Дата принятия: 03 июля 2019г.
Номер документа: А51-1193/2019
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ
РЕШЕНИЕ
от 3 июля 2019 года Дело N А51-1193/2019
Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Кобко Е.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Алимовой О.А., рассмотрев исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Владис" (ИНН 2508093217, ОГРН 1102508000462) к обществу с ограниченной ответственностью "Иллюзион парк Находка" (ИНН 2508127057; ОГРН 1162536072665) третьи лица Домнин Александр Валерьевич; Токарский Александр Викторович; Кононенко Игорь Юрьевич; Корин Эдуард Анатольевич; Лушников В.В. о взыскании суммы основного долга по договору аренды.
при участии:
от истца (директор Лукьянов И.Ф.) -Карасев К.А., доверенность от 13.03.019., паспорт;
от учредителя Токарский А.В.- Карасев К.А., доверенность от 12.03.2019 N 25 АА 2605308; паспорт;
от учредителя Домнин А.В.- Карасев К.А., доверенность от 26.03.2019 N 25 АА 2604566; паспорт;
от учредителя Коненко И.Ю.- Карасев К.А., доверенность от 20.03.2019 N 25 АА 2605309; паспорт;
от Корин Ю.А.- Карасев К.А., доверенность от 15.03.2019., паспорт;
от истца (директор Шевченко О.В.)- Колчева В.Н., доверенность от 22.02.2019 N 25АА 2534351., паспорт;
от ответчика - Упская С.А., доверенность от 12.03.2019 N 113., паспорт;
от ИП Лушникова В.В.- Еращенко М.Л., доверенность от 07.03.2019 N 25АА 2588304., удостоверение;
от присутствующих- Шевченко О. В., паспорт.
установил: общество с ограниченной ответственностью "Владис" (далее- истец) обратилось с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Иллюзион парк Находка" (далее - ответчик) о взыскании 3 961 048,95 руб., в том числе 103 262,26 основного долга переменной части арендной платы (возмещение коммунальных услуг) за период с августа 2018 по ноябрь 2018 года; 3 297 224,84 руб. основного долга постоянной арендной платы за период с сентября 2018 по декабрь 2018; 560 561,85 руб. основного долга постоянной арендной платы за фактической пользование помещением за период с 17.12.2018 по 31.12.2018.
Определениями арбитражного суда Приморского края к участию в деле в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Домнин Александр Валерьевич; Токарский Александр Викторович; Кононенко Игорь Юрьевич; Корин Эдуард Анатольевич; Лушников В.В.
Исковые требования мотивированы тем, что все обязательства по предоставлению в аренду нежилые помещения исполнены надлежащим образом, однако со стороны ответчика в нарушение условий договора постоянная и переменная часть арендных платежей в полной мере не произведены.
Ответчик (директор Шевченко О.В.) указал, что денежные средства за арендную плату действительно оплачивались в меньшем размере, в связи с позицией учредителей о необходимости уменьшения размера оплаты, пояснил, что ООО "Иллюзион Парк Находка" не производилась оплата за сброс вредных веществ. Ответчик пояснил, что задолженность в заявленном размере существует, оплата не производилась.
Представитель учредителей Карасев К.А. требования оспорил, указал, что после подписания договора аренды, в здании размещены организации общественного питания, магазины, осуществляющую свою деятельность, аналогичную деятельности субарендатора ООО "Иллюзион Парк Находка". Пояснил, что в связи с возникшими экономическими трудностями, ответчик был вынужден воспользоваться условиями, оговоренными в договоре и снизить платежи постоянной арендной платы на 90%. Полагает, что плата за превышение ПДК загрязняющих веществ в сточных водах не является составляющей частью платы за водоотведение, а является самостоятельным отдельным платежом. Считает, что истец не представил доказательств, подтверждающих, что именно действия ответчика, как арендатора привели к сбросу загрязняющих веществ в систему водоотведения торгового центра. Указал, что из представленных в материалы дела документов по состоянию на 25.01.2019 у арендатора имеется переплата за коммунальные услуги в размере 202 140, 53 руб.
Представитель учредителя Лушникова В.В. в судебном заседании пояснила, что отказ от уплаты арендной платы в размере 90% со ссылкой на п. 2.8 договора аренды N1/4 от 12.09.2016 является отказом от уплаты от арендной платы в полном объеме, то есть отказом от исполнения обязательств в части. Считает, что арендатор не представил доказательств осуществления иными хозяйственными субъектами деятельности, аналогичной деятельности арендатора. Полагает, что оплата за сверхнормативный сброс загрязняющих веществ входит в состав платы за водоотведение.
В судебном заседании 19.06.2019 суд в порядке ст.163 АПК РФ определилобъявить перерыв до 26.06.2019 в 13 час. 20 мин. Информация о перерыве размещена на официальном сайте арбитражного суда и в kad.arbitr.ru.
После перерыва судебное заседание продолжено при участии тех же представителей сторон, от Лушникова В.В, Шевченко О.В. не явились, извещены в порядке части 2 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Поскольку суд не усматривает препятствий для рассмотрения спора, дело рассматривается по существу в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие ответчика.
Оценив представленные доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил следующее.
12.09.2016 между обществом с ограниченной ответственностью "ВЛАДИС" (далее - арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Иллюзион Парк Находка" (далее - арендатор), в редакции соглашения о внесении изменений в договор от 31.03.2017 заключен договор аренды N1/4, по условиям которого арендодатель передал арендатору в аренду по акту приема-передачи от 31.03.2017 нежилые помещения общей площадью 3899,31 кв.м., расположенные на 4 (четвертом) этаже нежилого здания - "Многофункциональный комплекс в составе: торгово-выставочный центр; развлекательный центр; административный центр по ул. Спортивной, 2 в г. Находка", площадью 102 320 кв.м., количество этажей: 5, в том числе подземных: 1, находящегося по адресу: Приморский край, г.Находка, ул.Спортивная, 2 (далее -Здание), в целях размещения кинозалов, кинобаров, касс, гардероба (п.п. 1.1. 1.3. договора), а арендатор обязался выплачивать арендодателю арендную плату в порядке и на условиях, установленных договором.
02.08.2017 и 17.08.2017 стороны заключили дополнительные соглашения к договору, в соответствии с которыми внесли изменения в договор.
Согласно п. 1.1. договора в редакции дополнительного соглашения от 17.08.2017, арендодатель передал в аренду арендатору нежилые помещения общей площадью 3927,1 кв.м., номера на поэтажном плане: 59-68,80-97,101 -104,144-115,122-151,157-162,209-21 1,256-270,276-278.283-285, границы которых обозначены в приложении N 1 к договору (далее - помещение), в связи с постановкой на кадастровый учет 01.08.2017 нежилого помещения площадью 23777,7 кв.м., кадастровый номер: 25:31:010206:4872.
В соответствии с разделом 8, договор заключен на срок 25 лет (с 09.09.2016 по 08.09.2041) и дополнительные соглашения к нему от 31.03.2017, 17.08.2017 были зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости (запись о государственной регистрации от 06.10.2017 N 25:31:010206:4872-25/010/2017-2).
08.02.2018 в Едином государственном реестре недвижимости было зарегистрировано дополнительное соглашение к договору от 02.08.2017 (запись о государственной регистрации N25:31:010206:4872-25/010/2018-4).
По условиям п.п. 2.1., 2.2. договора в редакции дополнительных соглашений от 31.03.2017, 02.08.2017, 17.08.2017, арендатор обязался вносить арендодателю за каждый расчетный календарный месяц аренды:
- постоянную арендную плату в размере 295 рублей за 1 кв.м. помещения в месяц, в том числе НДС 18%, что составляет 1 158 494,50 рублей за помещение в месяц, в том числе НДС 18%, в срок не позднее 5 (пятого) числа текущего календарного месяца на основании договора авансовым платежом в размере 100% ежемесячного платежа со дня официального открытия помещения для целевого использования по договору, а именно открытия кинотеатра;
- переменную арендную плату в течение 5 рабочих дней с даты получения от арендодателя счета-фактуры, включая:
- плату за обеспечение арендатора коммунальными услугами по электроснабжению, холодному водоснабжению, водоотведению, теплоснабжению помещения, а также плату за электроэнергию, потребленную вывеской (рекламой) арендатора (в случае ее установления на фасаде здания и/или над входом в помещение), навигаторами (вывесками), расположенными в здании, в соответствии с показаниями приборов, если иное не предусмотрено договором (далее -плата за коммунальные услуги), - с момента подписания акта приема-передачи Помещения;
- плату за услуги по перемещению твердых коммунальных отходов (ТКО), принадлежащих арендатору, в установленное место для накопления ТКО в размере 30 000 рублей в месяц, в том числе НДС 18%, - с момента пробития первого чека, указанного в подп.2.2.3. п.2.2. договора.
В соответствии с п. 2.5. договора, после завершения каждого отчетного месяца арендодатель передает арендатору оформленные в установленном законом порядке счета-фактуры на оплату постоянной и переменной арендной платы, а также копии счетов-фактур, актов оказанных услуг ресурсоснабжающих организаций на сумму переменной арендной платы.
03.09.2018 ответчик направил в адрес истца письмо N 15, в котором арендатор известил арендодателя о том, что на основании п.2.8. договора все арендные платежи, начиная с 10.09.2018, уменьшаются на 90%, поскольку в здании по состоянию на 03.09.2018 размещены рестораны сетей общественного питания: "Сытный дворик", "БомбаБлин", "Fresh Pizza", "TeaFunny", "Ещё кофе&СаЛе D'or", "Lady Паб", открытые после 12.09.2016 и осуществляющие деятельность, аналогичную деятельности арендатора, а также магазин "Зеленый остров", осуществляющий деятельность, аналогичную деятельности кинобаров арендатора, по реализации в розницу готового попкорна с различными наполнителями.
05.09.2018 арендатор перечислил арендодателю сумму постоянной арендной платы за сентябрь 2018 года в размере 428 642,96 руб. из расчета: 1 158 494,50 руб. /30 дней х 10 дней (с 01.09.2018 по 09.09.21018) + 1 158 494.50 руб. х 10% (уменьшение на 90%) /30 дней х 20 дней (с 10.09.2018 по 30.09.2018), то есть в размере, уменьшенном на 90% с 10.09.2018.
12.09.2018 истец направил в адрес ответчика письмо N 147, в котором сообщил, что у арендатора отсутствуют основания для уменьшения всех платежей по договору на 90%, в связи с неверным толкованием условий п.2.8 договора.
17.09.2018 арендодатель вручил арендатору претензию N 161, в которой предъявил требование арендатору о погашении задолженности в рамках спорного договора в размере 153 370,32 руб., образовавшейся за период с 06.09.2017 по 12.09.2018, а также уведомил арендатора о досрочном расторжении договора по инициативе арендодателя в одностороннем внесудебном порядке на основании подпункта 9.3.3. договора, в связи с задержкой выплаты арендатором арендной платы более чем на 30 календарных дней, с указанием даты расторжения договора - 16.12.2018.
18.09.2018 ответчик погасил сумму задолженности по договору в размере 153 370,32 руб., но, несмотря на погашение долга, продолжил вносить арендодателю только часть переменной арендной платы без учета платы за сверхнормативное водоотведение (сброс загрязняющих веществ) постоянной части арендной платы.
Актом снятия показаний приборов учета от 27.08.2018 было зафиксировано потребление арендатором услуг по водоснабжению в объеме 263 куб.м., оплачиваемых по тарифу МУП "Находка-Водоканал" в сумме: - водоснабжение (отпуск воды): 263 куб.м. х (32,50 руб. + НДС 18%) (согласно счету-фактуре МУП "Находка Водоканал" от 3 1.08.2018 N 11903) = 10 086,05 руб.; - водоотведение (прием сточных вод): 263 куб.м. х (23,20 руб. + НДС 18%) (согласно счету-фактуры МУП "Находка Водоканал" от 31.08.2018 N 11903) = 7199,89 руб.; - сверхнормативное водоотведение (сброс загрязняющих веществ): 263 куб.м. х (92.80 руб. + НДС 18%) (согласно счету-фактуре МУП "Находка Водоканал" от 31.08.2018 N 12059) = 28 799.55 руб. Итого за август 2018 года: 46 085.49 руб. за отпуск воды, прием сточных вод и сверхнормативное водоотведение (сброс загрязняющих веществ).
Как указывает истец, несмотря на произведенный арендодателем перерасчет платы за коммунальные услуги водоснабжения и водоотведения за август 2018 года, плата за сверхнормативное водоотведение (сброс загрязняющих веществ) от арендатора так и не поступила.
Претензия истца от 09.10.2018 N 173 о погашении суммы долга по договору в части внесения постоянной арендной платы за период аренды с 01.10.2018 по 31.10.2018 была оставлена ответчиком без ответа.
По заявлению арендодателя от 17.12.2018 в Едином государственном реестре недвижимости внесена запись о прекращении ограничения (обременения) права в виде аренды на помещение по договору, что подтверждено выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 20.12.2018, в отношении нежилого помещения площадью 23 777,7 кв.м.
Письмом от 24.12.2018 N 380 арендодатель известил арендатора о том, что ему необходимо произвести передачу (возврат) помещения арендодателю по акту приема-передачи.
Сопроводительным письмом от 26.12.2018 N 382 истец вручил ответчику для подписания акт приема-передачи (возврата) помещений от 26.12.2018 с приложением акта осмотра от 25.12.2018, составленного по результатам осмотра помещения, произведенного с участием представителей арендатора 24.12.2018 и 25.12.2018
27.12.2018 истец направил в адрес ответчика претензию N 385, в которой потребовал погасить образовавшуюся задолженность по договору по состоянию на 25.12.2018, которая оставлена последним без удовлетворения.
Письмом N12 от 16.01.2019, направленным в адрес ответчика, истец, сославшись на подп.5.2.5. п.5.2. договора сообщил, что помещение считается принятым арендодателем - 31.12.2018 по акту приема-передачи (возврата) помещений от 26.12.2018, составленному арендодателем и полученному арендатором для подписания 26.12.2018, но не подписанному последним.
В связи с тем, что арендодатель принял помещение - 31.12.2018 за период с 17.12.2018 по 31.12.2018 арендатору была начислена постоянная арендная плата за пользование помещением в размере 560 561,85 руб.
Общая сумма задолженности по договору аренды по состоянию на 31.12.2018, с учетом начисленной постоянной арендной платы за фактическое пользование помещением с 17.12.2018 по 31.12.2018, составляет 3 961 048,95 руб. (103 262,26 руб. + 3 297 224,84 руб. + 560 561,85 руб.).
В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по оплате суммы задолженности по арендной плате и коммунальным расходам, в срок установленный договором истец обратился в Арбитражный суд Приморского края с настоящим иском.
Исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования являются обоснованными и подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.
В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Согласно п.2 ст. 614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Пункт 2 статьи 616 ГК РФ предусматривает, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Таким образом, в силу прямого указания закона расходы на содержание имущества возлагаются на арендатора, если иное прямо не предусмотрено договором.
Согласно пункту 3.3.2 договора аренды от 12.09.2016 арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендные и другие платежи, предусмотренные условиями договора.
Пунктом 2.2.2 договора установлено, что переменная арендная плата включает в себя плату за обеспечение арендатора коммунальными услугами по электроснабжению, холодному водоснабжению, водоотведению, теплоснабжению помещения, а также плату за электроэнергию и вносится арендатором с момента подписания акта приема - передачи помещения в течение пяти рабочих дней с даты получения счета - фактуры.
Иных положений, прямо возлагающих на кого-либо из сторон договора, несение обязанности по оплате коммунальных услуг, спорный договор не содержит.
В обоснование правомерности снижения ответчиком постоянной арендной платы на 90% на основании п. 2.8 спорного договора, представитель учредителей Карасев К.А. указал, что с момента начала работы кинотеатра, на его территории разместилось четыре точки общественного питания - четыре кинобара: кинобар, бар самообслуживания, бар-ВИП и кофейня, на основании договора субаренды, заключенного между ответчиком и ИП Лукьяновым И.Ф. Согласно прейскурантов кинобаров, в них реализовывались кофе, мороженное, йогуртовые десерты, смузи, газированные напитки, соки, пирожные, поп-корн. После подписания спорного договора, в здании разместились точки общественного питания, магазины, осуществляющие деятельность, аналогичную деятельности субарендатора ИП Лукьянова И.Ф., а также рестораны (точки общественного питания), являющиеся сетевыми предприятиями общественного питания, что явилось основанием для уменьшения ответчиком арендных платежей на 90% на основании п.2.8 договора.
Пунктом 2.8 договора стороны предусмотрели, что в случае размещения, после подписания договора, в здании и на прилегающей к зданию территории организаций, осуществляющих деятельность кинотеатров, киноаттракционов, кинобаров, аналогичную осуществляемой арендатором и его субарендаторами деятельности в помещении, а также открытия в здании или на прилегающей к зданию территории ресторана любой из сетей общественного питания, за исключением, KFC и Royal Burger, все платежи арендатора по договору уменьшаются на 90%.
В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора.
При этом условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).
Пунктом 1 статьи 424 ГК РФ установлено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
В пункте 1 статьи 450 ГК РФ определено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ).
Таким образом, возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению арендатора и арендодателя предусмотрена пунктом 3 статьи 614 ГК РФ.
Суд отмечает, что стороны не предусмотрели иного механизма внесения изменений в договор аренды в части размера арендной платы, отличного от установленного пунктом 3 статьи 614 ГК РФ, в связи с чем, пунктом 2.3. договора стороны установили, что по истечении 12 (двенадцати) месяцев с момента начала начисления постоянной арендной платы согласно подп.2.2.1 п.2.2. договора, размер постоянной арендной платы, установленный договором, может быть изменен Арендодателем в одностороннем порядке путем увеличения на 10% (десять процентов), но не чаще одного раза в год. Подписание Сторонами дополнительного соглашения к договору и письменного согласия Арендатора при этом не требуется. В этом случае Арендодатель обязан письменно уведомить Арендатора об изменении размера постоянной арендной платы не менее чем за 1 (один) месяц до даты вступления изменений в силу. Указанные изменения размера постоянной арендной платы вступают в силу с 1 (первого) числа месяца, следующего за месяцем, в котором истекает месячный срок с момента вручения уведомления Арендатору об изменении размера постоянной арендной платы в соответствии с условиями настоящего пункта.
Оценив в порядке ст. 431 ГК РФ условия п. 2.8 договора аренды, суд приходит к выводу о том, что условия названного пункта не содержат указания на то, что арендатор имеет право на одностороннее изменение условий спорного договора путем уменьшения размера арендной платы на 90% на основании письменного уведомления арендатора, направленного арендодателю, при котором не требуется подписание дополнительного соглашения к договору и письменного согласия арендодателя.
Кроме того, в указанном пункте договора стороны не определили порядок его применения сторонами, в частности, отсутствует порядок установления факта наступления одного из перечисленных в нем событий; порядок определения начального периода уменьшения арендных платежей по договору на 90%, а также порядок изменения размера арендной платы. Данный пункт договора лишь предусматривает возможность уменьшения размера арендной платы при определенных условиях, в то же время, учитывая, что стороны не согласовали в договоре порядок реализации данного условия договора, то должны были руководствоваться общими нормами закона о внесении изменений в договор.
Учитывая, что дополнительное соглашение к договору об уменьшении постоянной арендной платы на 90% между истцом и ответчиком не подписывалось и не регистрировалось в установленном законом порядке (п.1 ст.452 ГК РФ), а в судебном порядке ответчик требований об изменении арендной платы по договору (уменьшении на 90%) не заявлял, внесение арендатором постоянной арендной платы в размере 10% от установленного договором размера постоянной арендной платы является нарушением условий последнего.
Доказательств того, что хозяйствующие субъекты, размещенные в здании, осуществляет деятельность кинотеатров, киноаттракционов, кинобаров и являются ресторанами сети общественного питания, ответчик в нарушении ст. 65 АПК РФ, суду не представил.
В данном случае, договором не предусмотрено оснований для снижения арендной платы ввиду частичного или полного совпадения ассортиментного перечня продукции, реализуемой ответчиком или его субарендаторами, с ассортиментным перечнем иных лиц, осуществляющих розничную торговлю продуктами питания и напитками в Здании и на прилегающей к нему территории.
В судебном заседание истец пояснил, что ИП Карпенко Кристина Сергеевна ("Yogumi"), ИП Табаева Наталья Геннадьевна ("TeaFunny"), ООО "МегаМарт" ("Зеленый остров"), ООО "Кейтеринг Находка" ("Сытный дворик"), "БомбаБлин", "Fresh Pizza", "Lady Паб") были размещены в Здании до подписания договора, а именно: с 10.12.2015 (ИП Карпенко К.С.), с 01.01.2016 (ООО "Кейтеринг Находка"), с 01.05.2016 (ООО "МегаМарт"), с 01.07.2016 (ИП Табаева Н.Г.).
В данном случае, у арендатора отсутствовали основания для одностороннего изменения условий спорного договора путем снижения арендной платы на 90% по основаниям, предусмотренным п.2.8 договора.
Довод представителя третьих лиц Карасева К.А. об отсутствии у ответчика оснований для перечисления переменной арендной платы, в виде платы за сверхнормативное водоотведение и наличия у ответчика переплаты за коммунальные услуги в размере 202 140,53 руб., судом не принимается в силу следующего.
Пунктом 2.2.2 договора стороны предусмотрели, что переменная плата включает в себя плату за обеспечение арендатора коммунальными услугами по электроснабжению, холодному водоснабжению, водоотведению, теплоснабжению помещения, а также плату за электроэнергию, потребленную вывеской (рекламой) арендатора (в случае ее установления на фасаде здания и/или над входом в помещение), навигаторами (вывесками), расположенными в здании, в соответствии с показаниями приборов, если иное не предусмотрено договором (далее -плата за коммунальные услуги), - с момента подписания акта приема-передачи Помещения.
Согласно ст. 431 ГК РФ, разъяснениям п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ). При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.
Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).
Проанализировав пункт 2.2.2. договора аренды в соответствии с требованиями ст. 431 ГК РФ, а также исходя из того, что договор исполнялся между сторонами в части оплаты коммунальных услуг, в том числе и в части внесения платы за сверхнормативное водопотребление, суд приходит к выводу о том, что арендатор получал коммунальные услуги в полном объеме, как это было предусмотрено условиями договора и обязался оплачивать указанные коммунальные услуги.
Согласно заключенному договору от 11.12.2015 N2511 между МУП "Находка - Водоканал" (Предприятие) и ООО "Владис" (Абонент), Предприятие, осуществляющее холодное водоснабжение подавало абоненту через присоединенную водопроводную сеть из централизованных систем холодного водоснабжения холодную питьевую воду.
За весь период действия договора, ответчик не проявлял инициативы по внесению изменений в подп.2.2.2 п.2.2 договора аренды, не заявлял о необходимости заключения каких-либо дополнительных соглашений к договору с целью урегулирования вопроса о составе коммунальной услуги водоотведения.
Письмом от 27.12.2017 N 116 истец сообщил ответчику о необходимости внесения платы за сверхнормативное водоотведение в составе переменной арендной платы, предусмотренной подп.2.2.2. п.2.2 договора.
После получения данного письма, ответчик не направлял истцу каких-либо возражений в части несогласия с платой за сверхнормативное водоотведение составе переменной арендной платы.
Судом также принимается во внимание тот факт, что ответчик ежемесячно подписывал акты на возмещение платы за потребляемые коммунальные услуги за период с августа 2017 года по июль 2018 года, не предоставляя мотивированных отказов от их подписания, подтверждая, тем самым, факт принятия коммунальных услуг и правомерность начисления истцом данных платежей по договору.
В материалах дела также имеется подписанный без замечаний и возражений акт сверки, подтверждающий признание задолженности за коммунальные платежи за период с 12.09.2016 по 12.09.2018.
В судебном заседании представитель ответчика Шевченко О.В. наличие задолженности по оплате за сверхнормативное водоотведение в составе переменной арендной платы подтвердил.
В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В нарушении ст. 65 АПК РФ, третье лицо также не представило доказательств, подтверждающих наличие переплаты за коммунальные услуги в размере 202 140,53 руб., с учетом имеющихся в материалах дела подписанных без замечаний актов сверок за период с 12.09.2016 по 12.09.2018 и с 12.09.2016 по 04.10.2018. Все произведенные оплаты были учтены в расчете истца и представленном акте сверки, в связи с чем доводы о наличии переплаты не соответствуют представленным в материалы дела документам.
Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами (части 2 - 4 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Исследовав и оценив представленные сторонами доказательства, а также доводы и возражения участвующих в деле лиц, руководствуясь положениями действующего законодательства, суд считает подлежащим удовлетворению требования истца в части взыскания задолженности по арендной плате и расходам по коммунальным платежам в размере 3 961 048, 95 руб.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика.
Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "ИЛЛЮЗИОН ПАРК НАХОДКА" (ИНН 2508127057; ОГРН 1162536072665) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "ВЛАДИС" (ИНН 2508093217, ОГРН 1102508000462) сумму основного долга в размере 3 961 048 (три миллиона девятьсот шестьдесят одна тысяча сорок восемь) рублей 95 копеек, расходы по оплате государственной пошлины в размере 42 805 (сорок две тысячи восемьсот пять) рублей.
Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.
Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.
Судья Кобко Е.В.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
