Дата принятия: 24 июня 2013г.
Номер документа: А50-5011/2013
Арбитражный суд Пермского края
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г. Пермь
24 июня 2013года
Дело № А50-5011/2013
Резолютивная часть решения объявлена 19 июня 2013года.
Полный текст решения изготовлен 24 июня 2013года.
Арбитражный суд Пермского края
в составе:
судьи Аликиной Е. Н.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Котовой К. Н.,
рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Урал-Инвест-Строй» (ООО «УИС») (ОГРН 1085906002170, ИНН 5906081150)
к Департаменту градостроительства и архитектуры администрации города Перми (ДГА администрации г. Перми) (ОГРН 1115902013061, ИНН 5902293820)
об оспаривании ненормативного правового акта,
третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора – Департамент земельных отношений администрации города Перми ДЗО администрации г. Перми).
от заявителя – Паньков А. В. по доверенности, предъявлен паспорт;
от ответчика – Минин А. Е. по доверенности, предъявлено удостоверение;
от третьего лица – Сидоренко А. С. по доверенности, предъявлено удостоверение;
Общество с ограниченной ответственностью «Урал-Инвест-Строй» (далее по тексту заявитель) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Департаменту градостроительства и архитектуры администрации города Перми о признании недействительным решения о прекращении разрешения на строительство № RU90303000-36/2010/10/1 от 21.11.12 , содержащееся в письме № СЭД-22-01-26-40 от 18 января 2012 как не соответствующее положениям Градостроительного кодекса РФ. Заявленные требования мотивированы незаконностью оспариваемого решения и нарушения им своих прав и охраняемых законом интересов.
Ответчик заявленные требования не признал по мотивам, изложенным в письменном отзыве. По мнению ДГА администрации г. Перми, оспариваемое решение соответствует закону, поскольку основанием для отмены решения послужила информация, поступившая из Департамента земельных отношений администрации г. Перми о прекращении права аренды на земельный участок под объектом капитального строительства ( л. д. 27 - 29).
Привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица Департамент земельных отношений администрации города Перми представил в электронном виде посредством заполнения форм, размещенных на официальном сайте ВАС РФ в системе «Электронный страж» (сервис «Мой арбитр» письменный отзыв, в котором поддержал позицию ответчика о прекращении договора аренды земельного участка, заключенного с заявителем. Указывает, что реализация обществом преимущественного права на заключение договора аренды возможна только в рамках ст. ст. 30 – 30.2 Земельного кодекса РФ (далее по тексту ЗК РФ), по результатам торгов по продаже права аренды земельного участка ( л. д. 34).
Рассмотрев материалы дела, заслушав лиц, участвующих в деле, суд
УСТАНОВИЛ:
Департаментом градостроительства и архитектуры администрации г. Перми было выдано заявителю разрешение на строительство № RU90303000-36/2010/1 от 21.11.12 объекта капитального строительства: жилые дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения в квартале 2933. 11 очередь. жилой дом, расположенного по адресу: г. Пермь, Орджоникидзевский район, ул. Бушмакина, 96, в соответствии с утвержденной ООО «УИС» 18.10.12 проектной документацией, серия проекта: индивидуальная, шифр: 01-06/2, со сроком действия до 26.06.2014.
В графе особые условия разрешения на строительство указано на то, что данное разрешение выдано взамен разрешения на строительство № RU90303000-36/2010 от 02.04.10 в связи со сменой застройщика и продлением ( л. д. 36).
В адрес ООО «УИС» было направлено письмо от 18.01.2013 № СЭД-22-01-26-40, в котором ДГА администрации г. Перми уведомлял его о прекращении действия выданного разрешения на строительство в связи с прекращением права аренды земельного участка с кадастровым номером 59:01:3819292:9 площадью 15690, 49 кв. м, расположенного по адресу: г. Пермь, Орджоникидзевский район, ул. Бушмакина, 96 ( л. д. 11).
