Решение Арбитражного суда Приморского края от 02 сентября 2019 года №А51-2737/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

РЕШЕНИЕ

от 2 сентября 2019 года Дело N А51-2737/2019
Резолютивная часть решения объявлена 26 августа 2019 года.
Полный текст решения изготовлен 02 сентября 2019 года.
Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Кобко Е.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Алимовой О.А., ознакомившись с исковым заявлением УМС г. Владивостока к Обществу с ограниченной ответственностью "Лубримастер Истейт" (ИНН 2539038505, ОГРН 1022501802344), третьи лица Администрация города Владивостока, Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края.
о взыскании задолженности по договору аренды и пени в размере 174 183,57 руб., о возврате и освобождении земельного участка
при участии:
от истца- не явился;
от ответчика - Лапина Е.Я., доверенность от 30.03.2018., удостоверение;
от Администрации города Владивостока - Борисова Е.П., доверенность от 05.06.2019 N 1-3/1582., удостоверение;
от УМС г. Владивостока- Борисова Е.П., доверенность от 10.06.2019 N 28/1-3386, удостоверение;
от третьего лица - не явились, извещены
установил: Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края обратился к Общество с ограниченной ответственностью "Лубримастер Истейт" с иском о взыскании задолженности по договору от 18.06.2013 N 03-Ю-16735 по арендной плате и начисленной неустойке в сумме 174 183,57 руб., в том числе по арендной плате 170 480,51 руб., по пени 3 703,06 руб.; об обязании освободить и вернуть по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 25:28:030009:101, площадью 1 400 кв.м., расположенный по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Калинина, д. 28.
Определением от 22.05.2019 судом в порядке ст. 48 АПК РФ произведена замена истца на УМС г. Владивостока.
В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены: Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края, Администрация города Владивостока.
Представители Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное разбирательство не явились, явку компетентных представителей в заседание суда не обеспечили, что в силу части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для проведения заседания в отсутствие указанных лиц.
В судебном заседании 19.08.2019 суд в порядке ст.163 АПК РФ определилобъявить перерыв до 26.08.2019 в 13 час. 45 мин. Информация о перерыве размещена на официальном сайте арбитражного суда и в kad.arbitr.ru.
После перерыва судебное заседание продолжено при участии тех же представителей сторон, от истца, третьего лица не явились, извещены.
Исковые требования заявлены со ссылкой на статьи 309, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и обоснованы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по оплате арендных платежей в рамках спорного договора. Указал, что ООО "Лубримастер Истейт" не обращалось в Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края с соглашением о расторжении договора.
Ответчик требования оспорил, сославшись на п. 2 ст. 328 ГК РФ указал, что общество, уведомив департамент письмом от 25.01.2018 о невозможности использования земельного участка в установленных договором целях и готовности возвратить по акту приема - передачи спорный земельный участок, реализовало свое право на односторонний отказ от исполнения договора в части соответствующей не предоставленному исполнению. Полагает, что с 31.01.2018 спорный договор аренды на основании ст. 450.1 ГК РФ прекратил свое действие, а истец необоснованно уклоняется от приемки спорного земельного участка. Считает, что истцом не представлено доказательств, подтверждающих факт пользования земельного участка на момент рассмотрения дела в суде.
Изучив материалы дела, оценив доводы сторон и представленные доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил следующее.
Между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края (Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью "Лубримастер Истейт" (Арендатор) 18.06.2013 заключён договор аренды земельного участка N 03-Ю-16735.
Согласно условий договора, арендодатель на основании распоряжения Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 16.05.2013 N 724-рз, во исполнение решения Арбитражного суда Приморского края от 14.01.2013 по делу N А51-23397/2012, предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 25:28:030009:101 площадью 1400 кв. м, из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Калинина, 28 (установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 78 м от ориентира по направлению на юго-восток) (далее Участок), для использования в целях для строительства центра обслуживания автомобилей, в границах, указанных в кадастровом паспорте Участка, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора.
Актом приёма - передачи от 18.06.2013 являющимся согласно пункту 1.2 договора неотъемлемой частью договора, земельный участок передан арендатору. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чём в ЕГРН 19.07.2013 была сделана запись регистрации N25-25-01/101/2013-304.
Пунктом 2.1 договора определено, что за указанный в п. 1.1 договора Участок Арендатору устанавливается арендная плата в размере 70015,89 рублей в месяц на основании расчета (прилагается), который является неотъемлемой частью договора.
Согласно пункту 2.2 договора, размер арендной платы в период с начала срока аренды до заключения договора (даты договора либо даты его государственной регистрации) устанавливается в порядке п. 2.1. договора и оплачивается Арендатором единовременно за весь указанный период.
В пункте 2.3 договора стороны согласовали, что арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 1 числа следующего месяца. За неполный месяц в начале периода аренды плата вносится не позднее 15 дней с момента подписания договора, а в конце периода аренды - не позднее даты окончания договора. Платежи считаются внесенными в счет арендной платы за следующий период только после погашения задолженности по платежам за предыдущий период.
Пунктом 2.6 договора стороны установили, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в случае изменения действующего законодательства.
По указанному договору произведен перерасчет арендной платы:
- с 01.01.2015 - 35 855 руб. в месяц;
- с 22.01.2016 - 27 700 руб. в месяц.
Как указал истец в исковом заявлении, общество ненадлежащим образом исполняло обязанности по внесению арендной платы по договору.
В результате невнесения арендных платежей по состоянию на 11.10.2018 у ООО "Лубримастер Истейт" образовалась задолженность сумме 174 183, 57 руб., в том числе по арендным платежам в сумме 170 480,51 руб. за период с 01.03.2018 по 31.10.2018 и по пене в сумме 3 703, 06 руб. за период с 02.04.2018 по 11.10.2018, о чем было сообщено в уведомлении об отказе от договора аренды земельного участка от 18.10.2018 N20/04/07-12/36713.
Исследовав материалы дела, суд считает исковые требования являются обоснованными и подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Согласно п.2 ст. 614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Из материалов дела следует и не оспорено ответчиком, что в спорный период арендуемое имущество использовалось ответчиком, однако документов, подтверждающих оплату пользования имуществом по договору за спорный период, ответчик к материалам дела не приобщил.
Ответчик в нарушение вышеназванных норм ГК РФ на момент рассмотрения настоящего дела не внес арендную плату по договору аренды в размере 170 480,51 руб., в связи с чем, истец на основании статьи 307 ГК РФ вправе требовать взыскания с ответчика данной суммы основного долга в судебном порядке.
Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик указал, что согласно кадастровому паспорту земельного участка весь земельный участок расположен в водоохранной зоне водного объекта (сведения о частях земельного участка и обременениях).
Решением администрации города Владивостока, изложенным в письме начальника управления архитектуры и градостроительства администрации города Владивостока Шестериковой A.M. 16.10.2017 N 14457/20у, обществу отказано в выдаче разрешения на строительство, в связи с тем, что строительство центра обслуживания автомобилей на земельном участке запрещено по причине расположения земельного участка в водоохранной зоне водного объекта.
Ответчик со ссылкой на п. 2 ст. 328 ГК РФ полагает, что уведомив департамент письмом от 25.01.2018 о правовой невозможности использования земельного участка в установленных договором целях и готовности возвратить по акту приема-передачи спорный земельный участок, реализовал свое право на отказ от исполнения договора в части, соответствующей не предоставленному исполнению (п.2 ст.328 ГК РФ).
Таким образом, по мнению ответчика, с 31 января 2018 года договор аренды земельного участка в силу п. 1 ст. 450.1 ГК РФ прекратил свое действие, а департамент с этого момента необоснованно уклоняется от приема спорного земельного участка.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, земельный участок с кадастровым номером 25:28:030009:101 предоставлен истцу в аренду по договору от 18.06.2013 N 03-Ю-16735 на основании распоряжения департамента от 16.05.2013 N 724-рз, а также во исполнение решения Арбитражного суда Приморского края от 14.01.2013 по делу N А51-23397/2012.
Срок аренды земельного участка был установлен 5 лет с момента (даты) государственной регистрации договора в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю.
В силу части 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые им были оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества, или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
В силу ст. ст. 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.
Из анализа ст. ст. 611, 612, 614 следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.
В пункт 1 статьи 328 ГК РФ указано, что встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств.
В соответствии с пунктом 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.
Согласно пункту 3 статьи 328 ГК РФ ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне.
В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, указано, что системное толкование указанных норм со статьями 606 и 614 ГК РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.
В пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" приведена правовая позиция, согласно которой в соответствии с пунктом 2 статьи 328 ГК РФ в случае, если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.
Аналогичный подход содержится и в пункте 8 этого Информационного письма, из которого также следует, что в случае, когда арендатор не мог использовать имущество в силу наличия препятствий к его использованию, во взыскании арендной платы за соответствующий период может быть отказано.
При изложенных обстоятельствах, суд отмечает, что арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.
Однако, суд считает, что ст. 328 ГК РФ не подлежит применению к правоотношениям сторона, поскольку встречное исполнение было предоставлено Департаментом при передаче имущества в аренду. В то же время, обстоятельства, как следует из материалов дела, с которыми ответчик связывает невозможность использования земельного участка возникли после передачи имущества в аренду. Таким образом, оснований для заявления отказа о т исполнения отказа в соответствии с названной нормой у ответчика не имелось.
В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.
Материалами дела установлено, что арендованный земельный участок был передан арендодателем и принят арендатором по акту приема-передачи земельного участка от 18.06.2013, подписан арендатором без возражений. С момента заключения договора и принятия в аренду спорного земельного участка претензий от истца в адрес департамента относительно наличия у арендованного имущества недостатков, препятствующих пользованию имуществом, не предъявлялось.
Указанное свидетельствует о том, что арендатор, подписывая акт приема-передачи земельного участка, был уведомлен о состояние участка, о соответствующих условиях его использования по целевому назначению; Арендатором земельный участок был осмотрен, сведения о наличии претензий к его состоянию в материалы дела не истцом не представлены.
Так, использование земельного участка более четырех лет, его не возврат арендодателю, в том числе ввиду наличия водоохраной зоны и запрета на осуществления определенного вида деятельности в ее границах, свидетельствует об экономическом интересе к данному объекту со стороны истца.
Доказательств того, что ответчик был лишен возможности использовать по вине истца арендуемое имущество, в материалы дела не представлено. Требований о расторжении договора аренды или соразмерного уменьшения размера арендной платы, установленной в статье 612 Гражданского кодекса, ответчиком предъявлено также не было, встречный иск не заявлялся.
Оценивая доводы ответчика со ссылкой на положения статьи 450.1 ГК РФ, суд приходит к выводу об их несостоятельности ввиду следующего.
Поскольку односторонний отказ от договора представляет собой одностороннюю сделку, прекращающую обязательство во внесудебном порядке, оспаривание которой допустимо по правилам параграфа 2 главы 9 ГК РФ, судом при рассмотрении настоящего спора дается оценка обоснованности такого отказа и соответствию его закону.
Разделом 5 договора аренды предусмотрены основания прекращения и расторжения спорного договора. При этом, в соответствии с пунктом 5.2 договор аренды может быть изменен в период его действия или досрочно расторгнут по соглашению сторон. Пунктом 5.4 установлены основания, по которым арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды.
В данном случае, право арендатора об одностороннем отказе от исполнения договора по вышеуказанным основаниям, условиями договора аренды не предусмотрено.
Механизм расторжения условий договора при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, предусмотрен статьей 451 ГК РФ, согласно пункту 1 которой такое изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Поскольку ООО "Лубримастер Истейт" с требованием о досрочном расторжении договора аренды земельного участка, в связи с существенными изменениями обстоятельств, к Арендодателю и в арбитражный суд не обращалось, оснований считать договор прекратившим действие с 31.01.2018 у суда не имеется.
В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.
Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (статья 71 АПК РФ).
Поскольку наличие и размер долга подтверждены материалами дела и не оспорены ответчиком, доказательств надлежащего исполнения ответчиком обязательств в полном объеме по оплате арендованного имущества в материалы дела не представлено, Арендатор не представил доказательств передачи земельного участка Арендодателю, намерения вернуть земельный участок из аренды Арендатор реализовал только путем направления подписанного акта приема-передачи с письмом от 22.11.2018, размер долга в соответствии с расчетом истца, который судом признан обоснованным, составляет по состоянию на 11.10.2018 в размере 170 025,12 руб., исковые требования подлежат удовлетворению.
На спорную сумму задолженности, сложившуюся администрацией начислена пеня в сумме 3 703, 06 руб. за период с 02.04.2018 по 11.10.2018.
Пеней (неустойкой) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).
В соответствии с п. 4.2 договора, за нарушение сроков внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере 1/300, действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки вплоть до полного исполнения обязательств.
Факт неисполнения ответчиком обязанности по своевременному внесению арендной платы подтверждается материалами дела.
Соглашение о неустойке в виде пени и её размере сторонами в договоре достигнуто, поэтому к арендатору подлежит применению ответственность согласно условиям договора.
В соответствии со статьей 193 ГК РФ, если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день.
Представленный истцом расчет пени, суд признает ошибочным, противоречащим положениям статьи 193 ГК РФ (период просрочки исчислялся ответчиком с выходных и праздничных дней).
Суд, исходя из установленного размера задолженности, учитывая условие договора о сроках внесения арендной платы, применив положения статьи 193 ГК РФ, произвел собственный расчет, в результате которого, считает необходимым удовлетворить исковые требования истца о взыскании пени в размере 3 647,26 руб.
В остальной части исковые требования о взыскании пени удовлетворению не подлежат.
Кроме того, истцом заявлено требование о возложении на ответчика обязанности освободить и передать по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 25:28:030009:101, площадью 1 400 кв.м., расположенный по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Калинина, д. 28.
В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
27.02.2019 КГКУ "УЗИ" проведен осмотр недвижимого имущества - земельного участка с кадастровым номером 25:28:030009:101, площадью 1 400 кв. м, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 78 м от ориентира по направлению на юго-восток. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Владивосток, ул. Калинина, д. 28.
В результате выезда инженерно-геодезической бригады Учреждения на земельный участок установлено, что земельный участок преимущественно покрыт зелеными насаждениями. Доступ к земельному участку осуществляется с грунтовой дороги, расположенной в границах участка. В границах земельного участка расположены лестница, цементная площадка, инженерные коммуникации.
В судебном заседании ответчик пояснил, что земельный участок с кадастровым номером 25:28:030009:101, площадью 1 400 кв. м, в настоящее время последним не используется.
С учетом изложенного, исковые требования в части возложения обязанности по освобождению и передаче земельного участка по акту приема - передачи удовлетворению не подлежат.
Расходы по госпошлине согласно статье 110 АПК РФ относятся на ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям.
Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Лубримастер Истейт" (ИНН 2539038505, ОГРН 1022501802344) в пользу Управления муниципальной собственности г. Владивостока сумму основного долга в размере сумму основного долга в размере 170 025 (сто семьдесят тысяч двадцать пять) рублей 12 копеек, пени в размере 3 647 (три тысячи шестьсот сорок семь) рублей 26 копеек.
В остальной части требований отказать.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Лубримастер Истейт" (ИНН 2539038505, ОГРН 1022501802344) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 208 (шесть тысяч двести восемь) рублей.
Выдать исполнительные листы после вступления решения в законную силу.
Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.
Судья Кобко Е.В.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка