Дата принятия: 23 августа 2019г.
Номер документа: А51-23411/2018
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ
РЕШЕНИЕ
от 23 августа 2019 года Дело N А51-23411/2018
Резолютивная часть решения объявлена 19 августа 2019 года
Полный текст решения изготовлен 23 августа 2019 года.
Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Кирильченко М.С.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Сергеевой Д.С.
рассмотрев в судебном заседании дело по иску Краевого государственного унитарного предприятия по эксплуатации недвижимости Приморского края "Госнедвижимость" (ИНН 2540015326, ОГРН 1022502260428, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 30.08.2002)
к акционерному обществу "Приморский торговый дом книги" (ИНН 2536020002, ОГРН 1022501302031, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 10.12.2002)
об урегулировании разногласий и об обязании подписать дополнительное соглашение N 2 к договору аренды N 64/16
при участии в заседании:
от истца - Ильина Е.В. по доверенности
от ответчика - Рябухина Е.Б. по доверенности от 09.06.2018,
установил: Краевое государственное унитарное предприятие по эксплуатации недвижимости Приморского края "Госнедвижимость" обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к акционерному обществу "Приморский торговый дом книги" об обязании подписать дополнительное соглашение N 2 к договору аренды N 64/16 согласно представленному проекту в следующей редакции: "Краевое государственное унитарное предприятие по эксплуатации недвижимости Приморского края "Госнедвижимость", именуемое в дальнейшем "Арендодатель", в лице директора Ананьева Максима Дмитриевича, действующего на основании Устава, с одной стороны, и акционерное общество "Приморский торговый Дом книги", именуемое в дальнейшем "Арендатор", в лице генерального директора Ружицкой Татьяны Юрьевны, действующей на основании Устава, с другой стороны, заключили настоящее соглашение о нижеследующем:
с 03 октября 2018 года внести следующие изменения в Договор:
1. Пункт 1.2 Договора изложить в следующей редакции:
"1.2. Договор вступает в силу со дня принятия Арендатором Имущества по акту приема-передачи по 04 октября 2023 года.".
2. Пункты 4.1, 4.2 Договора изложить в следующей редакции:
"4.1. За Имущество арендная плата в месяц, определенная на основании отчета об оценке N 753, выполненного индивидуальным предпринимателем Демещенко Екатериной Евгеньевной, составляет 454 534,50 руб. (включая НДС).
4.2. Арендатор обязан ежемесячно до 15 числа оплачиваемого месяца перечислять арендную плату на расчетный счет Арендодателя, указанный в Договоре"".
Определением суда от 21.01.2019 в порядке статьи 49 АПК РФ приняты уточнения исковых требований, а именно, об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении дополнительного соглашения N 2 к договору аренды N64/16 от 03.10.2018, путем изложения пункта 4.1 договора в следующей редакции "4.1. За имущество арендная плата в месяц, определенная на основании отчета об оценке N753, выполненного индивидуальным предпринимателем Демещенко Екатериной Евгеньевной, составляет 454534,50 рублей (включая НДС)".
В обоснование заявленных требований истец указал, что арендодатель воспользовался своим правом по изменению арендной платы на основании отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы и предложил ответчику внести соответствующие изменения в заключенный договор аренды. Поскольку арендатор не подписал дополнительное соглашение о внесении изменений в договора аренды в части размера арендной платы, по причине несогласия с рассчитанным истцом размером арендной платы, то КГУП "Госнедвижимость" вынуждена была обратиться в суд за защитой нарушенного права.
Ответчик с заявленными исковыми требованиями не согласился, указав на то, что не против внести изменения в договор аренды в части размера арендной платы, однако, ставит под сомнение правильность расчета рыночной ставки арендной платы, указанной в отчете об оценке N753, выполненном индивидуальным предпринимателем Демещенко Е.Е., которым истец обосновывает предлагаемую к изменению величину арендной платы за арендуемые АО "Приморский торговый дом книги" помещения. Со своей стороны представил отчет об оценке N 18-01.68 от 03.10.2018, выполненный ООО "Геолого-геодезический центр" согласно которого стоимость составляет значительно ниже заявленной истцом.
Определением суда от 21.01.2019 производство по делу N А51-23411/2018 было приостановлено в связи с назначением по делу экспертизы.
Определением суда от 02.04.2019 производство по делу возобновлено.
В материалы дела от эксперта Лаврентьева О.В. поступили документы - заключение судебной экспертизы.
Ответчик посчитав, что экспертом была проведена экспертиза без учета всех документов и оценки условий договора аренды, заявил ходатайство о назначении дополнительной экспертизы.
Определением суда от 16.07.2019 производство по делу N А51-23411/2018 было отложено в связи с назначением по делу дополнительной экспертизы.
В материалы дела от эксперта Лаврентьева О.В. поступило заключение по дополнительной судебной экспертизе.
Представитель ответчика, не оспаривая право истца на увеличение размера арендной платы, вместе с тем, просит урегулировать разногласия и установить размер арендной платы исходя из установленного экспертом размера.
Изучив материалы дела, оценив доводы заявителя и представленные доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил следующее.
Между краевым государственным унитарным предприятием по эксплуатации недвижимости Приморского края "Госнедвижимость" (далее - КГУП "Госнедвижимость", арендодатель) и Акционерным обществом "Приморский торговый Дом книги" заключен договор аренды N 64/16 от (далее - договор) сроком по 30 июня 2008 года. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
В соответствии с пунктом 1.1. договора, арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование недвижимое имущество, являющееся памятником истории и культуры:
нежилые помещения в административном здании (литер А, А4)- этаж 1, номера на поэтажном плане 2-12, общей площадью 177,9 кв.м находящиеся по адресу: г. Владивосток, ул. Фокина, 18.
Цель использования имущества: торговые помещения, деятельность ресторанов и кафе.
Имущество принадлежит арендодателю на праве хозяйственного ведения, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 27.08.2014 25-АВ 279492.
Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что арендная плата за пользование Имуществом (цена договора) в месяц составляет 215 567,11 руб. (включая НДС).
Согласно Федеральному закону от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" заключение договоров аренды в отношении государственной или муниципального недвижимого имущества, которое принадлежит на праве' хозяйственного ведения либо оперативного управления государственным или муниципальным унитарным предприятиям регулируются ст. 17.1.
В соответствии с ч. 9 ст. 17.1 вышеуказанного закона по истечении срока договора аренды, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:
1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим "законодательством" Российской Федерации;
2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.
На основании вышеизложенного, Арендодателем была проведена оценка спорного имущества.
Согласно отчету N 753, выполненного ИП Демещенко Е.Е., итоговая рыночная стоимость права пользования и владения на условиях договора аренды нежилыми помещениями в размере ежемесячной арендной платы составляет 454534,50 руб. (включая НДС).
В связи с истечением срока договора, и на основании вышеуказанного отчета об оценке 24.09.2018 арендатором в адрес Арендатора направлено дополнительное соглашение N 2 к договору аренды N64/16.
АО "Приморский торговый Дом книги" со своей стороны, представил истцу отчет об оценке N 18-01.68, выполненный 03.10.2018 ООО "Геолого-геодезический центр", в котором оценка арендных прав в объекте недвижимости по указанному адресу составляет 234828 руб. в месяц.
С предложенным арендодателем проектом дополнительного соглашения арендатор не согласился, полагая, что размер арендной платы за пользование объектом необоснованно завышен, ответчик отказался от заключения дополнительного соглашения.
Поскольку ответчик уклонился от подписания дополнительного соглашения N2 к договору аренды N 64/16, и в связи с невозможностью урегулирования спора в досудебном порядке, КГУП "Госнедвижимость" обратилась с настоящим иском в Арбитражный суд Приморского края.
Исследовав материалы дела, заслушав доводы истца и возражения ответчика, суд считает, что возникшие между стонами разногласия подлежат урегулированию судом по следующим основаниям.
Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ)).
В соответствии с положениями статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Исходя из условий договора, в силу статьи 307 ГК РФ, между истцом и ответчиком возникли двухсторонние обязательства, вытекающие из договора аренды. В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Как установлено пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Изменение и расторжение договора в соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 ГК РФ возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с частью 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Согласно правовой позиции Верховного суда РФ, изложенной в Определении Верховного Суда РФ от 23.10.2017 N 305-ЭС17-6961 Требование о понуждении заключить договор, обязательный для одной или обеих сторон, перешедшее в спор об отдельных условиях этого договора, должно быть рассмотрено и разрешено судом путем урегулирования разногласий по спорным условиям. Разрешение судом спора о понуждении к заключению договора при уклонении от заключения договора и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится, по существу, к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.
Согласно пункту 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление N 73), если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.
В пункте 1 Информационного письма Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (далее - Информационное письмо N 92) указано, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).
Как установил суд, сторонами не оспариваются возможность и право арендодателя на изменение условий договора в части увеличения арендной платы. Спор возник относительно вновь установленного размера арендной платы.
В обоснование своих доводов, стороны представили в материалы дела отчеты об оценке размера арендной платы.
Так, истцом представлен отчет об оценке N 753, выполненный индивидуальным предпринимателем Демещенко Е.Е., в силу которого размере арендной платы в месяц составляет 454534,5 руб. (включая НДС).
Ответчиком представлен отчет N18-01,68, выполненный ООО "Геолого-геодезический центр", из которого следует, что рыночный размер права пользования объектом по договору аренды составляет 234828 рублей.
Согласно п. 2 информационного письма ВАС РФ N 92 от 30.05.2005 в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. При этом, для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки
Оценив представленные в дело отчеты об оценки рыночной стоимости, суд определением от 21.01.2019 удовлетворил ходатайство ответчика о назначении судебной оценочной экспертизы. Проведение экспертизы поручено ООО "Центр развития инвестиций", эксперту Лаврентьеву О.В.
Определением суда от 16.072019 судом назначена дополнительная экспертиза, проведение которой также было поручено ООО "Центр развития инвестиций", эксперту Лаврентьеву О.В.
По результатам судебных экспертиз, ООО "Центр развития инвестиций" экспертом Лаврентьевым О.В. сделан вывод, о том, что рыночная стоимость права пользования (рыночная стоимость арендной платы) объекта оценки определена в размере 225221 рубль (включая НДС).
Представители сторон не представили суду доказательства недостоверности выводов судебного эксперта.
В соответствии со статьей 20 Закона N 135-ФЗ требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.
Согласно пункту 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.
Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов (пункт 24 ФСО N 1).
Из заключения судебного эксперта следует, что при определении рыночной стоимости права пользования эксперт использовал сравнительный подход.
Относимых и допустимых доказательств недостоверности или недостаточности информации в порядке статьи 65 АПК РФ, использованной экспертом при оценке согласно отчету, равно как и доказательств недостоверности величины рыночной стоимости спорных объектов, указанной в отчете об оценке, изготовленном экспертом Лаврентьевым О.В., сторонами в материалы дела не представлено.
В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. В силу части 5 статьи 71 АПК РФ, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
Изучив заключение судебной экспертизы (основной и дополнительной), суд пришел к выводу, что в нем исследованы все вопросы, поставленные перед оценщиком, каких-либо противоречий в выводах оценщика не имеется, отсутствует неясность и неполнота заключения оценщика.
В связи с изложенным, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требовании и установлении арендной платы в месяц с учетом заключения судебной экспертизы в размере 225221 рубль в месяц (включая НДС).
В соответствии со ст. 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.
В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В связи с чем, расходы по оплате государственной пошлины и оплате услуг эксперта подлежат отнесению на ответчика.
Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
Урегулировать разногласия, возникшие между Краевым государственным унитарным предприятием по эксплуатации недвижимости Приморского края "Госнедвижимость" и акционерным обществом "Приморский торговый дом книги" при заключении дополнительного соглашения N2 от 03.10.2018 к договору аренды N64/16, изложив пункт 4.1. договора в следующей редакции: "За Имущество арендная плата в месяц составляет 225221 (двести двадцать пять тысяч двести двадцать один) рублей (включая НДС)"
Взыскать с акционерного общества "Приморский торговый дом книги" в пользу Краевого государственного унитарного предприятия по эксплуатации недвижимости Приморского края "Госнедвижимость" 6000 (шесть тысяч) рублей расходов по оплате государственной пошлины.
Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу
Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.
Судья Кирильченко М.С.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
