Решение Арбитражного суда Приморского края от 21 мая 2019 года №А51-24433/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

РЕШЕНИЕ

от 21 мая 2019 года Дело N А51-24433/2018
Резолютивная часть решения объявлена 14 мая 2019 года.
Полный текст решения изготовлен 21 мая 2019 года.
Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Калягина А.К., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мальцевой В.Е., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Администрации городского округа Большой Камень, Думы городского округа Большой Камень к Обществу с ограниченной ответственностью "Гранд", при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика Индивидуального предпринимателя Ковалева Евгения Владимировича, об оспаривании отчета об оценке,
при участии в судебном заседании:
От истца - Администрации городского округа Большой Камень: представитель Пикуль А.В. - доверенность от 25.02.2019, служебное удостоверение;
От истца - Думы городского округа Большой Камень: представитель Лебедев С.А. - доверенность от 02.04.2019, служебное удостоверение; представитель Шевяков М.В. - доверенность от 01.02.2019, паспорт;
От ответчика: - ;
От третьего лица: представитель Строганова Т.В. - доверенность от 25.02.2019, паспорт; Ковалев Е.В. лично, паспорт;
установил: Истец - Администрация городского округа Большой Камень обратился с исковыми требованиями к ответчику - Обществу с ограниченной ответственностью "Гранд" о признании недействительным Отчета N 01/07/17 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости - нежилое помещение общей площадью 81,5 кв.м., этаж 1, адрес: Приморский край, ЗАТО г.Большой Камень, ул. Гагарина, 37, от 31.07.2017 (далее спорный отчет).
Арбитражный суд, руководствуясь ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ), привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика Индивидуального предпринимателя Ковалева Евгения Владимировича.
Определением арбитражного суда Приморского края от 26.02.2019 по настоящему делу к участию в деле в качестве соистца была привлечена Дума городского округа Большой Камень.
Истец - Дума городского округа Большой Камень на основании ст. 49 АПК РФ уточнил исковые требования, просит признать спорный отчет, предоставленный истцу, как заказчику, на основании муниципального контракта N 042 от 14.07.2017 недействительным, величину рыночной стоимости имущества недостоверной.
В обоснование предъявленных исковых требований истцы ссылаются на то, что спорный отчет составлен с существенными нарушениями, которые влияют или исправление которых может повлиять на итоговую стоимость объекта оценки, в том числе, оценщиком некорректно выбраны объекты-аналоги, а также не соблюдены общие требования законодательства об оценочной деятельности.
Ответчик иск не оспорил.
Третье лицо исковые требования оспорило, указывая на то, что фактически исковые требования по настоящему делу направлены на пересмотр в не установленном процессуальным законом порядке вступивших в законную силу судебных актов по делу N А51-9177/2018, что противоречит принципам правовой определенности, стабильности и обязательности судебных актов.
Ответчик в судебное заседание не явился, о времени и месте проведения судебного разбирательства извещен надлежащим образом в порядке ст. 123 АПК РФ, в связи с чем настоящее дело было рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие ответчика.
Из пояснений лиц, участвующих в деле, материалов дела следует, что 14.07.2017 истцом - Администрацией городского округа Большой Камень, как заказчиком, и ответчиком, как исполнителем, по итогам электронного аукциона на основании протокола подведения итогов электронного аукциона от 30.07.2017 был заключен муниципальный контракт N 042 (далее контракт от 14.07.2017), согласно условиям которого заказчик поручил, а исполнитель принял обязательства на оказание услуг по оценке рыночной стоимости объекта муниципального имущества городского округа Большой Камень, а именно, нежилого помещения общей площадью 81,5 кв.м., этаж 1, расположенного по адресу: г.Большой Камень, ул.Гагарина, д. 37, (далее спорное нежилое помещение).
Во исполнение контракта от 14.07.2017 ответчиком 31.07.2017 был составлен Отчет N 01/07/17 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости - нежилое помещение общей площадью 81,5 кв.м., этаж 1, адрес: Приморский край, ЗАТО г.Большой Камень, ул.Гагарина, 37 (спорный отчет).
В соответствии со спорным отчетом рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилое помещение общей площадью 81,5 кв.м., этаж 1, адрес: Приморский край, ЗАТО г.Большой Камень, ул. Гагарина, 37, была определена в размере 2 195 000 рублей без НДС.
Вступившим в законную силу решением арбитражного суда Приморского края от 23.07.2018 по делу N А51-9177/2018 суд обязал Думу городского округа Большой Камень в течение четырнадцати дней с даты вступления решения суда по указанному делу в законную силу принять решение об условиях приватизации арендуемого спорного нежилого помещения исходя из рыночной стоимости, установленной спорным отчетом, а также обязал Администрацию городского округа Большой Камень в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества направить третьему лицу проект договора купли-продажи арендуемого спорного нежилого помещения по рыночной стоимости, установленной спорным отчетом.
Истцы, полагая, что в спорном отчете имеются недостатки, а определенная данным отчетом рыночная стоимость спорного нежилого помещения является недостоверной, обратились с исковыми требованиями по настоящему делу.
В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее Закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее Закон об оценочной деятельности).
В силу абз. 1 ст. 6 Закона об оценочной деятельности Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных указанным Федеральным законом.
Как следует из абз. 3 ст. 6 Закона об оценочной деятельности, результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
В ст. 12 Закона об оценочной деятельности определено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
Согласно абз. 1 ст. 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации (абз. 2 ст. 13 Закона об оценочной деятельности).
Таким образом, при заключении договора купли-продажи субъектами малого или среднего предпринимательства арендуемой ими недвижимости (муниципальной или федеральной собственности), ее рыночная стоимость определяется привлеченным оценщиком, отчет которого носит обязательный, а не рекомендательный характер при определении цены недвижимости. В связи с этим истцы вправе предъявить рассматриваемый по настоящему делу иск.
Из ст. 3 Закона об оценочной деятельности следует, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
В силу ст. 11 Закона об оценочной деятельности отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете. В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика в соответствии с требованиями ст. 16 Закона об оценочной деятельности; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и при наличии балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки. Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.
Требования к порядку проведения оценки и осуществлению оценочной деятельности установлены в Федеральных стандартах оценки "Общие понятия, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)" и "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденных приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 NN 254, 255, 256.
Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" устанавливает, что проведение оценки включает такие этапы, как: а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку; б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки; в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов; г) согласование (в случае необходимости) результатов и определение итоговой величины стоимости объекта оценки; д) составление отчета об оценке (п. 23 ФСО N 1).
Согласно п. 10 ФСО N 1 под объектом-аналогом понимается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
В силу п. 11 ФСО N 1 основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.
В ст. 14 Закона об оценочной деятельности указано, что оценщик имеет право, в том числе, применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки; требовать от заказчика при проведении обязательной оценки объекта оценки обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления этой оценки; получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки; запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной; в случае, если отказ в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность оценки объекта оценки, оценщик указывает это в отчете.
Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (п. 4 ФСО N 3).
В соответствии с п. 5 ФСО N 3 При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
В п. 11 ФСО N 3 установлено, что в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.
В соответствии с п. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Из анализа приведенных норм права, обстоятельств дела следует, что истцы, предъявляя исковые требования по настоящему делу, должны доказать обстоятельство недействительности спорного отчета, а также обстоятельство недостоверности величины рыночной стоимости спорного нежилого помещения.
Однако, доказательства, достаточно и достоверно подтверждающие данные обстоятельства, в материалы настоящего дела не представлены.
Из спорного отчета следует, что оценщиком производилась оценка рыночной стоимости спорного нежилого помещения путем применения сравнительного подхода, который в силу хорошо развитой системы информационного обеспечения дает наиболее объективные результаты. При этом спорный отчет составлен на основе проведенного анализа рынка нежилых помещений и отобранных по его результатам объектов-аналогов оцениваемого нежилого помещения, сведения о которых были открыто и независимо размещены в качестве объявлений о продаже в сети Интернет, содержит обоснование корректировки цен продаж по сравниваемым объектам и обоснование неприменения иных методов оценки, в спорном отчете достаточно подробно изложен расчет рыночной стоимости спорного нежилого помещения.
Арбитражный суд отклоняет доводы истцов о недостоверности сведений об объектах-аналогах, поскольку в материалы настоящего дела не представлены доказательства, достаточно и достоверно подтверждающие указанное обстоятельство, при этом, арбитражному суду представлены доказательства опубликования на другом сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" объявлений о продаже объектов-аналогов, которые были использованы оценщиком при составлении спорного отчета. Также в материалы дела не представлены достаточные и достоверные доказательства наличия злонамеренного сговора при размещении объявлений об объектах-аналогах, использованных ответчиком в спорном отчете, и связи разместивших указанные объявления лиц с ответчиком либо с третьим лицом. Кроме того, истцы в нарушение п. 1 ст. 65 АПК РФ не доказали обстоятельство отсутствия объектов-аналогов на момент проведения оценки спорного нежилого помещения и составления спорного отчета. Отсутствие в ЕГРП записи о регистрации прав в отношении объектов-аналогов данное обстоятельство достоверно не подтверждает, доказательства приглашения истцами ответчика, третьего лица для совместного фактического обследования объектов по приведенным в ответе адресам в материалы дела не представлены.
При таких условиях арбитражный суд полагает, что отсутствуют достаточные признаки недостоверности, неясности и неполноты спорного отчета, а также его несоответствия положениям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки "Общие понятия, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)" и "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3).
Таким образом, поскольку, как установлено арбитражным судом и подтверждается материалами дела, спорный отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям Закона об оценочной деятельности, Федеральных стандартов оценки "Общие понятия, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)" и "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), у арбитражного суда отсутствуют основания для признания спорного отчета недействительным, а рыночной стоимости спорного нежилого помещения - недостоверной.
При таких условиях предъявленные по настоящему делу исковые требования расцениваются арбитражным судом в качестве незаконных, необоснованных и не подлежащих удовлетворению.
Истцы на основании ст. 105 АПК РФ, ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобождены от уплаты госпошлины по настоящему делу.
Учитывая изложенное, руководствуясь ст.ст. 110, 167 - 170 АПК РФ,
решил:
В удовлетворении исковых требований отказать.
Решение может быть обжаловано через арбитражный суд Приморского края в срок, не превышающий одного месяца со дня принятия решения, в Пятый арбитражный апелляционный суд и в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, в Арбитражный суд Дальневосточного округа, при условии, что решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции.
Судья Калягин А.К.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка