Дата принятия: 06 августа 2019г.
Номер документа: А51-17993/2018
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ
РЕШЕНИЕ
от 6 августа 2019 года Дело N А51-17993/2018
Резолютивная часть решения объявлена 30 июля 2019 года.
Полный текст решения изготовлен 06 августа 2019 года.
Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Левченко Е.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Троцкой З.Н., рассмотрев исковое заявление Управления муниципальной собственности г.Владивостока (ИНН 2536097608; ОГРН 1032501280602; дата регистрации 28.01.2003) к обществу с ограниченной ответственностью "ЛЕВ-ИНФОРМ" (ИНН 2506001789, ОГРН 1022500639963, дата регистрации 23.12.2002), при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Владивостокский городской округ в лице Администрации г. Владивостока о взыскании задолженности по арендной плате в размере 291822 рубля 43 копейки, пени в размере 7472 рубля 48 копеек, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 10637 рублей 97 копеек, об освобождении нежилого помещения
при участии
от истца: Кривецкая В.В., доверенность от 10.06.2019 года, удостоверение;
от ответчика: Стреха Л.А., доверенность 10.06.2019 года, паспорт;
от третьего лица: Кривецкая В.В., доверенность от 04.06.2019 года, удостоверение;
установил: Управление муниципальной собственности г. Владивостока обратилось к обществу с ограниченной ответственностью "ЛЕВ-ИНФОРМ" в Арбитражный суд Приморского края с иском о взыскании 291 822 рублей 43 копеек основного долга по договору аренды N 01-002520-032-Н-АР-6793-00 от 03.09.2012 за период с 01.01.2017 по 30.04.2018, 7 472 рублей 48 копеек пени за период с 01.06.2015 по 02.09.2017, 10 637 рублей 97 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 03.09.2017 по 30.04.2018; об обязании освободить недвижимое имущество (здание, помещение, строение), площадью 53,70 кв.м, (в здании (лит. А), номера на поэтажном плане 33,34 (XXIX), этаж 1), расположенное по адресу: г.Владивосток, ул.Пограничная,12а, для использования в целях "салон-парикмахерская, офис", передав УМС г. Владивостока по акту приема-передачи в 5-дневный срок с момента вступления решения суда в законную силу.
В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Владивостокский городской округ в лице Администрации г. Владивостока.
Истец поддержал поступившее через канцелярию суда заявление об уточнении требований, в котором просит взыскать 590 783 рублей 09 копеек основного долга за период с 01.01.2017 по 31.05.2019, 12 108 рублей 34 копеек неустойки за период с 02.06.2015 по 31.05.2019, об обязании освободить недвижимое имущество (здание, помещение, строение), площадью 53,70 кв.м, (в здании (лит. А), номера на поэтажном плане 33,34 (XXIX), этаж 1), расположенное по адресу: г.Владивосток, ул.Пограничная,12а, для использования в целях "салон-парикмахерская, офис", передав УМС г. Владивостока по акту приема-передачи в 5-дневный срок с момента вступления решения суда в законную силу.
Суд в порядке статьи 49 АПК РФ заявление истца удовлетворил.
Истец поддержал уточненные требования, настаивает на их удовлетворении.
Ответчик против иска возразил, указал, что им была получена претензия от 21.05.2018 N 28/12-3675 в отношении помещения, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Семеновская, 5, в связи с чем полагает, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, полагает, что договор возобновлен на неопределенный срок, поскольку ООО "ЛЕВ-ИНФОРМ" после уведомления об отказе от договора продолжило пользоваться помещением. Также указал, что истцом не применен корректирующий коэффициент, полагает, что задолженность отсутствует.
Исследовав материалы дела, заслушав пояснения сторон, суд установил, что 03.09.2012 Управлением муниципальной собственности г. Владивосток (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "ЛЕВ-ИНФОРМ" (арендатор) на основании протокола N 1 рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе по извещению N 110712/0308185/01 от 15.08.2012 от 15.08.2012 заключен договор аренды недвижимого имущества N 01-02520-032-Н-АР-6793-00 в отношении объекта (здание, помещение, строение) общей площадью 53,7 кв.м (в здании (лит. А), номера на поэтажном плане 33, 34 (XXIX), этаж 1), расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Пограничная, 12а, для использования в целях "салон-парикмахерская, офис", сроком с 03.09.2017 по 02.09.2017 (пункты 1.1, 1.3 договора).
Размер арендной платы установлен в 28 492 рублей 37 копеек без учета НДС, уплачиваемых ежемесячно равными долями до 1 числа месяца, следующего за расчетным (пункт 3.1 договора). Расчет арендных платежей осуществляется в соответствии с правовым актом, устанавливающим методику расчета арендной платы. Расчет арендной платы является неотъемлемой частью договора (пункт 3.3 договора). Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке при утверждении новой базовой арендной ставки и/или методики расчета арендной платы, в случае изменения значений коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, отмены льгот, отмены условий, при которых арендатор освобожден от внесения арендной платы, а также при изменении индекса инфляции, но не чаще одного раза в год, о чем арендатор ставиться в известность путем направления в его адрес уведомления (пункт 3.4 договора).
Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что при неуплате арендатором платежей в установленный срок, начисляется пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования, установленной Центральным банком Российской Федерации, в перерасчете за каждый день просрочки от общей суммы задолженности.
03.09.2012 имущество передано по акту приема-передачи.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена соответствующая запись.
В соответствии с дополнительным соглашением N 2 от 05.12.2012 арендная плата на период с 03.09.2012 по 31.12.2012 устанавливается в размере 11474 рублей 30 копеек в месяц, с 01.01.2014 - 28492 рубля 37 копеек в месяц.
В соответствии с дополнительным соглашением N 3 от 15.01.2014 арендная плата на период с 01.01.2014 по 31.12.2014 устанавливается в размере 11474 рублей 30 копеек в месяц, с 01.01.2015 - 28492 рубля 37 копеек в месяц.
В соответствии с дополнительным соглашением N 4 от 28.01.2015 арендная плата на период с 01.01.2015 по 31.12.2015 устанавливается в размере 11474 рублей 30 копеек в месяц, с 01.01.2016 - 28492 рубля 37 копеек в месяц.
Истец направил в адрес ответчика уведомление от 18.03.2015 N 28/6-1766, в соответствии с которым с которым в связи с установлением коэффициента инфляции - 1,12 размер арендной платы с 01.03.2015 составляет 12851 рубль 22 копейки в месяц с учетом корректирующего коэффициента 0,4, с 01.01.2016 - 31 911 рублей 45 копеек в месяц.
26.04.2016 истец направил в адрес ответчика уведомление от 25.04.2016 N 28/6-3002 об установлении коэффициента инфляции с 01.03.2016 в размере 1,119, в связи с чем с 01.03.2016 арендная плата составляет 35708 рублей 91 копейку в месяц.
Также истец направил в адрес ответчика уведомление от 20.03.2017 N 28/6-1699 об установлении коэффициента инфляции с 01.03.2017 в размере 1,049, в связи с чем с 01.03.2017 арендная плата составляет 37458 рублей 66 копеек в месяц.
Согласно уведомлению от 03.04.2018 N 28/6-2436 с 01.03.2018 устанавливается коэффициент инфляции 1,018, в связи с чем плата за фактическое пользование составляет 38 132 рублей 92 копейки.
В соответствии с письмом от 07.08.2017 N 07.08.2017-02 ответчик выразил желание заключить договор аренды в отношении спорного имущества на новый срок, в ответ на которое истец в письме от 30.08.2017 N 9302СП; 9303СП сообщил, что ответчиком представлен неполный пакет документов; в письме от 13.10.2017 N 9303СП отказал в таком заключении в связи с наличием задолженности по арендной плате.
В письме от 19.10.2018 ответчик повторно сообщил о своем намерении заключить договор арены, на что истец повторно отказал в таком заключении, сославшись на наличие задолженности по внесению арендной платы.
20.09.2018 истец направил в адрес ответчика предупреждение об отказе от договора, оформленное письмом от 18.09.2017 N 28/6-5145, в котором указал, что с 03.09.2017 договор N 01-02520-032-Н-АР-6793-00 от 03.09.2012 считается возобновленным на неопределенный срок и арендодатель отказывается от договора, в связи с чем по истечении трех месяцев ответчику необходимо освободить занимаемое помещение, сдав его по акту приема-передачи. Указанное предупреждение получено ответчиком.
22.05.2018 истец направил в адрес ответчика претензию от 21.05.2018 N 28/12-3675, в котором указал, что как арендодатель по договору аренды от 03.09.2012 N 01-02520-032-Н-АР-6793 нежилых помещений площадью 53,7 кв.м, расположенных по адресу: г. Владивосток, ул. Семеновская, 5, уведомляет о нарушении условий договора в части внесения арендной платы и потребовал погасить задолженность. Претензия также получена ответчиком.
Однако, ответчик на претензию не ответил, задолженность не погасил, помещение не возвратил, в связи с чем истец обратился с настоящим иском в суд.
Возражая против иска, ответчиком в материалы дела представлены платежные поручения с указанием назначения платежа "Оплата по договору N 01-02520-032-Н-АР-6793", "Оплата по договору " 05-00110-002-Н-АР-6692-00", "Оплата по договору" (на сумму 370 138 рублей 14 копеек).
Согласно письму истца от 17.04.2019 N 28/12-2547 в августе 2017 года в адрес управления от арендатора поступили платежи без указания в назначении платежа номера договора, размер платежей не соответствовала месячной арендной ставке, в связи с чем платежи были зачислены по договорам аренды по усмотрению сотрудника управления.
13.05.2019 ответчик обратился в адрес истца с претензией, в которой указал, что денежные средства в размере 385 223 рублей 28 копеек были распределены истцом в счет уплаты арендной платы по всем договорам, в связи с чем потребовал включить 305 511 рублей 79 копеек в справочный расчет по договору аренды 01-02520-032-П-Н-АР-6793-00 от 03.09.2012.
Исследовав материалы дела, заслушав пояснения сторон, суд полагает требования подлежащими частичному удовлетворению в силу следующего.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).
Согласно пунктам 1, 2 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
При этом пунктом 3 статьи 614 ГК РФ закреплено, что если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
В пункте 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 разъяснено, что если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, то следует учитывать, что акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.
Если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.
В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору, переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Руководствуясь положениями указанной статьи и оценив положения договора аренды, суд пришел к выводу, что в настоящем случае размер арендной платы является регулируемым, расчет арендных платежей осуществляется в соответствии с правовым актом, устанавливающим методику арендной платы. Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке при утверждении новой базовой арендной ставки и/или методики расчета арендной платы, в случае изменения значений коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, отмены льготы, отмены условий, при которых арендатор освобожден от внесения арендной платы, а также при изменении индекса инфляции, но не чаще одного раза в год, о чем арендатор ставится в известность путем направления в его адрес уведомления (пункты 3.3, 3.4 договора аренды).
Из изложенного следует, что в рассматриваемом случае ставка арендной платы является регулируемой и стороны обязаны руководствоваться предписанным правовым актом механизмом определения размера арендной платы. Дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).
Частью 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) установлено, что заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.
Пунктом 104 Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденных Приказом Федеральной антимонопольной службы от 10.02.2010 N67 (далее - Правила) установлено, что в извещении о проведении аукциона должны быть указаны, в том числе, начальная (минимальная) цена договора (цена лота) с указанием при необходимости начальной (минимальной) цены договора (цены лота) за единицу площади государственного или муниципального имущества, права на которое передаются по договору, в размере ежемесячного или ежегодного платежа за право владения или пользования указанным имуществом, в размере платежа за право заключить договор безвозмездного пользования указанным имуществом.
Подпунктом 16 пункта 114 Правил установлено, что конкурсная документация должна содержать указание на то, что при заключении и исполнении договора изменение условий договора, указанных в документации об аукционе, по соглашению сторон и в одностороннем порядке не допускается.
Вместе с тем, субъекты малого и среднего предпринимательства выделены законодателем в отдельную социально значимую категорию, нуждающуюся в особой защите и развитии. В частности, Федеральным законом от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" установлена обязанность публичных органов власти содействовать развитию малого и среднего предпринимательства, в том числе посредством предоставления мер имущественной поддержки, включая возможность установления льготных ставок арендной платы (часть 4 статьи 18).
Меры имущественной поддержки в виде единого понижающего коэффициента к ставке арендной платы в размере 0,4 предоставлены Решением Думы г.Владивостока от 27.02.2003 N173 всем субъектам малого предпринимательства, кто арендует помещения у города Владивостока в собственных производственных целях (не сдавая в субаренду) по ставкам, устанавливаемым в нормативном порядке муниципальными правовыми актами в соответствии с заключенными не на торгах договорами аренды. С 01.01.2017 размер понижающего коэффициента составляет 0,7 согласно Муниципальному правовому акту города Владивостока от 05.08.2016 N 286-МПА "О внесении изменений в приложение к решению Думы города Владивостока от 27.02.2003 N 173 "Об утверждении величин коэффициентов, корректирующих расчет арендной платы за пользование зданиями, сооружениями, их частями, находящимися в собственности муниципального образования город Владивосток".
Пониженные ставки арендной платы, если они установлены решением представительного органа местного самоуправления абсолютно всем субъектам малого предпринимательства, в отношении которых он мог их установить без нарушения требований законодательства, представляют собой льготный режим особой социально значимой категории участников гражданского оборота.
В пункте 18 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов. Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется.
Таким образом, уменьшение размера арендной платы, установленного по результатам торгов, Законом о защите конкуренции действительно не предусмотрено и противоречит мерам, применяемым в силу его положений в целях прекращения нарушения антимонопольного законодательства и обеспечения восстановления конкуренции (статьи 21, 23 Закона о защите конкуренции).
Однако, далее в пункте 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 разъяснено, что если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, то следует учитывать, что акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.
Если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.
В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору, переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Руководствуясь положениями указанной статьи и оценив положения договора аренды, суд пришел к выводу, что в настоящем случае размер арендной платы является регулируемым, расчет арендных платежей осуществляется в соответствии с правовым актом, устанавливающим методику арендной платы. Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке при утверждении новой базовой арендной ставки и/или методики расчета арендной платы, в случае изменения значений коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, отмены льготы, отмены условий, при которых арендатор освобожден от внесения арендной платы, а также при изменении индекса инфляции, но не чаще одного раза в год, о чем арендатор ставится в известность путем направления в его адрес уведомления (пункты 3.3, 3.4 договора аренды).
Из изложенного следует, что в рассматриваемом случае ставка арендной платы является регулируемой и стороны обязаны руководствоваться предписанным правовым актом механизмом определения размера арендной платы. Дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).
При этом, судом установлено, что в договоре аренды размер арендной платы определен без учета корректирующих коэффициентов, в то время как методика расчета арендной платы, установленная обязательным к применению муниципальным правовым актом (Решением Думы г.Владивостока от 27.02.2003 N173), содержит размеры таких коэффициентов для субъектов малого предпринимательства. Следовательно, в процессе исполнения договора подлежат применению корректирующие коэффициенты, в том числе понижающего коэффициента в размере 0,4 (0,7 с 01.01.2017), в случае предоставления арендатором арендодателю документов, подтверждающих наличие у него статуса субъекта малого предпринимательства. Таким образом, в случае предоставления арендатором доказательств, подтверждающих наличие у него права на льготу, применение корректирующего коэффициента должно приводить к автоматическому перерасчету размера арендной платы в порядке пунктов 3.3, 3.4 договора аренды, без внесения изменений в договор аренды.
Учитывая положения части 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", суд не усматривает в применении в рассматриваемом случае, при наличии всех необходимых условий, меры имущественной поддержки всем субъектам малого предпринимательства в виде единого понижающего коэффициента к ставке арендной платы в размере 0,7 нарушений требований антимонопольного законодательства.
Как следует из материалов дела и не оспорено истцом, ответчик с является субъектом малого предпринимательства, что следует из общедоступных сведений, размещенных на сайте Федеральной налоговой службы, следовательно, при определении размера арендной платы по договору аренды подлежит применению понижающий коэффициент 0,7.
При этом, суд отклоняет доводы ответчика о том, что должен быть применен коэффициент 0,4 при расчете арендной платы, поскольку с 01.01.2017 муниципальным правовым актом значение указанного коэффициента установлено в размере 0,7, при этом, данный коэффициент не является устанавливаемым по соглашению сторон, а определяется соответствующим правовым актом.
Кроме того, согласно Решению Думы г. Владивостока от 10.12.2002 N 152 "Об утверждении Методики расчета арендной платы за пользование зданиями, сооружениями, их частями, находящимися в муниципальной собственности города Владивостока" в редакции, действовавшей с 08.12.2017 арендная плата за пользование зданиями, помещениями, сооружениями и их частями, определенная по формуле, указанной в разделе 2, подлежит ежегодной индексации на коэффициент инфляции, установленный правовым актом администрации города Владивостока на период с 1 марта текущего года до 1 марта следующего года, рассчитанный путем перемножения коэффициентов инфляции, установленных с 1 марта 2015 года по 1 марта расчетного года.
Размер арендной платы при этом ежегодно умножается на коэффициент инфляции Кинф, определяемый произведением множителей по формуле:
множитель Кинфn + 0 - коэффициент инфляции, установленный на период с 1 марта 2015 до 1 марта 2016 года, определяемый по формуле:
Кинфn + 0 = (Ипцn+0 / 100), где:
Ипцn + 0 - индекс потребительских цен в декабре 2014 года к декабрю 2013 года, определенный Территориальным органом Федеральной службы государственной статистики по Приморскому краю, применяемый для расчета коэффициента инфляции с 1 марта 2015 года до 1 марта 2016 года;
множитель Кинфn + 1 - коэффициент инфляции, установленный на период с 1 марта 2016 до 1 марта 2017 года, определяемый по формуле:
Кинфn + 1 = (Ипцn + 1 /100), где:
Ипцn + 1 - индекс потребительских цен в декабре 2015 года к декабрю 2014 года, определенный Территориальным органом Федеральной службы государственной статистики по Приморскому краю, применяемый для расчета коэффициента инфляции с 1 марта 2016 года до 1 марта 2017 года;
Кинфt - коэффициент инфляции, установленный на период с 1 марта текущего года до 1 марта следующего года;
аналогично Кинфn + 0 рассчитываются Кинфn + 1, Кинфn + 2, Кинфn + 3, ..., Кинфt.
n + 0 - период с 1 марта 2015 года до 1 марта 2016 года;
i = 0, 1, 2, ..., (t - n) - последующие периоды;
t - период с 1 марта текущего года до 1 марта следующего года (n + i = n + (t - n) = n + t - n = t.
Таким образом, общая сумма подлежащей внесению в соответствии с Методикой расчета арендной платы за пользование зданиями, сооружениями, их частями, находящимися в муниципальной собственности г. Владивостока, арендной платы за спорный период составила 93405 рублей 94 копеек.
В этой связи, с учётом закреплённого пунктом 1 статьи 422 ГК РФ принципа соответствия договора обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения, взысканию с ответчика в пользу истца подлежит 93405 рублей 94 копеек с учетом внесенных ответчиком платежей задолженности по арендной плате основании статей 309, 614 ГК РФ. В остальной части требований о взыскании основного долга следует отказать.
Суд критически оценивает доводы ответчика об отсутствии с задолженности со ссылкой на представленные платежные поручения, поскольку спорного договора касается только часть платежей, другие платежи внесены по другому договору, на что указано в назначении платежа, в части платежных поручений в назначении платежа не указан ни номер договора, ни адрес помещений, лишь указано "Оплата по договору", в этой связи истец в соответствии с пунктом 3 статьи 522 ГК РФ был вправе направить данные платежи на погашение ранее образовавшейся задолженности, или же, если срок исполнения обязательств по нескольким договорам наступил одновременно, засчитать пропорционально в погашение обязательств по всем договорам с учетом того, что между сторонами имеется ряд договоров аренды.
При этом ответчик не был лишен возможности уточнить назначение платежей, однако, такой возможность не воспользовался, обратившись к истцу с соответствующим заявлением лишь после возбуждения производства по настоящему делу и длительного его рассмотрения.
Истцом также заявлено требование о взыскании 12 108 рублей 34 копеек неустойки за период с 02.06.2015 по 31.05.2019 (исходя из расчета пени) за нарушение ответчиком обязательств по внесению оплаты.
Пеней (неустойкой) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).
Согласно пункту 4.1 договора за нарушения сроков внесения арендной платы предусмотрена неустойка в размере одной трехсотой ставки рефинансирования, установленной Центральным банком Российской Федерации, от общей суммы задолженности в перерасчете за каждый день просрочки.
Поскольку факт ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по своевременному и в полном объёме внесению арендных платежей по договору подтвержден материалами дела и не оспорен ответчиком, а соглашение о неустойке и её размере оговорено сторонами в договоре аренды, заявленное управлением требование о привлечении предприятия к ответственности в виде пени, предусмотренной пунктом 4.1 договора, является обоснованным.
Поскольку требования о взыскании суммы основного долга удовлетворены частично, требования о взыскании неустойки также подлежат удовлетворению частично в размере 1092 рублей 83 копеек пени с учетом положений статьи 193 АПК РФ. Ответчик ходатайство не заявил о снижении пени на основании статьи 333 ГК РФ.
Суд отклоняет доводы ответчика о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, поскольку требование об оплате задолженности истец направлял неоднократно.
Истцом заявлено требование об обязании освободить недвижимое имущество (здание, помещение, строение), площадью 53,70 кв.м, (в здании (лит. А), номера на поэтажном плане 33,34 (XXIX), этаж 1), расположенное по адресу: г.Владивосток, ул.Пограничная,12а, для использования в целях "салон-парикмахерская, офис", передав УМС г. Владивостока по акту приема-передачи в 5-дневный срок с момента вступления решения суда в законную силу.
В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).
Из приведенных норм закона следует вывод о том, что, поскольку после истечения срока пользования имуществом по договору аренды ответчик при отсутствии возражений со стороны истца продолжил владеть и пользоваться спорным имуществом, не передал данное имущество по акту приема-передачи истцу, договор согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ считается продленным на неопределенный срок с 03.09.2107.
Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 ГК РФ).
В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
С учетом того, что арендные отношения прекращены в связи с односторонним отказом арендатора от возобновленного на неопределенный срок договора, суд считает подлежащими удовлетворению требования истца об обязании освободить недвижимое имущество (здание, помещение, строение), площадью 53,70 кв.м, (в здании (лит. А), номера на поэтажном плане 33,34 (XXIX), этаж 1), расположенное по адресу: г.Владивосток, ул.Пограничная,12а, для использования в целях "салон-парикмахерская, офис", передав УМС г. Владивостока по акту приема-передачи в 5-дневный срок с момента вступления решения суда в законную силу.
Суд отклоняет доводы ответчика о том, что договор аренды является действующим, со ссылкой на то, что на после получения уведомления об отказе от договора, ответчик продолжил пользоваться имуществом, поскольку из поведения истца, выраженного в письмах об отказе от заключения договора аренды на новый срок, следует его воля на прекращение арендных правоотношений с учетом наличия со стороны арендатора задолженности по внесению арендных платежей.
Также суд отклоняет доводы ответчика о том, что претензия от 21.05.2018 N 28/12-3675 не касалась спорного договора ввиду указания адреса иного помещения, поскольку в данной претензии указан номер договора аренды спорного помещения, доказательств заключения договоров аренды в отношении помещений по ул. Семеновская, 5, площадью 53,7 кв.м, ответчик не представил. Кроме того, ответчик не был лишен права уточнить у истца, какого именного договора касалось предупреждение.
Расходы по уплате государственной пошлины распределяется на истца и ответчика пропорционально размеру удовлетворенных требований, однако, истец освобожден от ее уплаты в соответствии со статьей 105 АПК РФ, статьей 333.37 Налогового Кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд
решил:
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Лев-Информ" в пользу Управления муниципальной собственности г.Владивостока 93405 рублей 94 копеек основного долга, 1092 рублей 83 копеек пени.
Обязать общество с ограниченной ответственностью "ЛЕВ-ИНФОРМ" освободить недвижимое имущество площадью 53,7 кв.м в здании (лит.А), номера 33, 34 (XXIX), этаж 1), расположенное по адресу: г.Владивосток, ул.Пограничная, 12а, для использования в целях салон-парикмахерская, офис", передав УМС г.Владивостока по акту приема-передачи в пятидневный срок с момента вступления решения в законную силу.
В остальной части иска отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ЛЕВ-ИНФОРМ" в доход федерального бюджета 8360 рублей государственной пошлины.
Выдать исполнительные листы после вступления решения в законную силу.
Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.
Судья Левченко Е.А.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
