Решение Арбитражного суда Приморского края от 28 октября 2019 года №А51-26486/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

РЕШЕНИЕ

от 28 октября 2019 года Дело N А51-26486/2018
Резолютивная часть решения объявлена 21 октября 2019 года
Полный текст решения изготовлен 28 октября 2019 года.
Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Кирильченко М.С.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Сергеевой Д.С.
рассмотрев в судебном заседании дело по иску Управления муниципальной собственности г. Владивостока к обществу с ограниченной ответственностью "ДЕРЖАВА-СВ" (ИНН 2536175849, ОГРН 1062536049707)
третьи лица: Администрация города Владивостока, Общество с ограниченной ответственностью "МОК", Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края
о взыскании задолженности и пени по договору N02-Ю-16084 от 04.03.2013
при участии в заседании:
от УМС г.Владивостока - Карпенко В.О. по доверенности от 27.08.2019, диплом от 04.06.2002, служебное удостоверение,
от Администрации г. Владивосток - Карпенко В.О. по доверенности от 21.08.2019,
от ООО "Держава -СВ" - Герасимова Е.О. по доверенности от 21.01.2019, паспорт,
установил: департамент земельных и имущественных отношений Приморского края обратился в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ДЕРЖАВА-СВ" о взыскании задолженности в сумме 434520 руб. 41 коп., в том числе 401136 руб. 42 коп. основного долга, 33383 руб. 99 коп. пени (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее по тексту- АПК РФ).
В ходе судебного разбирательства суд произвел процессуальное правопреемство на стороне истца, заменив Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края на Управление муниципальной собственности г. Владивостока в порядке статьи 48 АПК РФ, а также с учетом периода возникших спорных правоотношений изменил процессуальный статус Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края и привлек его в качестве третьего лица в соответствии со статьей 51 АПК РФ путем вынесения определения.
Кроме того, в ходе судебного разбирательства к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора были привлечены Администрация города Владивостока, Общество с ограниченной ответственностью "МОК".
Представители Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края, ООО "МОК" в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в порядке ст. 123 АПК РФ, в связи, с чем судебное заседание согласно ст. 156 АПК РФ проводится в их отсутствие.
Представитель истца поддержал требования с учетом уточнений, представил справочный расчет, который приобщен судом к материалам дела. Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по договору N02-Ю-16084 от 04.03.2013 в связи с чем, ему помимо основного долга начислены пени, установленные договором.
Ответчик заявленные требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве и дополнениях к нему считает, что договор аренды прекратил свое действие по окончании срока его действия, т.е. с 04.03.2018. Поскольку сохранение правоотношений по договору аренды от 04.03.2013 N02-Ю-16084 после истечения срока его действия противоречило действующим законодательным запретам, и возобновление договора на неопределенный срок в обход данных запретов было невозможно, учитывая позицию уполномоченного органа о невозможности заключения нового договора аренды, Общество, не имея возможности законного землепользования, приняло решение о продаже принадлежащего ему объекта незавершённого строительства и поиске покупателя, оставаясь собственником объекта незавершённого строительства вплоть по 08.08.2018, учитывая принцип платности пользования землёй, с 05.03.2018 вносило уполномоченному на распоряжение земельным участком органу плату за фактическое землепользование в соответствии с действующими нормативами. Ввиду изложенного, полагает, что оснований для применения повышающего коэффициента функционального использования не имеется, поскольку Общество имело право на заключение нового договора аренды (новое предоставление земельного участка на льготных условиях), чему Департамент необоснованно воспрепятствовал.
ООО "МОК" поддерживает позицию ООО "Держава-СВ" в полном объеме по основаниям, изложенным в отзыве, считает, что требования истца удовлетворению не подлежат.
При исследовании материалов дела судом установлено, что между департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и ООО "Держава-СВ" был заключен договор аренды от 04.03.2013 N02-Ю-16084 земельного участка с кадастровым номером 25:28:020013:26, площадью 2161,00 кв.м., расположенного по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Прапорщика Комарова, д. 4а, (расположенный относительно ориентира - объект незавершенного строительства (учебно-производственное здание) (лит.А), находящегося в границах участка), для использования в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства (учебно-производственное здание) (лит.А) и его дальнейшей эксплуатации.
Срок аренды участка установлен на 5 лет с даты подписания договора (с 04.03.2013 по 03.03.2018).
Договор зарегистрирован в управлении Росреестра по Приморскому краю 27.03.2013 за N25-25-01/042/2013-442.
По окончании договора земельный участок по акту приема-передачи арендодателю не возвращен.
Согласно п. 2.1 договора арендная плата устанавливается в размере 136 948 руб. 04 коп. в месяц.
Согласно п. 2.3 арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 1 числа следующего месяца за расчетным.
Пунктом 4.2 договора установлено, что за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор выплачивает пеню в размере одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки вплоть до полного исполнения обязательств.
На основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 30.07.2018, зарегистрированного в управлении Росреестра 09.08.2018 N25:28:000000:20304-25/001/2018-2, собственником объекта незавершенного строительства (учебно-производственное здание) площадью 669 кв. м с кадастровым номером 25:28:000000:20304, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 25:28:020013:26, является ООО "МОК".
С момента регистрации перехода права собственности (09.08.2018) новым арендатором по договору аренды земельного - участка от 04.03.2013 N 02-Ю-16084 является ООО "МОК".
Таким образом, земельный участок находился в аренде у ООО "Держава-СВ" в период с 04.03.2013 по 08.08.2018.
В нарушение условий заключенного договора аренды от 04.03.2013 N02-Ю-16084 арендатор, по мнению арендодателя, не исполнял надлежащим образом обязанность по уплате арендных платежей, в связи с чем по состоянию на 17.09.2018 образовалась задолженность по арендной плате в размере 401136 руб. 42 коп. основного долга за период с 01.03.2018 по 08.08.2018, 33383 руб. 99коп. пени за период с 02.04.2018 по 25.01.2019 (с учетом принятых судом уточнений).
Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края в адрес Ответчика было направлено предупреждение (претензия) от 03.10.2018 N 20/04/07-12/34971 о необходимости погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате в полном объеме.
Неисполнение ответчиком претензии явилось основанием для обращения истца в суд с рассматриваемыми требованиями.
Суд, исследовав материалы дела, заслушав доводы истца, возражения ответчика и 3-их лиц оценив в порядке статьи 71 АПК РФ каждое доказательство, как в отдельности, так и в совокупности, пришел к следующим выводам.
Как следует из представленных в материалы дела документов, между сторонами сложились обязательственные отношения, регулируемые главой 34 ГК РФ "Аренда" возникшие из договора аренды земельного участка от 04.03.2013 N 02-Ю-16084.
В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
В соответствии со статьёй 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).
В соответствии с частью 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
На основании Закона Приморского края от 18.11.2014 N 497-КЗ "О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Приморского края и органами государственной власти Приморского края и внесении изменений в отдельные законодательные акты Приморского края" (в редакции от 03.12.2018) полномочия Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Владивостокского городского округа с 01.05.2019 переходят Администрации города Владивостока.
В соответствии со статьи 25 ЗК РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. В соответствии с пунктом 3 указанной статьи за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Согласно пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Пунктом 1 статьи 424 ГК РФ установлено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Как следует из кадастрового паспорта земельного участка от 05.06.2012, арендуемый обществом земельный участок 25:28:020013:26 был поставлен на государственный кадастровый учёт 05.06.2012, то есть участок был образован уже после того, как ООО "Держава-СВ" приобрело права собственности на объект незавершенного строительства, и впервые был предоставлен ООО "Держава-СВ" в целях строительства 04.03.2013, как собственнику этого объекта для вышеуказанных целей сроком по 04.03.2018.
До окончании срока действия договора аренды, ООО "Держава-СВ", имея намерение реализовать принадлежащее ему право на заключение нового договора аренды без проведения торгов, обратилось в Департамент с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 25:28:020013:26 в аренду сроком на три года для целей завершения строительства принадлежащего ему объекта незавершенного строительства (заключении нового договора аренды в порядке п. 21 ст. 3 Вводного закона).
Между тем, Департамент письмом от 20.03.2018 N20/03/02-06/8749 отказал в заключении нового договора аренды со ссылкой на то, что вид использования земельного участка не соответствует требованиям законодательства об охране объектов культурного наследия.
30.07.2018 между ООО "Держава-СВ" (продавец) и резидентом свободного порта Владивосток - ООО "МОК" (покупатель) был заключён договор купли-продажи объекта незавершённого строительства (учебно-производственное здание) (лит. А), расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Прапорщика Комарова, д. 4а; переход права собственности в пользу покупателя был зарегистрирован 09.08.2018.
Предъявляя рассматриваемый иск, Департамент подтверждает обстоятельство отсутствия арендных правоотношений с ООО "Держава-СВ", связывая конечный период взыскания денежных средств (08.08.2018) с обстоятельством перехода права собственности на объект в пользу иного лица.
Фактически спор между сторонами возник относительно момента прекращения договорных обязательств и правильности расчета платы за земельный участок с применением повышающего коэффициента функционального использования.
ООО "Держава-СВ" считает, что договор прекратил свое действие в силу закона по истечению срока его действия и оснований для применения повышающего коэффициента функционального использования не имеется, поскольку Обществу было отказано в заключении нового договора аренды ввиду несоответствия вида использования земельного участка требованиям законодательства об охране объектов культурного наследия.
В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ одним из оснований возникновения прав на земельные участки, предоставляемые из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, является договор аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.
Пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Как установлено пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ), введенного в действие с 01.03.2015, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.
Аналогичные положения закреплены в подпункте 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, в силу которых договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.
Подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
Совокупный анализ данных норм свидетельствует, что указанный упрощенный порядок предоставления земельного участка в аренду обусловлен характером земельного участка, занятого объектом незавершенного строительства, который отнесен к недвижимости наряду с готовыми объектами, и направлен на сохранение прав собственника такого объекта незавершенного строительства, как добросовестного застройщика, лишенного возможности завершить строительство объекта в пределах первоначального срока действия договора.
Как установлено судом, срок договора аренды от 04.03.2013 МЮ2-Ю-16084 установлен с 04.03.2013 по 03.03.2018. По истечению срока действия договора сторонами не принимались меры к прекращению договорных обязательств.
Оценив представленные в дело документы, в том числе, обращение ответчика о заключении нового договора аренды сроком на три года для завершения строительства, суд, принимая во внимание положение статьи 622 ГК РФ, отклоняет доводы ответчика о прекращении договора аренды ввиду истечения срока его действия с 04.03.2018
Согласно п.25 постановления от 17.11.2011 N73 Пленума высшего арбитражного суда РФ "Об отдельных вопросах практики применения правил гражданского кодекса РФ о договоре аренды" по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
На основании регистрации права собственности (09.08.2018) объекта незавершенного строительства обязанность по оплате за фактическое пользование земельного участка N25:28:020013:26, а также обязанность по передаче земельного участка переходит к ООО "МОК".
Факт пользования ответчиком земельным участком как собственником незавершенного строительством объекта в спорный период с 04.03.2018 по 08.08.2018 подтверждается материалами дела, и не опровергается ответчиком.
В соответствии со ст. 34.1 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", земельный участок с кадастровым номером 25:28:020013:26 располагается в защитных зонах объектов культурного наследия, включенных в реестр, в границах которых в целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия и композиционно-видовых связей (панорам) запрещаются строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади), за исключением строительства и реконструкции линейных объектов.
Защитная зона объекта культурного наследия прекращает существование со дня утверждения в порядке, установленном ст. 34.1. Федерального закона N 73-ФЗ, проекта зон охраны такого объекта культурного наследия.
В соответствии со схемой временных зон охраны памятников исторического центра города Владивостока, утвержденной постановлением Губернатора Приморского края от 02.02.1998 N34, испрашиваемый земельный участок располагается в охранной зоне памятников исторического центра города Владивостока.
Полагая, что в соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 33 Федерального закона N 73-ФЗ предоставление земельного участка с кадастровым номером 25:28:020013:26 (местонахождение: г. Владивосток, в районе ул. Прапорщика Комарова, д. 4а) в аренду с видом разрешенного использования: гостиницы, для завершения строительства объекта незавершенного строительства (учебно-производственное здание (Лит. А) и его дальнейшей эксплуатации, невозможно, так как вид использования земельного участка не соответствует требованиям законодательства об охране объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, Департамент отказа в заключении договора аренды.
Вместе с тем, суд считает, что в данном случае отказ Департамента в данном случае не свидетельствует об отсутствии пользования земельным участком со стороны ответчика и прекращении договора аренды 04.03.2018. Отказ обусловлен несоответствием запрашиваемого вида использования участка требованиям законодательства об охране объектов культурного наследия. При этом, как установлено судом отказ Департамента не оспаривался ответчиком. Кроме этого, в материалы дела не представлены документы, свидетельствующие о принятии компетентным органом решения и заявления требований об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.
Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу об обоснованности требований истца в части взыскания задолженности по арендной плате.
Довод ответчика о неправомерном исчислении арендной платы с учетом применении повышающего коэффициента функционального использования с 04.03.2018, суд отклоняет как ошибочный.
Проверив расчёт суммы основного долга за период с 01.03.2018 по 08.08.2018401 136 руб. 42 коп. (с учетом уточнений), представленный истцом, суд признаёт верным.
Как указано выше, спорный земельный участок сформирован в 2012 оду и предоставлен ответчику для строительства объекта незавершенного строительства (учебно-производственное здание) (лит.А) и его дальнейшей эксплуатации.
Как установлено судом и не опровергнуто сторонами на спорном земельном участке как на момент заключения спорного договора аренды, так и в настоящее время, возведен объект, готовностью 5%, право собственности на который в спорный период как на объект незавершенный строительством было зарегистрировано за ООО "Держава-СВ".
Доказательств того, что объект построен и может эксплуатироваться, в дело не представлено.
Таким образом, земельный участок используется обществом в целях строительства объекта недвижимости с 2013 года, то есть более 5 лет.
В соответствии с пунктом 1.7.11 решения думы N 505 при строительстве административных и офисных зданий, образовательных учреждений, объектов здравоохранения, аптечных организаций и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры и искусства свыше пяти лет с момента предоставления земельного участка применяется коэффициент функционального использования со значением 10.
В этой связи суд приходит к выводу, о правомерности применения после 04.03.2018 коэффициент функционального использования 10.
Расчет истца, с учетом уточнений в данном случае судом признан верным.
Истцом также заявлено требование о взыскании пени в размере 33 383 руб. 99 коп. за период 02.04.2018 по 25.01.2019 за нарушение ответчиком обязательств по внесению оплаты.
В силу ч.1 ст.330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Пунктом 4.2 договора установлено, что за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор выплачивает пеню в размере одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки вплоть до полного исполнения обязательств.
Суд установил, что имеет место просрочка исполнения обязательства, следовательно, имеются основания для взыскания пени.
Проверив представленный истцом расчет пени, суд признает его арифметически верным. Оснований для снижения неустойки судом не установлено.
На основании частей 1, 3 статьи 110 АПК РФ, подпункта 4 пункта 1 статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ДЕРЖАВА-СВ" в пользу Управления муниципальной собственности г. Владивостока 401136рублей 42копейки основного долга, 33383рубля 99копеек пени.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ДЕРЖАВА-СВ" в доход федерального бюджета 11690рублей государственной пошлины по иску.
Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.
Судья Кирильченко М.С.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка