Решение Арбитражного суда Приморского края от 06 сентября 2019 года №А51-7351/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

РЕШЕНИЕ

от 6 сентября 2019 года Дело N А51-7351/2019
Резолютивная часть решения объявлена 02 сентября 2019 года
Полный текст решения изготовлен 06 сентября 2019 года.
Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Кирильченко М.С.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Сергеевой Д.С.,
рассмотрев исковое заявление Управления муниципальной собственности г. Владивостока
к обществу с ограниченной ответственностью "Оптима Плюс" (ИНН 2537052991, ОГРН 1082537003339)
третье лицо: Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края, Администрация г. Владивостока
о взыскании задолженности по договору от 04.06.2008 N 03-Ю-10683
встречное исковое заявление об уменьшении арендной платы по договору путем освобождения от ее уплаты с 20.05.2015
при участии в заседании:
от истца - Хомова О.В. по доверенности от 12.04.2019,
от ответчика - Веклич А.Ю. по доверенности от 13.05.2019,
от Администрации г. Владивостока - Слугин И.А. по доверенности от 03.06.2019,
Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края - не явились, извещены,
установил: истец - департамент земельных и имущественных отношений Приморского края (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к ответчику - обществу с ограниченной ответственностью "Оптима Плюс" (далее - ООО "Оптима Плюс", общество) о взыскании задолженности по договору от 04.06.2008 N 03-Ю-10683 по арендной плате и начисленной неустойке в сумме 12209202, 09 рублей, в том числе, по арендной плате в размере 7249098,31 рублей за период с 01.07.2014 по 30.06.2018, пени в размере 4960103,78 рублей 16.02.2014 по 03.07.2018.
В ходе судебного разбирательства, определением суда от 27.05.2019 истец в порядке процессуального правопреемства заменен на Управление муниципальной собственности г.Владивостока (далее - УМС, управление), Департамент и администрация г. Владивостока (далее - администрация) привлечены к участию в деле третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований относительно предмета спора.
Ответчик требования оспорил, представил в материалы дела письменный отзыв и дополнения к нему. Заявил о пропуске срока исковой давности истцом по заявленным управлением требованиям. Указал на невозможность использования спорного земельного участка, в соответствии с его назначением в спорный период, в связи с состоявшимся изменением правил землепользования и застройки.
В материалы дела поступило встречное исковое заявление общества к управлению об уменьшении арендной платы по договору аренды земельного участка N03-Ю-10863 от 04.06.2008 путем освобождения ООО "Оптима Плюс" от ее уплаты начиная с 20.05.2015.
Встречный иск подан со ссылками на статью 611 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), п. 2 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), решение Думы г.Владивостока от 07.04.2010 N 462 "Об утверждении Правил землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа", нарушение арендодателем обязанности по предоставлению арендатору земельного участка в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и его назначению и обоснованы невозможностью использовать спорный земельный участок по назначению с 20.05.2015.
Представитель истца возражал по ходатайству о принятии встречного искового заявления.
В судебном заседании 06.08.2019 суд, руководствуясь положением статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), определил принять встречное исковое заявление ООО "Оптима Плюс" об уменьшении арендных платежей путем освобождения ответчика от их уплаты с 20.05.2015 для совместного рассмотрения с первоначальным иском в рамках дела NА51-7351/2019. В связи с принятием встречного иска производство по делу начато с самого начала.
УМС г.Владивостока встречный иск оспорило, представило отзыв, согласно которому полагает, что в силу положений статьи 622 ГК РФ арендодатель в праве потребовать арендную плату за весь спорный период, поскольку земельный участок арендатором не возвращен по истечению срока аренды. Кроме того полагает, что в связи с несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора обществом, встречный иск подлежит оставлению без рассмотрения.
Суд, исходя из предмета встречного иска - об уменьшении арендных платежей путем освобождения ответчика от их уплаты с 20.05.2015, учитывая длительность рассмотрения судом спора, заявление управления об оставлении встречного иска без рассмотрения, отклоняет.
Представители Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в порядке ст. 123 АПК РФ, в связи, с чем предварительное судебное заседание согласно ст. 156 АПК РФ проводится в их отсутствие.
Представитель УМС в судебном заседании на требованиях первоначального иска настаивает, что поскольку земельный участок арендодателю не возвращен, следовательно, арендные платежи подлежат взысканию за весь спорный период в соответствии со статьей 622 ГК РФ.
Представитель общества доводы отзыва на иск поддержал, полагает основания для удовлетворения иска управления отсутствуют, истцом пропущен срок исковой давности по требованиям, земельный участок не мог быть использован по целевому назначению, настаивает на удовлетворении встречного иска.
Администрация требования управления поддерживает.
Из материалов дела и пояснений представителей лиц, участвующих в деле следует, что департамент земельных ресурсов и землеустройства Приморского края и индивидуальный предприниматель Ерохина Елена Владимировна заключили договор от 04.06.2008 N 03-Ю-10683 аренды (далее - договор) земельного участка с кадастровым номером 25:28:030003:0221, площадью 3890 кв.м. (далее - земельный участок, ЗУ 25:28:030003:0221), расположенного по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул.Окатовая.д.60. участок находится примерно в 18м. по направлению на запад от ориентира, ориентир жилой дом. расположенный за пределами участка, для использования в целях строительства склада мебельной фабрики, сроком аренды с 27.05.2008 по 26.05.2013.
Договор зарегистрирован в управлении Росреестра но Приморскому краю 10.07.2008 за N 25-25-01/124/2008-032.
На основании соглашения о передаче нрав и обязанностей зарегистрированною в управлении Росресстра по Приморскому краю от 18.07.2008 за N25-25-01/124/2008-032, индивидуальный предприниматель Ерохина Елена Владимировна передала свои права и обязанности по договору аренды земельного участка от 04.07.2008 N03-10-10683 с 18.07.2008 обществу с ограниченной ответственностью "Оптима Плюс".
Решением Арбитражного суда Приморского края от 14.03.2014 по делу NА51-39503/2013 взыскана задолженность по пени в сумме 58285руб.97коп. за период с 11.06.2008 по 21.11.2013, решение исполнено.
По договору произведен пересчет арендной платы: с 01.12.2013 по 31.1 2.20 16 арендная плата установлена в размере 157843руб.07коп. в месяц: с 01.01.2017 арендная плата установлена в размере 167199руб.49коп. в месяц.
Арендодатель предупреждением от 20.07.2018 N20/04/07-12/25230 сообщил арендатору о наличии задолженности по арендной плате и пене, просил задолженность оплатить.
Поскольку ответчик задолженность не оплатил, претензионное письмо оставил без рассмотрения истец обратился с рассматриваемыми требованиями в суд.
Полагая, что арендодатель не исполнил свою обязанность по передачи имущества, и арендатор не смог использовать земельный участок по целевому назначению в связи с чем, ответчик обратился со встречным иском
Суд, исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителя истца, считает, заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Суд квалифицирует возникшие между сторонами правоотношения в рамках спорного договора, как отношения по аренде земельного участка, регулируемые нормами главы 34 ГК РФ и Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ).
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В соответствии со ст.65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Согласно п.4 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.
Пунктом 2.1 договора устанавливается арендная плата в размере 45722руб.23коп. в месяц. В соответствии с п. 2.3 договора, арендная плата вносится ежемесячно до 15 числа текущего месяца.
На основании соглашения от 13.08.2013 о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 04.06.2008 N03-10-10683 внесены следующие изменения в договор: срок аренды участка установлен с 27.05.2008 по 20.05.2014; арендная плата с 28.06.2013 установлена в размере 157 843руб. 07коп. в месяц.
Согласно пункту 4.2 договора, за нарушение сроков внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки вплоть до полного исполнения обязательства.
Пунктом 3.4.4 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора по своевременному внесению арендных платежей, в размере и на условиях установленных договором.
Как подтверждается материалами дела и не опровергнуто ответчиком, расчет арендной платы произведен истцом в порядке, действующем в соответствующий период, с учетом размеров ставки земельного налога, коэффициентов, установленных в соответствии с назначением земельного участка, целями использования и кадастровой стоимостью, действующих в соответствующие периоды.
Как указывает истец, в период действия договора у ответчика сложилась задолженность по арендным платежам, на которую начислены пени.
Истцом заявлены требования о взыскании задолженности по договору от 04.06.2008 N 03-Ю-10683 по арендной плате и начисленной неустойке в сумме 12209202, 09 рублей, в том числе, по арендной плате в размере 7249098,31 рублей за период с 01.07.2014 по 30.06.2018, пени в размере 4960103,78 рублей 16.02.2014 по 03.07.2018.
В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором денежную сумму - неустойку (штраф, пеню).
С учетом определенного истцом периода образования задолженности по арендным платежам и пени, требования истца подлежат оценке с учетом общих положений ГК РФ об ограничении срока защиты гражданских прав.
Ответчик заявил о пропуске срока исковой давности, полагает, что истцом пропущен общий срок исковой давности для предъявления требований о взыскании суммы основного долга и пени.
Согласно ст.195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
В силу ст.196 АПК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 АПК РФ.
В силу п.2 ст.199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
С настоящим иском в Арбитражный суд Приморского края истец обратился 09.04.2019.
Таким образом, в рассматриваемом случае истцом пропущен общий срок исковой давности для предъявления требований о взыскании задолженности за период по май 2016 года включительно (с учётом п. 2.3 договора в редакции дополнительного соглашения и ст.202 ГК РФ)
Доказательств наличия обстоятельств, являющихся основанием для перерыва или приостановлении срока исковой давности, в деле не имеется. Суд, в соответствии со ст.199 ГК РФ, применяет срок исковой давности.
Вместе с тем, оценивая представленные в материалы дела доказательства, доводы и возражения истца и ответчика, в части фактического использования в период с 20.05.2015 земельным участком 25:28:030003:0221, судом установлено следующее.
В соответствии с условиями договора ЗУ 25:28:030003:0221 предоставлен в аренду для использования в целях строительства склада мебельной фабрики.
По акту приема-передачи земельного участка от 07.05.2018 участок передан арендатору.
Спорный договор, заключен сроком с 27.05.2008 по 20.05.2014 (в редакции дополнительного соглашения от 13.08.2013).
В соответствии с частью 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Вместе с тем, решением Думы г. Владивостока от 07.04.2010 N 462 утверждены Правила землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа (далее - ПЗЗ), и с учетом внесенных изменений, спорный земельный участок отнесен к зоне застройки многоэтажными жилыми домами (Ж-3).
В соответствии с пунктом 2 статьи 25 ПЗЗ (в редакциях, действовавших в период, за который взыскивается арендная плата: от 12.10.2012. 19.12.2013. 30.12.2014. 14.04.2017. 28.03.2018) в указанной зоне вид использования ЗУ 25:28:030003:0221, определенный условиями договора, "строительство склада мебельной фабрики" не относился к числу разрешенных.
Установлено, что в целях начала использования участка для строительства склада мебельной фабрики обществом получено разрешение на строительство NКГ25304000 от 20.05.2013, сроком действия до 20.05.2014.
Как пояснил ответчик, указанное разрешение обществом не реализовано - строительство склада не начато. В связи с окончанием действия разрешения на строительство NКГ25304000 от 20.05.2013 общество обратилось в администрацию за получением разрешения на строительство.
Письмом от 27.05.2014 N9582/20У администрацией отказала обществу в выдаче разрешения, в связи с нахождением ЗУ 25:28:030003:0221 в зоне застройки многоэтажными жилыми домами (Ж-3), при этом в соответствии с действующим градостроительным регламентом, установленным ПЗЗ в новой редакции, строительство склада на данном земельном участке невозможно.
23.09.2014 общество обратилось в департамент в целях приведения предусмотренного договором аренды вида разрешенного использования ЗУ в соответствие с основными видами разрешенного использования установленным документами территориального планирования г. Владивостока, с просьбой изменить вид разрешенного использования ЗУ на - двухуровневая стоянка, на что департамент письмом от 09.10.2014 N20/03/02-14/33874 отказал.
23.12.2014 общество повторно обратилось в департамент с указанной целью, а так же с просьбой предоставить участок на 5 лет для строительства стоянки автомобильного транспорта, 31.03.2015 письмом N20/03/02-12/10538 департамент отказал в удовлетворении заявления.
08.05.2015 общество снова обратилось в департамент с указанной выше целью и с просьбой установить соответствие разрешенного использования земельного участка классификатору видов разрешенного использования; привести вид разрешенного использования земельного участка, указанный в договоре аренды, в соответствие с пп. 1 п. 2 ст. 25 ПЗЗ, а именно - для строительства стоянки автомобильного транспорта; продлить на 5 лет договор аренды.
Письмом от 15.06.2015 N20/03/02-13/20511 обществу отказано в удовлетворении заявления.
Таким образом, как следует из представленной в материалы дела переписки обществом предприняты неоднократные попытки согласовать изменение условия договора аренды о виде разрешенного использования земельного участка (п. 1.1 договора) на "двухуровневая стоянка", который градостроительным регламентом, установленным ПЗЗ, в редакциях действовавших на момент обращения, относился к видам разрешенного использования на спорном участке.
Однако письмами от 09.10.2014 N20/03/02-14/33874 и от 31.03.2015 N20/03/02-12/10538 департаментом обществу отказано в изменении вида разрешенного использования земельного участка и принятии решения о предварительном согласовании места размещения стоянки на ЗУ.
В соответствии с пунктом 2 статьи 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации, отнесенные к каждой из категорий, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
В соответствии с законодательством о градостроительной деятельности публично правовое образование, реализуя свои полномочия в обеспечении устойчивого развития территории и тем самым - в защите публичного интереса, может изменить правовой режим земельного участка, его разрешенное использование таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства Российской Федерации на момент заключения договора (определение Верховного Суда Российской Федерации от 3 марта 2016 года N305-ЭС15-15053).
Таким образом, изменение ПЗЗ в отношении земельного участка, лишило возможности ответчика использовать спорный земельный участок, в соответствии с целями использования, установленными договором, как в период срока действия договора (после внесения изменений в ПЗЗ), так и после истечения его срока. Несмотря на отсутствие акта возврата земельного участка, материалами дела подтверждается, что ответчик (арендатор) не имел возможности использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением.
В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ спорный договор аренды заключен на срок определенный договором, т.е. до 20.05.2014.
Договор прекращает свое действие по окончании его срока. Продление Договора на новый срок производится исключительно по соглашению сторон (пункт 5.1 договора).
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК РФ).
Как установлено судом, земельный участок по истечению срока аренды 21.05.2014 арендодателю не возвращен, доказательств обратного в материалы дела не представлено.
На основании ч. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Таким образом, исходя из представленной в материалы дела переписки сторон, учитывая условия договора о целях предоставления ЗУ в аренду и изменения в ПЗЗ в отношении ЗУ в период действия договора, суд приходит к выводу об отсутствии у ответчика фактической возможности для использования ЗУ в соответствии с целями его предоставления по договору, а также об отсутствии у сторон намерений продолжать арендные правоотношения в рамках спорного договора и на его условиях, и соответственно, о фактическом прекращении арендных правоотношений
Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, применив срок исковой давности, суд считает, что оснований для удовлетворения первоначального иска не имеется в силу ст.ст. 199, 307, 330, 404, 614, 622 ГК РФ.
Исходя из изложенного, рассмотрев встречные требования ООО "Оптима Плюс" об уменьшении арендных платежей путем освобождения ответчика от их уплаты с 20.05.2015, учитывая сделанный выше вывод об отсутствии фактического использования ЗУ ответчиком, в связи с чем, отсутствуют основания для начисления арендной платы, а, соответственно, и для её снижения путем освобождения, суд отказывает в удовлетворении встречного иска в силу статей 614, 622 ГК РФ.
Государственную пошлину по первоначальному и встречному искам, учитывая результат рассмотрения дела, суд относит на сторон в соответствии со статьей 110 ГК РФ.
Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд
решил:
В удовлетворении первоначальных исковых требований отказать.
В удовлетворении встречных исковых требований отказать.
Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.
Судья Кирильченко М.С.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка