Решение Арбитражного суда Приморского края от 23 июля 2019 года №А51-26997/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

РЕШЕНИЕ

от 23 июля 2019 года Дело N А51-26997/2018
Резолютивная часть решения объявлена 16 июля 2019 года.
Полный текст решения изготовлен 23 июля 2019 года.
Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Левченко Е.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Троцкой З.Н., рассмотрев исковое заявление индивидуального предпринимателя Газарян Екатерины Петровны (ИНН 253200041656, ОГРНИП 304251106400020) к индивидуальному предпринимателю Купченко Олегу Сергеевичу (ИНН 251113392245, ОГРНИП 306251103400029) о взыскании 956 127 рублей основного долга, расторжении договора аренды
при участии
от истца: Малиновский К.Ю., доверенность от 25.01.2018 года, удостоверение;
от ответчика: Нечкина С.Ю., доверенность от 13.05.2019 года, паспорт;
установил: индивидуальный предприниматель Газарян Екатерина Петровна обратилась с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Купченко Олегу Сергеевичу о расторжении договора аренды нежилых помещений от 15 декабря 2017 г., заключенного между индивидуальным предпринимателем Газарян Екатериной Петровной и индивидуальным предпринимателем Купченко Олегом Сергеевичем, и обязании индивидуального предпринимателя Купченко Олега Сергеевича возвратить недвижимое имущество по акту приема-передачи в течение десяти календарных дней с даты вступления решения суда в законную силу; о взыскании с индивидуального предпринимателя Купченко Олега Сергеевича за период с 27.03.2018 г. по 16.07.2018 г. задолженности по арендной плате в размере 218 708 рублей, а также эксплуатационных расходов в размере 1937 рублей, всего 220 645 рублей.
Истец неоднократно уточнял заявленные требования в части суммы основного долга, в части требований о взыскании эксплуатационных расходов от требований отказался, в связи с чем производство по делу в указанной части подлежит прекращению.
В судебном заседании истец заявил об уточнении исковых требований, просит взыскать 956 127 рублей основного долга по внесению арендной платы за период с 10.12.2017 по 16.01.2018 и с 27.03.2018 по 16.07.2019.
Ответчик возразил против заявления истца об уточнении требований.
Суд в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) удовлетворил заявление истца об уточнении требований.
Истец заявил ходатайство о вызове и опросе в качестве свидетеля Прохорова Э.В.
Суд с учетом мнения ответчика, который возразил против ходатайства истца о вызове свидетеля, определилотказать в его удовлетворении в связи с необоснованностью и с учетом положений ст.88 АПК РФ.
Истец поддержал уточненные требования, настаивает на их удовлетворении в полном объеме, в иске указал на то, что сторонами заключен договор аренды нежилых помещений, используемых ответчиком для размещения гостиницы, решением Арбитражного суда Приморского края от 16.01.2018 по делу NА51-29173/2017 ИП Газарян Е.П. была привлечена к административной ответственности в виде административного приостановления деятельности по эксплуатации объекта капитального строительства "Кафе с магазином и гостиницей в г. Уссурийске по ул. Сергея Ушакова, 43" на 90 суток, определением от 23.03.2018 прекращено исполнение административного наказания, с возобновлением деятельности с 27.03.2019, после указанной даты ответчик арендуемые нежилые помещения использовал в качестве склада различного имущества. В период с 13.01.2018 по 26.03.2018 арендная плата и эксплуатационные расходы не начислялись; в связи с неисполнением ответчиком обязанности по внесению арендной платы истец направил в адрес ответчика претензию с требованием о погашении задолженности, а также предложение о расторжении договора. Пояснил, что письмо от 23.05.2018 направлено в иное почтовое отделение, нежели отделение, обслуживающее истца, в связи с чем не получено по независящим от истца причинам, в период с 27.03.2018 по 22.05.2018 претензий не получал.
Ответчик возразил против иска, поддержал доводы отзыва на исковое заявление, в котором указал, что в период с 16.01.2018 по 26.03.2018 действие договора аренды было фактически приостановлено, истец не уведомил ответчика о том, что эксплуатация здания возобновлена. Также ссылается на то обстоятельство, что в результате проведения ИП Газарян Е.П. демонтажных работ на третьем (мансардном) этаже нежилого здания произошло затопление всех помещений, после проверки указанных помещений установлено, что истцом данные помещения отключены от энергоснабжения и водоснабжения. Указал, что ответчик не может пользоваться с 16.01.2018 по настоящее время ответчик не может пользоваться помещениями в результате виновных действия истца, в связи с чем последний не вправе требовать взыскания арендной платы.
Исследовав материалы дела, заслушав пояснения сторон, суд установил, что 15.12.2017 индивидуальным предпринимателем Газарян Екатериной Петровной (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Купченко Олегом Сергеевичем (арендатор) заключен договор аренды в отношении нежилых помещений с номером 25:34:017101:5221/3 площадью 214,6 кв.м, расположенных на втором этаже с обозначением NN 17-35 на поэтажном плане; нежилых помещений с номером 25:34:017101:5221/1 площадью 63,8 кв.м, расположенных на втором этаже с обозначением N 37 на поэтажном плане; нежилых помещений с номером 25:34:017101:5221/2 площадью 204,1 кв.м, расположенных на втором этаже с обозначением NN 1-16 на поэтажном плане, находящихся в двухэтажном здании, кадастровый номер 25:34:0171101:5221 общей площадью 1287,3 кв.м, расположенном по адресу: г. Уссурийск Приморского края, ул. Сергея Ушакова, 43, для осуществления деятельности гостиницы, сроком на 5 лет с 10.12.2017 по 09.12.2022 (пункты 1.1, 1.2, 1.4 договора).
За пользование арендованными нежилыми помещениями арендатор в срок до 10 числа текущего месяца арендную плату в размере 60000 рублей (пункты 3.1, 3.2 договора).
Пункт 4.3 договора аренды подлежит досрочному расторжению по требования арендодателя, а арендатор выселению: при использовании арендуемых помещений не в соответствии с договором аренды п. 1.2 (пункт 4.3.1 договора); если арендатор не внес арендную плату более двух раз подряд в установленный договором срок платежа (пункт 4.3.2 договора); если арендатор не производит ремонт, предусмотренный договором аренды (пункт 4.3.3 договора).
Согласно пункту 7.5 договора он также является актом приема-передачи.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 25.12.2017 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена соответствующая запись.
Решением арбитражного суда от 16.01.2018 по делу NА51- 29173/2017, оставленным в силе Постановлением арбитражного апелляционного суда от 06.03.2018, удовлетворено требование Инспекции регионального строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края о признании виновной и привлечении ИП Газарян Е.П. к административной ответственности, предусмотренной частью 6 статьи 19.5 КоАП РФ, в виде административного приостановления деятельности по эксплуатации объекта капитального строительства "Кафе с магазином и гостиницей в г. Уссурийске по ул. Сергея Ушакова, 43", расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером 25:34:017101:709, в целях, не связанных со строительством и консервацией объекта, на срок 90 суток, по протоколу N150 от 02.11.2017. ИП Газарян Е.П. назначено наказание в виде административного приостановления эксплуатации объекта капитального строительства "Кафе с магазином и гостиницей в г. Уссурийске по ул. Сергея Ушакова, 43", расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером 25:34:017101:709, на срок 90 суток.
Определением от 26.03.2018 по делу N А51-29173/2017 удовлетворено ходатайство индивидуального предпринимателя Газарян Екатерины Петровны о досрочном прекращении исполнения административного наказания в виде административного приостановления деятельности на основании решения Арбитражного суда Приморского края от 16.01.2018 по делу NА51-29173/2017, прекращено исполнение административного наказания на основании решения Арбитражного суда Приморского края от 16.01.2018 по делу NА51-29173/2017 в виде административного приостановления деятельности по эксплуатации объекта капитального строительства "Кафе с магазином и гостиницей в г.Уссурийске по ул.Сергея Ушакова, 43, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером 25:34:017101:709, с возобновлением деятельности указанного объекта с 27 марта 2018 года.
Ответчик в адрес истца направил письмо от 07.04.2018, в котором указал, что в период приостановления деятельности здания произведены работы по демонтажу строительных конструкций, возведенных на мансардном этаже, в результате чего произошел залив арендованных ИП Купченко О.С. помещений с причинением значительного ущерба. Также указал, что арендодателем не принято никаких мер к уведомлению ИП Купченко О.С. о возможности возобновления деятельности в арендованных помещениях.
На указанное письмо истец в своем ответе сообщил, что 28.03.2018 ответчик по телефону был уведомлен о том, что эксплуатация помещений разрешена и предложено провести осмотр помещений для выявления недостатков, препятствующих пользованию помещениями. Также истцом повторно предложено провести осмотр помещений. Ответ получен ответчиком 17.04.2018.
18.07.2018 истец направил в адрес ответчика претензию от 16.07.2018 с требованием о погашении 220645 рублей основного долга по договору, прекращении использования помещений под склад, а также предложил расторгнуть договор аренды, однако, ответчик на претензию не ответил, задолженность не погасил, в связи с чем истец обратился с настоящим иском в суд.
Ответчиком в материалы дела представлено требование, в котором указано, что арендодатель не уведомил о возобновлении эксплуатации здания гостиницы, пояснил, что в претензиях сообщал, что в результате проведенных демонтажных работ на мансардном третьем этаже 16.02.2018 произошло затопление всех помещений, кроме того, в апреле 2018 года при проверке арендованных помещений, подвергшихся затоплению, установлено, что помещения отключены от электроснабжения и водоснабжения.
Указанное требование направлено письмом с объявленной ценностью 23.05.2018 (почтовый идентификатор 69251923049987). Согласно описи письмо направлено по адресу: 692527, Россия, г. Уссурийск, ул. Ушакова, 23-25.
Согласно ответу ФГУП "Почта России" от 19.06.2019 N 11.4.12.1-16/3115 на запрос арбитражного суда, в ходе служебной проверки установлено, что почтовое отправление 69251923049987 от 23.05.2018 поступило в отделение почтовой связи 692508, г. Уссурийск, ул. Ушакова, д. 23, кв. 25, возвращено отправителю по истечению срока хранения 26.06.2018; поскольку отправление не было получено адресатом/отправителем, данное почтовое отправление помещено на хранение в Кладовую нерозданных почтовых отправлений. Представить информацию по какой причине почтовое отправление, направленное в адрес: 692527, г. Уссурийск, поступило в отделение связи 692508 г. Уссурийска, нет технической возможности.
Также ответчиком в материалы дела представлен акт об отключении нежилых помещений гостиницы "Оделина" от 22.04.2019, из которого следует, что во всех помещениях гостиницы отсутствует электро- и водоснабжение, подключение невозможно из-за отсутствия электричества в щитке и воды в трубопроводе второго этажа, деятельность гостиницы полностью остановлена. Присутствовавший при составлении акта представитель ИП Газарян Е.П. в акте указал, что света не было ввиду выбитой пробки и неисправного автомата, это было устранено, повода для прекращения деятельности нет.
24.04.2019 сторонами составлен совместный акт обследования недвижимого имущества - нежилых помещений (номера на поэтажном плане 1-16, 17-35, 37) на втором этаже здания по адресу: г. Уссурийск, ул. Сергея Ушакова, 43, в соответствии с которым фактическое использование объекта обследования по назначению в соответствии с договором аренды от 15.12.2017 - под гостиницу, не заселена; доступ к объект обследования на момент осмотра ограничен, помещения были открыты своим ключом Купченко О.С.; объект обеспечен автоматами отключения (распределительным щитом) в помещении N 37 второго этажа слева от входа; электроэнергия на вводных кабелях самостоятельного распределительного щита электроснабжения присутствует; изменений схемы подключения не обнаружено, объект не обеспечен самостоятельным распределительным узлом водоснабжения от общего вводного узла водоснабжения здания, изменение схемы подключения водоснабжения не обнаружено; на момент проведения обследования энергоснабжение и водоснабжение подключены, на начало осмотра автоматы отключения распределительного щита энергоснабжения находились в положении выключено, краны индивидуального водоснабжения сантехнических приборов находились в закрытом положении; включены во время проверки.
ИП Купченко О.С. в указанном акте оставил замечание, в котором указал, что на момент осмотра 22.04.2019 автоматы электроснабжения были включены, запорная арматура на приборах водоснабжения была в положении включено. Присутствующий от ИП Газарян Е.П. Прохоров Э.В. указал, что на момент осмотра 22.04.2019 автоматы энергоснабжения второго этажа и запорная арматура индивидуального водоснабжения не обследовалась.
При этом, индивидуальный предприниматель Купченко Олег Сергеевич обратился в Арбитражный суд Приморского края к индивидуальному предпринимателю Газарян Екатерине Петровне о взыскании 2 316 470 рублей, составляющих сумму материального ущерба в результате затопления помещений второго этажа. В рамках дела N А51-23330/2018 определением от 28.02.2019 назначено проведение судебной экспертизы, на разрешение экспертов поставлены следующие вопросы: 1.определить наличие факта залива нежилых помещений: номера на поэтажном плане: 1-35,37 второго этажа здания расположенного по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, ул. Сергея Ушакова, д.43 в феврале 2018; 2. в случае выявления факта залива вышеуказанных нежилых помещений в феврале 2018г., определить причину такого залива; 3. в случае определения залива вышеуказанных нежилых помещений в феврале 2018 года с чердачного этажа здания, определить размер ущерба причиненного таким заливом имуществу, расположенному в вышеуказанных нежилых помещениях.
Исследовав материалы дела, заслушав пояснения сторон, суд полагает требования подлежащими удовлетворению в силу следующего.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, разделом 3 договора аренды арендатор обязался вносить ежемесячно до 10 числа текущего месяца арендную плату в размере 60000 рублей.
Факт пользования ответчиком в спорный период переданным в аренду помещением подтверждается самим договором аренды, актом приема-передачи к данному договору, факт нахождения помещений во владении ответчика не оспаривается ответчиком. Ответчик в нарушение статьи 65 АПК РФ не представил суду доказательств оплаты задолженности в размере 956 127 рублей по договору за период с 10.12.2017 по 16.01.2018 и с 27.03.2018 по 16.07.2019, в связи с чем требования о взыскании основного долга подлежат удовлетворению в полном объеме.
Суд критически оценивает доводы ответчика о невозможности использования помещений в результате залива и отсутствия электро- и водоснабжения, поскольку указанные обстоятельства в нарушение статьи 65 АПК РФ материалами дела не подтверждены.
Так, о заливе помещения, который, по утверждению ответчик, имел место 16.02.2018, последний сообщил истцу лишь 07.04.2018, при этом, совместный акт осмотра поврежденных помещений сторонами составлен не был, несмотря на неоднократные предложения истца.
Кроме того, доказательств того, что предполагаемый залив мог помещать эксплуатации помещений, ответчик в нарушении статьи 65 АПК РФ также не представил.
При этом, на разрешение экспертов данный вопрос в рамках дела А51-23330/2018 не поставлен.
Об отсутствии электро- и водоснабжения в арендуемых помещениях ответчик сообщил лишь в направленном 23.05.2018 письме. Указанное письмо не было получено истцу не по его виде, поскольку, как следует из ответа ФГУП "Почта России", корреспонденция направлена в иное почтовое отделении, нежели отделение, обслуживающее адрес истца.
Доказательств направления повторной претензии, содержащей информации об отсутствии электро- и водоснабжения в арендуемых помещениях, ответчик не представил.
Акт осмотра, в котором зафиксировано отсутствие электро- и водоснабжения, составлен ответчиком лишь 22.04.2019, при этом, представитель арендодателя в данном акте указал, что электроснабжение отсутствовало по причине выбитой пробки и неисправного автомата.
В составленном 24.04.2019 сторонами акте обследования отсутствует указание на следы залива помещения. Также указано, что электроэнергия на вводных кабелях самостоятельного распределительного щита присутствует, схема энергоснабжения не изменена, электро- и водоснабжение подключено.
Таким образом, доказательств наличия препятствий в пользовании имущества, ответчик в нарушение статьи 65 АПК РФ не представил.
Кроме того, из акта осмотра 24.04.2019 следует, что помещение ответчик открыл своим ключом, таким образом, доступ в помещение обеспечен именно ответчиком, что свидетельствует о том, что он продолжает использовать помещения по своему усмотрению.
Довод ответчика о том, что он помещения уже освободил, материалами дела не подтвержден, кроме того, сторонами соглашение о расторжении договора не подписано, по акту приема-передачи помещение не возвращено. Самостоятельное освобождение помещения не освобождает арендатора от обязанности по надлежащей передаче имущества.
Истцом заявлено требование о расторжении договора от 15.12.2017, заключенного между индивидуальным предпринимателем Газарян Екатериной Петровной и индивидуальным предпринимателем Купченко Олегом Сергеевичем, и обязании индивидуального предпринимателя Купченко Олега Сергеевича возвратить недвижимое имущество по акту приема-передачи в течение десяти календарных дней с даты вступления решения в законную силу.
Из материалов дела следует и не оспорено ответчиком, что в спорный период арендуемое имущество использовалось ответчиком, доказательств возврата арендуемого имущества, не представлено, однако документов, подтверждающих оплату пользования имуществом по договору за указанный период, ответчик к материалам дела не приобщил.
Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В соответствии с пунктом 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Таким образом, при предъявлении требований о досрочном расторжении договора аренды в рассматриваемом случае истец должен доказать следующие обстоятельства: нарушение арендатором условий договора, квалификация характера такого нарушения как существенного, соблюдение истцом порядка досудебного урегулирования спора (ст.452 ГК РФ).
Материалами дела подтверждается, что истец направлял в адрес ответчика претензию с требованиями о погашении задолженности по арендным платежам, прекращении использования имущества не по назначению, а также предложение о расторжении договора аренды.
Направление указанного письма подтверждается представленным возвращенным по истечению срока хранения почтовым конвертом, что свидетельствует о заблаговременном направлении писем истцом.
Следовательно, истец надлежащим образом исполнил свою обязанность досудебного порядка урегулирования спора.
Таким образом, суд считает заявленные требования о расторжении договора аренды от 15.12.2017, обоснованными и подлежащими удовлетворению, поскольку истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный статьей 452 ГК РФ, доказано наличие нарушений условий действующего договора аренды со стороны ответчика.
В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Учитывая, что суд удовлетворил требования истца о расторжении договора аренды, у ответчика отсутствуют правовые основания для дальнейшего занятия спорного имущества, в связи с чем суд считает подлежащими удовлетворению требования истца обязать ответчика возвратить недвижимое имущество по акту приема-передачи в течение десяти календарных дней с даты вступления решения в законную силу.
С учетом результатов рассмотрения спора расходы по уплате государственной пошлины распределяется на ответчика в соответствии со статьей 110 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 49, 110, 150, 151, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд
решил:
Расторгнуть договор аренды нежилых помещений от 15.12.2017, заключенный между индивидуальным предпринимателем Газарян Екатериной Петровной и индивидуальным предпринимателем Купченко Олегом Сергеевичем и обязать индивидуального предпринимателя Купченко Олега Сергеевича возвратить недвижимое имущество по акту приема-передачи в течение десяти календарных дней с даты вступления решения в законную силу.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Купченко Олега Сергеевича в пользу индивидуального предпринимателя Газарян Екатерины Петровны 956 127 рублей основного долга, а также 13412 рублей 90 копеек расходов по уплате государственной пошлины.
В остальной части производство по делу прекратить.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Купченко Олега Сергеевича в доход федерального бюджета 14710 рублей 10 копеек государственной пошлины.
Выдать исполнительные листы после вступления решения в законную силу.
Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.
Судья Левченко Е.А.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка