Дата принятия: 28 ноября 2019г.
Номер документа: А51-16731/2019
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ
РЕШЕНИЕ
от 28 ноября 2019 года Дело N А51-16731/2019
Резолютивная часть решения объявлена 26 ноября 2019 года.
Полный текст решения изготовлен 28 ноября 2019 года.
Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Левченко Е.А., при ведении протокола судебного заседания Акишевой Л.Б.секретарем Акишевой Л.Б., рассмотрев исковое заявление Управления муниципальной собственности г.Владивостока (ИНН 2536097608, ОГРН 1032501280602) к Индивидуальному предпринимателю Нечаевой Евгении Юрьевне (ИНН 253607406519, ОГРНИП 311253629800081)
о взыскании 2012240,44 рублей, возврате имущества;
при участии
от истца: Музыченко А.А., доверенность от 10.01.2019, удостоверение, диплом 0139777 от 17.06.1997;
от ответчика: Андронова Д.Н., доверенность от 21.04.2017, паспорт, диплом рег. N959 от 30.06.2004, свидетельство о заключении брака от 24.07.2004;
установил: Управление муниципальной собственности г.Владивостока обратилось с иском к Индивидуальному предпринимателю Нечаевой Евгении Юрьевне о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 344 250,19 руб., и пени в размере 234 842,51 руб., всего - 1 579 092,70 руб; обязании передать УМС г.Владивостока по акту приема- передачи недвижимое имущество - нежилое помещение, общей площадью 44,00 кв.м, в здании лит.1, номера на поэтажном плане: 1-5 (VII), этаж: цокольный, расположенное по адресу: г.Владивосток, ул.Фадеева, д.10-а, в 5- дневный срок с момента вступления в законную силу решения суда.
С учетом уточнения требований 01.10.2019, принятых судом в порядке ст.49 АПК РФ 03.10.2019, истец просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате по договору аренды от 03.04.2013 N02-01774-001-Н-АР-6921-00 в размере 1 652 420,86 руб. за период с 01.09.2015 по 30.09.2019, пеню в размере 359 819,58 руб. с 01.11.2015 по 30.09.2019, всего - 2 012 240,44 руб., обязать ответчика освободить недвижимое имущество: нежилое помещение, общей площадью 44,00 кв.м, (в здании (лит. 1), номера на поэтажном плане: 1-5 (VIII), этаж: цокольный, расположенные по адресу: г. Владивосток, ул. Фадеева, д 10-а, передав его по акту приема-передачи представителю УМС г.Владивостока в 5-дневный срок с момента вступления в законную силу
Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме, указал, что ответчиком ненадлежащим образом исполнялись обязательства по договору аренды, дал пояснения по расчету задолженности.
Представитель ответчика в судебном заседании оспорил заявленные требования по основаниям, изожженным в письменном отзыве, заявил о пропуске истцом срока исковой давности.
Изучив материалы дела, заслушав представителя истца, суд установил следующее.
Между Управлением муниципальной собственности г.Владивостока и индивидуальным предпринимателем Нечаевой Евгенией Юрьевной заключён договор аренды от 03.04.2013 N02-01774-006-Н-АР-6921-00 недвижимого имущества: нежилого помещения, общей площадью 44,00 кв.м, в здании лит.1, номера на поэтажном плане: 1-5 (VII), этаж: цокольный, расположенного по адресу: г.Владивосток, ул.Фадеева, д.10-а, для использования в целях: "офис, бытовое обслуживание, торговое, оказание медико-оздоровительных услуг".
Право собственности на вышеуказанное недвижимое имущество принадлежит муниципальному образованию город Владивосток, о чём в ЕГРН 13.01.2011 была сделана запись регистрации N25-25-01/209/2010-032, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 15.01.2019 N99/2019/238954075.
В соответствии с пунктом 1.3 договора срок аренды установлен с 04.04.2013 по 02.04.2018.
Согласно п. 3.1 договора установлена арендная плата в размере 20 387,88 руб., оплата производится Арендодателю ежемесячно равными долями до 1 числа месяца, следующего за расчётным.
В силу п. 3.4 договора размер арендной платы может быть изменён Арендодателем в одностороннем порядке при утверждении новой базовой арендной ставки и/или методики расчёта арендной платы, в случае изменения значений коэффициентов, используемых при расчёте арендной платы, отмены льготы, отмены условий, при которых Арендатор освобождён от внесения арендной платы, а также при изменении индекса инфляции, но не чаще одного раза в год, о чём Арендатор ставится в известность путём направления в его адрес уведомления.
Согласно п. 4.1. договора при неуплате арендной платы в установленный договором срок, начисляется пеня из расчёта 1/300 ставки рефинансирования, установленной Центральным банком Российской Федерации, в перерасчёте за каждый день просрочки от общей суммы задолженности.
В соответствии с п. 5.1. договор прекращает свое действие по окончании его срока. Заключение договора аренды на новый срок производится в порядке, установленном действующим законодательством.
Между истцом и ответчиком заключено дополнительное соглашение от 20.06.2013 N1 к договору аренды недвижимого имущества от 03.04.2013 N02-01774-006-Н-АР-6921-00, которым установлен размер арендной платы с 03.04.2013 по 31.12.2014 в размере 8218,53 руб. в месяц без учета НДС, с 01.01.2015 в размере 20387,88 руб. в месяц без учета НДС, НДС арендатор перечисляет самостоятельно в уполномоченный орган.
Между истцом и ответчиком заключено дополнительное соглашение от 22.04.2015 N2 к договору аренды недвижимого имущества от 03.04.2013 N02-01774-006-Н-АР-6921-00, которым установлен размер арендной платы с 01.01.2015 по 28.02.2015 в размере 8218,53 руб. в месяц без учета НДС, с 01.03.2015 по 31.12.2015 в размере 9204,75 руб. в месяц без учета НДС, с 01.01.2017 в размере 22934,43 руб. в месяц без учета НДС, НДС арендатор перечисляет самостоятельно в порядке, предусмотренном действующим законодательством.
Уведомлением от 04.04.2016 N28/6-2150, направленным УМС г.Владивостока в адрес ИП Нечаевой Е.Ю., было сообщено о том, что в соответствии с решением Думы города Владивостока от 10.12.2002 N152 "Об утверждении методики расчета арендной платы за пользование зданиями, сооружениями, их частями, находящимися в муниципальной собственности города Владивостока" постановлением администрации города Владивостока от 21.03.2016 N831 "Об установлении значения коэффициента инфляции, применяемого при расчете арендной платы за пользование зданиями, помещениями, сооружениями и их частями, находящимися в муниципальной собственности города Владивостока" с 01.03.2016 был установлен коэффициент инфляции, применяемый при расчете арендной платы за пользование зданиями, помещениями, сооружениями и их частями, находящимися в муниципальной собственности города Владивостока, в размере 1,119 и с 01.03.2016 Арендатору надлежит оплачивать арендную плату в размере 10 300,12 руб. в месяц без учёта НДС, с 01.01.2017 в размере 25 551,72 руб. в месяц без учёта НДС.
Уведомлением от 15.03.2017 N28/6-1550, направленным УМС г.Владивостока в адрес ИП Нечаевой Е.Ю., было сообщено о том, что в соответствии с решением Думы города Владивостока от 10.12.2002 N152 "Об утверждении методики расчета арендной платы за пользование зданиями, сооружениями, их частями, находящимися в муниципальной собственности города Владивостока" постановлением администрации города Владивостока от 06.02.2017 N265 "О внесении изменений в постановление администрации города Владивостока от 12.02.2015 N2871 "Об установлении значения коэффициента инфляции, применяемого при расчете арендной платы за пользование зданиями, помещениями, сооружениями и их частями, находящимися в муниципальной собственности города Владивостока" с 01.03.2017 был установлен коэффициент инфляции, применяемый при расчете арендной платы за пользование зданиями, помещениями, сооружениями и их частями, находящимися в муниципальной собственности города Владивостока, в размере 1,049 и с 01.03.2017 Арендатору надлежит оплачивать арендную плату в размере 26 803,76 руб. в месяц без учёта НДС.
Уведомлением от 19.03.2018 N28/6-1871, направленным УМС г.Владивостока в адрес ИП Нечаевой Е.Ю., было сообщено о том, что в соответствии с решением Думы города Владивостока от 10.12.2002 N152 "Об утверждении методики расчета арендной платы за пользование зданиями, сооружениями, их частями, находящимися в муниципальной собственности города Владивостока" постановлением администрации города Владивостока от 28.02.2018 N941 "О внесении изменений в постановление администрации города Владивостока от 12.02.2015 N2871 "Об установлении значения коэффициента инфляции, применяемого при расчете арендной платы за пользование зданиями, помещениями, сооружениями и их частями, находящимися в муниципальной собственности города Владивостока" с 01.03.2018 был установлен коэффициент инфляции, применяемый при расчете арендной платы за пользование зданиями, помещениями, сооружениями и их частями, находящимися в муниципальной собственности города Владивостока, в размере 1,018 и с 01.03.2018 Арендатору надлежит оплачивать арендную плату в размере 27 286,22 руб. в месяц без учёта НДС.
23.04.2018 истец письмом N28\6-2997 уведомил ответчика о прекращении договора от 03.04.2013 N02-01774-001-Н-АР-6921-00, возобновленного на неопределенный срок.
12.11.2018 УМС г.Владивостока в адрес арендатора была направлена претензия N28/6-7055 с требованием возвратить недвижимое имущество по акту приема-передачи, оплатить имеющуюся задолженность по договору аренды.
Поскольку ответчик на указанную претензию не отреагировал, задолженность не оплатил, недвижимое имущество по акту приема-передачи не возвратил, истец обратился с настоящим иском в Арбитражный суд Приморского края.
Возникшие между сторонами правоотношения квалифицируются судом как обязательственные отношения, возникшие из договора аренды недвижимости, которые подлежат регулированию нормами гл. 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, а также общими нормами об обязательственных отношениях и договорах ГК РФ.
В силу ст.ст. 308, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
В соответствии со ст. 195 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Исходя из указанной нормы под правом лица, подлежащим защите судом, следует понимать субъективное гражданское право конкретного лица.
Согласно ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 настоящего Кодекса.
В силу п. 1 ст.200 ГК РФ срок исковой давности по требованиям публично-правовых образований в лице уполномоченных органов исчисляется со дня, когда публично-правовое образование в лице таких органов узнало или должно было узнать о нарушении его прав, в частности, о передаче имущества другому лицу, совершении действий, свидетельствующих об использовании другим лицом спорного имущества, например, земельного участка, и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
В соответствии с п. 15 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", установлено, что истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абз. 2 п.а 2 ст. 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.
Поскольку ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности, а истцом не представлено доказательств уважительности пропуска срока, ходатайства о его восстановлении не заявлено, суд применяет к заявленным требованиям общий срок исковой давности.
Учитывая, что истцом подан настоящий иск 31.07.2019, а также положения п. 3.1 договора (оплата производится Арендодателю ежемесячно равными долями до 1 числа месяца, следующего за расчётным) суд отказывает во взыскании арендной платы за период с 01.09.2015 по 30.06.2016 и пени за период с 01.11.2016 по 30.07.2019.
В п. 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ N73) разъяснено, что если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, то следует учитывать, что акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.
Как установлено, судом п. 3.3 договора стороны предусмотрели, что расчет арендных платежей осуществляется в соответствии с правовым актом, устанавливающим методику расчета арендной платы, и является неотъемлемой частью договора.
Кроме того, в п. 3.4 договора аренды стороны согласовали, право арендодателя на изменение размер арендной в одностороннем порядке при утвержденной новой базовой арендной ставки и/или методики расчета арендной платы, в случае изменения значений коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, отмены льготы, отмены условий, при которых арендатор освобожден от внесения арендной платы, а так же при изменении индекса инфляции, но не чаще одного раза в год, о чем арендатор ставится в известность путем направления в его адрес уведомления.
В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Методика расчета арендной платы за пользование зданиями, сооружениями, их частями, находящимися в муниципальной собственности г.Владивостока утверждена Решением Думы города Владивостока от 10.12.2002 N152.
Согласно разделу 2 Методики она применяется для расчета арендной платы, которая определяется по формуле, включающей в себя затратную и доходную составляющую арендной платы, базовую ставку, площадь объекта и корректирующий коэффициент, который определяется решением Думы города Владивостока.
Разделом 3 Методики также предусмотрено, что арендная плата за пользование зданиями, помещениями, сооружениями и их частями, определенная по формуле, указанной в разделе 2 Методики, подлежит ежегодной индексации. Расчет действующей арендной платы при этом ежегодно умножается на коэффициент инфляции, который устанавливается правовым актом администрации города Владивостока и применяется с 01 марта текущего календарного года.
Данные коэффициенты инфляции применяются при расчете арендной платы с момента вступления в силу соответствующих нормативных актов.
Размер ежемесячного платежа определенный истцом по указанной Методике составил:
- с 01.03.2016 по 28.02.2017 (без учета при расчете корректирующих коэффициентов 0,4 с 01.07.2016 по 31.12.2016 и 0,7 с 01.01.2017 по 17.05.2018) в размере 25551,72 руб.;
- с 01.03.2017 по 28.02.2018 (без учета при расчете корректирующего коэффициента 0,7) в размере 26803,76 руб.;
- с 01.03.2018 по 28.02.2019 (без учета при расчете корректирующего коэффициента 0,7 по 17.05.2018) в размере 26803,76 руб.;
- с 01.03.2019 по 30.09.2019 27432,25 руб.;
Данный расчет размера ежемесячного арендного платежа, произведенный истцом, в части применения коэффициентов инфляции, в соответствующие периоды проверен судом и признан ошибочным, поскольку в данном случае управлением нарушены положения вышеприведенных муниципальных правовых актов.
Из представленных в материалы дела документов судом установлено, что ответчик соответствует условиям отнесения к субъектам малого и среднего предпринимательства, установленных Федеральным законом от 24.07.2007 N2007 N209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", а, следовательно, истец с 01.01.2016 с по 31.12.2016 должен был применить к расчету арендный платежей корректирующий коэффициент 0,4, а с 01.01.2017 по 17.05.2018 года - 0,7.
Указанные обстоятельства и доводы ответчика истцом не оспорены и согласно п. 3.1. статьи 70 АПК РФ считаются признанными.
Согласно представленному УМС администрации г. Владивостока справочному расчету сумма задолженности ИП Нечаевой Е.Ю по договору аренды N 02-01774-006-Н-АР-6921-00 за использование нежилого помещения площадью 44,0 кв.м, расположенного по адресу: г.Владивосток, ул. Фадеева, 10а, за период с 01.07.2016 по 30.09.2019 (с учетом применения Корректирующего коэффициента 0,4 с 01.07.2016 по 31.12.2016, Корректирующего коэффициента 0,7 с 01.01.17 по 17.05.2018, а также без одновременного применения ранее действующего и вновь утвержденного коэффициента инфляции по 07.12.2017) составляет 792685 рублей 48 копеек основного долга, 95811 рублей 95 копеек пени.
Указанный расчет судом, проверен, признан арифметически верным и нормативно обоснованным, с учетом применения срока исковой давности, суд находит заявленные требования о взыскании арендной платы в данной части подлежащими частичному удовлетворению в размере 792685 рублей 48 копеек.
Принимая во внимание непредставление ответчиком документов, свидетельствующих о надлежащем исполнении обязательства по внесению арендной платы или об отсутствии оснований для оплаты, доводы истца о нарушении ответчиком обязательств согласно п. 3.1 ст.70 АПК РФ считаются признанными ответчиком, в связи, с чем в силу п. 3 ст. 70 АПК РФ, истец освобожден от необходимости доказывания указанных доводов.
Истцом также заявлено требование о взыскании неустойки за нарушение ответчиком обязательств по внесению арендной платы.
Пеней (неустойкой) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (п.1 ст. 330 ГК РФ).
Поскольку факт просрочки исполнения обязанности по внесению арендной платы судом установлен, соглашение о неустойке и её размере сторонами в договоре достигнуто, то к ответчику подлежит применению ответственность согласно условиям договора. Спорная сумма неустойки подтверждается расчетом истца, который составлен с учетом условий договора о сроках внесения оплаты, ответчиком не опровергнут.
Ходатайства о снижении неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ, ответчиком не заявлено.
Учитывая изложенное, суд находит заявленные требования в данной части также подлежащими частичному удовлетворению в размере 95811 рублей 95 копеек пени, согласно вышеуказанному справочному уточненному расчету.
В силу п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610).
Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок
Учитывая, что истец уведомил ответчика письмом от 23.04.2018 N28\6-2997 о прекращении договора от 03.04.2013 N02-01774-001-Н-АР-6921-00, указанное уведомление получено ответчиком 30.04.2018, что им не оспорено, указанный договор является прекращенным с 01.08.2018.
Также 12.11.2018 УМС г.Владивостока в адрес арендатора была направлена претензия N28/6-7055 с требованием возвратить недвижимое имущество по акту приема-передачи.
В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку оснований считать договор аренды от 03.04.2013 N02-01774-001-Н-АР-6921-00 возобновленными на неопределенный срок не имеется при наличии возражений арендодателя, в связи с окончанием срока договора и прекращением обязательств сторон по нему, арендованное ответчиком помещение подлежит освобождению и возврату истцу в соответствии с условиями договора и положениями ст.622 ГК РФ.
Суд отказывает в удовлетворении требований о передаче спорных помещений представителю истца, поскольку сам по себе представитель не является субъектом процессуальной правоспособности согласно ст. ст. 41, 43 АПК РФ.
Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170 АПК РФ, арбитражный суд
решил:
Взыскать с Индивидуального предпринимателя Нечаевой Евгении Юрьевны в пользу Управления муниципальной собственности г.Владивостока 792685 рублей 48 копеек основного долга, 95811 рублей 95 копеек пени.
Обязать Индивидуального предпринимателя Нечаевой Евгении Юрьевны освободить недвижимое имущество: нежилое помещение, общей площадью 44,00 кв.м, (в здании (лит. 1), номера на поэтажном плане: 1-5 (VIII), этаж: цокольный, расположенные по адресу: г.Владивосток, ул.Фадеева, д.10-а, передав его по акту приема-передачи Управлению муниципальной собственности г.Владивостока в 5-дневный срок с момента вступления в законную силу решения суда.
В остальной части иска отказать.
Взыскать с Индивидуального предпринимателя Нечаевой Евгении Юрьевны в доход федерального бюджета 20598 рублей государственной пошлины.
Выдать исполнительные листы после вступления решения суда в законную силу.
Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.
Судья Левченко Е.А.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
