Дата принятия: 28 октября 2019г.
Номер документа: А51-14779/2019
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ
РЕШЕНИЕ
от 28 октября 2019 года Дело N А51-14779/2019
Резолютивная часть решения объявлена 21 октября 2019 года.
Полный текст решения изготовлен 28 октября 2019 года.
Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Шохиревой С.Т.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Белой Е.Н., рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя Мухамеджанова Бахриддина Захидовича (ИНН 253104066440, ОГРН 317253600010861)
к обществу с ограниченной ответственностью "ИВАНЦЕВО", (ИНН 2543014930, ОГРН 1122543018432), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (ИНН 2540108490, ОГРН 1042504382931)
о признании недействительным досрочное расторжение договора субаренды, признании недействительной записи в ЕГРП,
третье лицо: Управление муниципальной собственности г. Владивостока,
при участии:
от истца - Милюк Д.В. по доверенности от 02.09.2019, паспорт,
от ответчика - Мицкус С.А. по доверенности от 11.01.2019, паспорт,
от Управления Росреестра по Приморскому краю - Кузнецова М.К. по доверенности от 25.03.2019 N 03-39, служебное удостоверение,
от Управления муниципальной собственности г. Владивостока - Салыкова Л.В. по доверенности от 21.08.2019 N 28/5-6616, служебное удостоверение,
установил: Индивидуальный предприниматель Мухамеджанов Бахриддин Захидович (далее - истец, ИП Мухамеджанов Б.З.) обратился в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Иванцево" (далее - ответчик, ООО "Иванцево"), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (далее - ответчик, Управление Росреестра по Приморскому краю) о признании недействительным досрочное расторжение договора субаренды от 12.04.2018 имущества - здания - склада (строение 29), назначение: нежилое здание, этажность 1, общая площадь 178 кв.м., инв. N05:401:002:000272120:0005, лит.5, расположенное по адресу: г. Владивосток, о.Русский, п.Канал-Елена, в/г N1; о признании недействительной запись в ЕГРП, занесенную Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю от июня 2019 года о досрочном прекращении договора субаренды от 12.04.2018, заключенному между ООО "Иванцево" и ИП Мухамеджанова Б. 3.
Определением суда от 03.09.2019 на основании части 1 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Управление муниципальной собственности г. Владивостока (далее - УМС г. Владивостока).
Истец заявил письменное ходатайство об уточнении исковых требований в части, просит признать недействительной запись в ЕГРП, занесенную Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю 25.06.2019 о досрочном прекращении договора субаренды от 12.04.2018, заключенного между ООО "Иванцево" и ИП Мухамеджанова Б.3.
Уточнение требований принято судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Впоследствии, истец устно уточнил исковые требования, а именно второй пункт просительной части дополнил фразой: просит восстановить в ЕГРН запись об обременении в виде договора аренды от 12.04.2018.
Уточнение требований принято судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Ответчик по доводам истца возразил в полном объеме, представил дополнение к отзыву на исковое заявление. Пояснил, что для передачи нежилого помещения по договору аренды N 01-17628-001-Н-АР-7321-00 от 15.03.2016 в субаренду ИП Мухамеджанову Б.З. ответчиком было получено согласие Арендодателя. ООО "Иванцево" 09.05.2019 составлен акт проверки N 1 об использовании истцом недвижимого имущества, полученного на основании договора субаренды б/н от 12.04.2018. В результате проведенной проверки было установлено, что переданное истцу строение состоит из двух помещений с отдельными входами, используется субарендатором не по назначению в соответствии с п. 1.1 заключенного договора. При этом, истец отказался ознакомиться с актом на месте его составления. В связи с этим, настаивает на том, что ООО "Иванцево" был выявлен факт использования Субарендатором переданного строения не в соответствии с его целевым назначением и, как следствие, Ответчиком было принято решение об одностороннем досрочном расторжении договора субаренды на основании п. 4.2.
Представитель Управления Росреестра по Приморскому краю представил дополнительные пояснения в обоснование своей позиции. Настаивает на том, что действия Управления по погашению записи об аренде (субаренде) нежилого здания, площадью 172,6 кв.м., количество этажей: 1, инв. N 05:401:002:000272120:0005, лит. 5 с кадастровым номером 25:28:000000:23036, являются законными и обоснованными, полностью соответствую требованиям законодательства. Просит в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.
УМС г. Владивостока через канцелярию суда в материалы дела представило отзыв на исковое заявление с приложением документов в обоснование своей позиции. Представитель в судебном заседании подтвердил, что спорный объект используется не по назначению, полагает, что исковые требования удовлетворению не подлежат. Представил дополнительные документы для приобщения к материалам дела.
Изучив материалы дела, оценив доводы истца и представленные доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил следующее.
Муниципальное образование г. Владивосток является собственником здания, склада (строение 29), назначение: нежилое здание, этажность 1, общей площадью 178 кв.м., расположенного по адресу: г. Владивосток, о. Русский, п. Канал-Елена, что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из ЕГРН на спорный объект недвижимого имущества.
По итогам аукциона, проведённого 25.02.2016, с победителем аукциона ООО "Иванцево" был заключен договор аренды муниципального имущества от 15.03.2016N01-17628-001-Н-АР-7321-00. По условиям указанного договора, арендатор вправе сдавать арендуемый объект в субаренду с согласия собственника (п. 5.2 договора).
Управлением муниципальной собственности было дано согласие ООО "Иванцево" на передачу в субаренду ИП Мухамеджанову Б.З. на срок до 31.03.2020 здания-склада, общей площадью 178,0 кв.м., расположенного по адресу: г. Владивосток, о. Русский, п. Канал-Елена, в/гN1.
Между ООО "Иванцево" и ИП Мухамеджановым Б.З. 12.04.2018 был заключен договор субаренды имущества: здания - склада (строение 29), назначение: нежилое здание, этажность 1, общая площадь 178 кв.м., инв. N05:401:002:000272120:0005, лит.5, расположенное по адресу: г.Владивосток, о.Русский, п.Канал-Елена, в/г N1, именуемое далее -Объект, для использования в целях: "торговое, оказание социально-бытовых услуг".
Согласно пункту 1.2 договора объект, указанный в п. 1.1. договора, принадлежит Арендатору на основании договора аренды объекта недвижимости N 01-17628-001-Н-АР-7321-00 от 15.03.2016.
Ответчик владеет указанным строением на основании договора аренды N 01-17628-001-Н-АР-7321-00 от 15.03.2016, заключённым с УМС г. Владивостока, сроком действия с 15.03.2016 по 14.03.2021, для использования с целевым назначением: офис, складское, торговое, оказание социально-бытовых услуг.
Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю в установленном законом порядке 14.06.2018, о чем в ЕГРН была внесена запись N25:28:000000:23036:25/001-2018-1.
По акту приёма-передачи от 12.04.2018, арендатор передал, а субарендатор принял во временное пользование за плату, указанное имущество.
Согласно пункту 4.1 договора, срок субаренды определен Сторонами с 12.04.2018 по 31.03.2020 включительно. Окончание срока действия настоящего договора или его досрочное расторжение не освобождает стороны договора от ответственности за его нарушение и от исполнения обязательств по настоящему договору.
Согласно пункту 4.2 договора, он может быть расторгнут досрочно по требованию арендатора в одностороннем порядке в случае: - невнесения арендной платы в размере, указанном в п. 3.1. договора в течении 2-х месяцев; -разрушения арендуемого помещения или приведения его в состояние, непригодное для его дальнейшей эксплуатации; - использование помещения не по целевому назначению. В этом случае Арендатор направляет Субарендатору по адресу, указанному в п. 7 договора, заказным письмом уведомление о расторжении договора и необходимости освобождения занимаемого помещения в установленный срок.
Как указал истец в заявлении, по информации, полученной от государственного регистратора Управления Росреестра по Приморскому краю, ему стало известно, что договор субаренды имущества, расторгнут ответчиком в одностороннем порядке. Основанием для государственной регистрации прекращения договора субаренды явилось уведомление о прекращении договора, направленного ответчиком по адресу места государственной регистрации истца.
ИП Мухамеджанов Б.З., полагая, что своими действиями ответчик нарушил как условия договора субаренды, так и требования действующего законодательства, обратился в суд с настоящим иском.
Исследовав материалы дела, заслушав доводы истца и возражения ответчика, суд считает исковые требования не обоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно пункту 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого - либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.
Пунктом 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность.
Статьей 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Таким образом, по действующему гражданскому законодательству договор является соглашением сторон, в котором они определяют взаимные права и обязанности.
В соответствии с положениями статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. При этом условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В соответствии со статьёй 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Оценив условия договора, суд приходит к выводу, что между истцом и ответчиком сложились договорные отношения, связанные с исполнением обязательств по аренде недвижимого муниципального имущества, которые подлежат регулированию главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
На основании положений статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).
Пунктом 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 года N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" установлено, что право на односторонний отказ от исполнения обязательства либо на изменение его условий может быть предусмотрено договором для лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность, в отношениях между собой, а также для лица, не осуществляющего предпринимательскую деятельность, по отношению к лицу, осуществляющему предпринимательскую деятельность.
Также пунктом 13 указанного Постановления предусмотрено, что в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).
В силу пункта 3 статьи 450 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора.
Согласно пункту 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, законодатель установил, что при законном отказе от договора, договор считается расторгнутым.
Пунктом 4.2 спорного договора установлено, что настоящий договор может быть расторгнут досрочно по требованию арендатора в одностороннем порядке в случае: в том числе использование помещения не по целевому назначению. В этом случае арендатор направляет субарендатору по адресу, указанному в п. 7 договора, заказным письмом с уведомлением о расторжении договора и необходимости освобождения указанного помещения в установленный срок.
09.05.2019 ООО "Иванцево" проведена проверка использования переданного в субаренду имущества, по результатам которой ООО "Иванцево" составлен акт проверки N 1 использования Истцом недвижимого имущества, полученного на основании договора субаренды от 12.04.2018, согласно которому уставлено, что субарендатор использует помещение не по целевому назначению, а именно: предпринимателем незаконно организована и осуществляется деятельность базы отдыха "ОРАНЖ", кроме того к муниципальному помещению незаконно возведена самовольная жилая пристройка, в которой проживают отдыхающие граждане.
В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского Кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Договор субаренды предусматривает право арендатора на односторонний досрочный отказ от исполнения договора, в том числе, если помещение используется не по целевому назначению (п. 2.2.1 договора).
ООО "Иванцево" направлено в адрес ИП Мухамеджанова Б.З. уведомление от 10.05.2019 о расторжении спорного договора по причине нарушения п.3.1, п.1.1, п.2.2.6, п.2.2.7, договора субаренды от 12.04.2018, на основании п. 4.2 договора, и на основании акта проверки использования объекта от 06.05.2019. В уведомлении ООО "Иванцево" указало, что договор считается расторгнутым в одностороннем порядке с 10.05.2019, в связи с чем, потребовало освободить помещение в срок до 13.05.2019, демонтировать пристройку к зданию в виде гостиничных номеров.
В соответствии со статьёй 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. При этом ч. 2 ст. 165.1 ГК РФ установлено, что сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
Факт направления уведомления подтверждается представленными в материалы дела почтовыми уведомлениями. Уведомление было направлено по юридическому адресу индивидуального предпринимателя, указанному в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей и в договоре субаренды от 12.04.2018.
Как следует из материалов дела, письмо с уведомлением о расторжении договора было возвращено отправителю 15.06.2019 по причине отсутствия адресата.
В связи с изложенным, суд пришёл к выводу, что соблюдение досудебного порядка при досрочном расторжении договора по требованию арендодателя подтверждается письменным предупреждением, содержащим срок, в который необходимо исполнить обязательство (ст. 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
Как установлено судом, ООО "Иванцево" в лице представителя по доверенности Мицкус С.А. 19.05.2019 обратилось в Управление Росреестра по Приморскому краю с заявлением о расторжении договора, не связанного с отчуждением имущества в отношении объекта (тов) недвижимости: на объект(ты) недвижимости: Кадастровый N: 25:28:000000:23036, Здание - склад (строение 29), назначение: нежилое здание, 1 - этажный, общая площадь 172, 6 кв. м, инв.N 05:401:002:000272120:0005, лит. 5, адрес: Приморский край, г.Владивосток, о. Русский, п.Канал-Елена, в/гN1.
В соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.
Регистрационные действия 27.05.2019 были приостановлены по причинам: не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
На основании представленных документов (уведомление о расторжении договора субаренды, доказательства направления указанного уведомления) 25.06.2019 Управлением запись об аренде была погашена.
Согласно части 5 статьи 18 Закона N 218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.
Таким образом, Управление Росреестра по Приморскому краю не нарушило требования Закона N 218-ФЗ.
Согласно части 1 статьи 64, статей 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств, при оценке которых он руководствуется правилами статей 67, 68 АПК РФ об относимости и допустимости доказательств.
Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность лиц, участвующих в деле, доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений.
Доводы истца об отсутствии у ООО "Иванцево" оснований для отказа от договора ввиду отсутствия у арендатора задолженности по перечислению арендной платы со стороны истца, а также не причинении нарушений арендуемому помещению, либо каким-то образом приведению его в состояние, непригодное для его дальнейшей эксплуатации, суд отклоняет, как не имеющие значения для настоящего спора.
Как установлено судом, арендодателем оспариваемым уведомлением было реализовано право на односторонний отказ от договора, заключенного на срок до 31.03.2020, а не право досрочно расторгнуть договор при существенном нарушении арендатором его условий.
Факт использования арендованного имущества по договору субаренды не в соответствии с его условиями подтверждается также актом проверки использования муниципального имущества от 29.07.2019 N151.
Доводы истца о том, что односторонний отказ от договора аренды противоречит требованиям законодательства, суд отклоняет как ошибочные с учетом приведенных выше норм действующего законодательства.
Доводы истца о злоупотреблении ответчиком правом не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения дела.
В силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
В соответствии с пунктом 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.
По смыслу приведенных норм, для признания действий какого-либо лица злоупотреблением правом судом должно быть установлено, что умысел такого лица был направлен на заведомо недобросовестное осуществление прав, единственной его целью было причинение вреда другому лицу (отсутствие иных добросовестных целей).
Между тем материалами дела наличие у ООО "Иванцево" умысла на заведомо недобросовестное осуществление прав, наличие единственной цели причинения вреда другому лицу (отсутствие иных добросовестных целей) не подтверждается.
В данном случае реализация арендодателем права в силу закона отказаться от договора аренды, не свидетельствует о злоупотреблении правом.
При изложенных фактических обстоятельствах у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения исковых требований.
В связи с отказом в удовлетворении заявленных требований, расходы по уплате государственной пошлины в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на истца.
Поскольку при подаче иска предприниматель не уплатил государственную пошлину по требованию о признании недействительной записи в ЕГРН и обязании восстановить запись о субаренде, в доход федерального бюджета подлежит уплате государственная пошлина на основании подпункта 2.1 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
решил:
в удовлетворении заявленных требований отказать.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Мухамеджанова Бахриддина Захидовича в доход федерального бюджета 300 руб. государственной пошлины.
Исполнительный лист выдать после вступления решения суда в законную силу.
Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.
Судья Шохирева С.Т.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
