Решение от 28 октября 2014 года №А50П-440/2014

 
 
АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  ПЕРМСКОГО КРАЯ
ПОСТОЯННОЕ СУДЕБНОЕ ПРИСУТСТВИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ПЕРМСКОГО КРАЯ в г. КУДЫМКАРЕ
ул. Лихачева, дом 45, г. Кудымкар, Пермский край, 619000, www.perm.arbitr.ru
 
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
 
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
 
    г. Кудымкар
 
    28 октября 2014 годаДело № А50П-440/2014
 
 
    Резолютивная часть  решения оглашена 23 октября 2014 года
 
    Решение в полном объеме изготовлено 28 октября 2014 года                                                     
 
 
 
 
    Арбитражный суд Пермского края в составе судьи Бахматовой Натальи Васильевны,
 
    при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Вавиловым В.В.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление индивидуального предпринимателя Истоминой Натальи Николаевны (Пермский край, г. Кудымкар, ОГРН 305818112500011, ИНН 810700378572)
 
    к Федеральному государственному образовательному учреждению среднего профессионального образования «Кудымкарский лесотехнический техникум» (619000, Пермский край, г. Кудымкар, ул. Леваневского, 12, ОГРН 1038102237403, ИНН 8107004073)
 
    третье лицо: Министерство по управлению имуществом и земельными отношениями Пермского края (614000, Пермский край, г. Пермь, ул. Сибирская, 30а, ОГРН 1055900361835, ИНН 5902293192)
 
    о переводе на индивидуального предпринимателя Истомину Н.Н. прав и обязанностей по заключенному договору аренды по итогам торгов от 24 августа 2014 г. и установлении арендной платы в размере 56 350,00 руб. (включая НДС)
 
    при участии в судебном заседании:
 
    истец Истомина Н.Н. – представлен паспорт
 
    представитель истца: Харин А.Н. – по доверенности от 11 сентября 2014 г.
 
    от ответчика: Рассада Л.В. – по доверенности от 22 августа 2014 г.
 
    от третьего лица: представитель не явился, ходатайство
 
 
УСТАНОВИЛ:
 
 
    Индивидуальный предприниматель Истомина Наталья Николаевна 14 августа 2014 г. обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к Федеральному государственному образовательному учреждению среднего профессионального образования «Кудымкарский лесотехнический техникум», третье лицо Министерство по управлению имуществом и земельными отношениями Пермского края,  о признании за индивидуальным предпринимателем Истоминой Н.Н, преимущественного права на заключение договора аренды помещения столовой, расположенной по адресу: г. Кудымкар, ул. Леваневского, 12, обязании  Федерального государственного образовательного учреждения среднего профессионального образования «Кудымкарский лесотехнический техникум» заключить новый договор аренды недвижимого имущества. В качестве основания иска указано на нарушение преимущественного права на заключение договора аренды помещения на условиях арендодателя по цене арендной платы 56 350 руб.
 
    Представитель истца Харин А.Н. в судебном заседании заявил ходатайство  об уточнении заявленных требований, просил суд  на основании статьи 621 ГК РФ перевести на истца права и обязанности по заключенному договору аренды от 24 августа 2014 г. по итогам торгов и установить арендную плату исходя из цены, определённой оценщиком в размере 56 350,00 руб.   
 
    Представитель ответчика Рассада Л.В.  в судебном заседании  возражал против заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве.
 
    Представитель третьего лица Министерства по управлению имуществом и земельными отношениями Пермского края в судебное заседание не явился, представил отзыв, в котором просил в удовлетворении исковых требований отказать в полном объёме, рассмотреть дело в отсутствие представителя.
 
    В силу ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие  третьего лица.                                                  
 
    Суд, исследовав имеющиеся по делу доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в исковом заявлении и отзывах на иск,  приходит к выводу, что  исковое заявление не  подлежит удовлетворению по следующим основаниям.  
 
    Из материалов дела следует, что 25 марта 2005 года между Федеральным государственным  учреждением  «Кудымкарский лесотехнический техникум» и индивидуальным предпринимателем Истоминой Натальей Николаевной был заключен договор № 24 аренды нежилых  помещений площадью 350 кв. м., являющихсяфедеральной собственностью, расположенных по адресу: г. Кудымкар, ул. Леваневского,12 для использования под столовую для питания студентов и сотрудников техникума на срок до 31 декабря 2005 года (п. п.  2.1, 2.2 Договора). Арендная плата была установлена в размере 10 964,92 руб. в месяц ( п. 4.1 Договора).  
 
    28 июля 2008 года между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Пермскому краю и  Федеральным государственным образовательным учреждением среднего профессионального образования «Кудымкарский лесотехнический техникум» с одной стороны, и индивидуальным предпринимателем Истоминой Натальей Николаевной, с другой стороны, заключен  договор аренды № 01679 от 28 июля 2008 года семнадцати нежилых помещений общей площадью 434,3 кв. м, расположенных по адресу: г. Кудымкар, ул. Леваневского,12, цель использования – столовая (п. 1.1 Договора). Арендная плата была установлена в размере 376 163,64 руб. в год, 31 346,97 руб. в месяц (п. 4.1 Договора).  Срок аренды имущества – с 01 января 2008 года по 29 декабря 2008 года (п. 1.3 Договора).
 
    По акту приема передачи от 01 января 2008 года   сдаваемые в аренду помещения площадью 434,3 кв. м. были переданы от арендодателя  арендатору.
 
    В связи с истечением срока действия  договора 20 июня 2014 года ИП Истомина Н. Н. направила в адрес ответчика уведомление о желании продлить срок действия Договора аренды  № 01679 от 28 июля 2008 года.
 
    23 июня 2014 года   ГБОУ СПО «Кудымкарский лесотехнический техникум»  известило истицу о том, что на основании приказа Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 20 марта 2014 года 22 июня 2014 года объявлены электронные  торги на право заключения договора аренды имущества (помещения столовой площадью 465,7 кв. м.),  с победителем торгов будет заключен договор аренды.
 
    Согласно протоколу № 1 рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе от 01 августа 2014 года к участию в аукционе на право заключения договора аренды имущества, находящегося в собственности субъекта РФ, расположенного по адресу: Пермский край, г. Кудымкар, ул. Леваневского, д 12, учебный корпус № 2, помещение столовой общей площадью 465,7 кв. м.,  аукционная комиссия государственного бюджетного образовательного учреждения среднего профессионального образования «Кудымкарский лесотехнический техникум», рассмотрев заявки Истоминой Н. Н. и Петрова А. А. на участие в аукционе, решила допустить Петрова А. А. и Истомину Н. Н. до участия в аукционе и признать их участниками аукциона.
 
    Решением аукционной комиссии государственного  бюджетного образовательного учреждения среднего профессионального образования «Кудымкарский лесотехнический техникум» от 04 августа 2014 года аукцион на право заключения договора аренды имущества, находящегося в собственности субъекта РФ, расположенного по адресу: Пермский край, г. Кудымкар, ул. Леваневского, д 12, учебный корпус № 2, помещение столовой общей площадью 465,7 кв. м., признан состоявшимся,  Истомина Наталья Николаевна признана победителем аукциона   на право заключения договора аренды имущества, находящегося в государственной собственности Пермского края, переданного на праве оперативного управления  ГБОУ СПО   «Кудымкарский лесотехнический техникум» - учебный корпус №  2,                                                                                                                                                                                                                                                                                                 помещение столовой общей площадью 465,7 кв. м. с установленной в процессе проведения аукциона ценой договора 107 065,00 руб.   в месяц и сроком на 5 лет (Протокол  № 2 от 04 августа 2014 года).
 
    24 августа 2014 года между государственным  бюджетным образовательным учреждением среднего профессионального образования «Кудымкарский лесотехнический техникум» (арендодателем) и индивидуальным предпринимателем Истоминой Натальей Николаевной (арендатор)  был заключен договор аренды № 1 нежилого помещения – столовой общей площадью 465.7 кв. м. на первом этаже здания, находящегося в государственной собственности Пермского края, расположенного по адресу: Пермский край, г. Кудымкар, ул. Леваневского, д 12 ( п. п. 1.1, 1.2 Договора).     Арендная плата в месяц  составляет 107 065 руб. в месяц, 1 284 780 руб.40 коп. в год ( п. 5.1 Договора). Указанный договор, как пояснили представители сторон, направлен сторонами на регистрацию в Кудымкарский отдел Росреестра по Пермскому краю.
 
    В соответствии со ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
 
    В том случае, если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
 
    Таким образом, закон устанавливает последствия нарушения преимущественного права на заключение договора аренды - перевод прав и обязанностей арендатора, либо возмещение убытков.
 
    Истцом в качестве доказательств прав арендатора на спорный объект недвижимости представлены договор № 24  от 25 марта 2005 года аренды нежилых  помещений площадью 350 кв. м., являющихсяфедеральной собственностью, расположенных по адресу: г. Кудымкар, ул. Леваневского,12  и договор аренды № 01679 от 28 июля 2008 года семнадцати нежилых помещений общей площадью 434,3 кв. м, расположенных по адресу: г. Кудымкар, ул. Леваневского,12
 
    Суд находит, что ответчик обоснованно выставил на торги спорные помещения.
 
    В п.1 Постановленеия Пленума ВАС от 17 ноября 2011 года № 73 «об отдельных вопросах применения правил Гражданского кодексоа Российской Федерации  о договорах аренды» разъяснено, что  в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1и 3 статьи 17.1Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30- 30.2Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьей 74Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора. Вместе с тем,  договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422ГК РФ).
 
    Судом принимаются доводы третьего лица, изложенные в отзыве,  о том, что    договор № 24  от 25 марта 2005 года аренды нежилых  помещений площадью 350 кв. м., являющихся федеральной собственностью, расположенных по адресу: г. Кудымкар, ул. Леваневского,12,   действовал с момента заключения до 31 декабря 2005 года (п. 2.2 Договора), условие о продлении указанного договора не было предусмотрено, а Договор аренды № 01679 от 28 июля 2008 года  семнадцати нежилых помещений общей площадью 434,3 кв. м, расположенных по адресу: г. Кудымкар, ул. Леваневского,12, цель использования – столовая (срок аренды с  01 января 2008 года по 29 декабря 2008 года) был заключен после  02 июля 2008 года, то есть вступления в законную силу ст. 17.3 ФЗ № 135 «О защите конкуренции».
 
    Поскольку положения,  предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 ГК РФ преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору.
 
    Вместе с тем, если арендодатель до заключения договора аренды с победителем торгов предложил арендатору заключить с ним договор аренды на условиях, предложенных победителем торгов, а арендатор отказался от заключения договора, либо не принял этого предложения в названный в нем срок, суд отказывает такому арендатору в защите его преимущественного права (статья 10 ГК РФ).
 
    С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что продление арендодателем  договора аренды спорных помещений столовой  на новый срок без проведения торгов не представлялось возможным.
 
    Само по себе наличие преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок не исключает обязательности проведения торгов.
 
    Из разъяснений, изложенных в п. 35 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» следует, что  преимущественное право арендатора на заключение договора  аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.   
 
    Согласно представленным по делу доказательствам  нежилые помещения общей площадью 465,7 кв. м, расположенные по адресу: г. Кудымкар, ул. Леваневского,12 (помещения столовой)  были обоснованно выставлено на торги, в торгах приняла участие истица,  и по итогам торгов   24 августа 2014 года между государственным  бюджетным образовательным учреждением среднего профессионального образования «Кудымкарский лесотехнический техникум» (арендодателем) и индивидуальным предпринимателем Истоминой Натальей Николаевной (арендатор)  был заключен договор аренды № 1 нежилого помещения – столовой общей площадью 465.7 кв. м. на первом этаже здания, находящегося в государственной собственности Пермского края, расположенного по адресу: Пермский край, г. Кудымкар, ул. Леваневского, д 12
 
    Таким образом,  истицей не доказано обстоятельство передачи ответчиком имущества, арендованного  по Договору аренды № 01679 от 28 июля 2008 года,  в аренду третьим лицам. Указанными в договоре помещениями продолжает пользоваться сама ИП Истомина Н. Н.  То есть фактически  отсутствую договоры аренды, заключенные с третьими лицами, права и обязанности по которым истец просит перевести на себя.
 
    Суд также не принимает доводы истицы о переводе на истца прав и обязанностей по заключенному договору аренды по итогам торгов и установлении арендной плату исходя из цены, определённой оценщиком в размере 56 350,00 руб., то есть начальной цены выставленного на аукцион имущества. Установленная договором  аренды  от  24 августа 2014 года    стоимость арендной платы  107 065 руб. в месяц и 1 284 780 руб.40 коп.  в год определена  на основании Решения аукционной комиссии государственного  бюджетного образовательного учреждения среднего профессионального образования «Кудымкарский лесотехнический техникум» от 04 августа 2014 года, которое никем не оспорено и недействительным не признано.
 
    При таких обстоятельствах  у суда нет оснований для  удовлетворения иска ИП Истоминой Н. Н., поэтому в удовлетворении иска следует отказать.
 
    Руководствуясь ст. ст. 101, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
 
    РЕШИЛ:
 
 
    Отказать в удовлетворении заявления индивидуального предпринимателя Истоминой Натальи Николаевны (Пермский край, г. Кудымкар, ОГРН 305818112500011, ИНН 810700378572)  к Федеральному государственному образовательному учреждению среднего профессионального образования «Кудымкарский лесотехнический техникум» (619000, Пермский край, г. Кудымкар, ул. Леваневского, 12, ОГРН 1038102237403, ИНН 8107004073) о переводе на индивидуального предпринимателя Истомину Н.Н. прав и обязанностей по заключенному договору аренды по итогам торгов от 24 августа 2014 г. и установлении арендной платы в размере 56 350,00 руб. (включая НДС).
 
    Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через постоянное судебное присутствие Арбитражного суда Пермского края в г. Кудымкаре.
 
 
    Судья:                                                         Н.В. Бахматова