Дата принятия: 07 февраля 2020г.
Номер документа: А51-24658/2019
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ
РЕШЕНИЕ
от 7 февраля 2020 года Дело N А51-24658/2019
Резолютивная часть решения объявлена 04 февраля 2020 года.
Полный текст решения изготовлен 07 февраля 2020 года.
Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Грызыхиной Е.А.,
приведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Тамошенко Н.Ю., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Заместителя прокурора Приморского края в интересах публичного образования Уссурийского городской округ в лице Администрации Уссурийского городского округа (ИНН 2511004094, ОГРН 1022500859600, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 28.10.2002)
к Администрации Уссурийского городского округа (ИНН 2511004094, ОГРН 1022500859600, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 28.10.2002;
обществу с ограниченной ответственностью "Высота" (ИНН 2511106931, ОГРН 1182536033602, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 27.09.2018)
о признании недействительными пунктов 6.2, 6.3 договора аренды земельного участка N 166/19-спв от 16.07.2019, заключённого между Администрацией Уссурийского городского округа и ООО "Высота",
при участии:
от истца - заместитель прокурора Приморского рая Малюков В.А., удостоверение,
от Администрации Уссурийского городского округа - не явился, извещен,
от ООО "Высота" - не явился, извещен,
установил: Заместитель прокурора Приморского края в интересах публичного образования Уссурийского городской округ в лице Администрации Уссурийского городского округа (далее - истец, Прокурор) обратился в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к Администрации Уссурийского городского округа (далее - ответчик, Администрация), ООО "Высота" (далее - ответчик, ООО "Высота") о признании недействительными пункты 6.2, 6.3 договора аренды земельного участка N 166/19-спв от 16.07.2019, заключенного между администрацией Уссурийского городского округа и ООО "ВЫСОТА".
Определением от 06.12.2019 исковое заявление принято к производству по общим правилам искового производства и назначено к рассмотрению.
Представители Администрации Уссурийского городского округа, ООО "Высота" извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное разбирательство не явился, что в силу части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для проведения заседания в отсутствие указанного лица.
От Администрации Уссурийского городского округа через канцелярию суда в материалы дела поступил отзыв на исковое заявление с приложением дополнительных документов. Администрация Уссурийского городского округа не возражает против удовлетворения исковых требований заместителя прокурора Приморского края.
Изучив материалы дела, оценив доводы истца и представленные доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил следующее.
Между Администрацией Уссурийского городского округа (далее -Арендодатель, администрация округа) и ООО "ВЫСОТА" (далее - Арендатор, общество) 16.07.2019 заключен договор аренды земельного участка N 166/19-спв.
По условиям договора, арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 5566 кв.м, кадастровый номер 25:34:017401:8770, категория земель - земли населенных пунктов, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир многоквартирный жилой дом. Участок находится примерно в 285 м от ориентира по направлению на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Уссурийск, ул. Александра Францева, д. 32 (далее - Участок), разрешенное использование: многоквартирные жилые дома.
Настоящий договор является одновременно актом приема-передачи земельного участка Арендатору во временное пользование.
Срок действия договора согласован с 16.07.2019 по 12.10.2085 (раздел 2 договора).
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 09.09.2019, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена соответствующая запись.
В соответствии с п. 6.2 договора по требованию Арендодателя договор может быть расторгнут в досудебном порядке в случае:
если Арендатор не использует участок (в целом или частично) в соответствии с целями и условиями его предоставления, определенными настоящим договором;
если Арендатор допустил нарушение установленного договором срока внесения арендной платы более двух сроков подряд в течение года, независимо от величины задолженности;
если Арендатор возводит на участке объекты самовольного строительства, в том числе в случае строительства объектов в нарушением проектной и градостроительной документации, утвержденной в установленном порядке.
Согласно пункта 6.3 договора в случае, установленном п.6.2. договора Арендодатель уведомляет Арендатора об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления.
Заместитель Прокурора Приморского края, полагая, что пункты 6.2, 6.3 договора аренды земельного участка от 16.07.2019 N 166/19-спв, предоставляющие Арендодателю право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора аренды (досрочно расторгнуть договор), противоречат действующему законодательству, обратился в суд с настоящим иском.
Исследовав материалы дела, заслушав доводы истца, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из сделок, не противоречащих закону.
В соответствии с подпунктами 1 и 2 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом, в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, в арбитражный суд вправе обратиться и иные лица.
Как разъяснено в пункте 1 Постановления N 15 в силу пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 17.01.1992 N 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации" (далее - Закон о прокуратуре), прокуроры участвуют в рассмотрении дел арбитражными судами в соответствии с процессуальным законодательством.
Согласно пункту 1 статьи 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.
По смыслу приведенной нормы право требовать признания сделок недействительными предоставлено прокурору в целях защиты публичной собственности и иных публичных интересов (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.05.2011 N 16402/10).
Условия обращения прокурора в арбитражный суд сформулированы в статье 35 Закона о прокуратуре, применяемой в системной взаимосвязи со статьей 52 АПК РФ. Так, в силу пункта 3 статьи 35 Закона о прокуратуре прокурор в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации вправе обратиться в суд с заявлением или вступить в дело в любой стадии процесса, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества или государства.
В силу пункта 1 статьи 11 ГК РФ судебной защите подлежат нарушенные или оспоренные гражданские права.
Исходя из указанных норм следует, что обратившись с данным иском в суд, и пользуясь процессуальными правами истца, прокурор в соответствии с требованиями статьи 65 АПК РФ должен доказать нарушение оспариваемой сделкой прав и законных интересов соответствующего публичного образования, а также то, повлечет ли признание оспариваемой сделкой недействительной восстановление нарушенных прав и законных интересов публичного образования.
В соответствии с пунктом 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.03.2012 N 15 "О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе", предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абзацах втором и третьем части 1 статьи 52 АПК РФ, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования. В связи с этим суд извещает соответствующее публично-правовое образование, в интересах которого предъявлен иск, в лице уполномоченного органа о принятии искового заявления прокурора к производству и возбуждении производства по делу.
Такое публично-правовое образование в лице уполномоченного органа вправе вступить в дело в качестве истца.
Кроме того, одной из задач судопроизводства в арбитражных судах являются защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность; укрепление законности и предупреждение правонарушений в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Судом установлено, что обращение Заместителя прокурора Приморского края с данным иском в Арбитражный суд Приморского края направлено на защиту интересов публичного образования Уссурийского городской округ в лице Администрации Уссурийского городского округа и в защиту прав неопределенного круга лиц, являющихся потенциальными участниками спорных правоотношений, либо интересы которых могут быть затронуты необоснованным расторжением договора и непоступлением в бюджет арендных платежей.
Таким образом, обращение заместителя прокурора Приморского края с данным иском в Арбитражный суд Приморского края направлен на защиту интересов публично-правового образования Уссурийского городской округ в лице Администрации Уссурийского городского округа, следовательно, заместитель прокурора Приморского края, выступающий в защиту интересов Уссурийского городской округ в лице Администрации Уссурийского городского округа в защиту прав неопределенного круга лиц, обладает полномочиями по оспариванию в судебном порядке договора N 166/19-спв от 16.07.2019 в части указанного пункта.
Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422) (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).
В соответствии со статьей 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Договор должен соответствовать императивным нормам правовых актов. Это правило обеспечивается, нормой статьи 168 ГК, которая устанавливает, что сделка (в том числе и договор), не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения.
Как следует из материалов дела и пояснений сторон, с соответствии с тем, что в последние годы участились случаи неисполнения условий договоров арендаторами земельных участков на территории Уссурийского городского округа, а именно: арендаторы не используют земельные участки (в целом или частично) в соответствии с целями и условиями его предоставления, определенными договором аренды; арендаторы допускают нарушение установленного договором аренды срока внесения арендной платы, администрация Уссурийского городского округа в договоры аренды включает пункты, дающие право Арендодателю в одностороннем порядке отказаться от договора в силу ст. 450.1 ГК РФ в случае нарушения условий договора аренды.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (пункт 2 статьи 607 ГК РФ).
Пунктом 1 статьи 615 ГК РФ установлено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
В соответствии с Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" в силу пункта 3 статьи 154 и пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 ГК РФ), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (пункт 2 статьи 158, пункт 3 статьи 432 ГК РФ).
Общие основания и порядок расторжения договора аренды регламентированы ст.ст. 450, 619 ГК РФ.
В силу п. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Таким образом, нормы земельного законодательства являются специальными по отношению к нормам гражданского законодательства.
Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, Кодекс) договор может быть расторгнут по соглашению сторон или по решению суда.
В силу п. 1, 2 ст. 450.1 ГК РФ, предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором; в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.
В соответствии со статьей 310 односторонний отказ от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом (например, пункт 2 статьи 405, статья 523 ГК РФ) или соглашением сторон, влечет те же последствия, что и расторжение договора по соглашению его сторон или по решению суда, и к ним подлежат применению правовые позиции, сформулированные в настоящем постановлении.
Последствия расторжения договора, отличающиеся от тех, которые установлены в статье 453 ГК РФ, могут содержаться в положениях об отдельных видах договоров. Правила статьи 453 Кодекса в указанных случаях применяются в той мере, в какой они не противоречат положениям специальных норм.
Последствия расторжения договора, отличные от предусмотренных законом, могут быть установлены соглашением сторон с соблюдением общих ограничений свободы договора, определенных в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах".
Однако в силу ч. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Как следует из п. 9 ст. 22 ЗК РФ, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Таким образом, земельное законодательство Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка, срок действия которого превышает пять лет.
Поскольку договор аренды земельного участка N 166/19-спв от 16.07.2019 заключен сторонами более чем на пять лет, при его расторжении применению подлежат положения п. 9 ст. 22 ЗК РФ.
Расторжение такого договора возможно только в судебном порядке. Односторонний отказ арендодателя от исполнения указанной категории договоров, их расторжение в одностороннем порядке не допускается.
Данный вывод содержится также в п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".
Расторжение Арендодателем договора в нарушение установленного законом порядка влечет за собой необоснованное прекращение поступления в бюджет муниципального образования арендных платежей, что затрагивает интересы не только публично-правового образования, но и неопределенного круга лиц.
Кроме того, спорный земельный участок предоставлен ООО "ВЫСОТА" на основании заключенного обществом с АО "Корпорация развития Дальнего Востока" соглашения от 05.06.2019 N СПВ-1280/19 об осуществлении деятельности резидента свободного порта Владивосток, согласно которому общество реализует инвестиционный проект "Строительство трех многоквартирных жилых домов, г. Уссурийск". Общий объем инвестиций составляет 804 780 000 рублей.
Необоснованное расторжение администрацией округа договора (отказ от его исполнения) повлечет прекращение реализации указанного проекта, затронет интересы жителей городского округа, связанные с приобретением ими жилых помещений, негативно отразится на инвестиционной привлекательности Уссурийского городского округа, как территории, вошедшей в зону - Свободный порт Владивосток, и не соответствует государственным мерам по привлечению частных инвестиций в развитие территорий.
Таким образом, суд приходит к выводу, что пункты 6.2, 6.3 договора аренды земельного участка N 166/19-спв от 16.07.2019, противоречат действующему законодательству, предусматривающему специальные нормы для регулирования правоотношений, вытекающих из договора аренды земельного участка.
Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи168 ГК РФ).
Как разъяснено в пункте 32 совместного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ и Пленума Верховного Суда РФ от 01.07.1996 N 6/8 Гражданский кодекс РФ не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки.
В силу ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
Поскольку признание недействительной части оспоренных пунктов договора не повлияет на исполнение сторонами обязательств по договору, признание его недействительным не влечет ничтожности прочих условий договора.
Учитывая вышеизложенное, заявленные требования о признании недействительным пункты 6.2, 6.3 договора аренды земельного участка N 166/19-спв от 16.07.2019, заключённого между Администрацией Уссурийского городского округа и обществом с ограниченной ответственностью "Высота", подлежат удовлетворению в полном объеме.
С учетом результатов рассмотрения спора в соответствии со статьи 110 АПК РФ государственная пошлина подлежит взысканию с ответчиков, однако, Администрация Уссурийского городского округа на основании статей 105 АПК РФ, 333.37 НК РФ освобождена от ее уплаты, исходя из того, что признание недействительными пунктов договора инициировано не по вине общества с ограниченной ответственностью "Высота", суд, руководствуясь частью 2 статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации, счел возможным освободить ответчика от её уплаты.
Руководствуясь статьями 110, 167-170, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
Исковые требования удовлетворить.
Признать недействительными пункты 6.2, 6.3 договора аренды земельного участка N 166/19-спв от 16.07.2019, заключённого между Администрацией Уссурийского городского округа и обществом с ограниченной ответственностью "Высота".
Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.
Судья Грызыхина Е.А.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
