Решение Арбитражного суда Приморского края от 18 ноября 2019 года №А51-2332/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

РЕШЕНИЕ

от 18 ноября 2019 года Дело N А51-2332/2019
Резолютивная часть решения объявлена 11 ноября 2019 года.
Полный текст решения изготовлен 18 ноября 2019 года.
Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Левченко Е.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Акишевой Л.Б., рассмотрев исковое заявление индивидуального предпринимателя Ситовой Анны Николаевны (ИНН 251100676666, ОГРНИП 304251133200225) к Управлению имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа (ИНН2511013839, ОГРН 1022500861130), при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Уссурийского городского округа в лице администрации Уссурийского городского округа; Администрации Уссурийского городского округа; сособственника Тимошенко Галины Борисовны об обязании провести капитальный ремонт крыши здания, расположенного по адресу: г. Уссурийск, ул. Блюхера, 50, в течение 60 дней с даты вступления решения в законную силу,
при участии
от истца: лично Ситова А.Н., паспорт 0517 504439;
от ответчика: Звездина Л.С., доверенность от 18.03.2019 года, паспорт, диплом от 27.12.2004 рег. N18444;
установил: Индивидуальный предприниматель Ситова Анна Николаевна обратилась с исковым заявлением к Управлению имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа (с учетом ходатайства от 10.04.2018) об обязании провести капитальный ремонт крыши здания, расположенного по адресу: г. Уссурийск, ул. Блюхера, 50, в течение 60 дней с даты вступления решения в законную силу.
В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Уссурийский городской округ в лице администрации Уссурийского городского округа; Администрация Уссурийского городского округа; Тимошенко Галина Борисовна.
Третьи лица в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания в соответствии со статьей 123 АПК РФ, в связи с чем суд, руководствуясь статьей 156 АПК РФ, провел судебное заседание в отсутствие указанных лиц.
Истец требования поддержал, в иске указал, что является арендатором помещения по адресу: г. Уссурийск, ул. Блюхера, 50, при этом, помещение имеет недостатки, в том числе старая и гнилая кровля, однако, собственник помещения уклоняется от ее ремонта.
Ответчик против требований возразил, в письменном отзыве указал, что спорное здание принадлежит на праве собственности Уссурийскому городскому округу - нежилое помещение N 1 площадью 455,6 кв.м (56 %), Ситовой А.Н. - нежилое помещение N 2 площадью 336,4 кв.м (41 %), ИП Тимошенко Г.Б. - нежилое помещение N 3 площадью 24,8 кв.м, соответственно, принятие решения о проведении ремонта общего имущества (крыши) отнесено к компетенции общего собрания собственников помещений спорного здания. Также указывает, что решением Арбитражного суда Приморского края от 25.04.2018 по делу N А51-26195/2015 с управления имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа в пользу ИП Ситовой А.Н. взыскано 902 860 рублей 09 копеек в счет стоимости произведенного капитального ремонта, в указанную сумму включены работы по ремонту крыши, включающие в себя ремонт чердачного перекрытия, ремонт чердачной крыши.
Из материалов дела, пояснений сторон суд установил, что 12.03.2014 Управлением имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Ситовой Анной Николаевной (арендатор) заключен договор на аренду объектов муниципального имущества Уссурийского городского округа N491/14 в отношении нежилого помещения N1 в здании (Лит.А), расположенного по адресу: Приморский край, г.Уссурийск, проспект Блюхера, д.50, площадью 455,6 кв.м, этаж 1,2, для использования под гостиницу сроком с 12.03.2014 по 12.03.2019 (пункты 1.1, 1.2 договора).
Арендатор в соответствии с пунктами 2.2.3. договора обязуется своевременно, за счет своих средств, производить текущий ремонт арендуемого здания, нести расходы, связанные с эксплуатацией объекта.
Согласно п. 2.2.4 договора установлено, что арендатор не вправе производить реконструкции в арендуемом объекте, переоборудования и других капитальных работ без согласования Арендодателя. Неотделимые улучшения арендуемого объекта производить только с письменного разрешения Арендодателя.
По акту приема-приема передачи помещение передано арендатору.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена соответствующая запись.
В материалы дела истцом предоставлен акт экспертизы от 18.03.2014г. N02Э/03/14, в котором указано, что исследуемый объект: часть помещений 1-го этажа, лестница на 2-ой этаж и 2-ой этаж здания гостиницы, расположенного по адресу: Приморский край, г.Уссурийск, проспект Блюхера д.50 не соответствует требованиям нормативных документов и пожарной безопасности по обнаруженным в ходе исследования дефектам и нарушениям. Для привидения здания к нормативному техническому состоянию требуется проведение капитального ремонта.
В соответствии с актом от 19.03.2014 обследования нежилого здания, расположенного по адресу: г. Уссурийск, ул. Блюхера, 50, здание отключено от системы теплоснабжения в результате порыва системы отопления, произошедшего 15.03.2014 в районе перекрытия между вторым этажом и чердачным помещением в помещении N 1, переданным в аренду ИП Ситовой А.Н.
Также истцом в материалы дела представлена переписка за период с 2014 по 2016 с Управлением имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа относительно необходимости ремонта здания, в частности, крыши, систем водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, перекрытий, оконных и дверных блоков, лестничных маршей и пр.
Управление имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа в письме от 27.01.2016 N 11-05/114/0440 сообщило, что арендатору для проведения работ по ремонту крыши необходимо получить согласие собственника нежилого помещения N 3 площадью 24,8 кв.м - ИП Тимошенко Г.Б.
В соответствии с актом от 12.02.2016 осмотра нежилого помещения N 1 в здании (лит. А), расположенного по адресу: г. Уссурийск, проспект Блюхера, 50, площадью 455,6 кв.м, этаж, 1, 2, назначение нежилое, ИП Ситовой А.Н. рекомендовано проведение работ по устранению течи крыши в коридоре (номер на поэтажном плане 9) здания по пр. Блюхера, 50, с предварительным согласованием сметы по проведению данного вида работ.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края от 25.02.2018 по делу N А51-26195/2015 с Управления имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа в пользу индивидуального предпринимателя Ситовой Анны Николаевны взыскано 902 860 рублей 09 копеек в счет возмещения стоимости произведенного капитального ремонта, в том числе стоимость ремонта крыши, включающего в себя ремонт чердачного перекрытия, ремонта чердачной крыши, на сумму 893 183 рубля.
Письмами в 2016, 2018, 2019 года истец требовал от ответчика проведения капитального ремонта крыши здания по адресу: г. Уссурийск, ул. Блюхера, 50, однако, в своих ответах Управление Управлением имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа сообщало об отсутствии запланированных расходов на такой ремонт, в связи с чем истец со ссылкой на положения статей 606, 611, 616 ГК РФ обратился с настоящим иском в суд.
12.03.2019 ответчиком в адрес истца направлена претензия с требованием о возврате помещения в связи с истечением срока действия договора и отказом от заключения договора на новый срок. 25.05.2019 направлено повторное требование.
Истцом в материалы дела представлены акты обследования помещения от 01.06.2019, 15.06.2019, подписанные ИП Ситовой А.Н. как директором ООО "Прованс", заместителем директора ООО "Прованс", администратором отеля "Авиньон", поваром кафе "Авиньон", и в соответствии с которыми установлено, что в результате скопления воды в межпотолочном пространстве комнаты N 201 образовалось провисание полотна натяжного потолка, вода попала в помещение в результате протечки кровли крыши здания и чердачного перекрытия после проливных дождей.
В соответствии с составленным ответчиком актом осмотра от 11.07.2019 крыши здания, расположенного по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, пр. Блюхера, 50, кровельное покрытие из асбестоцементных листов имеет трещины и дыры, в местах крепления кровельного покрытия гвоздями, также присутствуют дыры, в одном из мест отсутствует часть конькового элемента кровли, и имеются дыры в коньке, выявлена деформация (прогиб) ног стропильной системы.
Также согласно представленному истцом экспертному заключению N 119/10У от 19.08.2019, подготовленному ООО "Приморский экспертно-правовой центр", для восстановления эксплуатационных характеристик общего имущества собственников - крыши здания, расположенного по адресу: г. Уссурийск, проспект Блюхера, 50, требуется проведение капитального ремонта, включающего в себя полную замену кровли, ремонт деревянных конструкций крыши, замену замоченного утеплителя в чердачном помещении и восстановительный ремонт помещений, пострадавших от заливаю.
Исследовав материалы дела, заслушав пояснения сторон, суд считает требования не подлежащими удовлетворению в силу следующего.
Как установлено судом, истцом (арендатор) и ответчиками (арендодатель) заключен договор аренды нежилых помещений.
Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Пунктом 1 статьи 612 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 ГК РФ).
Пункт 1 статьи 616 ГК РФ предусматривает обязанность арендодателя производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Согласно пункту 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (абзац 1 статьи 610 ГК РФ).
В соответствии с частью первой статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Как следует из материалов дела, договор аренды N491/14 заключен на срок с 12.03.2014 по 12.03.2019. До истечения указанного срока ответчик как арендодатель направил в адрес истца возражения относительно дальнейшего продолжения арендных правоотношений и потребовал возврата помещений по истечении срока действия договора, что свидетельствует о том, что с 13.03.2019 договор аренды N491/14 прекратил свое действие, соответственно, правоотношения сторон в части обязанности по проведению капитального ремонта, в том числе, крыши, нормами главы 34 ГК РФ более не урегулированы.
Иного нормативного обоснование требованию об обязании провести капитальный ремонт крыши здания, помимо статей 611, 612, 616 ГК РФ истец не представил.
Суд учитывает также, что оставленным без изменений постановлением кассационной инстанции от 06.11.2019 постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2019 по делу N А51-2334/2019 отменено решение Арбитражного суда Приморского края от 31.05.2019, отказано в удовлетворении требований индивидуального предпринимателя Ситовой Анны Николаевны о признании незаконным решения Администрации Уссурийского городского округа, выраженного в письме Управления имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа от 24.01.2019 N11-01/14/0365, об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - нежилого помещения N1 в здании (лит.А), расположенного по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, проспект Блюхера, д. 50, площадью 455,6 кв.м, обязании управление совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", в отношении нежилого помещения с кадастровыми номером 25:34:017102:1677 в двухмесячный срок с момента вступления решения в законную силу, а также обязании администрацию принять решение об условиях приватизации арендуемого помещения с кадастровым номером 25:34:017102:1677 (с учетом принятых судом уточнений).
Суд апелляционной инстанции, отказывая в удовлетворении требований указал, что принимает во внимание, что Ситова А.Н. обратилась в управление с заявлением о реализации преимущественного права приобретения арендуемого нежилого помещения площадью 455,6 кв.м, что соответствует площади, указанной в договоре аренды от 12.03.2014 N491/14 и технических, кадастровых документах на объект недвижимости.
При этом в отсутствие разрешения на строительство, предусмотренного положением 51 ГрК РФ, предприниматель в отношении переданного в аренду нежилого помещения произвела его реконструкцию, в результате которой конфигурация и площадь арендованного помещения были изменены.
Данное вновь созданное имущество не состоит на кадастровом учете и в реестре муниципальной собственности, что свидетельствует об отсутствии возможности определить спорное помещение как предмет гражданского оборота.
При таких обстоятельствах, учитывая, что предметом выкупа может быть только арендуемое имущество, тогда как реконструированное помещение с измененной конфигурацией и площадью предметом договора аренды не являлось, коллегия пришла к выводу о том, что спорное помещение не может быть выкуплено предпринимателем в рамках реализации преимущественного права.
Таким образом, в настоящее время истец преимущественного права выкупа ранее арендуемого помещения не имеет, что свидетельствует об отсутствии материально-правового интереса в рассматриваемом споре.
Кроме того, отказывая в удовлетворении требований, суд учитывает, что Уссурийскому городскому округу принадлежит на праве собственности нежилое помещение N 1 по адресу: г. Уссурийск, пр. Блюхера, 50, площадью 455,6 кв.м (56 %), Ситовой А.Н. - нежилое помещение N 2 площадью 336,4 кв.м (41 %), ИП Тимошенко Г.Б. - нежилое помещение N 3 площадью 24,8 кв.м. Данные обстоятельства истцом не оспорены.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 64 от 23.07.2009 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственником помещений на общее имущество здания", отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.
В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (пункт 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 64 от 23.07.2009 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственником помещений на общее имущество здания").
Пунктом 1 ст. 247 ГК РФ предусмотрено, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Вместе с тем, соглашение по поводу владения и пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, между собственниками отсутствует.
В судебном порядке порядок владения и пользования таким имуществом также не определен, в связи с чем требования истца о возложении на ответчика обязанности единолично нести расходы на капитальный ремонт крыши здания, в котором помещения также принадлежат самому истцу, необоснованны.
С учетом результатов рассмотрения спора в соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина подлежит взысканию с истца в связи с тем, что при принятии искового заявления к производству истцу была предоставлена отсрочка по ее уплате.
Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд
решил:
В удовлетворении требований отказать.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Ситовой Анны Николаевны в доход федерального бюджета 6000 рублей государственной пошлины.
Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.
Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.
Судья Левченко Е.А.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка