Решение Арбитражного суда Приморского края от 23 июля 2019 года №А51-19138/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

РЕШЕНИЕ

от 23 июля 2019 года Дело N А51-19138/2018
Резолютивная часть решения объявлена 16 июля 2019 года.
Полный текст решения изготовлен 23 июля 2019 года.
Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Лошаковой А.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Тамошенко Н.Ю., рассмотрев в судебном заседании заявление Администрации Артемовского городского округа (ИНН 2502012187, ОГРН 1022500538444) к обществу с ограниченной ответственностью "Чистый мир" (ИНН 2502040628, ОГРН 1102502000248)
третье лицо: Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края
о взыскании 2762650руб.05коп.,
при участии:
от истца - Семеникова Т.В., доверенность от 29.12.2018 N 232, удостоверение;
от ответчика - Артамонова Ю.А., доверенность от 05.10.2018, паспорт;
установил: департамент земельных и имущественных отношений Приморского края (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к ответчику - обществу с ограниченной ответственностью "Чистый мир" (далее - ООО "Чистый мир", общество) о взыскании задолженности по арендной плате и начисленной неустойке по договору аренды от 09.06.2014 N310 в сумме 2762650руб.05коп., в том числе по арендной плате 2054466руб.27коп. за период с 15.10.2015 по 06.07.2017 и 705183руб.78коп. пени за период с 16.06.2015 по 17.07.2018.
Определением от 25.12.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца привлечена Администрация Артемовского городского округа.
Определением от 30.01.2019 истец Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края заменен на истца Администрацию Артемовского городского округа (далее - администрация, истец) в порядке процессуального правопреемства.
Определением от 30.01.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края.
Ответчик требования оспорил по доводам, изложенным в письменном отзыве и дополнениям к нему, факт наличия задолженности отрицает, полагает необоснованными произведенные перерасчеты арендной платы за земельный участок.
Департамент надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился. В соответствии со статьей 156 АПК РФ судебное заседание проводится в отсутствие департамента.
Из материалов дела и пояснений представителей сторон следует, что 09.06.2014 администрация Артемовского городского округа (арендодатель) и ООО "Чистый мир" (арендатор) заключили договор N 310 аренды (далее - договор) земельного участка с кадастровым номером 25:27:070101:2001, площадью 35000кв.м. (далее - земельный участок, ЗУ), расположенного по адресу: Приморский край, г. Артём, в районе ул. Урбанского, 2, сроком с 04.06.2014 по 03.06.2017(пп. 1.1, 1.5, 1.6, 1.7 и п. 2 договора).
Арендодатель, ссылаясь на пункты 3.1, 3.2, 3.3 договора, на разъяснения данные в пункте 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" произвел перерасчет размера арендной платы по договору, в результате которого у арендатора образовалась задолженность по арендным платежам и пени, о чем в адрес последнего направлено претензионное письмо от 27.07.2018 N 20/04/07-12/26497.
Поскольку арендатор задолженность не оплатил, арендодатель обратился с рассматриваемыми требованиями в суд.
Суд, исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, счёл заявленные требования, не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В силу статей 308, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Оценив условия договора, суд приходит к выводу, что между истцом и ответчиком сложились договорные отношения, связанные с исполнением обязательств по аренде земельного участка, которые подлежат регулированию главой 34 ГК РФ.
Согласно пункту 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Как следует из материалов дела 09.06.2014 между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка.
Акт приема-передачи ЗУ подписан сторонами договора 04.06.2014 без претензий и оговорок к состоянию ЗУ.
Договор зарегистрирован в управлении Росреестра по Приморскому краю 02.07.2014 за N 25-25-06/022/2014-208.
На основании соглашения от 30.05.2017 о расторжении договора аренды ЗУ, договор аренды N310 расторгнут, земельный участок передан арендодателю по акту приема-передачи, основанием для расторжения договора послужило предоставление ЗУ в собственность ООО "Чистый мир".
Фактическое пользование, в период с 15.10.2015 по 06.07.2017 переданным в аренду ЗУ, подтверждается материалами дела и не оспаривается ответчиком.
Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) размер арендной платы определяется договором аренды.
В соответствии со статьей 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
В соответствии с пунктом 3.1 договора установлена ставка арендной платы 0,75 по виду разрешенного использования ЗУ за текущий период срока аренды, что составляет 523695руб.38коп. в год.
Согласно пункту 3.2 договора размер арендной платы не зависит от хозяйственной деятельности арендатора и пересматривается по независящим от арендатора причинам. Размер арендной платы изменяется без внесения изменений в договор в случае актуализации кадастровой оценки земель Артемовского городского округа (далее - АГО). В этом случае исчисление и уплата арендной платы осуществляется с момента вступления в законную силу соответствующего нормативного акта об изменении кадастровой стоимости ЗУ на основании поставленных арендатору расчетов, произведенных управлением муниципальной собственности администрации АГО.
В соответствии с пунктом 3.3 договора арендная плата вносится на счета органов федерального казначейства с момента подписания сторонами акта приема-передачи ежемесячно не позднее 15 числа текущего месяца согласно графику ежемесячных платежей (Приложение 2 к договору).
Пунктом 4.2 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора по своевременному внесению арендных платежей, в размере и на условиях, установленных договором.
Пунктом. 5.1. договора предусмотрено, что арендодатель имеет право изменить в одностороннем порядке размер арендной платы при изменении ставок арендной платы.
Статьей 424 ГК РФ установлено, что в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Согласно пункту 3 статьи 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, если иное не установлено Земельным кодексом или другими федеральными законами.
Таким образом, величина арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной (государственной) собственности, относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование такими объектами должна определяться с учетом применимых в соответствии с действующим законодательством ставок арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ. Указанное соответствует правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09.
Согласно пункту 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Как указывает истец, в период с 15.10.2015 по 06.07.2017 у ответчика сложилась задолженность по арендным платежам в сумме 2054466руб.27коп.
Как следует из материалов дела, по спорному договору аренды в период с 05.10.2015 по 21.01.2016 истцом произведен перерасчет размера арендной платы на основании постановления Администрации Приморского края от 30.12.2010 N 437 - па "О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Приморского края" (далее - Постановление N 437-па); постановления Администрации Приморского края от 11.03.2015 N 75-па "О Порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края, предоставленных в аренду без проведения торгов" (далее - постановление N 75-па); п.п. 5.5 Приложения к решению Думы АГО Приморского края от 30.07.2009 N 191 "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности Артемовского городского округа" (далее - Решение Думы АГО N 191).
Приложением к Решению Думы АГО N 191 утверждены ставки арендной платы по видам разрешенного использования земельных участков (далее - Приложение).
Арендная плата по расчету истца в период с 05.10.2015 по 21.01.2016 составила 349130руб.25коп. в месяц.
В период с 22.01.2016 по 05.07.2017 арендодателем произведен перерасчет арендной платы по спорному договору на основании постановления N 75-па, п. 5.5 Приложения к Решению Думы АГО N 191, решения комиссии от 13.01.2017 N 1/26 по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 26.10.2012 N П/486 при Управлении Росреестра по Приморскому краю, с учетом разъяснений, содержащихся в п. 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости".
Арендная плата по расчету истца в период с 22.01.2016 по 05.07.2017 составила 235415руб. в месяц.
Таким образом, в период с 05.10.2015 по 05.07.2017 истец производил расчет арендной платы с применением ставки арендной платы равной 6% на основании пункта 5.5 Приложения к Решению Думы АГО N 191.
Вместе с тем, суд, проверив расчет размера арендной платы и задолженности по арендным платежам с 15.10.2015 по 06.07.2017 произведенный истцом, находит его необоснованным в части применения при расчете ставки арендной платы в размере 6% за весь спорный период по следующим основаниям.
В соответствии с п. 5.5 Приложения к Решению Думы АГО N 191 к ЗУ с видом разрешенного использования - специализированные магазины, магазины с комбинированным, а также смешанным ассортиментом товаров, универмаги, универсамы, торговые дома, торговые центры, торговые комплексы, супер - и минимаркеты, продовольственные, непродовольственные, смешанные рынки, станции технического обслуживания и иные объекты, предназначенные для оказания услуг по ремонту, обслуживанию и техническому содержанию автотранспортных средств, в том числе шиномонтажные мастерские применяется ставка арендной платы в размере 6%.
Пунктом 14.9 Приложения к Решению Думы АГО N 191 установлена ставка арендной платы в размере 0,75% для ЗУ с видом разрешенного использования, связанным со строительством объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания.
В соответствии с условиями спорного договора, разрешенное использование участка: "склады-магазины оптовой торговли, предприятия и магазина оптовой торговли и мелкооптовой торговли"; фактическое использование участка: для строительства склада - магазина оптовой торговли, предприятия и магазина оптовой и мелкооптовой торговли (п.п. 1.3, 1.4 договора).
16.12.2014 управлением архитектуры и градостроительства администрации АГО арендатору выдано разрешение N RU 25-302-000-000086 на строительство объекта капительного строительства "Склад-магазин оптовой торговли, предприятие и магазин оптовой и мелкооптовой торговли в районе тул.Урбанского, 2 в г. Артеме" Административное здание общей площадью - 216,1кв.м., строительным объемом -1244,9 куб.м., площадью застройки -224,5кв.м., количество этажей - 1, сроком действия до 16.12.2015.
Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 07.08.2015 NRU25-302-035-2015, выданного управлением архитектуры и градостроительства администрации АГО, в эксплуатацию введен объект капитального строительства: "Склад - магазин оптовой и мелкооптовой торговли в районе ул. Урбанского, 2 в г.Артеме" Административное здание".
05.10.2015 за ответчиком зарегистрировано право собственности на объект недвижимости: "Склад магазин оптовой и мелкооптовой торговли в районе ул. Урбанского, 2 в г.Артеме. Административное здание." - здание с кадастровым номером 25:27:070101:2131, расположенное на спорном ЗУ.
02.12.2016 управлением архитектуры и градостроительства администрации АГО арендатору выдано разрешение N RU25 -302 - 128-2016 на строительство объекта капительного строительства "Склад -магазин оптовой торговли, предприятие и магазин оптовой и мелкооптовой торговли в районе ул. Урбанского, 2 в г.Артеме", сроком до 02.06.2017, общей площадью здания склада-магазина 113,25кв.м., торговой площадью 81,4кв.м., площадью застройки 125,46кв. м, строительным объемом 544,61куб. м., кол-во этажей - 1 этаж, общей площадью здания службы безопасности 23,10кв. м., площадью застройки 30,85 кв. м, строительным объемом 136,37куб.м., кол-во этажей 1 этаж, площадью ЗУ 35000кв. м.
Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 01.02.2017 N RU 25-302-002-2017, выданного управлением архитектуры и градостроительства администрации АГО, в эксплуатацию введен объект капитального строительства: "Склад -магазин оптовой торговли, предприятие и магазин оптовой и мелкооптовой торговли в районе ул. Урбанского, 2 в г.Артеме", включая здание склада-магазина, здания службы безопасности.
30.05.2017 истец и ответчик заключили договор N 8160А купли-продажи спорного ЗУ (далее - договор купли-продажи)
30.05.2017 в связи с заключением договора купли - продажи стороны заключили соглашение о расторжении договора аренды ЗУ N 310 от 09.06.2014 (далее - соглашение) с даты государственной регистрации соглашения.
06.07.2017 договор купли-продажи и право собственности на спорный ЗУ зарегистрированы в управлении Росреестра по Приморскому краю регистрационная запись N 25:27:070101:2001-25/006/2017-5.
Соглашение зарегистрировано в управлении Росреестра по Приморскому краю 06.07.2017 за N 25-25-06/022/2014-208.
В соответствии с выпиской из ЕГРН в отношении спорного ЗУ по состоянию на 06.07.2017 на дату выкупа ЗУ, вид разрешенного использования ЗУ: склады- магазины оптовой торговли, предприятие и магазины оптовой и мелкооптовой торговли.
04.04.2018 за ответчиком зарегистрировано право собственности на объект недвижимости: "Склад - магазин оптовой торговли, предприятие и магазин оптовой и мелкооптовой торговли. Склад", расположенное по адресу г.Артем, ул. Кишеневская, д.30- здание с кадастровым номером 25:27:070101:2236, расположенное на спорном ЗУ.
04.04.2018 за ответчиком зарегистрировано право собственности на объект недвижимости: "Склад - магазин оптовой торговли, предприятие и магазин оптовой и мелкооптовой торговли. Служба безопасности", расположенное по адресу г.Артем, ул. Кишеневская, д.30- здание с кадастровым номером 25:27:070101:2235, расположенное на спорном ЗУ.
27.04.2018 управлением архитектуры и градостроительства администрации АГО ответчику выдано разрешение N RU25 -302 - 023-2018 на строительство объекта капительного строительства "Склад -магазин оптовой торговли по ул. Кишеневская, 30 в г.Артеме", на спорном ЗУ.
22.10.2018 управлением архитектуры и градостроительства администрации АГО ответчику выдано разрешение N RU25 -302 - 052-2018 на строительство объекта капительного строительства "Склад -магазин оптовой торговли по ул. Кишеневская, 30 в г.Артеме", на спорном ЗУ.
Таким образом, учитывая разрешенное использование ЗУ, указанное в предмете спорного договора (пункт 1.3), наименования объектов капитального строительства, указанные в разрешениях на строительство от 16.12.2014 и от 02.12.2016, а так же наименование объектов капитального строительства введенных в эксплуатацию разрешениями на ввод от 07.08.2015 и 01.02.2017, суд приходит к выводу, что возведенные на спорном ЗУ объекты капитального строительства - Склады магазины оптовой и мелкооптовой торговли в районе ул. Урбанского, 2 в г.Артеме, соответствуют разрешенному виду использованию ЗУ, согласованному сторонами в спорном договоре аренды, виду разрешенного использования ЗУ и указанному в выписке из ЕГРН от 06.07.2017 (на дату выкупа ЗУ) и поскольку строительство завершено 01.02.2017, то за период с 15.10.2015 по 01.02.2017 подлежит применению ставка арендной платы в размере 0,75%, установленная п. 14.9 Приложения к Решению Думы АГО N 191, как для ЗУ с видом разрешенного использования, связанным со строительством объектов торговли.
Соответственно после ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства: "Склад -магазин оптовой торговли, предприятие и магазин оптовой и мелкооптовой торговли в районе ул. Урбанского, 2 в г.Артеме", включая здание склада-магазина, здания службы безопасности (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 01.02.2017 N RU 25-302-002-2017) подлежит применению ставка арендной платы в размере 6%, установленная п. 5.5 Приложения к Решению Думы АГО N 191, как для ЗУ предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания, с видом разрешенного использования, - специализированные магазины, магазины с комбинированным, а также смешанным ассортиментом товаров, универмаги, универсамы, торговые дома, торговые центры, торговые комплексы, супер - и минимаркеты, продовольственные, непродовольственные, смешанные рынки, станции технического обслуживания и иные объекты, предназначенные для оказания услуг по ремонту, обслуживанию и техническому содержанию автотранспортных средств, в том числе шиномонтажные мастерские.
Учитывая изложенное, суд произвел собственный расчет размера арендной платы по спорному договору, в соответствии с которым размер ежемесячного арендного платежа в период с 15.10.2015 по 31.12.2016 составляет 43641руб.28коп., в период с 01.01.2016 по 01.02.2017 составляет 29426руб.88коп., в период с 02.02.2017 по 06.07.2017 - 235415руб.
Вместе с тем, ответчиком представлены платежные поручения за период с августа 2014 года по май 2017 года, а именно от 22.08.2014 N2, от 10.09.2014 N3, от 10.10.2014 N9, от 05.11.2014 N16, от 15.12.2014 N22, от 16.01.2015 N1, от 11.02.2015 N3, от 06.03.2015 N11, от 07.04.2015 N21, от 12.05.2015 N32, от 05.06.2015 N39, от 08.07.2015 N48, от 04.08.2015 N55, от 15.09.2015 N58, от 06.10.2015 N73, от 05.11.2015 N79, от 03.12.2015 N87, от 30.12.2015 N96, от 08.02.2016 N3, от 03.03.2016 N12, от 15.04.2016 N21, от 04.05.2016 N30, от 02.06.2016 N41, от 04.07.2016 N54, от 01.08.2016 N65, от 05.09.2016 N74, от 30.09.2016 N88, от 01.11.2016 N97, от 01.12.2016 N114, от 29.12.2016 N128, от 01.02.2017 N11, от 01.03.2017 N21, от 04.04.2017 N30, от 03.05.2017 N4, которые подтверждают фактическое внесение обществом арендных платежей в предусмотренном договором N 310 размере за спорный период.
Более того, письмом от 01.06.2017 года N20/04/02-09/24764 арендодатель уведомил арендатора о подготовке соглашения о расторжении договора, подготовке договора купли-продажи земельного участка и об имеющейся по состоянию на 01.06.2017 задолженности по спорному договору: по арендным платежам в сумме 2133430руб.35коп. и пене в сумме 249718руб.04коп.
Платёжными поручениями от 26.06.2017 N58 на сумму 2133430руб.35коп. и от 26.06.2017 N57 на сумму 249718руб.04коп., указанная в письме арендодателя от 01.06.2017 задолженность, погашена.
Таким образом, в силу указанных обстоятельств, суд приходит к выводу об отсутствии у ответчика задолженности по арендным платежам по договору N310 на дату вынесения судом решения, доказательств обратного истцом в материалы дела не представлено.
Истцом не доказано наличие на стороне общества задолженности по арендной плате по договору N 310, в спорной сумме, следовательно, исковые требования о взыскании задолженности по арендным платежам удовлетворению не подлежат.
Основания для взыскания пени у суда отсутствуют, поскольку ответчик платёжным поручением от 26.06.2017 N57 на сумму 249718руб.04коп., указанную в письме арендодателя от 01.06.2017 задолженность по пене на моменты выкупа ЗУ погасил.
Таким образом, суд отказывает, в удовлетворении заявленных истцом требований в полном объеме.
Заявление ответчика о пропуске истцом срока исковой давности по заявленным требованиям, учитывая спорный период с 15.10.2015 по 06.07.2017 по основному долгу, дату обращения департамента в суд с иском - 17.09.2018, отклоняются судом в силу статей 196, 200, 202 ГК РФ.
Поскольку в удовлетворении исковых требований отказано, государственная пошлина по делу относится на истца в силу части 1 статьи 110 АПК РФ, однако взысканию не подлежит, поскольку в соответствии с подпункта 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от ее уплаты.
Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
В удовлетворении иска отказать.
Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.
Судья Лошакова А.А.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка