Дата принятия: 12 ноября 2019г.
Номер документа: А51-12863/2019
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ
РЕШЕНИЕ
от 12 ноября 2019 года Дело N А51-12863/2019
Резолютивная часть решения объявлена 05 ноября 2019 года.
Полный текст решения изготовлен 12 ноября 2019 года.
Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Нестеренко Л.П.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Баланец А.В.,
рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Персей" (ИНН 2536154373, ОГРН 1052503036816, дата государственной регистрации 07.04.2005)
к Администрации Артемовского городского округа (ИНН 2502012187, ОГРН 1022500538444, дата государственной регистрации 19.04.1999, дата присвоения ОГРН 27.12.2002)
об оспаривании отказа, изложенного в решении от 26.04.2019 N 30-18/1595, в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 25:27:070202:1129, площадью 12 288 кв.м., расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир нежилое здание, участок находится примерно в 20 м от ориентира по направлению север, почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Артем, ул. Гагарина, 72; обязании в месячный срок со дня вступления в законную силу решения суда устранить допущенное нарушение прав и законных интересов ООО "Персей", издать распоряжение о предоставлении ООО "Персей" указанного земельного участка и заключить договор купли-продажи данного земельного участка,
при участии: от заявителя - Буркин Д.К. (доверенность от 01.07.2019), Стреха Л.А. (доверенность от 03.06.2019), от ответчика - ведущий специалист правового управления Таран Л.В. (доверенность от 29.12.2018 N 236),
установил: заявитель обратился в арбитражный суд с указанным требованием, которое он в судебном заседании поддержал, утверждая о наличии у него права на выкуп спорного земельного участка в собственность.
Заявитель ссылается на то, что является собственником трех торговых комплексов, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 25:27:070202:1129, которые были возведены в соответствии с установленным порядком. Кроме того, на земельном участке расположены открытая торгово-выставочная площадка, круговые проезды и разворотные площадки для беспрепятственного передвижения пожарной техники, два въезда, две отдельные парковки. По мнению ООО "Персей", ответчик необоснованно указывает на то, что цель договора аренды земельного участка не достигнута, поскольку строительство объектов завершено, проект строительства выполнен, объекты введены в эксплуатацию.
Заявитель утверждает, что размер испрашиваемого земельного участка непосредственно связан с функциональным назначением объектов, рассчитан с учетом установленных охранных зон, в соответствии с противопожарными, санитарно-эпидемиологическими нормами, необходимой эксплуатации возведенных зданий, что подтверждается экспертным техническим заключением.
Общество поясняло, что спорный земельный участок используется для эксплуатации торгового комплекса следующим образом: 321,2 кв.м - эксплуатация зданий, 8081 кв.м - открытая торговая площадка, транспортные коммуникации, дороги, проходы и проезды, в т.ч. для обеспечения пожарной безопасности, 3949 кв.м - озеленение территории. При этом в соответствии с нормативами показатель транспортных коммуникаций, дорог и проездов по территории для эксплуатации торгового комплекса должен составлять не менее 13%, а площадь озелененных участков жилой, общественной производственной застройки - не менее 33%, что также соответствует проектной документации и подтверждено экспертным заключением.
Ответчик по требованиям возражал. Не оспаривая тот факт, что на спорном земельном участке Обществом возведены и введены в эксплуатацию три торговых комплекса, Администрация настаивает на том, что площадь испрашиваемого земельного участка несоизмеримо велика по отношению к площади объектов недвижимости, расположенных на нем, размер земельного участка не соответствует функциональному назначению этих объектов, земельный участок, предоставленный в аренду, не освоен в полном объеме.
При этом ответчик полагает, что исключительное право на приобретение в собственность земельного участка должно распространяться на экономически обоснованный размер земельного участка, так как в соответствии с законом собственник здания, строения вправе приватизировать исключительно земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.
В ходе судебного разбирательства и заявителем, и ответчиком были заявлены ходатайства о назначении судебной экспертизы с целью установления значимых для дела обстоятельств, касающихся обоснованности размера земельного участка.
Так, заявителем предлагалось поставить на разрешение эксперта вопросы о том, обоснована ли площадь земельного участка 12288 кв.м (кадастровый номер земельного участка 25:27:070202:1129) для цели эксплуатации Торгового комплекса в районе ул. Гагарина, 72 в г. Артеме, какие именно строительные работы выполнены по изменению территории земельного участка, все ли работы по изменению территории земельного участка, предусмотренные проектной документацией, фактически выполнены.
Ответчик предлагал поставить на разрешение эксперта вопрос обоснования минимальной площади земельного участка с целью возможности эксплуатации в соответствии с целевым назначением торгового комплекса в районе ул. Гагарина, 72 в г. Артеме в границах земельного участка с кадастровым номером 25:27:070202:1129, а также о том, являются ли объекты с кадастровыми номерами 25:27:070202:3733, 25:27:070202:3735, 25:27:070202:3734, расположенные на данном земельном участке, объектами капитального строительства (объектами недвижимости).
Рассмотрев данные ходатайства в порядке статей 82, 159 АПК РФ, суд их отклонил ввиду следующего.
Действительно, в соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.
Учитывая предмет спора, в настоящем деле подлежат выяснению обстоятельства, касающиеся наличия у ООО "Персей" прав на приобретение в собственность всего земельного участка с кадастровым номером 25:27:070202:1129.
С этой целью при подготовке дела и в ходе судебного разбирательства суд предлагал сторонам представить соответствующие доказательства. К началу судебного заседания 05.11.2019 в деле имеются градостроительный план земельного участка, проектная документация, в соответствии с которой возводились спорные объекты, а также иные документы, позволяющие установить все значимые для дела обстоятельства. Также заявителем представлено экспертное техническое обследование территории от декабря 2018, выполненное ООО "Грифон В" по заказу заявителя, которое подлежит оценке судом наряду с иными доказательствами.
Каких-либо специальных знаний, позволяющих проанализировать данные документы, не требуется, необходимость в проведении судебной экспертизы отсутствует.
При рассмотрении дела суд установил, что согласно договору аренды от 05.06.2013 N 266, заключенному с Администрацией Артемовского городского округа, Общество с ограниченной ответственностью "Персей" является арендатором земельного участка с кадастровым номером 25:27:070202:1129 площадью 12288 кв.м, расположенного в г. Артем Приморского края, в районе ул. Гагарина, 72 и предоставленного для строительства торгового комплекса. Срок действия договора был установлен до 14.04.2016.
28.11.2013 Администрация АГО выдала заявителю разрешение N RU25302000-000039 на строительство объекта "Торговый комплекс в районе ул. Гагарина, 72 в г. Артеме", а по завершении строительных работ - разрешение от 14.04.2016 N RU-302-013-2016 на ввод объекта в эксплуатацию.
12.04.2016 осуществлена государственная регистрация права собственности ООО "Персей" на объекты:
торговый комплекс (контрольно-пропускной пункт), кадастровый номер 25:27:070202:3733, назначение: нежилое здание, площадь 7,5 кв.м, количество этажей: 1 (свидетельство о государственной регистрации 25 АВ 641502, запись государственной регистрации 25-25/006-25/012/201/2016-2012/2),
торговый комплекс (административный павильон), кадастровый номер 25:27:070202:3735,назначение: нежилое здание, площадь 24,6 кв.м, количество этажей: 1 (свидетельство о государственной регистрации 25 АВ 641503, запись государственной регистрации 25-25/006-25/012/201/2016-2011/1),
торговый комплекс (торгово-выставочный павильон), кадастровый номер 25:27:070202:3734, назначение: нежилое здание, площадь 24,6 кв.м, количество этажей: 1 (свидетельство о государственной регистрации 25 АВ 641504, запись государственной регистрации 25-25/006-25/012/201/2016-2010/1).
30.01.2019 Общество обратилось в Администрацию АГО с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 25:27:070202:1129 площадью 12288 кв.м, без проведения торгов для эксплуатации торговых комплексов, рассмотрев которое, письмом от 26.04.2019 N 30-18/1595 ответчик отказал в выкупе земельного участка, указав, что заявленный земельный участок значительно превышает площадь, необходимую для эксплуатации объектов недвижимого имущества, размер земельного участка не соответствует функциональному назначению расположенных на нем объектов недвижимости, при отсутствии доказательств, подтверждающих необходимость использования земельного участка указанной площади для эксплуатации расположенных объектов. Окончательная цель, оговоренная условиями договора аренды, в настоящее время Обществом не достигнута.
Не согласившись с названным решением, посчитав, что он противоречит закону и нарушает права и законные интересы ООО "Персей" в сфере экономической деятельности, Общество оспорило его в арбитражном суде.
Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимной связи, заслушав доводы и возражения сторон, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленного требования.
Так, на основании части 1 статьи 198 АПК РФ для признания незаконными решений органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие совокупности условий, а именно: оспариваемые решения должны не соответствовать закону или иному нормативному правовому акту, нарушать права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагать на него какие-либо обязанности, создавать иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Статьей 1 Земельного кодекса РФ к числу основных принципов земельного законодательства отнесен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому судьбе земельных участков следуют все прочно связанные с ними объекты, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Пунктом 2 статьи 39.1 ЗК РФ закреплено, что продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в пункте 2 статьи 39.3 указанного Кодекса, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со статьей 39.18 указанного Кодекса. Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 указанного Кодекса (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
При этом исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11).
В соответствии с подпунктом 3 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ уполномоченный орган может принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без торгов при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ.
В силу положений статьи 51 Градостроительного кодекса РФ документом, дающим застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, является разрешение на строительство, которое подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 данной статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется).
Согласно договору аренды от 05.06.2013 N 266 земельный участок с кадастровым номером 25:27:070202:1129 площадью 12288 кв.м, расположенный в г. Артем в районе ул. Гагарина, 72, был предоставлен ООО "Персей" для строительства торгового комплекса.
Для этих же целей заявителю было выдано разрешение на строительство от 28.11.2013 N RU25302000-000039, в котором конкретизировано, что единый объект "Торговый комплекс в районе ул. Гагарина, 72 в г. Артеме" будет возведен в составе трех объектов: административного павильона общей площадью 24,6 кв.м, торгово-выставочного павильона такой же площадью, а также контрольно-пропускного пункта площадью 7,5 кв.м.
Градостроительным планом земельного участка RU25302000-0000000000000765, утвержденного 14.01.2009, предусматривались требования к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства: здание - торгово-промышленный комплекс (раздел 3).
Проектная документация, выполненная ООО "РосГСК", в соответствии с которой осуществлялось строительство, предусматривала, что проектируемый объект представляет собой территорию для оптовой и розничной торговли непродовольственными товарами строительного назначения: строительный инструмент, строительное оборудование (бетономешалки, генераторы, компрессоры и т.д.), станочное оборудование (токарные, сверлильные, фрезерные и т.д.). Выставка строительного оборудования и инструмента осуществляется в торгово-выставочных павильонах и на территории торгового комплекса. Для демонстрации инструментов и оборудования предусмотрены площадки, выполненные из уплотненного грунта. Для просмотра каталога товаров и оформления покупки предусматривается административный павильон (лист 1 раздела 1 "Общая пояснительная записка" 15008П/П-ПЗ, пункт 3).
Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 14.04.2016 N RU-302-013-2016 оно выдано на административный павильон, торгово-выставочный павильон, контрольно-пропускной пункт в составе объекта капитального строительства "Торговый комплекс в районе ул. Гагарина, 72а в г. Артеме".
Таким образом, несмотря на описание объектов в свидетельствах о государственной регистрации права от 12.04.2016 NN 25 АВ 641502, 25 АВ 641502, 25 АВ 641502, фактически на спорном земельном участке возведены не три самостоятельных торговых комплекса, а один объект хозяйственной деятельности, состоящий из трех отдельно стоящих объектов недвижимости (административный павильон, торгово-выставочный павильон, контрольно-пропускной пункт), а также иных элементов, образующих, согласно проектным решениям, торговый комплекс.
В силу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса РФ предполагается добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий, поэтому, заключая договор аренды земельного участка от 05.06.2013 N 266 для строительства торгового комплекса, ООО "Персей" должно было понимать цель использования земельного участка.
Как было определено в пункте 32 Государственного стандарта ГОСТ Р51303-99 "Торговля. Термины и определения", введенного в действие постановлением Госстандарта РФ от 11.08.1999 N 242-ст и действующего как на момент заключения данного договора, так и на момент выдачи разрешения на строительство на спорном земельном участке, торговый комплекс - это совокупность торговых предприятий, реализующих универсальный ассортимент товаров и оказывающих широкий набор услуг, а также централизующих функции хозяйственного обслуживания торговой деятельности.
Осуществление торговли предусматривалось посредством стационарной торговой сети (торговой сети, расположенной в специально оборудованных и предназначенных для ведения торговли зданиях и строениях) и нестационарной торговой сети (функционирующей на принципах разносной и развозной торговли - палатки, автолавки, автоцистерны и т.п.) - пункты 14, 15.
Данные дефиниции конкретизированы в Национальном стандарте Российской Федерации ГОСТ Р51303-2013, введенном в действие с 01.04.2014, который прямо предусматривает, что стационарный торговый объект представляет собой здание или часть здания, строение или часть строения, прочно связанные фундаментом такого здания, строения с землей и подключенные (технологически присоединенные) к сетям инженерно-технического обеспечения.
В силу пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Поскольку целевое назначение и разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 25:27:070202:1129 не предполагало осуществление на нем деятельности в виде разносной, развозной торговли в палатках, автолавках, автоцистернах и т.п., торговый комплекс должен был быть возведен в виде объекта (комплекса объектов) капитального строительства.
Заявитель утверждает, что вся площадь земельного участка с кадастровым номером 25:27:070202:1129 необходима для эксплуатации торгового комплекса.
Вместе с тем, в соответствии с проектной документацией на территории рынка предусмотрена торгово-выставочная площадка, по периметру которой размещены павильоны и технологические здания, сооружения и площадки, необходимые для функционирования объекта (лист 1 раздела 2 "Схема планировочной организации земельного участка" 15008П/П-ПЗУ, текстовая часть).
Анализ графической части проектной документации (экспликация зданий и сооружений) показывает, что торгово-выставочные площадки занимают значительную часть земельного участка, объекты недвижимости расположены по периметру участка (в северо-восточном и северо-западном углах участка, а также возле его южной границы).
Торгово-выставочные площадки не имеют какого бы то ни было конструктивного исполнения и покрытия и представляют собой площадки из уплотненного грунта, образованные заполнением корыт глубиной 0,5 м непучинистым дренирующим уплотненным карьерным грунтом (утрамбованный грунт, отсыпка скальником, расклинцовка гравилистым грунтом). Таким же образом организуются проезды и пешеходные дорожки, что отражено, в частности, на листе 4 раздела 1 "Общая пояснительная записка" 15008П/П-ПЗ, листе 3 и на плане благоустройства М 1:500 (лист 4) раздела 2 "Схема планировочной организации земельного участка" 15008П/П-ПЗУ, листах 8, 11-12 раздела 6 "Проект организации строительства" 15008П/П-ПОС.
Таким образом, по своему существу объект, возведенный ООО "Персей", не является торговым комплексом. Из всех объектов недвижимости, созданных им на арендованном земельном участке, лишь торгово-выставочный павильон имеет функциональное назначение - торговое, однако его физические характеристики с очевидностью позволяют сделать вывод о том, что для его обслуживания с учетом установленных нормативов градостроительного проектирования, в том числе озеленения, благоустройства и расположения парковочных мест, требуется земельный участок гораздо меньшей площади, нежели 12288 кв.м. Открытые торговые площадки, расположенные в границах земельного участка с кадастровым номером 25:27:070202:1129 и не имеющие какого-либо конструктивного исполнения, вовсе не отвечают признакам объектов недвижимости.
Представленное заявителем экспертное техническое обследование территории, выполненное ООО "Грифон В", не опровергает данных выводов, поскольку исходит из расчета площади земельного участка, необходимой для эксплуатации торгового комплекса, безотносительно характера объектов, входящих в этот комплекс (являющихся объектами недвижимости либо не являющихся таковыми). Кроме того, документально не подтверждена квалификация специалиста, подготовившего заключение, и наличие допуска к проведению соответствующих работ и исследований.
Наличие на спорном земельном участке объектов, не отвечающих критериям недвижимого имущества, не позволяет лицу претендовать на получение земельного участка в аренду без проведения торгов, коль скоро подпункт 7 пункта 2 статьи 39.6 и статья 39.20 ЗК РФ предоставляют такое исключительное право лишь собственникам объектов недвижимости.
Иное толкование названных норм означало бы, что собственник объекта недвижимости имеет возможность без проведения торгов приобрести право на земельный участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости и площадь земли, необходимый для ее эксплуатации, и ставило бы такого собственника в неравное положение с собственниками вновь приобретаемых объектов недвижимости, расположенных на чужих земельных участках, поскольку к последним в силу статьи 35 ЗК РФ, статей 273, 552 Гражданского кодекса РФ переходят права лишь на земельный участок, занятый объектом недвижимости и необходимый для его использования.
Следовательно, исключительное право на приобретение участка в аренду или собственность без проведения торгов должно распространяться на экономически обоснованный размер участка.
При таких обстоятельствах оспариваемое решение не противоречило закону и не нарушило права и законные интересы ООО "Персей", оснований для удовлетворения требований заявителя не имеется.
Расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя. Сумма, внесенная заявителем на депозит арбитражного суда для перечисления эксперту, будет возвращена отдельным определением.
Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
Отказать в признании незаконным отказа Администрации Артемовского городского округа в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 25:27:070202:1129, изложенного в решении от 26.04.2019 N 30-18/1595, - проверенного на соответствие Земельному кодексу Российской Федерации, и в обязании ответчика совершить действия.
Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции.
Судья Нестеренко Л.П.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
