Дата принятия: 07 августа 2019г.
Номер документа: А51-24778/2018
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ
РЕШЕНИЕ
от 7 августа 2019 года Дело N А51-24778/2018
Резолютивная часть решения объявлена 31 июля 2019 года.
Полный текст решения изготовлен 07 августа 2019 года.
Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Лошаковой А.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Алимовой О.А., рассматривает в судебном заседании заявление общества ограниченной ответственностью "Звезда" (ИНН 2508090858, ОГРН 1092508003125)
к Департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края (ИНН 2538111008, ОГРН 1132537001935), Управлению муниципальной собственностью г. Владивостока ((ИНН 2536097608; ОГРН 1032501280602)
третье лицо: администрация города Владивостока
о признании за истцом право осуществлять расчет арендной платы,
при участии в заседании:
от ООО "Звезда" - Тубольцева Н.А., доверенность от 25.10.2018 N03/2018 (срок действия по 31.12.2019), удостоверение N5272;
от Департамента - Ветрова Е.Д., доверенность от 26.12.2018 N20/45093 (срок действия по 31.12.2019), удостоверение N2268;
от Администрации города Владивостока - Хомова О.В., доверенность от 12.04.2019 N1-3/902, служебное удостоверение;
от УМС г. Владивостока - Хомова О.В., доверенность от 10.01.2019 N 28/1-61, служебное удостоверение.
установил: истец - общество с ограниченной ответственностью "Звезда" (далее - общество, ООО "Звезда") обратилось в Арбитражный суд Приморского края с заявлением к ответчику - департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края (далее - департамент, ответчик 1) о признании незаконным решения исх. N 20/38206 от 31.10.2018 об отказе установить арендную плату за пользование земельным участком с кадастровым номером 25:28:040007:451 в размере полутора процентов о кадастровой стоимости в год, обязать установить арендную плату за пользование земельным участком с кадастровым номером 25:28:040007:451 в размере полутора процентов от кадастровой стоимости в год и сделать перерасчет размере арендной платы в пределах 3-годичного срока исковой давности.
Департамент требования оспорил, представил отзыв на иск, в котором указывает, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права. Поскольку в данном случае департамент выступает стороной гражданско-правового договора, а не органа выполняющего действия властно-распорядительного характера и принимающего соответствующие решения.
Определением от 19.02.2019 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация города Владивостока (далее - администрация), Управление муниципальной собственности города Владивостока (далее - УМС, управление).
В судебном заседании 21.05.2019 в порядке статьи 46 АПК РФ судом удовлетворено ходатайство истца, к участию в деле в качестве соответчика привлечено Управление муниципальной собственности города Владивостока (далее - ответчик 2).
Администрация в отзыве на иск поддержала позицию департамента.
Истцом в процессе рассмотрения дела неоднократно уточнялись заявленные требования, в судебном заседании 29.04.2019 в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) удовлетворено ходатайство истца об уточнении исковых требований в последней редакции, согласно которому истец просил урегулировать разногласия по договору аренды земельного участка N 04-Ю-15729 от 01.10.2013 в части расчета арендной платы: признать за истцом право осуществлять расчет арендной платы по договору в размере установленном в п. 13. Постановления Администрации Приморского края от 11.03.2015 N 75-па "О порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края, предоставленных в аренду без проведения торгов" с 15.09.2018.
По уточненным требованиям ответчиком 1 представлены возражения, в соответствии с которыми департамент, считает, что спорный земельный участок не относится к землям ограниченным в обороте, в связи с чем при расчете арендной платы льготный коэффициент не применим. Указывает, что в данном случае размер арендной платы не может быть согласован сторонами в договоре, поскольку арендная плата в рассматриваемом случае, является регулируемой.
В судебном заседании 31.07.2019 представитель истца уточненные требования поддержала.
Представитель ответчика 1 иск оспаривала по доводам отзывов.
Представитель ответчика 2 и администрации считает требования не подлежащими удовлетворению.
Из материалов дела и пояснений представителей лиц, участвующих в деле следует, что 01.10.2013 департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Шипиловым Иваном Ивановичем (арендатор) заключен договор N 04-Ю-15729 (далее - договор) аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:040007:451 (далее - ЗУ) площадью 5524 кв.м. из земель населенных пунктов, находящегося по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Вострецова, 36 (установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание диспетчерской (лит. 6), для использования в целях дальнейшей эксплуатации здания диспетчерской (лит. 6, учебного здания (лит. 7), сроком на 49 лет (пункты 1.1, 1.3 договора).
Договор зарегистрирован в управлении Росреестра по Приморскому краю 22.10.2013 за N 25-25-01/162/2013-450.
На основании договора уступки прав аренды земельного участка от 01.06.2015, зарегистрированного в управлении Росреестра по Приморскому краю 15.06.2015 за N 25-25/001-25/011/002/2015-4837/1, права и обязанности арендатора по договору от 01.10.2013 N 04-Ю-15729 аренды земельного участка в полном объеме переданы ООО "Звезда".
Пунктами 2.1, 2.3 договора аренды земельного участка арендная плата установлена сторонами в размере 47600руб., которая вносится ежемесячно до 1 числа следующего месяца.
Расчет арендной платы произведен на основании: постановления Администрации Приморского края от 19.03.2009 N 71-па "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края"; постановления Администрации Приморского края от 30.12.2010 N 437-па "О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Приморского края"; решения Думы г. Владивостока от 28.10.2005 N 108 "О земельном налоге в городе Владивостоке"; решения Думы г. Владивостока от 24.11.2009 N 396 "Об установлении корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке" (п. 9.5. Приложения 1 - Земельные участки прочих промышленных предприятий).
В соответствии с пунктом 2.6 договора размер арендной платы может быть изменен арендодателем в случае изменения действующего законодательства путем подписания сторонами дополнительного соглашения к договору либо направления арендатору дополнительного соглашения заказным письмом с уведомлением, которое арендатор обязан в течение 7 дней с даты получения рассмотреть, подписать (заверить печатью) и возвратить в адрес арендатора.
С 01.01.2017 арендодателем произведен перерасчет арендной платы на основании: постановления департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 14.12.2015 N 5-п "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края"; постановления Администрации Приморского края от 11.08.2016 N 376-па "О внесении изменений в постановление Администрации Приморского края от 11.03.2015 N 75-па "О Порядке определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края"; решения Думы г. Владивостока от 28.10.2005 N 108 "О земельном налоге в городе Владивостоке"; решения Думы г. Владивостока от 30.07.2015 N 505 "Об установлении величин корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке" (п. 1.9.5 Приложения 1 - земельные участки прочих промышленных предприятий, предприятий материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок), арендная плата составила 245774руб.91коп. в месяц.
На земельном участке расположены объекты недвижимого имущества принадлежащее на праве собственности истцу: здание диспетчерской общей площадью 75,3 кв.м. с кадастровым номером 25:28:040006:1059 регистрационная запись N 25-25/001-25/011/002/2015-4829/2, здание учебное общей площадью 75,8 кв.м, кадастровый номер 25:28:040006:1060 регистрационная запись N 25-25/001-25/011/002/2015-4832/2.
Пунктом 3.4.3 договора установлен особый режим использования земельного участка на части земельного участка площадью 2 215,00 кв.м. права арендатора ограничены, в связи с нахождением участка в охранной зоне инженерных сетей. На части земельного участка площадью 2 068,00 кв.м. права арендатора ограничены, в связи с нахождением участка в санитарно-защитной зоне от кладбища. На части земельного участка площадью 2 177,00 кв.м. права арендатора ограничены, в связи с нахождением участка в красных линиях (ЛЭП, связи, трубопровода). На всем земельном участке запретить капитальное строительство в связи с нахождением участка в (красных линиях автомобильной дороги). На части земельного участка площадью 164 кв.м. обеспечить беспрепятственный проход и проезд смежных землепользователей.
Как указывает истец, согласно фрагменту карты градостроительного зонирования Владивостокского городского округа, земельный участок полностью находится в зоне Т4 Зона улично-дорожной сети, согласно карты планируемого размещения автомобильных дорог местного значения, входящей в состав Изменений в генеральный план Владивостокского городского округа Приморского края, утвержденной постановлением администрации Приморского края от 12.02.2018 г. N 61-па, земельный участок с кадастровым номером 25:28:040007:451 расположен в границах магистральной улицы районного значения планируемой к реконструкции.
Полагая, что спорный земельный участок является ограниченным в обороте, истец обратился в департамент с заявлением об установлении арендной платы в соответствии с подп. "г" п. 3 Правил определения арендной платы, утвержденных Постановлением Правительства РФ N 582 от 16.07.2009 в размере полутора процентов от кадастровой стоимости в год.
Департамент в ответе на заявление исх. N 20/38206 от 31.10.2018 г. отказал в удовлетворении заявленных требований, сославшись на то, что земельный участок не относятся к землям, ограниченным в обороте в соответствии со статьей 27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).
Ссылаясь на изложенные обстоятельства, пункт 3.4.3 договора, расцениваемый истцом, как препятствие для приобретения в собственность ЗУ, произведенный департаментом перерасчет и увеличившийся размер арендного платежа, общество обратилось с рассматриваемыми требованиями в суд.
Суд, исследовав материалы дела, заслушав пояснения сторон, учитывая их доводы и возражения, оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с правилами статьи 71 АПК РФ, считает требования общества не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что спорные правоотношения сторон возникли на основании указанного ранее договора аренды земельного участка, относящегося к публичной собственности.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Из пункта 1 статьи 607 ГК РФ следует, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты.
В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии со статьями 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (статья 424 ГК РФ).
Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 ЗК РФ. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, её компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Плата за пользование земельным участком в настоящем случае является регулируемой, то есть исчисляемой на основании норм действующего законодательства.
Между сторонами имеет место спор о порядке исчисления арендной платы.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее - Основные принципы определения арендной платы), согласно абзацу восьмому которых (принцип N 7), введенному постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 N 531 (далее - постановление N 531), при наличии предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения арендная плата не должна превышать размер земельного налога, установленный в отношении земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение их в собственность отсутствуют.
Истец, указывая на то, что спорный земельный участок ограничен в обороте, обратился в департамент с заявлением о перерасчете арендной платы в размере земельного налога в соответствии с Основными принципами определения арендной платы в редакции постановления N 531.
В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ (действующего с 01.03.2015) порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, и участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.
Расчет арендной платы в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и расположенных на территории Приморского края, подлежит определению на основании постановления администрации Приморского края от 11.03.2015 N 75-па "О Порядке определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края" (далее - постановление N 75-па).
Вместе с тем в пункте 1 статьи 39.7 ЗК РФ указано, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.
Такие принципы утверждены постановлением N 582.
Постановление N 531, вступившим в законную силу с 12.08.2017, Основные принципы определения арендной платы дополнены еще одним принципом N 7, предусматривающим, что арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.
Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 N 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением N 582.
В пункте 30 раздела 8 указанных Методических рекомендаций в целях применения принципа N 7 при определении арендной платы за земельные участки рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 ЗК РФ) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается.
В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации).
Верховный Суд Российской Федерации в решении от 12.09.2018 по делу N АКПИ18-667, оставленном без изменения определением Апелляционной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 13.12.2018 по делу N АПЛ18-523, указал, что данные положения (принцип N 7) Основных принципов определения арендной платы предусматривают дополнительные гарантии при установлении размера арендной платы для лиц, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, отнесенных законодательством к землям, ограниченным в обороте.
В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 (вопрос 7 разъяснений по вопросам, возникающим в судебной практике), сформулирована правовая позиция о том, что Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденные постановлением N 582, не применяются при определении арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена; вместе с тем в силу пункта 1 статьи 39.7 ЗК РФ постановление N 582 в части установления Основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.
Поскольку указанные принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, соответствующим компетентным органам надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названных принципов, в том числе в пределах, указанных в принципе N 7 (действующем с 12.08.2017), в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, сформированных с учетом площади, необходимой для их эксплуатации.
Указанная правовая позиция приведена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.06.2019 N 305-ЭС19-4399.
Спорный договор аренды заключен сторонами после введения в действие ЗК РФ без проведения торгов в отношении земельного участка, право государственной собственности на который не разграничено, следовательно, арендная плата по этому договору является регулируемой и подлежит определению по указанным правилам с учетом того, что спорный участок ограничен в обороте.
Наличие предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права истца на приобретение в собственность спорного земельного участка, в связи с расположением его в границах красных линий, подтверждается условиями п.3.4.3. договора аренды, сведениями кадастрового паспорта, письмом департамента от 08.02.2019 об отказе в выкупе спорного земельного участка, фрагментом карты функционального зонирования на территории г.Владивостока, фрагментом чертежа красных линий на территории г.Владивостока, и основаны на правилах, установленных пунктом 12 статьи 85 ЗК РФ, пунктом 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", пунктами 11 и 12 статьи 1 ГрК РФ.
В судебном заседании суда представители ответчиков 1 и 2 не оспаривали то обстоятельство, что спорный земельный участок является необходимым для эксплуатации принадлежащих истцу объектов.
Постановлением Администрации Приморского края от 30.08.2018 N404-па в постановление N 75-па введен пункт 13, в соответствии с которым, в случае если в отношении земельного участка, предоставленного собственнику зданий, сооружений, право которого на приобретение в собственность земельного участка ограничено законодательством Российской Федерации, размер арендной платы превышает размер земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют, размер арендной платы определяется в размере земельного налога.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что размер арендной платы за пользовании ЗУ по спорному договору, начиная с 12.08.2017, составляет сумму, равную земельному налогу, в соответствии с постановлением N 582, постановлением N 531.
Однако с учетом сформулированных истцом исковых требований, в том числе указанной им даты (с 15.09.2018), с которой за обществом должно быть признано право осуществлять расчет арендной платы по договору в размере, установленном в п. 13. Постановления N 75-па, требования удовлетворению не подлежат.
В соответствии со ст.110 АПК РФ государственная пошлина относится на истца и в связи с уточнением заявленных требований в сумме 3000руб., взыскивается в доход федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
В удовлетворении заявленных требований отказать.
Взыскать с общества ограниченной ответственностью "Звезда" в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 3000руб.
Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.
Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.
Судья Лошакова А.А.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
