Решение Арбитражного суда Приморского края от 26 ноября 2019 года №А51-14973/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

РЕШЕНИЕ

от 26 ноября 2019 года Дело N А51-14973/2019
Резолютивная часть решения объявлена 20 ноября 2019 года.
Полный текст решения изготовлен 26 ноября 2019 года.
Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Лошаковой А.А. при ведении протокола секретарем судебного заседания Печениным А.М., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Управления муниципальной собственности г. Владивостока (ИНН 2536097608, ОГРН 1032501280602) к обществу с ограниченной ответственностью "Клуб АМС" (клуб любителей Автомотостарины) (ИНН 2540001860, ОГРН 1022502270636) о взыскании 673650руб.19коп.,
при участии в заседании:
от заявителя: представитель Хомова О.В., по доверенности N28/1-61 от 10.01.2019, служебное удостоверение,
от ответчика: представитель Ячина А.С., по доверенности от 12.12.2018, удостоверение адвоката,
установил: истец - управления муниципальной собственности г.Владивостока (далее - УМС, управление) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к ответчику - обществу с ограниченной ответственностью "Клуб АМС" (клуб любителей Автомотостарины) (далее - ООО "Клуб АМС, общество) о взыскании 673650руб.19коп. задолженности по договору аренды земельного участка, в том числе 531322руб.24коп. основного долга за период с 01.11.2016 по 28.02.2018 и 142327руб.95коп. пени за период с 16.11.2016 по 28.02.2018.
Ответчик требования оспорил, представил в материалы дела письменный отзыв, в котором, не оспаривая факта наличия задолженности по арендной плате, оспаривает расчет арендной платы, произведенный истцом, представил контр расчет. Просит суд применить статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и снизить неустойку в виду её явной несоразмерности последствиям нарушенного обязательства.
В настоящем судебном заседании представители сторон, ранее изложенные позиции по делу поддержали.
Из материалов дела и пояснений представителей истца и ответчика следует, что 19.06.2002 администрация (арендодатель) ООО "Клуб АМС" (арендатор) заключили договор N3767 аренды (далее - договор) земельного участка с кадастровым номером 25:28:030017:72 (далее - ЗУ N25:28:030017:72), площадью 5998,2кв.м., расположенного по адресу: г.Владивосток, ул.Сахалинская, 2а, для реконструкции существующих зданий с целью размещения музея старинной автомототехники и дальнейшей эксплуатации объекта.
Определением Арбитражного Приморского края от 05.09.2018 по делу NА51-18641/2017 по иску о иску УМС к ООО "Клуб АМС" о взыскании задолженности по арендной плате в размере 156 075,91 руб. по договору от 19.06.2002 N3767 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:030017:72 суд утвердил мировое соглашение, в котором стороны пришли к соглашению о том, что для эксплуатации принадлежащих ответчику на праве собственности зданий с кадастровыми номерами 25:28:000000:18078 и 25:28:030017:607, расположенных в границах земельного участка с кадастровым номером 25:28:010017:72, фактически используется часть земельного участка с кадастровым номером 25:28:030017:72 площадью 3 881 кв.м.
Как указывает истец, ответчик фактически используя земельный участок, вносил арендные платежи не в полном объеме и с нарушением сроков, установленных договором, образовалась задолженность, в связи с чем 25.09.2018 в адрес ответчика направлена претензия N28/12-6136 с требованием оплатить имеющуюся задолженность.
Поскольку ответчик задолженность не оплатил, на претензионное письмо не ответил, управление обратилось с рассматриваемыми требованиями в суд.
Исследовав материалы дела, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.
В силу статей 308, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Между сторонами возникло обязательственное правоотношение, регулируемой главой 34 ГК РФ, общими положениями гражданского законодательства об обязательствах, с учетом особенностей установленных земельным законодательством.
Договор заключен сроком с 06.03.2002 по 05.03.2012 (пункт 1.1 договора).
Спорный период для взыскания основного долга определен истцом с 01.11.2016 по 28.02.2018.
Поскольку земельный участок не возвращен по окончанию срока договора, фактическое пользование им продолжилось в связи с отсутствием возражений арендодателя, в силу положений ч. 2 ст. 621 ГК РФ договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В дальнейшем, как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами 28.02.2018 договор от 19.06.2002 N3767 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:030017:72 расторгнут.
В соответствии со статьей 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Статьей 424 ГК РФ установлено, что в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Согласно пункту 3 статьи 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, если иное не установлено Земельным кодексом или другими федеральными законами.
Регулирование арендной платы за земельные участки осуществляется в нормативном порядке. Принятие уполномоченными органами государственной власти местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договора аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.
Пунктом 2.1 договора установлена арендная плата с коэффициентом 1,5 по отношению к базовой ставке арендной платы. Арендная плата вносится с даты принятия постановления ежеквартально, не позднее 15-го числа месяца первого квартала. За неполный квартал в начале периода аренды плата вносится не позднее 15 дней с момента подписания договора, а в конце периода аренды - не позднее даты окончания договора.
В соответствии с пунктом 2.2 договора размер арендной платы изменяется в одностороннем порядке в связи с принятием соответствующего нормативного акта об изменении базовых размеров арендной платы за землю (без внесения изменения в договор).
Согласно части 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.
В соответствии с пунктом 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", арендодатель по договору к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, условиями договора аренды арендатор обязался вносить ежеквартально до 15 месяца первого квартала, обусловленную договором арендную плату, которая изменяется в одностороннем порядке в связи с принятием соответствующего нормативного акта об изменении базовых размеров арендной платы за землю (без внесения изменения в договор).
Факт пользования, в указанный период переданным в аренду земельным участком подтверждается материалами дела, ответчиком не оспаривается.
Однако между сторонами возник спор относительно расчета размера арендного платежа исходя из фактически используемой площади земельного участка и примененного при расчете коэффициента функционального использования (далее - Кфи).
Истцом представлен расчет арендной платы исходя из площади земельного участка 5998,2 кв.м. и с применением при расчете коэффициента 1,5 по отношению к базовой ставке арендной платы.
Суд, проверив расчет истца, признает его ошибочным, нормативно не обоснованным, не соответствующим фактическим обстоятельствам дела.
Как следует из представленного в материалы дела письма УМС от 12.08.2019 N 28-9-6333 и не оспаривается сторонами ,в настоящее время из земельного участка с кадастровым номером 25:28:030017:72 путем раздела образовано два земельных участка:
- с кадастровым номером 25:28:030017:7145 площадью 1393 кв.м. с видом разрешенного использования: культурное развлечение, развлечения, выставочно-ярмарочная деятельность, коммунальное обслуживание. Данный земельный участок предоставлен в аренду ООО "Клуб АМС" на основании договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, от 29.07.2019 N 03-030017-Ю-Д-МС-00424 для использования в целях дальнейшей эксплуатации нежилого здания (здание - кислородная станция), расположенный по адресу: г.Владивосток, ул. Сахалинская, 2а, сроком на 49 лет;
- с кадастровым номером 25:28:030017:7146 площадью 1565кв.м. с видом разрешенного использования: культурное развлечение, развлечения, выставочно-ярмарочная деятельность, коммунальное обслуживание. Данный земельный участок предоставлен в аренду ООО "Клуб АМС" на основании договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, от 29.07.2019 N 03-030017-Ю-Д-МС-00425 для использования в целях дальнейшей эксплуатации нежилого здания (здание - клуб "Автомотостарины"), расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Сахалинская, 2а, сроком на 49 лет.
На основании изложенного, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства суд исходит из доказанности факта пользования ответчиком земельным участком площадью 2958кв.м.
Расчет арендной платы в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и расположенных на территории Приморского края, подлежал определению на основании постановления администрации Приморского края от 11.03.2015 N 75-па "О Порядке определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края".
Муниципальным правовым актом г. Владивостока от 10.08.2015 N 208-МПА предусмотрен Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Владивостокского городского округа, предоставленные в аренду без торгов, в котором приведена формула расчета ставки арендной платы, включающая: ставку земельного налога; коэффициент функционального использования; корректирующий коэффициент (пункт 2.4).
Согласно пункту 2.5. муниципального правового акта города Владивостока от 10.08.2015 N 208-МПА коэффициент функционального использования устанавливается Думой города Владивостока в зависимости от основного вида использования земельного участка, указанного в договоре аренды земельного участка.
Вместе с тем, при расчете подлежащей взысканию арендной платы суд исходит из того, что значение ставки земельного налога в размере 1,5%, установленное на дату заключения спорного договора согласно пункту 2 раздела 3 Приложения к решению Думы г. Владивостока от 28.10.2005 N 108 "О земельном налоге в городе Владивостоке", было в последующем снижено на основании пункта 1.2 муниципального правового акта города Владивостока от 17.10.2011 N 324-МПА "О внесении изменений в приложение к решению Думы города Владивостока от 28.10.2005 N 108 "О земельном налоге в городе Владивостоке", которым раздел 3 Приложения к решению Думы г. Владивостока от 28.10.2005 N 108 дополнен пунктом 5 следующего содержания: "на территории Владивостокского городского округа устанавливается налоговая ставка в размере 0,6 процентов в отношении земельных участков, занятых объектами физической культуры и спорта, культуры, искусства, частных детских дошкольных учреждений, не финансируемых из бюджетов бюджетной системы Российской Федерации"
Следовательно, при расчете платы за пользование арендуемым ответчиком земельным участком подлежит применению ставка земельного налога в размере 0,6%, установленная пунктом 5 раздела 3 Приложения к Решению Думы г. Владивостока от 28.10.2005 N108.
Решением Думы г. Владивостока от 30.07.2015 N 505 "Об установлении величин корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке", Приложением N 1 к решению установлены величина коэффициента функционального использования, в том числе за земельные участки для земельные участки спортивных клубов, коллективов, организаций физической культуры, учреждений культуры, действующих на самостоятельной и профессиональной основах, равная 1 (пункт 1.7.3 Решения Думы N 505).
В соответствии с пунктом 1.1 договора земельный участок предоставлен в аренду с целью реконструкции существующих зданий с целью размещения музея старинной автомототехники и дальнейшей эксплуатации объекта, в связи с чем в настоящее время на земельных участках с кадастровыми номерами расположены зданиям музея с кадастровыми номерами 25:28:0000000:18078 и 25:28:030017:607, данное обстоятельство не оспаривается сторонами.
Таким образом, на основании изложенных норм, исходя из целей предоставления спорного земельного участка и его фактического использования, при расчете арендной платы подлежит Кфи, установленный пунктом 1.7.3 Решения Думы г. Владивостока от 30.07.2015 N 505 "Об установлении величин корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке".
Поэтому суд установив, площадь фактически эксплуатируемого обществом земельного участка, применив Кфи равный 1, ставка земельного налога в размере 0,6%, производит собственный расчет задолженности по договору, в результате которого сумма основного долга составляет 157254руб.34коп., что соответствует справочному расчету истца и подлежит взысканию в силу ст.ст. 309, 310, 614 ГК РФ.
Поскольку подтверждающих доказательств внесения арендных платежей в полном объеме в спорный период арендатором в материалы дела не представлено, то на основании статей 309,310, 606, 614, 622 ГК РФ взысканию с ответчика подлежит основной долг по арендной плате в сумме 157254руб.34коп. за период с 01.11.2016 по 28.02.2018.
В остальной части требований о взыскании основного долга суд отказывает в связи с установленными по делу обстоятельствами.
Кроме того, истцом заявлены требования о взыскании неустойки в сумме 142327руб.95коп. пени за период с 16.11.2016 по 28.02.2018.
В силу пункта статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В соответствии с пунктом 2.3 договора при неуплате арендатором арендной платы начисляется пеня в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки.
Поскольку факт просрочки исполнения обязанности по внесению арендной платы судом установлен, соглашение о неустойке в виде пени и её размере сторонами в договоре достигнуто, то к арендатору подлежит применению ответственность согласно условиям договора.
В то же время ответчик просит суд применить положения статьи 333 ГК РФ ГК РФ и уменьшить сумму неустойки, подлежащей взысканию.
Пункт 1 статьи 333 ГК РФ предоставляет суду право уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
Согласно пункту 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ).
Пунктом 77 названного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации разъяснено, что снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).
При этом установление фактических обстоятельств по делу, к которым относятся также соотнесение баланса между размером неустойки и последствиями нарушения обязательства при рассмотрении ходатайства, их оценка относится к полномочиям суда.
Оценивая доводы сторон в рассматриваемой части и поведение сторон при исполнении спорного договора, суд принимает во внимание компенсационный характер заявленной к взысканию истцом неустойки и учитывает принцип юридического равенства сторон, предусмотренный пунктом 1 статьи 1 ГК РФ.
В соответствии с пунктом 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
С учетом конкретных обстоятельств дела, определив сумму основного долга, применив положения статьи 333 ГК РФ, суд самостоятельно произвел расчет суммы пени и установил, что с ответчика подлежит взысканию пеня в сумме 20000руб. за период с 16.11.2016 по 28.02.2018.
В удовлетворении остальной части требований суд отказывает, исходя из установленных по делу обстоятельств.
При подаче иска истцом государственная пошлина не уплачивалась, так как в соответствии с п.п.1.1 п.1 ст.333.37 Налогового Кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты государственной пошлины.
В соответствии с абзацем 4 пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 в случаях, когда истец освобожден от уплаты государственной пошлины, соответствующая сумма государственной пошлины взыскивается с ответчика пропорционально размеру сниженной судом неустойки (часть 3 статьи 110 АПК РФ).
В соответствии со ст.110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета, пропорционально удовлетворенным требованиям.
Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Клуб АМС" (клуб любителей Автомотостарины) в пользу Управления муниципальной собственности г. Владивостока основной долг в сумме 157254руб.34коп. и пеню в сумме 20000руб., а всего 177254руб.34коп.
В остальной части иска отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Клуб АМС" (клуб любителей Автомотостарины) в доход федерального бюджета госпошлину по иску в сумме 4283руб.
Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.
Судья Лошакова А.А.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка