Решение от 02 августа 2013 года №А50П-376/2013

 
 
АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  ПЕРМСКОГО КРАЯ
 
ПОСТОЯННОЕ СУДЕБНОЕ ПРИСУТСТВИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ПЕРМСКОГО КРАЯ В г. КУДЫМКАРЕ
 
619000, Пермский край, г. Кудымкар, ул. Лихачева, 45
 
 
    Именем Российской Федерации
 
 
РЕШЕНИЕ
 
 
    г. Кудымкар
 
    02 августа 2013 годаДело № А50П-376/2013
 
 
    Резолютивная часть решения  объявлена  01  августа 2013 года.
 
    Решение в полном объеме изготовлено 02 августа  2013 года.
 
 
    Арбитражный суд Пермского края в составе судьи Четиной Надежды Дмитриевны,
 
    при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Истоминым Е.Ф.,
 
    рассмотрел в заседании суда дело по иску
 
    Индивидуального  предпринимателя Кочевой Алевтины Анатольевны (ОГРНИП: 305593330600037, ИНН: 593700486544, место жительства: Пермский край, с. Карагай, ул. Кирова, д. 53)
 
    к Муниципальному казенному учреждению "Комитет имущественных отношений Карагайского муниципального района" (ОГРН: 1025902155135, ИНН: 5937000190, место нахождения: Пермский край, Карагайский район, с. Карагай, ул. Ленина, 5),
 
    о признании договора аренды недействительным.
 
    В заседании приняли участие:
 
    от истца – Кочева А.А.- паспорт, Кикало В.В. - доверенность от 08.07.2013 г.,
 
    от ответчика - Микова О.Н. - председатель  Комитета,
 
    от Администрации Карагайского муниципального района - Микова О.Н. - доверенность № 578 от 13.03. 2013 г.,
 
    от третьих лиц - Кузнецова  Т.В.-  председатель ТСЖ, паспорт,
 
    от Управления Федеральной службы государственной регистрационной, кадастра и картографии по Пермскому краю в лице Верещагинского отдела - не явились.
 
 
УСТАНОВИЛ:
 
 
 
    Индивидуальный предприниматель Кочева Алевтина Анатольевна (далее - ИП Кочева А.А., истица) обратилась в арбитражный суд с иском к Муниципальному казенному учреждению "Комитет имущественных отношений Карагайского муниципального района" (далее - Комитет) о признании договора аренды от 10.01. 2006 года недействительным ( с учетом уточненных исковых требований в порядке  ст. 49 АПК РФ).  В обоснование иска Кочевой А.А. указано, что жильцами дома 4/а по ул. Юбилейная в с. Карагай создано товарищество собственников жилья «Юбилейное». Подвал дома, являющийся объектом аренды, принадлежит собственникам квартир на праве общей долевой собственности .Договор аренды Комитет заключил в нарушение закона, не будучи  собственником подвального помещения. В аренду по договору передано имущество, являющееся общей долевой собственностью всех собственников помещений в жилом доме. Полагает,  что при этом нарушены ее права на занятие предпринимательской деятельностью, жильцы дома предъявляют ей претензии по поводу арендной платы , которая должна поступать в ТСЖ. В силу сложившихся отношений она лишена возможности реализовывать товар и работать в магазине.
 
    К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрационной, кадастра и картографии по Пермскому краю в лице Верещагинского отдела, Ситникова Любовь Ивановна, Фролова Валентина Николаевна, Лукиных Любовь Геннадьевна, Лукиных Алексей Игоревич, Филимонова Ольга Николаевна, Ширинкина Ксенья Сергеевна, Башорина Любовь Ивановна, Паздникова Татьяна Павловна, Башорин Алексей Павлович, Каменских Федосья Михайловна, Шамарданова Татьяна Николаевна, Кузнецова Татьяна Валентиновна, Каменских Иван Николаевич, Каменских Николай Николаевич, Третьякова Галина Петровна, Третьяков Сергей Николаевич, Третьяков Алексей Николаевич, Мышкина Елена Афанасьевна, Мышкин Александр Владимирович, Загорская Нина Михайловна, Загорский Николай Николаевич, Администрация Карагайского муниципального района.
 
    В судебном заседании представители истца поддержали уточненные исковые требования по основаниям, изложенным в уточненном исковом заявлении.
 
    Представитель Комитета и Администрации Карагайского муниципального района исковые требования не признала, пояснила, что право собственности на часть  подвального помещения зарегистрировано за  Муниципальным образованием « Карагайский муниципальный район» по праву. Не согласна с доводами Кочевой А.А. о нарушении ее интересов,   поскольку иск возник на фоне имеющейся у Кочевой А.А. задолженности  по арендной плате. Препятствий в осуществлении  предпринимателем торговой деятельности со стороны Комитета нет. Истицей товар в магазин не  завозится уже давно, поэтому Кочева А.А. и не работает. Обращений в Комитет по поводу возникших притязаний со стороны собственников жилых помещений не было.
 
    Председатель ТСЖ « Юбилейное» Кузнецова Т.В. пояснила, что жильцы дома и ТСЖ намерены обратиться в суд об оспаривании права муниципальной собственности на часть подвального помещения. Не отрицает, что часть подвала используется под магазин, вторая половина пустует. Полагает, что подвальное помещение  принадлежит собственникам жилья на праве общей долевой собственности и арендная плата за  помещение, используемое  Кочевой А.А., должна поступать в ТСЖ.
 
    Дело рассмотрено  при имеющейся  явке   по правилам ст. 156 АПК РФ.
 
    Исследовав материалы дела, выслушав пояснения представителей сторон и третьих лиц, оценив доказательства   в силу ст. 71 АПК РФ  суд приходит к следующему.
 
    В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
 
    В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (статья 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).
 
    Заключенный между сторонами договор  от 10.01.2006 является договором аренды, отношения по которому регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
 
    Истец просит признать  указанный договор аренды недействительным, полагая, что переданное в аренду помещение не является собственностью истца.
 
    Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации и иными законами, в том числе путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.
 
    Как указал Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 32 совместного с Пленумом Верховного Суда Российской Федерации Постановления от 1 июля 1996 года № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», Гражданский кодекс Российской Федерации также не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.
 
    В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации, в силу ее признания таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
 
    В силу статей 167, 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
 
    С учетом того, что ничтожная сделка недействительна в силу закона независимо от признания ее таковой судом, Гражданский кодекс РФ не содержит запрета на судебное оспаривание подобных сделок, предоставляя при этом право требовать признания ничтожной сделки недействительной заинтересованным лицам, подобно тому, как это предусмотрено абзацем 2 пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации для требований о применении последствий недействительности ничтожной сделки.
 
    При этом интерес в оспаривании подобной сделки должен носить правовой характер, то есть заключением и (или) исполнением сделки должны нарушаться права субъекта либо охраняемые законом интересы.
 
    По смыслу статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и абзаца второго пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом, то есть лицом, чьи права будут восстановлены в случае приведения сторон недействительной сделки в первоначальное положение.
 
    Под заинтересованным лицом следует понимать лицо, права и интересы которого непосредственно затрагиваются оспариваемой сделкой и восстанавливаются в результате признания сделки недействительной и применения последствий ее недействительности.
 
    В соответствии со статьи 606, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
 
    Предприниматель Кочева А.А. фактически пытается оспорить право собственности  администрации на переданное ей в аренду нежилое помещение, в то время как, находясь с ответчиком в обязательственных отношениях по поводу аренды, сама не представила доказательств обладания какими-либо вещными правами на арендуемое помещение, поэтому в сферу ее материальных интересов не входит исследование вопроса о том, на каких основаниях истец предоставил имущество в аренду.
 
    Указанная правовая позиция отражена в Постановлении Президиума ВАС Российской Федерации от 06.03.2012 № 13898/11.
 
    Доказательства, свидетельствующие о принадлежности арендованного имущества на вещном праве ТСЖ «Юбилейное» или иным лицам, помимо администрации, отсутствуют.
 
    Следовательно, Кочева А.А. не может являться заинтересованным лицом по смыслу пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку удовлетворение заявленных требований к восстановлению ее права собственности не приводит.
 
    Истица ссылается на то , что спорное помещение в подвале является местом общего пользования жилого дома по ул. Юбилейная,4/а.
 
    В соответствии с положениями статьи 290 Гражданского кодекса, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, в том числе подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
 
    Согласно статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
 
    Правовой режим подвальных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в жилых домах определяется на дату приватизации первой квартиры в доме (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09).
 
    Если по состоянию на дату приватизации первой квартиры в жилом доме подвальные помещения были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло.
 
    При этом для определения правового режима названных помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.
 
    Указанная правовая позиция отражена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.01.2013 по делу № 11401/12.
 
    В нарушение правил статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о распределении бремени доказывания Кочева А.А. не представила доказательств того, что спорные помещения использовались в качестве общего имущества домовладельцев на дату приватизации первой квартиры в доме.
 
    Между тем, спорное помещение принадлежит Муниципальному образованию на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права 59 ББ № 385390 от  30 июля 2009года - ) и 10 января 2006 года между Комитетом  (арендодателем) и ИП Кочевой А.А. (арендатором) заключен договор на аренду муниципального имущества , по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение (подвал) общей площадью 124  кв.м., расположенное  в с.Карагай улица Юбилейная 4/а , для использования под торговое место.
 
    Нежилое помещение передано арендатору по акту приема-передачи  от 10 января 2006 года.
 
    Договор аренды зарегистрирован  в установленном законом порядке 18 марта 2011 года.
 
    На основании пункта 1 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
 
    В этой связи довод истицы о том, что при заключении договора аренды нарушены нормы ст. 223 Гражданского кодекса РФ (возникновение права распоряжения имуществом с момента государственной регистрации права собственности) отклоняется как несостоятельный.
 
    В силу ст. 290 Гражданского кодекса РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
 
    Ответчик, оспаривая договор аренды, указывает на то, что объект аренды (подвал) является общей собственностью жильцов и утверждает, что регистрация прав муниципальной собственности совершена с нарушением закона.
 
    В соответствии со ст. 2 Федерального закона РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
 
    Между тем право муниципальной собственности на спорное имущество в установленном законом порядке не оспорено. Доказательств наличия у ТСЖ либо у собственников жилых помещений права общей долевой собственности на помещения подвала при рассмотрении  возникшего спора не  установлено,  стороной истицы не представлено .
 
    Указанное обстоятельство не дает оснований считать спорное нежилое помещение общей долевой собственностью и применить к нему положения ст. 289 - 290 Гражданского кодекса РФ.
 
    Суд  пришел к выводу, что спорные помещения  по своему функциональному назначению не являются исключительно техническими, поскольку могут использоваться не только для обслуживания технических коммуникаций многоквартирного дома, но и для торговой деятельности, на ведение которой требуется разрешительная документация и согласование с соответствующим контролирующими органами.
 
    Установлено, что на момент приватизации первой квартиры спорные подвальные помещения фактически не использовались в качестве общего имущества для обслуживания спорного дома, доказательства обратного Кочевой А.А. не представлены.
 
    Кроме того, из пояснений председателя Комитета и  представленных доказательств следует, что изначально данный подвал был отведен под эвакуационный пункт для защиты населения. Данное обстоятельство  стороной истца не  опровергнуто, а в материалы дела представлен ордер № 26 на занятие административного здания - подвала по ул. Юбилейная, 4/а   , который определен местом работы эвакоприемной комиссии.
 
    Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительств РФ от 13.08.2006 N 491, где в пункте 2 указано, что в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме.
 
    В Определении Конституционного Суда РФ от 19.05.2009 N 489-О-О содержатся разъяснения, согласно которым, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, то есть общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещения в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.
 
    В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 13391/09 от 02.03.2010 также указано, что правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.
 
    Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло.
 
    При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.
 
    Спорный многоквартирный дом был принят в эксплуатацию  в 1989 г.
 
    В соответствии с приложением N 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 жилой фонд подлежал передачи в муниципальную собственность соответствующих муниципальных образований.
 
    Во исполнение Распоряжения Президента РФ от 18.03.1992 N 114-рп пообъектный перечень имущества, подлежащего передачи в муниципальную собственность, составлялся соответствующим комитетом при исполнительных органах местного самоуправления муниципального образования и утверждался местным представительным органом.
 
    С 1992 года жилые помещения в спорном многоквартирном доме были приватизированы гражданами.
 
    Бесспорных доказательств того, что на момент приватизации первой квартиры спорные подвальные помещения использовались в качестве общего имущества для обслуживания спорного дома не имеется. Более того, как представитель Комитета, так и сама истица утверждали вы судебном заседании, что подвальное помещение в целом было непригодном для эксплуатации состоянии, предприниматель была вынуждена  вложить свои собственные средства для ремонта помещения.
 
    Кроме того, в отношении спорного помещения произведен технический учет ,  данное помещение было  внесено в реестр муниципальной собственности , оно сдается в аренду в целях, не связанных с эксплуатацией дома.
 
    Доказательств использования спорных помещений исключительно для размещения инженерных коммуникаций и обслуживания многоквартирного дома с 1992 года по настоящее время истцом не представлено, а сама истица с 2005 года  ведет  в арендованном ею подвальном помещении торговую деятельность.
 
    В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
 
    Положения закона в части требований об определенности объекта договора аренды по сути направлены на возможность последующего реального исполнения договора по передаче объекта, а также его использования.
 
    Из материалов дела следует, что договор подписан сторонами без разногласий. Доказательств, подтверждающих возражения  истицы касательно использования спорных помещений, не представлено.
 
    Учитывая вышесказанное, суд приходит к выводу, что объект договора был определен, проблем при  его исполнении у сторон не возникало.  Наличие какого–либо обмана со стороны Комитета, как утверждает предприниматель , не  установлено.
 
    В соответствии со ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
 
    Доводы истицы о том, что спорное имущество было  не законно включено в реестр муниципальной собственности,   незаконно произведена регистрация права муниципальной собственности и договора аренды   от 10.01.2006 г. судом не принимаются, так как соответствующих доказательств в материалы дела не представлено.
 
    В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Таким образом, заключение спорного договора не противоречит действующему законодательству, оснований для признания его недействительным  не имеется.
 
    Оценив представленные доказательства, суд пришел к выводу о том, что документальное подтверждение указанным истицей доводам  суду не представлено, в иске Кочевой А.А. следует отказать.
 
    Расходы по уплате государственной пошлины возлагаются на Кочеву А.А.
 
    Руководствуясь статьями 110, 168-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд
 
 
    РЕШИЛ:
 
 
    Индивидуальному предпринимателю Кочевой Алевтине Анатольевне в удовлетворении иска к Муниципальному казенному учреждению "Комитет имущественных отношений Карагайского муниципального района" о признании недействительным договора аренды от 10.01.2006 г. - отказать.
 
    Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через арбитражный суд, принявший решение.
 
 
 
    Судья                                                                          Четина Н.Д.