Дата принятия: 02 июля 2019г.
Номер документа: А51-26126/2018
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ
РЕШЕНИЕ
от 2 июля 2019 года Дело N А51-26126/2018
Резолютивная часть решения объявлена 25 июня 2019 года.
Полный текст решения изготовлен 02 июля 2019 года.
Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Нестеренко Л.П.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Кравченко В.В.,
рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "ШМСК" (ИНН 2537069635, ОГРН 1042503451044, дата государственной регистрации 20.02.2004)
к Департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края (ИНН 2538111008, ОГРН 1072540005724, дата государственной регистрации 21.06.2007)
при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора: Акционерное общество "Корпорация развития Дальнего Востока", Краевое государственное казенное учреждение "Управление землями и имуществом в Приморском крае", Администрация города Владивостока, Управление муниципальной собственности г. Владивостока
о признании незаконным решения,
при участии в судебном заседании: от заявителя - Зорикова Е.В. (доверенность от 10.12.2018 N 3); от АО "Корпорация развития Дальнего Востока" - ведущий консультант отдела Михальчишина Д.Е. (доверенность от 29.12.2018 N 9/2019); от Администрации г. Владивостока, УМС - главный специалист 1 разряда Грачева А.Ю. (доверенности от 12.04.2019 N 1-3/894, от 10.01.2019 N 28/1-73 соответственно);
ответчик и КГКУ "Управление землями и имуществом в Приморском крае", извещенные надлежащим образом о месте и времени проведения судебного разбирательства, участие в нем своих представителей не обеспечили, что в силу частей 3, 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не явилось препятствием для проведения судебного заседания в отсутствие указанных лиц;
установил: общество с ограниченной ответственностью "Строительная компания "ШМСК" обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края, оформленного письмом от 11.09.2018 N 20/03/02-06/32060, и об обязании ответчика подготовить и направить в адрес заявителя распоряжение о предварительном согласовании предоставления земельного участка.
В ходе рассмотрения дела заявитель свое требование поддержал по изложенным в заявлении и письменных дополнениях к нему основаниям. ООО "СК "ШМСК" полагает, что у Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края отсутствовали основания для отказа в предварительном согласовании предоставления в аренду без проведения торгов сроком до 12.10.2085 земельного участка площадью 3092 кв.м, местоположением по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Пихтовая, в районе д. 35, для строительства магазина.
Общество считает необоснованной ссылку ответчика на необходимость разработки проекта планировки для получения в дальнейшем разрешения на строительство, указав, что дальнейшие действия арендатора для получения разрешения на строительство не могут влиять на факт предоставления Департаментом земельного участка.
Заявитель также не согласен с доводом Департамента относительно расположения в границах испрашиваемого земельного участка автомобильной стоянки (частично), объектов, обозначенных на обзорной схеме "МН" (в том числе частично), "КН" (частично), "Т", ограждения, грунтовых дорог, инженерных коммуникаций, объектов электросетевого хозяйства низкого напряжения, поскольку, по мнению общества, ответчик не доказал отношение указанных объектов к объектам недвижимости и наличие прав на такие объекты.
Ответчик в письменном отзыве с заявленным требованием не согласился, полагая, что для отказа в предварительном согласовании предоставления в аренду спорного земельного участка основания имелись. В частности, Департамент указал, что спорный участок полностью находится на территории, в границах которой предусматривается деятельность по ее комплексному и устойчивому развитию, в территориальной зоне Ж 4 (зона застройки многоэтажными жилыми домами (9 этажей и более), что по мнению ответчика, исключает образование спорного участка в отсутствие утвержденного проекта межевания территории.
Также полагает, что препятствием для образования испрашиваемого заявителем земельного участка является наличие на данном участке сооружений, права на которые Общество не подтвердило в рамках обращения в ДЗИО. Ответчик полагает, что до разрешения в установленном законом порядке вопроса относительно находящихся на территории испрашиваемого заявителем спорного участка объектов размещение на таком земельном участке объектов капитального строительства не представляется возможным и формирование земельного участка с целью последующего предоставления его в аренду преждевременно. В связи с этим ответчик полагает, что согласование и последующее предоставление земельного участка для строительства может нарушить права третьих лиц, обладающих вещными правами в отношении находящихся на земельном участке объектов.
Администрация г. Владивостока и УМС г. Владивостока в ходе рассмотрения спора изложили единую позицию согласно представленному администрацией письменному отзыву, также полагая, что правовые основания для предварительного согласования предоставления заявителю на испрашиваемом и праве, с учетом заявленной им цели, отсутствовали. По существу данные лица поддержали позицию Департамента и изложенные им доводы в обоснование принятого решения.
Также Администрация и УМС указали на то обстоятельство, что в границах испрашиваемого земельного участка имеются такие инженерные коммуникации, как: воздушные линии электропередачи напряжением 0,4 кВ, воздушная линия связи, трубопроводы водоснабжения и теплотрасса. Как указали указанные лица, несмотря на отсутствие в Государственном кадастре недвижимости сведений о зарегистрированных охранных зонах данных коммуникаций, данное обстоятельство не является основанием для несоблюдения режима их использования. Также указанные лица полагают, что отсутствие утвержденной документации по планировке территории в целях размещения объектов капитального строительства, ввиду расположения всего спорного земельного участка на территории, в границах которой предусматривается деятельность по комплексному и устойчивому развитию территории, является препятствием для образования испрашиваемого заявителем земельного участка для целей строительства.
АО "КРДВ" в ходе рассмотрения дела подтвердило статус ООО "СК "ШМСК" как резидента Свободного порта Владивосток и поддержало позицию заявителя. Считает, что законные основания для отказа Обществу в предварительном согласовании предоставления ему на испрашиваемом праве и для заявленной цели у Департамента не имелось.
Корпорация указала, что договор о комплексном освоении территории между ООО "СК "ШМСК" и органом местного самоуправления не заключался, в то время как земельный участок необходим заявителю для реализации инвестиционного проекта, для строительства магазина. Строительство объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур резидентом не планируется. Также как и заявитель, корпорация сослалась на отсутствие доказательств наличия у расположенных в границах испрашиваемого Обществом земельного участка признаков объектов недвижимости.
КГКУ "УЗИ" согласно представленному в материалы дела письменному отзыву с заявленным требованием не согласилось. По существу, поддержав в отзыве позицию ответчика, Учреждение в отзыве указало на следующее:
- весь спорный земельный участок расположен не только на территориях, в границах которых предусматривается деятельность по их комплексному и устойчивому развитию, но и в запретном районе в/ч (Голдобин в/ч 63948);
- часть данного участка площадью 29 кв.м расположена в красных линиях, и его часть площадью 1 026 кв.м - в границах гостевого маршрута Владивостокского городского округа, расположение которого установлено постановлением главы города Владивостока от 09.07.2009 N 777 "О развитии города Владивостока как центра международного сотрудничества в Азиатско-Тихоокеанском регионе";
- согласно Генеральному плану Владивостокского городского округа (в редакции от 12.02.2018), весь земельный участок расположен в санитарно-защитной зоне предприятий, сооружений и иных объектов а именно в слое "Аэродромы", в седьмой подзоне (аэродром Центральная Угловая).
Также КГКУ "УЗИ" поддержало доводы ответчика относительно наличия на спорном земельном участке сооружений, правообладатели которых не установлены.
В связи с указанными обстоятельствами Учреждение считает, что препятствия для образования и предоставления в дальнейшем спорного земельного участка заявителю для указанной им цели имелись.
При рассмотрении дела суд установил, что ООО "СК "ШМСК" является резидентом Свободного порта Владивосток на основании заключенного им с АО "КРДВ" 26.03.2018 соглашения N СПВ-557/18 об осуществлении деятельности резидента свободного порта Владивосток, согласно пунктам 1.1, 1.3, 1.4, 1.5 которого резидент СПВ реализует инвестиционный проект "Создание сети коммерческих объектов в г. Владивостоке" и осуществляет свою деятельность по аренде и управлению собственным и арендованным недвижимым имуществом на территории Владивостокского городского округа в границах участков площадью 5068 кв.м и 6281 кв. м., расположенных на границе с земельным участков с кадастровым номером 25:28:030002:5852, в районе ул. Пихтовая, д. 35.
Как указано в бизнес-плане резидента и в силу пункта 1.5 Указанного Соглашения резидент в рамках реализации инвестиционного проекта осуществляет капитальные вложения путем осуществления затрат на строительство магазинов площадью по 1300 кв.м. каждый.
13.07.2018 ООО "СК "ШМСК" обратилось в Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края с заявлением о предварительном согласовании Обществу, как резиденту СПВ, согласно заключенному с АО "КРАДВ" соглашению N СПВ-557/18, предоставления земельного участка площадью 3092 кв.м. в соответствии с действующим законодательством на праве аренды на срок до 12.10.2085 без проведения торгов для строительства магазина в рамках реализации инвестиционного проекта.
Письмом от 11.09.2018 N 20/03/02-06/320660 Департамент на отказал Обществу в предварительном согласовании предоставления земельного участка.
С изложенным в указанном письме решением Департамента Общество не согласилось, сочтя это решение незаконным оспорило его в арбитражном суде.
Исследовав в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства, заслушав доводы лиц, участвующих в деле, проверив факты установленные в рамках рассматриваемого спора, проанализировав на соответствие закону оспариваемое решение ответчика, суд не находит правовых оснований для удовлетворения заявленного требования в силу следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, и должностных лиц необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.
Порядок и основания предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности определен Главой V.I ЗК РФ.
Согласно статье 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 данного Кодекса.
По общему, закрепленному в статье 39.6 ЗК РФ, правилу земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется заинтересованному лицу в аренду на основании договора, заключаемого на торгах, проводимых в форме аукциона. Без проведения торгов договоры аренды указанных земельных участков заключаются в случаях, перечисленных в пункте 2 данной статьи Кодекса. К таким случаям в числе прочих подпунктом 33 указанной нормы отнесено предоставление земельного участка в аренду резиденту Свободного порта Владивосток на территории порта Владивосток.
Отношения, связанные с созданием и функционированием свободного порта Владивосток, урегулированы Федеральным законом от 13.07.2015 N 212-ФЗ "О свободном порте Владивосток" (далее - Закон N 212-ФЗ).
Частью 1 статьи 2 названного закона установлено, что под свободным портом Владивосток понимается часть территории Приморского края, на которой в соответствии с настоящим Федеральным законом и иными федеральными законами устанавливаются меры государственной поддержки предпринимательской деятельности.
К свободному порту Владивосток относятся территории муниципальных образований Приморского края, в том числе Владивостокского городского округа (пункт 1 статьи 4 Закона N 212-ФЗ).
На территории свободного порта Владивосток допускается осуществление любой не запрещенной законодательством РФ предпринимательской деятельности. Критерии отбора резидентов свободного порта Владивосток определяются Правительством Российской Федерации (части 1, 4 статьи 6 Закона N 212-ФЗ).
Главой 3 Закона N 212-ФЗ определено правовое положение резидентов свободного порта Владивосток.
Согласно части 1 статьи 10 Закона N 212-ФЗ под резидентом свободного порта Владивосток понимается индивидуальный предприниматель или являющееся коммерческой организацией юридическое лицо, государственная регистрация которых осуществлена на территории свободного порта Владивосток согласно законодательству Российской Федерации (за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий), которые заключили в соответствии с настоящим Федеральным законом соглашение об осуществлении деятельности и включены в реестр резидентов свободного порта Владивосток.
Процедура предоставления земельных участок без торгов согласно статье 39.14 ЗК РФ предусматривает: подачу в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать; принятие решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка в порядке, установленном статьей 39.15 Кодекса, в случае, если земельный участок предстоит образовать; обеспечение заинтересованным гражданином или юридическим лицом выполнения кадастровых работ в целях образования земельного участка в соответствии с проектом межевания территории, со схемой расположения земельного участка или с проектной документацией лесных участков либо кадастровых работ, необходимых для уточнения границ земельного участка, в случае, если принято решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка; осуществление государственного кадастрового учета земельного участка; подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предоставлении земельного участка; заключение договора купли-продажи, договора аренды земельного участка, договора безвозмездного пользования земельным участком, принятие уполномоченным органом решения о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно, в постоянное (бессрочное) пользование (подпункты 2 - 7 пункта 1 статьи 39.14 ЗК РФ).
В соответствии с пунктом 2 этой же статьи заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка подается или направляется в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом по их выбору лично или посредством почтовой связи на бумажном носителе либо в форме электронных документов с использованием информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".
По правилам пункта 2 статьи 39.15 ЗК РФ к данному заявлению должны быть приложены соответствующие документы, в том числе документы, подтверждающие право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, и схема расположения земельного участка в случае, если испрашиваемый земельный участок предстоит образовать и отсутствует проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок.
В силу подпункта 3 пункта 1 статьи 39.14 ЗК РФ в случае, если земельный участок предстоит образовать, предоставление такого земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов включает принятие решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка в порядке, установленном статьей 39.15 ЗК РФ.
Согласно пункту 18 части 8 статьи 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается с резидентом свободного порта Владивосток на срок реализации соглашения об осуществлении деятельности, заключенного в соответствии с Федеральным законом "О свободном порте Владивосток".
Согласно пункту 7 статьи 39.15 ЗК РФ в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление и проверяет наличие или отсутствие оснований для отказа в предварительном согласовании предоставления земельного участка. По результатам рассмотрения и проверки уполномоченный орган принимает решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка или при наличии оснований, указанных в пункте 8 данной статьи, решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка и направляет принятое решение заявителю. Решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка должно содержать все основания отказа.
В соответствии со статьей 11.3 ЗК РФ образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена статьей 11.10 Кодекса.
Схема расположения земельного участка утверждается решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченных на распоряжение находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками (пункт 13 статьи 11.10 ЗК РФ).
Законом Приморского края от 18 ноября 2014 года N 497-КЗ "О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Приморского края и органами государственной власти Приморского края и внесении изменений в отдельные законодательные акты Приморского края" (в редакции установлено, что Администрация Приморского края или уполномоченные ею органы исполнительной власти Приморского края осуществляют полномочия органов местного самоуправления Артемовского городского округа, Владивостокского городского округа, поселений, входящих в состав Шкотовского и Надеждинского муниципальных районов, по управлению и распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена (за исключением земельных участков, бесплатно предоставляемых гражданам, имеющим трех и более детей, гражданам, имеющим двух детей, а также молодым семьям для индивидуального жилищного строительства, земельных участков, предоставляемых для строительства объектов дошкольного/начального общего, основного общего, среднего общего образования), в том числе по:
1) обеспечению подготовки схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории;
2) утверждению схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории;
3) предоставлению земельных участков на торгах и без проведения торгов.
Указанные полномочия на момент обращения ООО СК "ШМСК" и принятия оспариваемого решения были предоставлены ответчику Положением о департаменте земельных и имущественных отношений Приморского края, утвержденное Постановлением Администрации Приморского края от 05.12.2012 N 374-па.
Приказом Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 31.08.2017 N 139 утвержден Административный регламент по предоставлению государственной услуги "Предоставление земельных участков, находящихся в ведении или собственности Приморского края, резидентам свободного порта Владивосток" (далее - Регламент N 139).
Названный регламент определяет состав, последовательность и сроки выполнения административных процедур, при осуществлении департаментом полномочий по предоставлению государственной услуги, а также, порядок взаимодействия между структурными подразделениями департамента, взаимодействие департамента с заявителями, органами государственной власти и органами местного самоуправления при предоставлении государственной услуги.
Согласно пункту 7 Регламента N 139 в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка Департамент принимает решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка или при наличии оснований, указанных в пункте 8 статьи 39.15 ЗК РФ или в соответствующем Законе Приморского края, решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка и направляет принятое решение заявителю.
Закон Приморского края от 03.06.2015 N 638-КЗ "О реализации отдельных полномочий органами исполнительной власти Приморского края, органами местного самоуправления, уполномоченными на распоряжение земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности" устанавливает, в том числе основания для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка, предварительном согласовании предоставления земельного участка, предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при наличии которых орган исполнительной власти Приморского края, орган местного самоуправления, уполномоченный на распоряжение земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, принимает соответствующее решение об отказе.
Предусмотренный Регламентом N 139 срок и основания для рассмотрения заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка и принятия по нему решения аналогичны общим требованиям пункта 7 статьи 39.15 ЗК РФ.
На основании Закона Приморского края от 18.11.2014 N 497-КЗ "О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Приморского края и органами государственной власти Приморского края и внесении изменений в отдельные законодательные акты Приморского края" (в редакции от 03.12.2018) полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Владивостокского городского округа с 01.05.2019 переходят к органам местного самоуправления
Постановлением Администрации г. Владивостока от 25.04.2019 N 1667 полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Владивостокского городского округа возложены на Управление муниципальной собственности г. Владивостока.
Обстоятельства рассматриваемого спора основаны на рассмотрении Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края поданного ООО "СК "ШМСК" 13.07.2018 заявления о предварительном согласовании предоставления для целей строительства на праве аренды земельного участка, который предстоит образовать.
Согласно приведенному в письме от 11.09.2018 N 20/03/02-06/32060 обоснованию отказ Департамента в предварительном согласовании предоставления Обществу земельного участка в аренду мотивирован отсутствием документов по планировке территории, на которой планируется образование земельного участка ввиду его нахождения в территориальной зоне Ж 4 (зона застройки многоэтажными жилыми домами (9 этажей и более) в границах элемента планировочной структуры (микрорайон (квартал), ограниченного улицами Пихтовая, Калинина, Фастовская. В связи с этим Департамент полагает обязательным наличие утвержденного проекта межевания территории, на которой Общество планирует образовать спорный земельный участок.
Согласно статье 11.3 ЗК РФ к числу документов, в соответствии с которыми осуществляется образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, относятся проект межевания территории, утвержденный в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации; проектная документация о местоположении, границах, площади и об иных количественных и качественных характеристиках лесных участков; утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена статьей 11.10 настоящего Кодекса.
Образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, допускается в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при отсутствии утвержденного проекта межевания территории с учетом положений, предусмотренных пунктом 3 статьи 11.3 ЗК РФ.
Пункт 3 названной нормы содержит императивно установленный перечень случаев, в которых образование земельных участков осуществляется исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории, в число которых включен случай образования участков в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами.
Территориальное зонирование территории в силу статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Грк РФ) отражено в Правилах землепользования и застройки, которыми утверждены градостроительные регламенты, установлены виды разрешенного использования в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующих территориальных зон, предельные параметры разрешенного строительства объектов и ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства
Согласно положениям статьи 41 ГрК РФ подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, в том числе выделения элементов планировочной структуры, установления границ земельных участков, установления границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства. Подготовка документации по планировке территории в целях размещения объектов капитального строительства применительно к территории, в границах которой не предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, не требуется, за исключением случаев, указанных в части 3 настоящей статьи.
К элементам планировочной структуры указанной статье отнесены кварталы, микрорайоны, иные элементы.
В соответствии с пунктом 35 статьи 1 ГрК РФ элемент планировочной структуры - часть территории поселения, городского округа или межселенной территории муниципального района (квартал, микрорайон, район и иные подобные элементы).
Согласно статье 42 ГрК РФ в целях выделения существующих и планируемых элементов планировочной структуры осуществляется подготовка проектов планировки территории.
Статьей 43 ГрК РФ предусмотрено, что подготовка проекта межевания территории осуществляется применительно к территории, расположенной в границах одного или нескольких смежных элементов планировочной структуры, границах определенной правилами землепользования и застройки территориальной зоны и (или) границах установленной схемой территориального планирования муниципального района, генеральным планом поселения, городского округа функциональной зоны.
Исходя из положений части 1, 2 статьи 41, части 1 статьи 42 ГрК РФ, отсутствие проекта планировки территории само по себе не свидетельствует об отсутствии элемента планировочной структуры (квартала) на уже застроенной (а не подлежащей застройке) территории.
Границами элемента планировочной структуры (квартала) согласно положениям пункта 3.18, 3.20 Строительных правил "СП 42.13330 "СНиП 2.07.01-89* Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений", утвержденных Приказом Минстроя России от 30.12.2016 N 1034/пр (далее - СП 42.13330) и пункта 5.4 СП 42.13330.2011 Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений, утвержденных Приказом Минрегиона России от 28.12.2010 N 820, могут являться магистральные или жилые улицы, проезды, пешеходные пути, естественные рубежи, красные линии или другие границы.
Виды элементов планировочной структуры определены Приказом Минстроя России от 25.04.2017 N 738/пр.
Согласно СП 42.13330 территории жилых зон организуются в виде функционально-планировочных жилых образований:
микрорайон (квартал) - основной элемент планировочной структуры застройки в границах красных линий или других границ;
в микрорайоне (квартале) выделяются земельные участки жилой застройки для отдельных домов (домовладений) или групп жилых домов в соответствии с планом межевания территории; район - группа микрорайонов (кварталов) в пределах территории, ограниченной городскими магистралями, линиями железных дорог, естественными рубежами (река, лес и др.).
Кроме того согласно пункту 5.2 планировочную структуру жилых зон следует формировать в увязке с зонированием и планировочной структурой поселения в целом с учетом градостроительных и природных особенностей территории. При этом необходимо предусматривать взаимоувязанное размещение жилых домов, общественных зданий и сооружений, УДС, озелененных территорий общего пользования, а также других объектов, размещение которых допускается на территории жилых зон по санитарно-гигиеническим нормам, требованиям безопасности и доступности для МГН.
В соответствии с пунктом 7.5 Нормативов градостроительного проектирования Владивостокского городского округа, утвержденных постановлением главы Администрации г. Владивостока от 10.02.2011 N 111, микрорайон занимает, как правило, территорию нескольких кварталов, не расчленяется магистралями городского и районного значения. Границами расчетной территории микрорайона являются красные линии магистралей общегородского и районного значения, по осям проездов или пешеходных путей, а также, в случае примыкания, утвержденные границы территорий иного функционального назначения, естественные рубежи, а при их отсутствии - условные линии на расстоянии 3 метров от линии застройки.
Действительно, из представленных в материалы дела фрагментов карты градостроительного зонирования на территории г. Владивостока и схемы с отображением функциональных зон городского округа, следует, что испрашиваемый заявителем земельный участок расположен в многофункциональной зоне застройки многоэтажными жилыми домами (9 этажей и более) (Ж 4).
Спорный участок входит в границы элемента планировочной структуры (микрорайон (квартал)), ограниченного улицами Пихтовая, Калинина, Фастовская, автомобильными дорогами.
Из изложенного следует, что испрашиваемый земельный участок находится в границах элемента планировочной структуры - квартала, ограниченного красными линиями дорог и рекреационных зон.
Материалами дела подтверждается, что проект межевания указанного элемента планировочной структуры не разрабатывался и не утверждался.
При этом согласно обзорной схеме в районе ул. Пихтовая, 35 заявитель планирует образовать земельный участок в территориальной зоне, застроенной жилыми домами.
Согласно Градостроительному регламенту для территориальной зоны Ж 4 строительство магазинов для продажи товаров с торговой площадью до 5000 кв.м отнесено к основным видам разрешенного использований земельных участков данной территориальной зоны (Правила землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа, утвержденные Решением Думы г. Владивостока от 07.04.2010 N 462 (далее - ПЗЗ N 462).
В то же время, пункт 3 статьи 11.3 ЗК РФ прямо предусматривает образование земельных участков в границах элементов планировочной структуры, которые застроены многоквартирными домами, исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории, который в данном случае отсутствует в отношении территории, на которой планируется образовать земельный участок.
Пунктом 8 статьи 39.15 ЗК РФ в числе оснований для отказа в предварительном согласовании предоставления земельного участка предусмотрен случай, когда схема расположения земельного участка, приложенная к заявлению о предварительном согласовании предоставления земельного участка, не может быть утверждена по основаниям, указанным в пункте 16 статьи 11.10 настоящего Кодекса.
Расположение земельного участка, образование которого предусмотрено схемой расположения земельного участка, в границах территории, для которой утвержден проект межевания территории отнесено пунктом 16 статьи 11.10 ЗК РФ к указанным случаям.
Кроме того Законом Приморского края от 03.06.2015 N 638-КЗ в статье 3 определено, что Уполномоченный орган принимает решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка по основаниям, установленным Земельным кодексом Российской Федерации, а также при наличии хотя бы одного из оснований, указанных в пунктах 1, 2, 4, 6 - 10 статьи 2 настоящего Закона.
Поскольку в рассматриваемых обстоятельствах образование спорного земельного участка возможно именно с учетом проекта межевания территории, и таковой отсутствует, утверждение расположения спорного земельного участка в отсутствии документации по планировке территории в данном случае будет противоречить положениям пункта 3 статьи 11.3 ЗК РФ, статье 41 ГрК РФ.
Таким образом, суд отклоняет доводы заявителя и АО "КРДВ" об исключении приведенного в письме Департамента от 11.09.2018 N20/03/02-06/32060 в рассматриваемой части основания из числа предусмотренных статьей 39.15 ЗК РФ.
Также департамент сослался в своем письме на наличие в границах образуемого участка автостоянки (частично), объектов МН (в том числе частично), КН (частично), Т, ограждение, грунтовых дорог, инжененрных коммуникаций, объектов электросетевого хозяйства низкого напряжения, в отношении которых заявитель свое право не подтвердил, иные правообладатели не установлены. Ввиду этого обстоятельства Департамент счел, что при строительстве планируемого Обществом объекта (магазина) могут быть нарушены права третьих лиц на перечисленные объекты.
Из документов, представленных ответчиком, не следует, что на участке расположены металлические гаражи, так как объекты, обозначенные "МН", находятся за границами спорной территории.
Однако из обзорной схемы, представленной Администрацией, (аэроснимок) видно, что в границах участка действительно имеются объекты небольшого размера и стоянка автомобилей.
Размещение на спорном участке металлических гаражей объективно будет препятствовать строительству на этом участке планируемого заявителем объекта. Кроме того, предметом арендных отношений может выступать земельный участок, свободный от прав и имущества третьих лиц.
В силу требований статей 606, 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество (земельный участок) в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества.
Таким образом, в зависимости от цели предоставления испрашиваемого заинтересованным лицом земельного участка его фактическое состояние должно обеспечивать реальную возможность использования такого участка по назначению в соответствии с условиями заключаемого договора аренды.
При этом суд отмечает, что в рассматриваемом случае не имеет правового значения временный статус находящихся на территории спорного участка объектов, установленных без соответствующих разрешений самовольно, поскольку сам факт их наличия на участке создает препятствие для его использования по назначению в соответствии с условиями заключаемого договора аренды.
Также согласно фрагменту карты зон с особыми условиями использования территорий ВГО часть испрашиваемого заявителем земельного участка в границах по направлению юго-восток налагается на автомобильную дорогу, что также подтверждено обзорной схемой в районе ул. Пихтовая, 35. При этом границы спорного земельного участка по направлению на юго-восток вплотную примыкают к объекту капитального строительства и налагаются на грунтовую дорогу вдоль указанного объекта, по направлению на юго-запад границы образуемого земельного участка полностью налагаются на грунтовую дорогу, обеспечивающую беспрепятственный доступ на территорию организованной парковки транспортных средств вблизи многоквартирных жилых домов и к расположенному за пределами данной парковки объекту, что видно на указанной обзорной схеме.
Согласно пункту 2 статьи 11.10 ЗК РФ подготовка схемы расположения земельного участка осуществляется с учетом наличия зон с особыми условиями использования территорий, границ земельных участков, территорий общего пользования, территорий общего пользования, красных линий.
В соответствии с пунктом 11 статьи 1 ГрК РФ предусмотрено, что красные линии - это линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно- кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения.
Согласно пункту 12 статьи 1 ГрК РФ, территории общего пользования представляют собой территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары).
Красные линии входят в состав документов планировки территории (глава 5 ГрК РФ), а также отображаются на содержащихся в генеральных планах картах (схемах) существующих и планируемых границ зон и территорий города (часть 6 статьи 23 ГрК РФ).
По смыслу пунктов 4.1 - 4.3 Инструкции о порядке проектирования и установления красных линий в городах и других поселениях Российской Федерации (РДС 30-201-98), утвержденной Постановлением Госстроя РФ от 06.04.1998 N 18-30 (далее - Инструкция), проект красных линий разрабатывается, согласовывается и утверждается, как правило, в составе градостроительной документации, на основании проектов планировки и застройки градостроительных объектов.
В отдельных случаях красные линии могут устанавливаться до разработки градостроительной документации, закрепляя исторически сложившуюся систему улично-дорожной сети застроенных и озелененных территорий. При разработке проекта красных линий в качестве самостоятельного проекта он разрабатывается на основе генеральных планов поселений и проектов детальной планировки территорий и утверждается органами местного самоуправления по согласованию с органами государственного контроля и надзора, другими заинтересованными службами органов местного самоуправления (пункт 4.4 Инструкции).
Несмотря на то, что согласно фрагменту чертежа красных линий на территории г. Владивосток проект красных линий автомобильных дорог (в том числе дороги, к которой примыкает граница спорного земельного участка и частично налагается на участки дороги) на период спорных правоотношений и по настоящее время не утвержден, по смыслу пункта 12 статьи 85 ЗК РФ существующие границы указанной дороги, а равно грунтовых дорог, обеспечивающих беспрепятственных доступ к объектам, расположенным, в том числе в районе ул. Пихтовая, 35 относятся к территориям общего пользования (в том числе улиц, проездов), следовательно, также являются красными линиями.
В соответствии с правовой позицией, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 15248/10, земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу.
Как установлено пунктом 2 части 4 статьи 36 ГрК РФ, на земельные участки в границах территорий общего пользования действие градостроительных регламентов не распространяется.
Таким образом, возможность предоставления земельного участка, занятого территорией общего пользования, конкретному лицу не должна ограничивать права неопределенного круга лиц на использование соответствующей территории.
Оборот земельных участков, расположенных в границах фактически существующих территорий общего пользования, тем более для строительства объектов капитального строительства, невозможен, поскольку к таким землям относятся земли, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц, обладая правом свободного доступа на них, ввиду чего земельный участок, находящийся в границах земель общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу.
Согласно пункту 6 статьи 11.9 ЗК РФ образование земельных участков не должно приводить нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
Нарушение этого правила в силу положений подпункта 3 пункта 16 статьи 11.10 ЗК РФ также является предусмотренным подпунктом 1 пункта 8 статьи 39.15 данного кодекса основанием для отказа в предварительном согласовании предоставления земельного участка.
Довод заявителя относительно планирования размещения магазина, с учетом обеспечения вокруг него благоустройства территории с созданием инфраструктуры для проезда и парковки транспортных средств, суд отклоняет, учитывая, что проект строительства Департаменту не представлялся и подлежит разработке после получения градостроительного плана земельного участка, выполнения инженерных изысканий и получения технических условий (часть 6 статьи 48 Градостроительного кодекса РФ).
Кроме того, ответчик и третьи лица обоснованно ссылаются на наличие в границах земельного участка объектов электросетевого хозяйства низкого напряжения.
Несмотря на то, что оспариваемый отказ не содержит ссылки на вид указанных объектов и уровень напряжения электрических сетей, в ходе рассмотрения дела администрация предоставила сведения УГА администрации г. Владивостока (письмо от 30.04.2019 N 27/1-4-1396) о расположении в границах спорного участка воздушных линий электропередач номинальным напряжением 0,4 кВ, а также линий связи, трубопроводов водоснабжения и теплотрассы, что подтверждено представленной данным органом схемой.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 24.02.2009 N 160 утверждены Правила установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон.
В силу пункта 2 Правил от 24.02.2009 N 160 в целях обеспечения безопасных условий эксплуатации и исключения возможности повреждения линий электропередачи и иных объектов электросетевого хозяйства устанавливаются особые условия использования территорий.
В соответствии с пунктом 8 указанных Правил в охранных зонах запрещается осуществлять любые действия, которые могут нарушить безопасную работу объектов электросетевого хозяйства, в том числе привести к их повреждению или уничтожению, и (или) повлечь причинение вреда жизни, здоровью граждан и имуществу физических или юридических лиц, а также повлечь нанесение экологического ущерба и возникновение пожаров, в том числе: размещать любые объекты и предметы (материалы) в пределах, созданных в соответствии с требованиями нормативно-технических документов проходов и подъездов для доступа к объектам электросетевого хозяйства, а также проводить любые работы и возводить сооружения, которые могут препятствовать доступу к объектам электросетевого хозяйства, без создания необходимых для такого доступа проходов и проездов.
Ограничения использования земельных участков охранной зоны тепловых сетей установлены Приказом Минстроя РФ от 17.08.1992 N 197 "О типовых правилах охраны коммунальных тепловых сетей".
Согласно пункту 1 Типовых правил N 197 охрана тепловых сетей осуществляется для обеспечения сохранности их элементов и бесперебойного теплоснабжения потребителей путем проведения комплекса мер организационного и запретительного характера.
В соответствии с пунктом 5 Типовых правил N 197 в пределах охранных зон тепловых сетей не допускается, производить действия, которые могут повлечь нарушения в нормальной работе тепловых сетей, их повреждение, несчастные случаи, или препятствующие ремонту, в том числе, загромождать подходы и подъезды к объектам и сооружениям тепловых сетей, складировать тяжелые и громоздкие материалы, возводить временные строения и заборы.
Аналогичное положение содержит и постановлением губернатора Приморского края от 28.04.2000 N 375 "Об утверждении Правил охраны коммунальных тепловых сетей в Приморском крае", устанавливающее, что охране подлежит весь комплекс сооружений и устройств, входящих в тепловую сеть, и в пределах охранных зон тепловых сетей не допускается производить действия, которые могут повлечь нарушения в нормальной работе тепловых сетей, их повреждение, несчастные случаи, или препятствующие ремонту, в том числе устраивать стоянки всех видов машин и механизмов, гаражи, огороды и тому подобное. При установленных обстоятельствах использование заявителем спорного земельного участка для размещения магазина в охранной зоне тепловых сетей прямо запрещено нормами действующего законодательства.
Отсутствие в ГКН сведений о зарегистрированных охранных зонах (зонах тепловой сети) не является основанием для несоблюдения режима их использования, что соответствует правовой позиции, изложенной в Определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.07.2013 N ВАС-17867/12.
Охранная зона устанавливается вне зависимости от желания владельца этого объекта оформить такую зону и необходима для обеспечения безопасных условий эксплуатации и исключения возможности повреждения таких объектов, а также исключения причинения вреда жизни, здоровью граждан и имуществу физических или юридических лиц. Из изложенного следует, что размещение на спорном земельном участке объекта капитального строительства может нарушить безопасную работу инженерных сетей, а также воспрепятствует реализации уполномоченным органом и держателем сетей вопросов местного значения в интересах всего населения городского округа и сделает невозможным осуществление неотложных аварийно-восстановительных работ и плановых ремонтных работ. Режим использования таких земельных участков должен обеспечивать доступ к инженерным коммуникациям.
Согласно пункту 14.1 статьи 39.16 ЗК РФ расположение испрашиваемого земельного участка полностью границах зоны с особыми условиями использования территории, установленные ограничения использования земельных участков в которой не допускают использования земельного участка в соответствии с целями использования такого земельного участка, указанными в заявлении о предоставлении земельного участка, является основание для отказа в предоставлении земельного участка.
Указанное основание определено подпунктом 2 пункта 8 статьи 39.15 ЗК РФ в числе оснований для отказа в предварительном согласовании предоставления земельного участка.
Довод КГКУ "УЗИ" о расположении спорного земельного участка в границах запретного района военного объекта "Голдобин" в/ч 63948 суд отклоняет как не подтвержденный документально.
Тот факт, что часть земельного участка площадью 1 026 кв.м расположена в границах гостевого маршрута Владивостокского городского округа согласно постановлению главы города Владивостока от 09.07.2009 N 777 "О развитии города Владивостока как центра международного сотрудничества в Азиатско-Тихоокеанском регионе", на который ссылается КГКУ "УЗИ", сам по себе не препятствовал формированию земельного участка и его предварительному согласованию для строительства, так как им предусмотрено освобождение территории в границах гостевого маршрута от временных построек, киосков, навесов и других подобных построек (пункт 2) и не установлено каких-либо ограничений для размещения объектов капитального строительства.
Суд исходит из того, что у ответчика отсутствовала возможность сформировать земельный участок для строительства планируемого заявителем объекта - магазина, с иными параметрами, поскольку последний, обращаясь за предоставлением ему в аренду земельного участка площадью 3092 кв. м, расположенного по адресу: г. Владивосток, в районе ул. Пихтовая, 35, просил предоставить ему определенный земельный участок с указанием его размера и расположения, определенного адресно и на самостоятельно подготовленной схеме.
Доказательств наличия каких-либо прав в отношении не образованного земельного участка предпринимателем не представлено. Определение заключенным ООО "СК "ШМСК" с АО "КРДВ" 26.03.2018 соглашением N СПВ-557/18 об осуществлении деятельности резидента свободного порта Владивосток объема деятельность резидента в соответствии с утвержденным бизнес-планом само по себе не наделяет резидента СПВ исключительным правом на получение в пользование спорного земельного участка в изначально определенных резидентом границах, исходя из его бизнес-стратегии, учитывая возможность определения границ необходимых для этого земельных участков в пределах определенной указанным Соглашением площади участков в районе ул. Пихтовая, д. 35 (5068 кв.м и 6281 кв. м.), превосходящей по площади спорному участку.
Следовательно, заявитель вправе реализовать свое потенциальное право на получение земельного участка для реализации бизнес-проекта в отношении иного земельного участка, либо сформированного с учетом требований закона в пределах, определенных соглашением от 26.03.2018 N СПВ-557/18.
В связи с изложенным оспариваемое решение ответчика соответствовало требованиям пункта 8 статьи 39.15 ЗК РФ, следовательно, в силу части 3 статьи 201 АПК РФ суд отказывает в удовлетворении заявленного требования.
Согласно статье 110 АПК РФ суд относит расходы по уплате государственной пошлины на заявителя.
Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
решил:
Отказать в признании незаконным решения Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края, оформленного письмом от 11.09.2018 N20/03/02-06/32060, проверенного на соответствие Земельному кодексу Российской Федерации, и в обязании подготовить и направить в адрес заявителя распоряжение о предварительном согласовании предоставления земельного участка.
Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции.
Судья Нестеренко Л.П.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
