Решение Арбитражного суда Приморского края от 06 февраля 2020 года №А51-3344/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

РЕШЕНИЕ

от 6 февраля 2020 года Дело N А51-3344/2019
Резолютивная часть решения объявлена 30 января 2020 года.
Полный текст решения изготовлен 06 февраля 2020 года.
Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Кобко Е.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Иващенко А.А. рассмотрев в судебном заседании дело по иску Управление муниципальной собственности г. Владивостока (ИНН 2536097608, ОГРН 1032501280602) к Индивидуальный предприниматель БАЖЕНОВ СЕРГЕЙ ВАЛЕРЬЕВИЧ (ИНН 250601718844, ОГРН 313250607400023) о взыскании, расторжении, выселении
при участии:
от УМС г. Владивостока - Понитаев В.И., диплом ДВГУ ВСГ 4483119 от 26.06.2010 N 27107, доверенность от 17.12.2019, служебное удостоверение
от ответчика - Старжинский А.В., диплом ДВФУ ВСГ 4483119 от 26.06.2010 N 27107, доверенность от 05.02.2019., паспорт;
установил: Управление муниципальной собственности г. Владивостока обратилось с заявлением к индивидуальному предпринимателю Баженову Сергею Валерьевичу о взыскании задолженности по арендной плате в размере 4 704 882,58 руб., и пеню в размере 650 171,52 руб., всего- 5 355 054,09 руб.; о расторжении договора аренды от 04.04.2014 N 05-15078-001-Н-АР-7025-00 недвижимости имущества- нежилого здания-склад (строение 177). общей площадью 953,4 кв.м., (Лит.24, этажность 2), расположенного по адресу: г.Владивосток, пр-т 100-летия Владивостока, д. 138д, для использования в целях "производство и ремонт мебели, авторемонтная мастерская, склад"; об обязании ответчика УМС г. Владивостока по акту приема-передачи недвижимое имущество- нежилое здание-склад (строение 177), общей площадью 953,4 кв.м., (Лит.24, этажность 2), расположенного по адресу: г.Владивосток, пр-т 100-летия Владивостока, д. 138д, в 5-дневный срок с момента вступления в законную силу решения суда.
Истец неоднократно уточнял заявленные требования, определением суда от 14.10.2019 в порядке ст. 49 АПК РФ удовлетворено ходатайство истца об уточнении требований о взыскании суммы основного долга в размере 10 885 081, 56 руб., и пени в размере 1 543 771, 29 руб., о расторжении договора аренды от 04.04.2014 N 05-15078-001-Н-АР-7025-00 недвижимости имущества- нежилого здания-склад (строение 177). общей площадью 953,4 кв.м., (Лит.24, этажность 2), расположенного по адресу: г.Владивосток, пр-т 100-летия Владивостока, д. 138д, для использования в целях "производство и ремонт мебели, авторемонтная мастерская, склад"; об обязании ответчика УМС г. Владивостока по акту приема-передачи недвижимое имущество- нежилое здание-склад (строение 177), общей площадью 953,4 кв.м., (Лит.24, этажность 2), расположенного по адресу: г.Владивосток, пр-т 100-летия Владивостока, д. 138д, в 5-дневный срок с момента вступления в законную силу решения суда.
Истец поддержал заявленные требования в полном объеме, пояснил, что ответчик несвоевременно и не в полном объеме оплачивал арендную плату, в связи с чем сложилась задолженность в заявленном размере, на сумму долга начислены пени. Кроме того, истец просит расторгнуть договор аренды в связи с нарушениями его условий ответчиком и обязать освободить занимаемое помещение. Истец заявил ходатайство о приобщении дополнительных документов.
Суд заявленное ходатайство удовлетворяет, приобщает в материалы дела дополнительные документы.
Ответчик исковые требования не признает, пояснил, что истец не учел в расчете корректирующий коэффициент установленный для субъектов малого и среднего предпринимательства, порядок расчета коэффициента инфляции в расчете истца не соответствует требованиям законодательства, в связи с чем расчет сделан не верно. Кроме того, ответчик указал, что с мая 2018 года не имел возможности использовать помещение по назначению, поскольку оно перестало соответствовать требованиям пожарной безопасности, полагает, что за период с мая 2018 года арендная плата не должна была начисляться. Ответчик возражает против расторжения и выселения.
В судебном заседании 29.01.2020 объявлялся перерыв в порядке статьи 163 АПК РФ до 13 часов 00 минут 30.01.2020, о чем сделано публичное объявление путем размещения информации о перерывах и продолжении судебного заседания на официальном Интернет-сайте Арбитражного суда Приморского края (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 19.09.2006 года N 113 "О применении статьи 163 АПК РФ").
После окончания перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда, те же представители явились в судебное заседание.
Как следует из материалов дела, 04.04.2014 между УМС г. Владивостока (Арендодатель) и ИП Баженовым С.В. (Арендатор) на основании протокола об итогах аукциона по продаже прав на заключение договора аренды муниципального имущества N 2 от 25.03.2014 заключен договор N 05-15078-001-Н-АР-7025-00 аренды недвижимого имущества, согласно п. 1.1. которого Арендодатель сдает, а Арендатор принимает за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество: здания-склад (строение 177) общей площадью 840 кв.м., инв. N 05:401:002:000275830:0024, лит 24, этажность 2, расположенное по адресу: г.Владивосток, 2-я Речка, военный городок N 34, для использования в целях производства и ремонта мебели, авторемонтной мастерской, склада, сроком действия с 04.04.2014 по 03.04.2019 (п. 1.3. договора).
В соответствии с п. 3.1. договора арендная плата за пользование Объектом устанавливается в рублях и на момент заключения договора ее размер без учета НДС составляет 276 287, 91 руб. Оплата производится Арендодателю ежемесячно равными долями до 1 числа месяца, следующего за расчетным.
Согласно п.3.3 договора расчет арендных платежей осуществляется в соответствии с правовым актом, устанавливающим методику расчета арендной платы. Расчет арендной платы является неотъемлемой частью договора.
В силу п.3.4 договора размер арендной платы может быть изменен Арендодателем в одностороннем порядке при утверждении новой базовой ставки арендной ставки и/или методики расчета арендной платы, в случае изменения значений, коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, отмены льготы, отмены условий, при которых Арендатор освобожден от внесения арендной платы, а также при изменении индекса инфляции, но не чаще одного раза в год, о чем Арендатор ставится в известность путем направления в его адрес уведомления.
Договор аренды недвижимого имущества от 04.04.2014 N 02-15078-001-Н-АР-7025-00 зарегистрирован в установленном законом порядке.
На основании распоряжения N 316/28 от 29.04.2014 Управлением муниципальной собственности г. Владивостока о внесении изменения в договор аренды от 04.04.2014 N 02-15078-001-Н-АР-7025-00, между истцом и ответчиком заключено соглашение N1 от 07.05.2014 на основании которого в договор аренды внесены изменения, согласно которым Арендная плата с 04.04.2014 по 31.12.2015 составила 111725,18 руб. в месяц без учёта НДС, с 01.01.2016 составляет 276287,90 руб. в месяц без учёта НДС.
На основании распоряжения Управления муниципальной собственности г. Владивостока N 787/28 от 28.10.2014 о внесении изменения в договор аренды от 04.04.2014 N 02-15078-001-Н-АР-7025-00, между истцом и ответчиком заключено соглашение N2 от 05.11.2014 согласно которому в указанный договор аренды внесены изменения, размер с 04.04.2014 по 31.12.2015 составляет 111725,18 руб. в месяц без учёта НДС, с 01.01.2016 составляет 276287,90 руб. в месяц без учёта НДС.
Истец направил в адрес ответчика уведомление о том, что с 01.03.2016 года установлен коэффициент инфляции, применяемый при расчете арендной платы за пользование зданиями, помещениями и сооружениями и их частями, находящимися в муниципальной собственности г. Владивостока, в размере 1,119, в связи с чем, арендная плата, с 01.03.2016 года, составила 393 012,02 рублей в месяц без учета НДС.
УМС г. Владивостока уведомило ответчика письмом от 20.06.2017 N 28/6-3494 об установлении с 01.03.2017 коэффициента инфляции, применяемого при расчете арендной платы за пользование зданиями, помещениями и сооружениями и их частями, находящимися в муниципальной собственности г. Владивостока, в размере 1,049, в связи с чем, арендная плата, с 01.03.2017 года, составила 412 269, 62 рублей в месяц без учета НДС.
УМС г. Владивостока уведомило ответчика письмом от 18.04.2018 N 28/6-2881 об установлении с 01.03.2018 коэффициента инфляции, применяемого при расчете арендной платы за пользование зданиями, помещениями и сооружениями и их частями, находящимися в муниципальной собственности г. Владивостока, в размере 1,018, в связи с чем, арендная плата, с 01.03.2018 года, составила 419 690, 47 рублей в месяц без учета НДС.
Решением Арбитражного суда Приморского края от 21.12.2016 по делу А51-23262/2016 по договору аренды от 04.04.2014 N 02-15078-001-Н-АР-7025-00 за период с 04.04.2014 по 21.07.2016 взыскана задолженность в размере 874 734, 18 руб., пени в размере 16 528, 18 руб.
Распоряжением УМС г. Владивостока от 27.07.2018 N 460/28 предписано внести изменения в договор аренды недвижимого имущества от 04.04.2014 N 05-15078-001-Н-АР-7025-00 на нежилое здание - склад общей площадью 953,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Владивосток, проспект 100-летия Владивостока, д. 138д, с индивидуальным предпринимателем Баженовым Сергеем Валерьевичем, применив коэффициент, корректирующий расчет арендной платы, в размере 0,7 и установить: с 01.01.2017 по 28.02.2017 ставку арендной платы в размере 275969,03 руб. в месяц без учета налога на добавленную стоимость; с 01.03.2017 по 28.02.2018 ставку арендной платы в размере 289491,51 руб. в месяц без учета налога на добавленную стоимость; - с 01.03.2018,по 17.05.2018 ставку арендной платы в размере 294702,36 руб. в месяц без учета налога на добавленную стоимость, с 18.05.2018 ставку арендной платы в размере 419690,47 руб. в месяц без учета налога на добавленную стоимость, а также произвести перерасчет арендной платы по данному договору с учетом установленных коэффициентов.
25.07.2018 истец направил в адрес ответчика претензию с требованием о погашении задолженности по арендной плате за период с 22.07.2016 по 31.07.2018 в размере 5 355 054, 09 руб., в том числе арендной платы в размере 4 704 882, 58 руб., пени в размере 650 171, 51 руб. в течение 10 дней с момента получения настоящей претензии.
21.09.2018 письмом N 28/6-6066 УМС г. Владивостока в связи с неисполнением требований, указанных в претензии от 25.07.2018 о необходимости погашения задолженности, предложило ИП Баженову С.В. расторгнуть договор аренды и передать помещение по акту.
Уведомлением о прекращении договора от 14.01.2019 N 28/6-148 УМС г. Владивостока сообщило ИП Баженову С.В. о том, что договор аренды недвижимого имущества от 04.04.2014 N 05-15078-001-Н-АР-7025-00 прекращает свое действие 03.04.2019 и предложило в соответствии с п. 2.4.14 передать занимаемое помещение по акту приема-передачи представителю Управления в исправном состоянии не позднее пяти рабочих дней после прекращения вышеуказанного договора. Как следует из материалов дела ИП Баженов С.В. получил уведомление 31.01.2019 г.
Неисполнение ответчиком обязательств по оплате задолженности по арендной плате за спорный период в заявленном размере явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Исследовав материалы дела, оценив доводы сторон, суд полагает, что исковые требования подлежат удовлетворению в части в силу следующих обстоятельств.
Как следует из материалов дела, между истцом (Арендодатель) и ответчиком (Арендатор) заключен договор аренды от 04.04.2014 N 02-15078-001-Н-АР-7025-00.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Согласно п.2 ст. 614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
При этом пунктом 3 статьи 614 ГК РФ закреплено, что если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Договор аренды с ответчиком был заключен по результатам аукциона, однако в настоящем случае расчет размера арендной платы осуществляется в соответствии с правовым актом, устанавливающим методику арендной платы. Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке при утверждении повой базовой арендной ставки и/или методики расчета арендной платы, в случае изменения значений коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, отмены льготы, отмены условий, при которых арендатор освобожден от внесения арендной платы, а также при изменении индекса инфляции, но не чаще одного раза в год, о чем арендатор ставится в известность путем направления в его адрес уведомления (пункты 3.3, 3.4 договора аренды).
В рассматриваемом случае ставка арендной платы устанавливается нормативно-правовым актом органа местного самоуправления и стороны обязаны руководствоваться предписанным правовым актом механизмом определения размера арендной платы. Дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73). На Арендодателя возлагается обязанность поставить Арендатора в известность об изменении в расчете арендной платы (п. 3.4. договора).
Субъекты малого и среднего предпринимательства выделены законодателем в отдельную социально значимую категорию, нуждающуюся в особой защите и развитии. В частности, Федеральным законом от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" установлена обязанность публичных органов власти содействовать развитию малого и среднего предпринимательства, в том числе посредством предоставления мер имущественной поддержки, включая возможность установления льготных ставок арендной платы (часть 4 статьи 18).
В рамках рассмотрения дела арбитражным судом N А51-23262/2016 было установлено, что ИП Баженов С.В. является субъектом малого предпринимательства и обращался к УМС г. Владивостока с заявлением о предоставлении меры имущественной поддержки в виде понижающего коэффициента к ставке арендной платы в размере 0,4, установленного Решением Думы г. Владивостока от 27.02.2003 N 173.
Арбитражный суд при рассмотрении дела N А51-23262/2016 самостоятельно произведя расчет суммы основного долга, применив понижающий коэффициент 0,4, установленный решением Думы г.Владивостока от 27.02.2003 N 173, установил, что размер арендной платы с 01.03.2015 по 29.02.2016 составляет 142 025,05 руб., а с 01.03.2016 - 158 926,03 руб. с учетом коэффициентов инфляции, установленных постановлением Администрации г. Владивостока от 12.02.2015 N 2871 (в ред. 21.03.2016).
Вместе с тем, Муниципальным правовым актом г. Владивостока от 05.08.2016 г. N 286-МПА для субъектов малого и среднего предпринимательства был установлен корректирующий коэффициент в размере 0,7.
При этом в соответствии с Решением Думы г. Владивостока от 27.02.2003 N 173 установлено, что коэффициенты, корректирующие расчет арендной платы (Ккор), применяются в отношении арендаторов, использующих муниципальное имущество на законных основаниях (по договору).
Как следует из материалов дела, Распоряжением УМС г. Владивостока от 27.07.2018 N 460/28 предписано внести изменения в договор аренды недвижимого имущества от 04.04.2014 N 05-15078-001-Н-АР-7025-00, которыми установлен размер арендной платы с учетом корректирующего коэффициента 0,7 с 01.01.2017 г. по 17.05.2018 г.
Таким образом, суд считает доводы ответчика о несоответствии расчета арендной платы за указанный период в части неприменения корректирующего коэффициента для индивидуального предпринимателя как субъекта малого и среднего предпринимательства необоснованным, поскольку судом установлено, что расчет произведен с учетом корректирующего коэффициента 0,4 в период с 22.07.2016 по 31.12.2016, 0,7 в период с 01.01.2017 по 17.05.2018.
В то же время, суд считает обоснованными возражения ответчика относительно не верности применения в расчете истца коэффициента инфляции Кинф.
Так, истец в период с 22.07.2016 по 31.12.2016 применяет в расчете размер арендной платы, который был установлен решением Арбитражного суда Приморского края от 21.12.2016 по делу N А51-23262/2016 составляющий 158 926, 03 руб.
Однако, при рассмотрении указанного спора доводы о неверности применения коэффициента инфляции Кинф не были предметом рассмотрения, что следует из текста решения арбитражного суда.
Учитывая изложенное, суд производит самостоятельный расчет в соответствии с разделом 3 методики расчета арендной платы за пользование зданиями, сооружениями, их частями, находящимися в муниципальной собственности г. Владивостока (утвержденной решением Думы г. Владивостока от 10.12.2002 N 152), согласно которому расчет действующей арендной платы умножается на коэффициент инфляции Кинф, который устанавливается правовым актом администрации г. Владивостока.
Так, с 01.03.2015 установлен коэффициент инфляции в размере 1,12 (постановление администрации г. Владивостока от 12.02.2015 N 2871), с 01.03.2016 установлен коэффициент инфляции в размере 1,119 (постановление администрации г. Владивостока от 21.03.2016 N 831), с 01.03.2017 установлен коэффициент инфляции в размере 1,049 (постановление администрации г. Владивостока от 06.02.2017 N 265), с 01.03.2018 установлен коэффициент инфляции в размере 1,018 (постановление администрации г. Владивостока от 28.02.2018 N 941), с 01.03.2019 установлен коэффициент инфляции в размере 1,042 (постановление администрации г. Владивостока от 14.02.2019 N 701),
При этом суд также учитывает, что в соответствии с Муниципальным правовым актом от 29.11.2017 N 5-МПА внесены изменения в порядок расчета коэффициента инфляции, согласно которому коэффициент инфляции рассчитывается путем перемножения коэффициентов инфляции, установленных с 1 марта 2015 года по 1 марта расчетного года.
Таким образом, за период с 22.07.2016 по 31.07.2016 размер месячной арендной платы с учетом корректирующего коэффициента 0,4 и с учетом коэффициента инфляции 1,119 составил 141 898, 24 руб.; за период с 01.01.2017 по 28.02.2017 с учетом корректирующего коэффициента 0,7 и с учетом коэффициента инфляции 1,119 составил 246 400, 92 руб.; за период с 01.03.2017 с учетом корректирующего коэффициента 0,7 и с учетом коэффициента инфляции 1,049 составил 230 987, 10 руб.; с 08.12.2017 с учетом муниципального правового акта от 29.11.2017 N 5-МПА корректирующего коэффициента 0,7 и с учетом коэффициента инфляции 1,049 составил 289 491, 51 руб., с 01.03.2018 с учетом муниципального правового акта от 29.11.2017 N 5-МПА корректирующего коэффициента 0,7 и с учетом коэффициента инфляции 1,018 составил 294 702, 36 руб.,
Как следует из материалов дела и пояснений истца, с 01.05.2018 истец перестал фактически использовать спорное помещение.
В силу ч. 1 ст. 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" оказание имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства осуществляется органами местного самоуправления в виде передачи во владение и (или) в пользование муниципального имущества. При этом указанное имущество должно использоваться по целевому назначению.
Учитывая, что с 01.05.2018 г. ответчик прекратил фактическое использование спорного помещения по целевому назначению, что им же подтверждается письменными и устными пояснениями, то и оснований для применения корректирующего коэффициента 0,7 для субъектов малого и среднего предпринимательства у суда не имеется. Кроме того, ответчик уже имел неоплаченную задолженность по арендной плате, что является самостоятельным основанием для отмены указанной льготы.
Таким образом, с 01.05.2018 с учетом муниципального правового акта от 29.11.2017 N 5-МПА с учетом коэффициента инфляции 1,018 месячный размер арендной платы составил 419 690, 47 руб., с 01.03.2019 с учетом муниципального правового акта от 29.11.2017 N 5-МПА с учетом коэффициента инфляции 1,042 месячный размер арендной платы составил 437 317, 46 руб.
Суд, произведя самостоятельный расчет суммы основанного долга, приходит к выводу о наличии у ответчика задолженности за период с 22.07.2016 по 30.09.2019 в размере 10 736 676, 47 руб., которая подлежит взысканию в полном объеме с ответчика. В остальной части требований о взыскании суммы основного долга суд считает необходимым отказать ввиду ошибочности расчета истца.
При этом, учитывая, что срок действия договора аренды недвижимого имущества от 04.04.2014 N 05-15078-001-Н-АР-7025-00 истек 03.04.2019 г., арендодатель предупредил ответчика об отсутствии у него намерений продолжать арендные отношения уведомлением от 14.01.2019 N 28/6-148, задолженность по арендной плате подлежит взысканию в период после прекращения договора аренды в силу ст. 622 ГК РФ.
Истцом также заявлены требования о взыскании неустойки в размере 1 543 771, 29 руб.
Исследовав материалы дела, суд установил наличие просрочки исполнения обязательства со стороны ответчика по своевременному внесению арендных платежей, что является основанием о взыскании с ИП Баженова С.В. пени.
В силу ч. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В силу п.4.1 договора аренды от 04.04.2014 N 02-15078-001-Н-АР-7025-00 при неуплате арендатором платежей в установленные п. 3.1 договора сроки начисляется пеня из расчета 1/300 ставки рефинансирования установленной ЦБ РФ за каждый день просрочки от общей суммы задолженности.
Судом установлено, что стороны настоящего спора путем подписания договора аренды приняли и признали подлежащими исполнению определенные в нем условия, в том числе в части мер ответственности за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательства. Следовательно, в силу положений статьи 8, пункта 1 статьи 307, части 1 статьи 425 ГК РФ с момента подписания договора данные условия обязательны для сторон.
Суд, произведя расчет суммы пени за период с 02.08.2016 по 30.09.2019, исходя из установленного судом размера арендной платы в указанный период, с учетом ст. 191, 193 ГК РФ, с учетом начисленной истцом неустойки в размере 270 136, 42 руб. за период неисполнения решения арбитражного суда по делу А51-23262/2016, считает законными и обоснованными требования о взыскании пени в размере 1 400 117, 32 руб., в остальной части требований о взыскании пени следует отказать, ввиду необоснованности расчета истца.
Судом отклоняются доводы ответчика о том, что за период с 01.05.2018 г. и по 30.09.2019 арендная плата не должна начисляться ввиду невозможности использования помещения по назначению в силу следующих причин.
Ответчик со ссылкой на ст. 611, 612 ГК РФ полагает, что уведомив истца о невозможности использования помещения, рассчитывал, что арендная плата за период с 01.05.2018 г. не должна начисляться, поскольку УМС г. Владивостока не обеспечило его возможностью пользоваться помещением в установленных договором целях.
При этом ответчик ссылается на решение Арбитражного суда Приморского края от 10.03.2015 по делу А51-30352/2014, которым был разделен земельный участок с кадастровым номером 25:28:050052:12 общей площадью 79 033 кв.м., расположенный по адресу: г. Владивосток, пр-т 100 лет Владивостоку, 148 путем образования двух участков: земельный участок общей площадью 1 935 кв.м. (для дальнейшей эксплуатации объекта недвижимости: здание-склад (строение 177) общей площадью 953,4 кв.м., расположенного по адресу: г. Владивосток, пр. 100 лет Владивостоку, д. 138д с установлением в отношении части участка площадью 240 кв.м. ограничения в виде беспрепятственного прохода и проезда, а также земельный участок, общей площадью 77098 кв.м. (для дальнейшей эксплуатации городка ГИБДД УВД ПК). Указанное решение вступило в законную силу 05.06.2015.
Как следует из пояснений ответчика в результате произведенного раздела земельного участка, собственник смежного участка установил ограждение, которое существенно затруднило доступ к зданию, которое арендовал ответчик, а именно, существующий проезд стал затруднительным для проезда грузовых машин, размер проезда не соответствует правилам пожарной безопасности. Учитывая изложенное, ответчик с мая 2018 г. прекратил использование арендованного имущества, неоднократно сообщал Арендодателю о невозможности использования помещения.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, здание-склад (строение 177) предоставлено истцу в аренду по договору аренды от 04.04.2014 N 02-15078-001-Н-АР-7025-00. Помещение в установленном законом порядке было передано Арендатор по акту приема-передачи от 04.04.2014 г. в удовлетворительном состоянии.
В силу части 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые им были оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества, или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
В силу ст. ст. 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
Из анализа ст. ст. 611, 612, 614 следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.
В пункт 1 статьи 328 ГК РФ указано, что встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств.
В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, указано, что системное толкование указанных норм со статьями 606 и 614 ГК РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.
В пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" приведена правовая позиция, согласно которой в соответствии с пунктом 2 статьи 328 ГК РФ в случае, если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.
Аналогичный подход содержится и в пункте 8 этого Информационного письма, из которого также следует, что в случае, когда арендатор не мог использовать имущество в силу наличия препятствий к его использованию, во взыскании арендной платы за соответствующий период может быть отказано.
Из вышеизложенного следует вывод, что арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.
Однако, суд считает, встречное исполнение было предоставлено УМС г. Владивостока при передаче имущества в аренду. В то же время, обстоятельства, как следует из материалов дела, с которыми ответчик связывает невозможность использования помещения возникли после передачи имущества в аренду. Более того, невозможность использования помещения возникла не в связи с неправомерными действиями Арендодателя.
В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Материалами дела установлено, что арендованное помещение было передано арендодателем и принят арендатором по акту приема-передачи от 04.04.2014, который подписан арендатором без возражений. С момента заключения договора и принятия в аренду спорного земельного участка претензий от ИП Баженова С.В. в адрес УМС г. Владивостока относительно наличия у арендованного имущества недостатков, препятствующих пользованию имуществом, не предъявлялось.
Ответчик не отрицает, что до мая 2018 года фактически использовал спорное помещение по его целевому назначению.
Судом также установлено, что земельный участок с кадастровым номером 25:28:050052:1827, на котором расположен объект договора аренды от 04.04.2014 N 05-15078-001-Н-АР-7025-00, используется ИП Баженовым С.В. по договору аренды, что не отрицается последним.
В соответствии со статьей 304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Согласно статье 305 ГК РФ право, предусмотренное статьей 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
В соответствии с пунктом 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.
Учитывая, что препятствия в пользовании чинились не УМС г. Владивостока, а смежным пользователем земельного участка, ИП Баженов С.В. не был лишен возможности обратиться в суд с соответствующим иском к непосредственному нарушителю его прав.
Кроме того, из акта проверки N 65 от 23.05.2018, составленного сотрудниками УМС г. Владивостока, следует, что проезд к зданию-склада общей площадью 953,4 кв.м., расположенному по адресу: г. Владивосток, проспект 100-летия Владивостоку, д. 138д, ограничен: вдоль проезда на территорию, прилегающую к зданию, установлены бетонные и временные металлические ограждения, вкопаны металлические столбы, частично установлен металлический забор, деятельность в здании-склада ИП Баженовым С.В, не ведется.
Ответчик своими фактическими действиями и неоднократными пояснениями в судебных заседаниях подтвердил отсутствие намерений возвратить помещение арендодателю, в том числе ввиду установления ограждений собственником смежного земельного участка и ограниченного проезда к арендуемому зданию, что свидетельствует об экономическом интересе к данному объекту со стороны ИП Баженова С.В.
Доказательств того, что ответчик был лишен возможности использовать по вине истца арендуемое имущество, в материалы дела не представлено. Требований о расторжении договора аренды или соразмерного уменьшения размера арендной платы, установленной в статье 612 Гражданского кодекса, ответчиком предъявлено также не было, встречный иск при рассмотрении настоящего дела не заявлялся.
Поскольку ИП Баженов С.В. с требованием о досрочном расторжении или изменении договора аренды помещения, в связи с существенными изменениями обстоятельств, к Арендодателю и в арбитражный суд не обращался, оснований для освобождения ответчика от внесения арендной платы в период с мая 2018 года у суда не имеется.
Требования истца о расторжении договора аренды от 04.04.2014 N 05-15078-001-Н-АР-7025-00 удовлетворению не подлежат в связи со следующим.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ договор может быть досрочно расторгнут по требованию одной из сторон, при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Статьей 619 Гражданского кодекса РФ установлены возможные случаи когда договор аренды может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя.
В то же время, из материалов дела следует, что Уведомлением о прекращении договора от 14.01.2019 N 28/6-148 УМС г. Владивостока сообщило ИП Баженову С.В. о том, что договор аренды недвижимого имущества от 04.04.2014 N 05-15078-001-Н-АР-7025-00 прекращает свое действие 03.04.2019 и предложило в соответствии с п. 2.4.14 передать занимаемое помещение по акту приема-передачи представителю Управления в исправном состоянии не позднее пяти рабочих дней после прекращения вышеуказанного договора. ИП Баженов С.В. получил уведомление 31.01.2019 г., что не оспаривается ответчиком.
Таким образом, исходя из ч. 1 ст. 610 ГК РФ с учетом надлежащего извещения УМС г. Владивостока арендатора о прекращении договора аренды в связи с истечением срока его действия, договор аренды прекратил свое действие в связи с истечением срока его действия, в связи с чем в требованиях о расторжении договора аренды следует отказать.
В силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В материалах дела отсутствуют доказательства освобождения ответчиком спорного помещения.
Кроме того, в материалы дела ответчик представил акт осмотра от 10.01.2020, которым подтверждается, что ответчик имеет свободный доступ в помещение, в помещение возможен проезд на автомобиле, что свидетельствует о том, что помещение не освобождено ответчиком.
Учитывая изложенное, требования об обязании ответчика передать спорное имущество по акту приема-передачи является обоснованным и подлежит удовлетворению в соответствии со ст. 622 ГК РФ, п. 2.4.14 договора аренды.
В силу ст. 110 АПК РФ расходы по оплате госпошлины относятся на ответчика пропорционально размеру удовлетворенных требований.
Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
Обязать Индивидуального предпринимателя Баженова Сергея Валерьевича передать Управлению муниципальной собственности г. Владивостока по акту приема-передачи недвижимое имущество - нежилое здание-склад (строение 177), общей площадью 953,4 кв.м. (лит. 24, этажность), расположенное по адресу: г. Владивосток, пр-т 100-летия Владивостока, д. 138д, в 5-дневный срок с момента вступления в законную силу решения суда.
Взыскать с Индивидуального предпринимателя Баженова Сергея Валерьевича (ИНН 250601718844, ОГРН 313250607400023) в пользу Управления муниципальной собственности г. Владивостока (ИНН 2536097608, ОГРН 1032501280602) сумму основного долга в размере 10 736 676 (десять миллионов семьсот тридцать шесть тысяч шестьсот семьдесят шесть) рублей 47 копеек, пени в размере 1 400 117 (один миллион четыреста тысяч сто семнадцать) рублей 32 копейки.
В остальной части требований отказать.
Взыскать с Индивидуального предпринимателя Баженова Сергея Валерьевича (ИНН 250601718844, ОГРН 313250607400023) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 89 143 (восемьдесят девять тысяч сто сорок три) рубля.
Выдать исполнительные листы после вступления решения в законную силу.
Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.
Судья Кобко Е.В.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка