Решение Арбитражного суда Приморского края от 06 декабря 2019 года №А51-14572/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

РЕШЕНИЕ

от 6 декабря 2019 года Дело N А51-14572/2019
Резолютивная часть решения объявлена 02 декабря 2019 года.
Полный текст решения изготовлен 06 декабря 2019 года.
Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Шохиревой С.Т.,
при ведении протокола/аудиозаписи судебного заседания секретарем Белой Е.Н., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Управления муниципальной собственности г. Владивосток (ИНН 2536097608, ОГРН 1032501280602) к индивидуальному предпринимателю Щербак Веде Владимировне (ИНН 253904266430, ЕГРИП 304253921200060) о расторжении договора на реализацию инвестиционного проекта по комплексной реконструкции объекта муниципальной собственности - подвальное помещение в здании, расположенном по адресу: г. Владивосток, ул. Светланская, д. 108 Б.
по встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя Щербак Веды Владимировны к Управлению муниципальной собственности г. Владивосток о регистрации перехода права общей долевой собственности на нежилое помещение, площадью 29,3, этаж: цокольный, расположенное по адресу: г. Владивосток, ул. Светланская, 108Б, пом.V, с кадастровым номером 25:28:010027:127 с одновременной регистрацией права на 2/10 доли в праве общей долевой собственности за администрацией г. Владивостока на нежилое помещение, площадью 29,3 кв. м., этаж: цокольный, расположенное по адресу: г. Владивосток, ул. Светланская, д. 108Б, пом. V , с кадастровым номером 25:28:010027:127; при участии третьих лиц: Администрации г. Владивостока, Управления Росреестра по Приморскому краю
при участии в судебном заседании:
от истца: представитель Хомова О.В. по доверенности от 10.01.2019, служебное удостоверение,
от ответчика: Щербак В.В., лично, паспорт, представитель Попова Е.Ю. по доверенности от 12.12.2017, паспорт.
от третьего лица - Администрации г. Владивостока: Хомова О.В. по доверенности от 12.04.2019 N 1-3/894, служебное удостоверение,
от Управления Росреестра по Приморскому краю - не явились, извещено надлежащим образом;
установил: Управление муниципальной собственности г. Владивостока (далее - управление, УМС г. Владивостока) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Щербак Веде Владимировне (далее - предприниматель, ИП Щербак В.В.) о расторжении договора на реализацию инвестиционного проекта по комплексной реконструкции объекта муниципальной собственности - подвальное помещение в здании, расположенном по адресу: г. Владивосток, ул. Светланская, д. 108 Б.
В обоснование предъявленных требований управление сослалось на несоблюдение предпринимателем сроков завершения этапов реализации проекта, чем существенно нарушены условиях инвестиционного договора. По мнению, УМС г. Владивостока к реализации инвестиционного проекта по комплексной реконструкции инвестор не приступал, фактически предпринимателем осуществлена перепланировка подвального помещения, переданного УМС г. Владивостока в качестве вклада, которая в нарушение п. 3.2.2 договора проведена без согласия с управлением и не являлась предметом инвестиционного договора от 23.06.2004 NИП-290/2004. Более того, разрешение на реконструкцию объекта - подвальное помещение в здании, расположенном по адресу: г. Владивосток, ул. Светланская, 108 б, администрацией г. Владивостока предпринимателю не выдавалось.
Определением суда от 25.09.2019 к рассмотрению совместно с первоначальным иском принято встречное исковое заявление ИП Щербак В.В. к УМС г. Владивостока о регистрации перехода права общей долевой собственности на нежилое помещение, площадью 29,3, этаж: цокольный. Расположенное по адресу: г. Владивосток, ул. Светланская, 108Б, пом.V, с кадастровым номером 25:28:010027:127 с одновременной регистрацией права на 2/10 доли в праве общей долевой собственности за администрацией г. Владивостока на нежилое помещение, площадью 29,3 кв. м., этаж: цокольный, расположенное по адресу: г. Владивосток, ул. Светланская, д. 108Б, пом. V , с кадастровым номером 25:28:010027:127.
В обоснование предъявленного встречного искового заявления предприниматель указал, что им выполнены все условия, предусмотренные инвестиционным договором от 25.06.2004 N ИП-290/2004.
Определением суда от 25.09.2019 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: администрация г. Владивостока и Управление Росреестра по Приморскому краю.
По определению от 24.10.2019 Управлением Росреестра по Приморскому краю представлены запрошенные судом документы.
Управление Росреестра по Приморскому краю своего представителя в судебное заседание не направило, о месте и времени судебного разбирательства извещено надлежащим образом, в связи с чем руководствуясь ст. 123, ч. 5 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд рассмотрел дело в отсутствие третьего лица, по имеющимся в деле документам.
В судебном заседании представитель УМС г. Владивостока первоначальные исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении, возразил против удовлетворения встречных исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве на встречное исковое заявление. Первоначальные исковые требования мотивированы несоблюдением предпринимателем сроков завершения этапов реализации проекта.
Представитель ИП Щербак В.В. уточнил предъявленные требования по встречному иску, просил произвести государственную регистрацию перехода права общей долевой собственности на нежилое помещение, площадью 29,3, этаж: цокольный, расположенное по адресу: г. Владивосток, ул. Светланская, 108Б, пом.V, с кадастровым номером 25:28:010027:127 с одновременной регистрацией права на 2/10 доли в праве общей долевой собственности за муниципальным образованием город Владивосток на нежилое помещение, площадью 29,3 кв. м., этаж: цокольный, расположенное по адресу: г. Владивосток, ул. Светланская, д. 108Б, пом. V, с кадастровым номером 25:28:010027:127. Возразил против удовлетворения первоначальных исковых требований, поддержал встречные исковые требования по основаниям, изложенным в отзыве на иск и встречном исковом заявлении. Встречные исковые требования мотивированы тем, что предпринимателем выполнены в полном объеме все условия, предусмотренные первым и вторым этапами договора и постановлением администрации г. Владивостока от 21.08.2001 N 1332, при этом в сроки, установленные договором и дополнительным соглашениями к нему.
Уточненные требования предпринимателя судом рассмотрены и приняты в порядке ст. 49 АПК РФ.
Из материалов дела следует, что 25.06.2004 между Управлением муниципальной собственности г.Владивостока (далее - УМС г. Владивостока) и ИП Щербак В.В. (инвестор) заключен договор N ИП-290/2004 на реализацию инвестиционного проекта по комплексной реконструкции объекта муниципальной собственности, предметом которого являлось подвальное помещение в здании, расположенном по адресу: г. Владивосток, ул. Светланская, 108б (далее - инвестиционный договор).
Вкладом УМС г. Владивостока в совместную деятельность определено указанное подвальное помещение, вкладом инвестора - денежные средства, за счет которых производятся проектные, строительно-монтажные и пусконаладочные работы на объекте (п.п. 1.3, 1.4).
Разделом 4 договора установлены сроки и содержание этапов реализации проекта:
первый этап: содержание работ: оформление согласительной (разрешительной) документации на строительство; начало этапа - день подписания договора; окончание этапа - получение разрешения на строительство; продолжительность этапа - не более 8 месяцев со дня подписания договора (п. 4.1);
второй этап: содержание работ: выполнение полного объема проектных строительно-монтажных и пусконаладочных работ по объекту; начало этапа - день получения разрешения на строительство; окончание этапа - день утверждения акта по приемке объекта в эксплуатацию; срок окончания этапа определяется календарным планом проекта организации строительства, разработанными в соответствии с нормами продолжительности строительства (пункт 4.2 договора);
третий этап: содержание работ: завершение расчетов и урегулирование претензий; оформление прав собственности на объект; начало этапа - день утверждения акта по приемке объекта в эксплуатацию; срок действия этапа - три месяца (п. 4.3).
Пунктом 4.4. договора установлено, что изменение сроков возможно только по согласованию сторон.
Дополнительным соглашением от 22.03.2005 стороны внесли изменения в раздел 5 договора и определили, что с момента полного выполнения сторонами обязательств по договору объект является долевой собственностью сторон (п. 5.1); после выполнения сторонами обязательств по договору производится раздел долевой собственности в натуре, в соответствии с чем в собственность инвестору передается не более 8/10 (не более 80%) введенных площадей, УМС г. Владивостока - не менее 2/10 доли (не менее 20%) введенных площадей (п. 5.2). Оформление имущественных прав сторон на инвестиционный объект производится в установленном порядке после сдачи его в эксплуатацию и выполнения всех обязательств по договору (п. 5.4).
Пункт 9.3 договора предусматривает, что управление вправе требовать расторжения договора в одностороннем порядке, если по вине инвестора нарушены установленные договором сроки завершения этапов.
11.08.2004 в рамках исполнения первого этапа договора по заказу предпринимателя ООО ПИК "Градо" подготовлен эскизный проект "Перепланировка подвального помещения под подсобную по ул. Светланская. 108-6, подъезд "2 в г. Владивостоке".
Проектной документацией, выполненной ООО ПИК "Градо", было предусмотрено: отделить существующую электощитовую от подсобного помещения кирпичной стеной, провести ремонт, установить оборудование с учетом существующих коммуникационных труб. Объем предполагаемых инвестиций 3 000 у.е.
11.08.2004 инвестором получено заключение N 4/1252 согласно которому, Управление архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Владивосток, согласовало эскизный проект "Перепланировка подвального помещения под подсобную по ул. Светланская. 108-6, подъезд "2 в г. Владивостоке".
Во исполнение первого этапа по инвестиционному договору инвестором получено разрешение на строительство N 79/05, сроком действия до 31.12.2005.
Во исполнение второго этапа по инвестиционному договору составлен акт приемки в эксплуатацию законченного строительством перепланированного объекта, который был зарегистрирован инспекцией Государственного архивно-строительного надзора Приморского края от 09.06.2006.
На основании утвержденного Инспекцией Государственного архитектурно-строительного надзора Приморского края акта от 09.06.2006 N589/06 спорное помещение, реконструированное предпринимателем, принято в эксплуатацию.
Согласно санитарно-эпидемиологическому заключению от 26.11.2014 N25.09.01744.Т.000119.11.04, перепланировка подвального помещения по ул. Светланская, 108 Б, 2 подъезд в г. Владивостоке, соответствует государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормам.
В свою очередь, на обращение предпринимателя от 15.02.2017 о выкупе доли в праве общей долевой собственности в отношении нежилых помещений по ул. Светланская, 108 б, переданных предпринимателю на основании договора от 23.06.2004 N ИП-209/2004, УМС г. Владивостока дан ответ от 03.03.2017 N 1888, из которого следует, что в реестре муниципального имущества города Владивостока по адресу: г. Владивосток, ул. Светланская, 108 б, числятся нежилые помещения с кадастровым номером 25:28:010027:127, площадью 29,3 кв.м. Право муниципальной собственности в отношении указанных помещений не зарегистрировано. После государственной регистрации права муниципальной собственности будет рассмотрен вопрос о дальнейшем распоряжении нежилыми помещениями с кадастровым номером 25:28:010027:127.
Впоследствии ИП Щербак В.В. обратилась в Управление Росреестра по Приморскому краю с заявлением 24.11.2017 о государственной регистрации права общей долевой собственности (8/10 доля в праве) на объект недвижимого имущества - нежилое помещение N V, площадью 29,3 кв.м, этаж: цокольный, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Светланская, 108б.
На стадии проведения правовой экспертизы представленных предпринимателем документов Управлением Росреестра по Приморскому краю выявлено, что во исполнение вступившего в законную силу постановления Пятого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2017 по делу N А51-1396/2017 на весь спорный объект 04.12.2017 зарегистрировано право муниципальной собственности.
В связи с этим государственная регистрация по заявлению предпринимателя была приостановлена до 03.03.2018 на основании п.п. 5, 7, 9 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ), о чем в адрес заявителя было направлено уведомление от 04.12.2017 N 25/011/205-2017-9742, последнему предложено дополнительно представить документы, подтверждающие возникновение права собственности предпринимателя и прекращения права муниципальной собственности на спорное помещение.
Впоследствии Управление Росреестра по Приморскому краю направило ИП Щербак В.В. уведомление от 11.01.2018 о приостановлении государственной регистрации права общей долевой собственности по заявлению предпринимателя, в котором со ссылкой на ч. 2 ст. 42 Закона N 218-ФЗ указало на необходимость предоставления соответствующего заявления от имени представителя муниципального образования "Город Владивосток" в целях осуществления регистрации права долевой собственности на спорный объект.
Посчитав приостановление государственной регистрации незаконным, ИП Щербак В.В. обратилась в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным уведомления и обязании произвести государственную регистрацию права общей долевой собственности (доля в праве 8/10) Щербак В.В. на объект недвижимого имущества - помещение, назначение: нежилое, площадью 29,3 кв.м., этаж: цокольный, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул.Светланская, д. 108б, пом.V с кадастровым номером 25:28:010027:127.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края от 15.03.2018 по делу NА51-30305/2017 отказано в удовлетворении требований о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Приморскому краю, оформленного письмом от 04.12.2017 N 25/011/205/2017-9742.
ИП Щербак 26.01.2018 обратилась в адрес муниципального образования город Владивосток с просьбой обратиться с заявлением о государственной регистрации права общей долевой собственности на объект недвижимости по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Светланская, д. 108Б, пом. V, кадастровый номер: 25:28:010027:127 в течении двух недель со дня получения заявления.
В ответном письме от 22.02.2018 администрация г. Владивостока уведомила ИП Щербак о нарушении договора N ИП-290/2004 на реализацию инвестиционного проекта по комплексной реконструкции объекта муниципальной собственности от 25.06.2004, указав, что в нарушение пп. 3.2.2 договора перепланировка помещения согласно эскизному проекту 2004 года N 26-05-АР, проведена без согласования с Управлением муниципальной собственности г. Владивостока.
Администрация г. Владивостока известила предпринимателя, что рассмотрение вопроса о регистрации права общей долевой собственности на указанные помещения станет возможным только после исполнения ИП Щербак В.В. своих обязательств по инвестиционному договору от 23.06.2004 NИП290/2004 и представления документов, подтверждающих проведение реконструкции.
Полагая свои обязательства по инвестиционному договору исполненными надлежащим образом, а уклонение управления от государственной регистрации права неправомерным, нарушающим условия договора и права истца, ИП Щербак В.В. обратилась в арбитражный суд с иском о признании за ней права на 8/10 долей в праве общей долевой собственности.
Решением Арбитражного суда Приморского края от 15.11.2018 по делу N А51-14938/2019 за истцом признано право на 8/10 долей в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, площадью 29,3 кв.м, этаж цокольный, расположенное по адресу г. Владивосток, ул. Светланская, д. 108б, пом. V кадастровый номер 25:28:010027:127. Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2019 по делу N А51-14938/2019 решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.
УМС г. Владивостока, указывая, что предпринимателем ненадлежащим образом исполнены обязательства по инвестиционному договору, обратилось в суд с первоначальными исковыми требованиями о расторжении договора на реализацию инвестиционного проекта.
Указывая, что в нарушение п. 4.3 договора управление уклоняется от государственной регистрации прав, предприниматель обратился со встречным иском о государственной регистрации перехода права собственности за предпринимателем в размере 8/10 доли в вправе, с одновременной регистрацией права муниципального образования город Владивосток на 2/10 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение площадью 29,3 кв. м, этаж: цокольный, расположенное по адресу: г. Владивосток, ул. Светланская, 108Б, пом.V, с кадастровым номером 25:28:010027:127.
Исследовав и оценив представленные доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд пришел к следующим выводам.
Согласно положениям ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.
В силу п. 2, 3 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор).
К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в п. 3 ст. 421 ГК РФ, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (п. 1 ст. 6 ГК РФ) к отдельным отношениям сторон по договору (п. 2 ст. 421 ГК РФ).
23.06.2004 между сторонами заключен инвестиционный договор на реализацию инвестиционного проекта по комплексной реконструкции объекта муниципальной собственности.
Согласно разъяснениям, данным в п. 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - постановление от 11.07.2011 N 54), при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") ГК РФ и т.д.
Исходя из предмета и целей спорного договора, а также организационно-правовой формы участников, суд приходит к выводу о том, что договор от 23.06.2004 N ИП-290/2004 подлежит регулированию положениями как Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в российской федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - Закон N 39-ФЗ), так и положениями главы 55 ГК РФ как содержащий элементы договора простого товарищества.
Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).
Закон N 39-ФЗ не содержит императивных норм, определяющих установление сроков строительства, реконструкции объекта.
Как следует из условий спорного договора, с учетом дополнительного соглашения, сторонами согласовано поэтапное выполнение инвестиционной программы:
первый этап: содержание работ: оформление согласительной (разрешительной) документации на строительство; начало этапа - день подписания договора; окончание этапа - получение разрешения на строительство; продолжительность этапа - не более 8 месяцев со дня подписания договора (п. 4.1);
второй этап: содержание работ: выполнение полного объема проектных строительно-монтажных и пусконаладочных работ по объекту; начало этапа - день получения разрешения на строительство; окончание этапа - день утверждения акта по приемке объекта в эксплуатацию; срок окончания этапа определяется календарным планом проекта организации строительства, разработанными в соответствии с нормами продолжительности строительства (пункт 4.2 договора);
третий этап: содержание работ: завершение расчетов и урегулирование претензий; оформление прав собственности на объект; начало этапа - день утверждения акта по приемке объекта в эксплуатацию; срок действия этапа - три месяца (п. 4.3).
При этом, от 22.03.2005 сторонами заключено дополнительное соглашение, по условиям которого срок выполнения первого этапа договора продлен до 30.09.2005.
Срок ввода в эксплуатацию объекта недвижимости установлен ноябрь 2006 года (п. 1.1. договора).
Пунктом 5 дополнительного соглашения от 22.03.2005, стороны согласовали, что после выполнения сторонами обязательств по договору производится раздел долевой собственности в натуре, в соответствии с чем сторонам передается в собственность:
Инвестору - не более 8/10 (не более 80 %) введенных площадей; Управлению - не менее 2/10 доли на (не менее 20%) введенных площадей.
При этом, положения п. 3 ст. 18 Закона N 39-ФЗ предусматривают возможность расторжения инвестиционного договора в одностороннем порядке органом государственной власти или местного самоуправления в случае неисполнения обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества, если готовность объекта на последний день срока, предусмотренного договором, составляла менее сорока процентов общего объема его строительства, реконструкции.
В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Существенным признается такое нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Как следует из изложенного в п. 9.3. договора управление вправе требовать расторжения договора в одностороннем порядке, если по вине инвестора нарушены установленные договором сроки завершения работ.
Оценив, в порядке ст.ст. 65, 71 АПК РФ, действия сторон по исполнению рассматриваемого договора (с дополнительным соглашением к нему), учитывая его содержание, представленные документы, связанные с исполнением договора, переписки и пояснений сторон, суд установил: работы по первому и второму этапам выполнены ответчиком надлежащим образом и в срок, подготовлен эскизный проект, управлением архитектуры, градостроительства и госархстройнадзора администрации г. Владивостока выдано заключение от 11.08.2004 N 4/1252 о согласовании.
Предпринимателем 27.05.2005 также получено разрешение N 79/05 на строительство: перепланировка подвального помещения, расположенного по адресу: ул. Светланская, 108-б в г. Владивостоке, сроком до 31.12.2005.
После получения разрешения на строительство в период его действия за счет собственных средств, ИП Щербак В.В. проведены строительные работы по реконструкции помещений подвального помещения в виде отделения существующей электрощитовой от подсобного помещения кирпичной стеной, ремонта, установки оборудования с учетом существующих коммуникационных труб.
Получен акт приемки в эксплуатацию законченного строительством объекта от 08.06.2005, зарегистрированный инспекцией Государственного архитектурно-строительного надзора Приморского края 09.06.2006 N589/06.
25.06.2012 нежилое помещение, площадью 29,3 кв.м., этаж: цокольный, расположенное по адресу: г. Владивосток, ул. Светланская, д.108б, пом.V поставлено на кадастровый учет и ему присвоен кадастровый номер 25:28:010027:127. инвестором осуществлена компенсационная выплата жильцам дома 108Б по ул. Светланская в г. Владивостоке.
В июне 2006 года инвестором получен отчет N15/06/2006 об определении стоимости объекта недвижимости, согласно которому рыночная стоимость 2/10 долей в нежилых помещениях составляет 45 000 руб., рыночная стоимость 8/10 долей в нежилых помещениях составляет 181 500 руб.
На основании постановления Пятого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2018 по делу NА51-1396/2017 зарегистрировано право муниципальной собственности на указанное нежилое помещение.
На обращения инвестора по вопросу государственной регистрации права общей долевой собственности на вышеуказанное нежилое помещение администрация г. Владивостока письмами от 06.10.2017 N1662-ог, от 22.02.2018 N1405-ог, от 21.06.2019 N11522-ог указала на возможность этого вопроса только после предоставления документов, подтверждающих проведение работ по комплексной реконструкции объекта, одновременно сославшись на то, что инвестором проведена не реконструкция, а перепланировка объекта без согласия УМС г. Владивостока.
Из представленных в материалы настоящего дела следует, что предприниматель неоднократно обращался в арбитражный суд за восстановлением своего нарушенного права, что подтверждается судебными актами по делу N А51-30305/2017, NА51-14938/2018, однако на сегодняшний день третий этап договора не исполнен.
При изложенных обстоятельствах, с учетом оценки действий и поведения сторон, причин, препятствующих исполнению условий договора, а также, отсутствие нарушения сроков выполнения этапов договора, негативных последствий для истца, суд пришел к выводу об отсутствии в действиях ответчика по первоначальному иску признаков нарушения условий договора, отказал управлению в удовлетворении требования о расторжении договора по заявленным основаниям.
Рассмотрев требование ИП Щербак В.В. о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение площадью 29,3 кв. м, этаж: цокольный, расположенное по адресу: г. Владивосток, ул. Светланская, 108Б, пом.V, с кадастровым номером 25:28:010027:127 в размере 8/10 доли в праве к Щербак В.В., с одновременной регистрацией права муниципального образования город Владивосток на 2/10 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение площадью 29,3 кв. м, этаж: цокольный, расположенное по адресу: г. Владивосток, ул. Светланская, 108Б, пом.V, с кадастровым номером 25:28:010027:127, суд приходит к следующему.
Как было указано ранее, исходя из толкования условий инвестиционного договора, возникших обязательственно-правовых отношений между сторонами, суд пришел к выводу о его смешанной правовой природе и о наличии элементов договора простого товарищества.
В соответствии со ст. 1041 ГК РФ по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.
Согласно ст. 1042 ГК РФ вкладом товарища признается все то, что он вносит в общее дело, в том числе деньги, иное имущество, профессиональные и иные знания, навыки и умения, а также деловая репутация и деловые связи. Вклады товарищей предполагаются равными по стоимости, если иное не следует из договора простого товарищества или фактических обстоятельств. Денежная оценка вклада товарища производится по соглашению между товарищами.
Внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведенная в результате совместной деятельности продукция и полученные от такой деятельности плоды и доходы в силу п. 1 ст. 1043 ГК РФ признаются их общей долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором простого товарищества либо не вытекает из существа обязательства. Внесенное товарищами имущество, которым они обладали по основаниям, отличным от права собственности, используется в интересах всех товарищей и составляет наряду с имуществом, находящимся в их общей собственности, общее имущество товарищей.
Постановлением от 11.07.2011 N 54 даны разъяснения относительно споров, вытекающих из договора, связанного с инвестиционной деятельностью, при его квалификации как договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, либо как договора строительного подряда, или как договора простого товарищества.
В силу разъяснений, изложенных в абз. 1 п. 7 постановления от 11.07.2011 N 54, в случаях, когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества.
В ситуации, когда вопреки условиям договора товарищ, обязанный внести вклад в общее дело в виде права аренды или посредством передачи земельного участка в общую собственность товарищей, уклоняется от совершения необходимых для этого действий, другие участники договора простого товарищества вправе в судебном порядке требовать исполнения указанного договора применительно к п. 3 ст. 551 ГК РФ. Аналогичным образом судам следует квалифицировать иски товарищей, сформулированные как требования о признании права собственности на долю в созданном недвижимом имуществе, возведение которого являлось общей целью (абз. 4 п. 7 постановления от 11.07.2011 N 54).
Во всех таких случаях судам надлежит исходить из того, что право собственности товарища, предъявившего соответствующее требование, возникает не ранее момента государственной регистрации данного права на основании судебного акта об удовлетворении этого требования (п. 2 ст. 8, ст. 131 ГК РФ, ст. 28 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
В соответствии с п. 3 ст. 551 ГК РФ, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Приведенные обстоятельства не исключают защиты интересов иных участников товарищества, путем заявления соответствующих исков, сформулированных в п. 7 постановления от 11.07.2011 N 54 как право требовать исполнения указанного договора применительно к п. 3 ст. 551 ГК РФ.
По инвестиционному договору стороны пришли к соглашению по комплексной реконструкции объекта муниципальной собственности - подвального помещения в здании, расположенном по адресу: г. Владивосток, ул. Светланская, 108б.
Вкладом УМС г. Владивостока в совместную деятельность определено указанное подвальное помещение, вкладом инвестора - денежные средства, за счет которых производятся проектные, строительно-монтажные и пусконаладочные работы на объекте (п.п. 1.3, 1.4).
Дополнительным соглашением от 22.03.2005 стороны внесли изменения в раздел 5 договора и определили, что с момента полного выполнения сторонами обязательств по договору объект является долевой собственностью сторон (п. 5.1); после выполнения сторонами обязательств по договору производится раздел долевой собственности в натуре, в соответствии с чем в собственность инвестору передается не более 8/10 (не более 80%) введенных площадей, УМС г. Владивостока - не менее 2/10 доли (не менее 20%) введенных площадей (п. 5.2).
При этом, непосредственно в п. 5.4 инвестиционного договора сторонами определено, что оформление имущественных прав сторон на инвестиционный объект производится в установленном порядке после сдачи его в эксплуатацию и выполнения всех обязательств по договору, являя тем самым завершающий этап исполнения договорных обязательств сторон.
Судом установлено, что инвестором выполнены в полном объеме все условия, предусмотренные первым и вторым этапами по обязательствам, предусмотренными инвестиционным договором.
Право муниципальной собственности зарегистрировано на указанное нежилое помещение на основании постановления Пятого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2018 принятого по делу NА51-1396/2017. При этом, судом апелляционной инстанции сделан вывод о том, что до государственной регистрации ранее возникшего права муниципальной собственности в отношении спорных нежилых помещений, государственная регистрация доли в праве общей долевой собственности невозможна. Настоящий спор между администрацией г. Владивостока и Управлением Росреестра по Приморскому краю касается государственной регистрации ранее возникшего права муниципальной собственности и не влияет на права третьего лица.
Согласно Выписки из реестра муниципального имущества Владивостокского городского округа от 14.03.2019 N 36328 в муниципальной собственности числится нежилое помещение площадью 29,3 кв.м., с кадастровым номером 25:28:010027:127 от 13.04.2016, этаж цокольный, литер V, основания возникновения права собственности - Решение малого Владивостокского городского Совета от 25.03.1992 N 182.
При этом, на обращения предпринимателя по вопросу государственной регистрации права общей долевой собственности на вышеуказанное нежилое помещение администрация г. Владивостока письмами от 06.10.2017 N1662-ог, от 22.02.2018 N1405-ог, от 21.06.2019 N11522-ог указала на возможность этого вопроса только после предоставления документов, подтверждающих проведение работ по комплексной реконструкции объекта, одновременно сославшись на то, что инвестором проведена не реконструкция, а перепланировка объекта без согласия УМС г. Владивостока.
Как было указано ранее, 07.05.2004 инвестор обращался с заявлением и проектом в Комитет управления муниципальным имуществом с просьбой разрешить перепланировку и реконструкцию подвального помещения по адресу: г. Владивосток, ул. Светланская, д.108б.
Инвестором подготовлен эскизный проект, который 26.05.2004 согласован Управлением архитектуры и градостроительства г. Владивостока. При этом, данный проект был изготовлен до вступления в силу Градостроительного кодекса Российской Федерации в редакции от 29.12.2004 N 190-ФЗ.
27.05.2005 на основании проектной документации выдано разрешение на строительство N 79/05 Управлению муниципальной собственности (инвестор Щербак В.В.), в соответствии с действующим на тот момент законодательством.
Инвестором получен акт приемки в эксплуатацию законченного строительством объекта от 08.06.2005, зарегистрированный инспекцией Государственного архитектурно-строительного надзора Приморского края 09.06.2006 N589/06.
В материалах дела представлен ответ ФГБУ "Российская академия архитектуры и строительных наук" (РААСН) Дальневосточное региональное отделение от 12.01.2017 на запрос предпринимателя с приложением документов по реконструкции (перепланировки) подвального помещения в здании, расположенном по адресу: г. Владивосток, ул. Светланская, 108 Б от 10.01.2017, из которого следует, что выполняя работы по перепланировке подвального помещения, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Светланская, 108 "б" были произведены рабы по реконструкции этого помещения путем устройства новых перегородок и замены инженерных коммуникаций, расположенных в этом помещении.
Также, судом принято во внимание письмо управления от 23.11.2004 N29068в из которого следует, что отдельного разрешения на выполнение строительно-монтажных работ на данном объекте, разрешающего реконструкцию не требуется.
С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что управление получая и подписывая разрешение на строительство от 27.05.2005 N79/05, акт приемки в эксплуатацию законченного строительством объекта от 08.06.2005, выражало свое согласие с выданной документацией, с их формулировками, и с объемом работ и инвестиций ИП Щербак В.В.
Частью 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ (в редакции от 29.12.2004) предусмотрено, что реконструкция - это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения
Из акта приемки в эксплуатацию законченного строительством объекта, зарегистрированного инспекцией Государственного архитектурностроительного надзора Приморского края 09.06.2006 N 589/06 следует, что площадь подвального помещения до производства работ составляла 44,7 кв.м., площадь помещений после акта ввода 29,3 кв.м.
Как указано в заключении, выданном Тихоокеанским институтом геомеханики и региональных исследований в строительстве, подписанном почетным архитектором России Сигидиным А.Л. рабочий проект перепланировки помещения соответствует понятию комплексной реконструкции помещения, относительно которого заключен инвестиционный договор N ИП-290/2004 от 23.06.2004.
Таким образом, вышеперечисленные обстоятельства опровергают доводы Управления муниципальной собственности г. Владивостока о том, что ИП Щербак В.В. осуществлена перепланировка подвального помещения, а не реконструкция.
В нарушение ст. 65 АПК РФ управление не представило доказательств, подтверждающих, что предпринимателем осуществлена перепланировка подвального помещения, а не реконструкция, а также не заявлено ходатайство о проведении судебной экспертизы.
В ходе рассмотрения дела представители управления не смогли ответить на вопрос суда, какой объект должен быть создан в рамках инвестиционного договора по результатам реконструкции.
Доводы управление о том, что в нарушение условий заключенного договора проектно-сметная документация для согласования в администрацию г. Владивостока не направлялась, опровергаются материалами дела.
Поскольку управление в нарушение условий инвестиционного договора уклонилось от передачи доли в праве общей долевой собственности предпринимателю, а, следовательно, и от регистрации перехода права на долю (п. 3 ст. 551 ГК РФ), требования ИП Щербак В.В. о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение площадью 29,3 кв. м, этаж: цокольный, расположенное по адресу: г. Владивосток, ул. Светланская, 108Б, пом.V, с кадастровым номером 25:28:010027:127 в указанных долях являются обоснованными, оснований для отказа в их удовлетворении у суда не имеется.
Расходы предпринимателя по встречному иску по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. в силу ст. 110 АПК РФ относятся на истца по первоначальному иску и подлежат взысканию с него в пользу предпринимателя.
Государственная пошлина в размере 6 000 руб., уплаченная по чеку-ордеру от 24.09.2019 подлежит возврату предпринимателю из федерального бюджета как излишне уплаченная.
Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
решил:
В удовлетворении первоначального иска отказать.
Встречный иск удовлетворить.
Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на нежилое помещение площадью 29,3 кв. м, этаж: цокольный, расположенное по адресу: г. Владивосток, ул. Светланская, 108Б, пом.V, с кадастровым номером 25:28:010027:127 в размере 8/10 доли в праве к Щербак Веде Владимировне (20.06.1967 года рождения, место рождения гор. Владивосток), с одновременной регистрацией права муниципального образования город Владивосток на 2/10 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение площадью 29,3 кв. м, этаж: цокольный, расположенное по адресу: г. Владивосток, ул. Светланская, 108Б, пом.V, с кадастровым номером 25:28:010027:127.
Взыскать с Управления муниципальной собственности г. Владивостока в пользу индивидуального предпринимателя Щербак Веды Владимировны 6 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.
Возвратить Щербак Веде Владимировне из федерального бюджета 6 000 руб. государственной пошлины, уплаченной по чеку-ордеру от 24.09.2019. Выдать справку.
Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.
Судья С.Т. Шохирева
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка