатору, техническое состояние помещения удовлетворительное.
08.11.2017 истец обратился к ответчику с письмом N 32 от 07.11.2017 с предложением о расторжении договора аренды, указав, что за время использования помещением истец так и не смог заехать в него, поскольку помещение находится в аварийном состоянии системы канализации, отсутствует гидроизоляция помещения, электричество находится в неудовлетворительном состоянии. Истец также указал, что пытался устранить данные проблемы собственными силами, но не смог, так как для этого необходимо проводить капитальный ремонт канализации и гидроизоляции стен.
На указанное ответчик в письме от 08.12.2017 N 13321сп сообщил, что изменение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором, в настоящее время у Управления отсутствуют намерения по расторжению договора по соглашению сторон, основания для расторжения указанного договора по требованию арендатора в соответствии со статьей 620 ГК РФ отсутствуют, договор является действующим.
04.10.2018 истец обратился в адрес ответчика с требованием о расторжении договора аренды, в котором указал, что за время использования так и не смог заехать в арендуемое помещение, а также эксплуатировать его. В процессе приведения объекта в эксплуатируемое состояние (в ходе проведения ремонта) выяснилось, что объект находится в аварийном состоянии: система канализации находится в аварийном состоянии, периодически она забивается и прорывается, в результате чего помещение затопляется фекальными массами; не выполнена должным образом гидроизоляция стен дома, в результате чего после выпадения осадков в виде дождей стены в помещении протекают, стены постоянно находятся в мокром состоянии, в результате чего образуется грибок; электричество также находится не в удовлетворительном состоянии, при скачке напряжения выбивает автомат, который находится в другом крыле дома, для включения электричества постоянно приходится привлекать старшего по дому. По инициативе арендатора ООО "НИЦ Стройэкспертиза" сделано заключение по результатам обследования нежилых помещений общей площадью 117,7 кв.м, согласно которому эксплуатация нежилых помещений невозможна ввиду регулярного затопления помещения сточными водами хозяйственно-бытовой канализации, и как следствие, высокой влажности, образованием грибка на стенах и полах. В связи с чем, переданный по договору объект имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверке его исправности при заключении договора. Также указал, что арендодателем не исполняются обязательства по проведению капитального ремонта в разумные сроки, о чем арендатор неоднократно уведомлял арендодателя, а также вызывал соответствующие службы для фиксации и устранения порывов канализации и других аварийных причин. Сослался на право арендатора в случае нарушения обязанности арендодателем по проведению капитального ремонта потребовать по своему выбору расторжения договора и возмещения убытков. Арендатор потребовал расторжения договора аренды и возмещения убытков в сумме уплаченных арендных платежей за весь период с даты заключения договора на дату предъявления претензии в размере 418 220 рублей 81 копейки, суммы уплаченных коммунальных платежей в размере 136 289 рублей 52 копеек, оплаты права заключения договора аренды нежилого помещения в размере 61 760 рублей, расходов по оплате государственной пошлины за государственную регистрацию права на недвижимое имущество в размере 22000 рублей.
Письмом от 11.10.2018 N 13029Д ответчик сообщил, что в адрес ООО "Мегаполис" заказным письмом от 02.10.2018 N 28/6-6223 направлена претензия с проектом соглашения о расторжении договора аренды от 18.12.2015, до настоящего времени подписанное соглашение о расторжении договора в Управление муниципальной собственности г. Владивостока не поступало. До даты расторжения договор является действующим, в связи с чем ООО "Мегаполис" надлежит выполнять все условия по данному договору, в связи с чем оснований для возмещения убытков не имеется.
В письме Управление муниципальной собственности г. Владивостока от 02.10.2018 N 28/6-6223 потребовало погашения задолженности по договору за период с 18.12.2015 по 31.08.2018 в размере 177 642 рублей 70 копеек, уплаты 5764 рублей 33 копеек неустойки, а также направил проект соглашения о расторжении договора.
В письме N 27 от 26.10.2018 истец согласился с расторжением договора по соглашению сторон.
Истцом в материалы дела представлено заключение по результатам обследования нежилых помещений общей площадью 117,7 кв.м, расположенных в подвале здания по проспекту 100-летия Владивостока, 159г в г. Владивостока, подготовленного ООО "НИЦ СТРОЙЭКСПЕРТИЗА".
В ходе исследования объекта установлено, что помещения зала (поз. 8 на плане БТИ), коридора (поз. 2 на плане БТИ), умывальника (поз. 6 на плане БТИ), туалета (поз. 7 на плане БТИ), затоплены сточными водами хозяйственно бытовой канализации. Затопления локализованы в туалете (поз. 7 на плане БТИ), где выход сточных вод осуществляется путем переполнения унитаза, и в зале (поз. 8 на плане БТИ), где выход сточных вод осуществляется через стыки трубопровода и ревизию. Причина затопления-неисправность системы хозяйственно-бытовой канализации, в результате чего, отвод сточных вод в канализационный колодец нарушен и вода, из трубопровода, выходит в помещения подвала.
Грибковые образования на стенах и полах помещений (см. фото 7, 8, прил. А). Причина - повышенная влажность в помещениях, вследствие протечек трубопровода хозяйственно-бытовой канализации и, как следствие, наличия сточных вод в помещениях. На момент обследования, по результатам измерений параметров микроклимата установлено, что температура наружного воздуха в помещении - 19,5 °С, относительная влажность воздуха - 83%, что превышает предельно-допустимое значение 60% в соответствии с требованиями табл. 3 ГОСТ 30494-2011 [3] и нарушает требования ч. 2 ст. 10 ФЗ от 30.12.2009 N384-Ф3 [10], согласно которому: "Здание или сооружение должно быть спроектировано и построено таким образом, чтобы в процессе эксплуатации здания или сооружения обеспечивались безопасные условия для проживания и пребывания человека в зданиях и сооружениях по следующим показателям: ...микроклимат помещений, ...регулирование влажности на поверхности и внутри строительных конструкций...". Наличие грибковых образований свидетельствует о регулярном затоплении помещений и, как следствие, повышенной влажности.
Истцом в материалы дела представлен акт осмотра помещений от 06.05.2019, составленный им в одностороннем порядке в связи с неявкой Управления муниципальной собственности г. Владивостока. В результате осмотра помещения по адресу: г. Владивосток, проспект 100-летия Владивостоку, 159Г, установлено, что оно находится в запущенном состоянии, по полу имеются следы разлива сточных вод, течет вода из трубы холодного водоснабжения, на полу образовалась лужа, на стене следы подтеков, эксплуатация помещения по прямому назначению невозможна, нежилые помещения не использовались по договору аренды.
Ответчиком также представлен акт N 89 от 23.05.2019 проверки использования муниципального имущества, согласно которому на момент проверки нежилые помещения свободны, входная дверь металлическая, оконные рамы деревянные, на окнах установлены деревянные решетки; в помещениях деревянные двери, потолок побелен, частично оклеены обоями, полы бетонные, в помещении N 8 на поэтажном плане - деревянные, в помещении N 6 на поэтажном плане установлена мойка, в помещении N 7 - унитаз. В помещениях N 6,7 стены частично отделаны кафельной плиткой, в помещениях NN 3, 8, 9 имеются радиаторы отопления. Во всех помещениях имеется освещение.
Присутствующий при осмотре помещения директор ООО "Мегаполис" дополнил акт осмотра замечанием о том, что на момент осмотра во всех помещениях наблюдаются остатки от разлива сточных вод, в помещениях, примыкающих к земле, на стенах наблюдаются следы грибка, намокания, короба, ограждающие трубы водоснабжения частично разрушены, также наблюдаются следы грибка и намокания. На момент осмотра освещение в помещение отсутствовало.
Поскольку договор не расторгнут, убытки не возмещены истец обратился в суд с рассматриваемым иском.
Исследовав материалы дела, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд считает требования не подлежащими удовлетворению в силу следующего.
Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии со статьей 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
Как установлено судом, что между истцом (арендодатель) и ответчиками (арендатор и пользователь) заключен ряд договоров аренды в отношении одних и тех же нежилых помещений.
Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Пунктом 1 статьи 612 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 ГК РФ).
Пункт 1 статьи 616 ГК РФ предусматривает обязанность арендодателя производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Согласно пункту 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
В соответствии с частью первой статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Таким образом, прекращение арендных отношений обуславливает возникновение обязанности арендатора возвратить арендодателю арендованные помещения в состоянии, в котором они были получены с учетом нормального износа.
В соответствии с пунктом 1 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
В соответствии с пунктом 2 статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Из анализа указанной нормы права следует, что для удовлетворения исковых требований о возмещении убытков необходимо установить совокупность следующих обстоятельств: наличие убытков, противоправность действий (бездействия) причинителя, причинно-следственную связь между противоправными действиями (бездействием) и наступлением вредных последствий, вину причинителя и размер убытков.
В соответствии с пунктом 5 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" при установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.
В силу статьи 65 АПК РФ обязанность доказывания данных обстоятельств возложена на истца.
Однако, истец в нарушение указанной нормы доказательств наличия убытков, противоправность действий (бездействия) причинителя, причинно-следственной связи между противоправными действиями (бездействием) и наступлением вредных последствий, вины причинителя и размер убытков не представил.
Истец в исковом заявлении в сумму убытков включил уплаченную им арендную плату, коммунальные платежи, стоимость права аренды, а также расходы по уплате государственной пошлины, понесенные при регистрации договора аренды, однако, указанные расходы понесены истцом в связи участием и победой в аукционе на право заключения договора аренды, а также связи с исполнением им договора аренды, поскольку использование муниципального имущества является платным, таким образом, указанные не суммы не могут быть расценены именно в качестве убытков истца.
Кроме того, в обоснование требований истец ссылается на неисполнение ответчиком как арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта, однако, достаточных и достоверных доказательств того, что указанные истцом недостатки помещения могут быть устранены в результате проведения капитального, а не текущего ремонта, истец не представил.
Представленное заключение, подготовленное ООО "НИЦ Стройэкспертиза", указанный довод истца не подтверждает.
Иных доказательств наличия повреждений имущества и отнесения ремонта к капитальному, истец не представил.
Отказывая в удовлетворении требований, суд также учитывает, что при принятии помещения истец каких-либо возражений относительно его состояния не заявил, претензии относительно состояния помещения заявлены по прошествии двух лет с момента передачи имущества.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения требований не имеется.
С учетом результатов рассмотрения спора в соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца. Излишне уплаченная истцом по платежному поручению от 03.12.2018 N 143 государственная пошлина подлежит возврату истцу из федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд
решил:
В удовлетворении исковых требований отказать.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Мегаполис" из федерального бюджета 209 рублей государственной пошлины, излишне уплаченной по платежному поручению от 03.12.2018 N 143.
Выдать справку на возврат государственной пошлины после вступления решения в законную силу.
Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.
Судья Левченко Е.А.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