Не согласившись с указанным решением, ООО «УИС» обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением. Суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно частям 4, 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
Согласно ст. 13 Гражданского кодекса Российской Федерации ненормативный акт государственного органа, не соответствующий закону или иным правовым актам и нарушающий гражданские права и охраняемые законом интересы юридического лица, может быть признан судом недействительным.
В силу положений указанной выше нормы ГК РФ, пункта 6 совместного Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 01.07.1996г. № 6/8, статей 199 - 201 АПК РФ основаниями для признания незаконными действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов и должностных лиц являются несоответствие этих действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение этими действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Таким образом, для признания недействительным ненормативного акта требуется наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемого акта закону и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ (далее по тексту ГрК РФ) разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Частью 7 ГрК РФ предусмотрено, что в целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство непосредственно в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4 - 6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, уполномоченную организацию, осуществляющую государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения. К указанному заявлению прилагаются, в том числе, правоустанавливающие документы на земельный участок.
В силу п. 1 ч. 21.4 ГрК РФ уполномоченными на выдачу разрешений на строительство федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления или уполномоченной организацией, осуществляющей государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, принимается решение о прекращении действия разрешения на строительство в срок, указанный в части 21.2 настоящей статьи, при получении уведомления исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявшего решение о прекращении прав на земельный участок.
Как следует из материалов дела, 31.12.2009г. между Департаментом земельных отношений администрации г. Перми (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «СОЮЗ», Д.У. Закрытого паевого инвестиционного фонда «Трест Первый» (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка для строительства № 104-09О, по условиям которого на основании распоряжения начальника департамента земельных отношений от 26.11.2009 № 2161 Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное пользование на условиях аренды земельный участок, имеющий кадастровый номер 59:01:3810202:0009 площадью 15690,49 кв. м., расположенный на землях населенных пунктов и находящийся по адресу: г. Пермь, Орджоникидзевский район, ул. Бушмакина, 96, под многоэтажную жилую застройку на срок с 27.11.2009г. по 26.11.2012г. ( далее по тексту Земельный участок ) ( л. д. 15 - 18). Договор аренды был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю 03.03.2010г., о чем имеется соответствующая запись № 59-59-25/012/2010-239 (л. д. 18). Земельный участок был передан Арендатору по акту приема-передачи от 27.11.2009г. (л. д. 19).
Далее, 26.07.2012г. между обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «СОЮЗ», Д.У. Закрытого паевого инвестиционного фонда «Трест Первый» (цедент) и индивидуальным предпринимателем Кизиловым Д.Я. (цессионарий) было подписано Соглашение об уступке права аренды № 285, в соответствии с которым цедент уступает (передает на возмездной основе), а цессионарий принимает право в отношении Земельного участка (л. д. 20). Соглашение зарегистрировано в Управлении Росреестра по Пермскому краю 15.08.2012г., о чем имеется соответствующая запись № 59-59-25/040/2012-471.
25.09.2012г. между ИП Кизиловым Д.Я. (цедент) и Заявителем (цессионарий) было подписано Соглашение об уступке права аренды б/н, по условиям которого Заявитель на возмездной основе приобрел право аренды в отношении Земельного участка (л. д. 21). Соглашение также было зарегистрировано в установленном законом порядке 01.10.2012г., о чем имеется соответствующая запись № 59-59-25/040/2012-471.
Таким образом, правоустанавливающие документы на земельный участок, необходимые для переоформления разрешения на строительство объекта капитального строительства, у заявителя имелись.
Учитывая, что срок действия договора аренды заканчивался 26.11.12, заявитель обратился в ДЗО администрации г. Перми с заявлением о подтверждении действия договора аренды земельного участка для строительства от 31.12.2009 № 104-09О. В ответ на свое обращение, им было получено письмо от 17.12.2012 №И-21-01-09-22689, в котором ДЗО администрации г. Перми уведомлял общество о том, что договор аренды земельного участка от 31.12.2009 № 104-09О считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ ( л. д. 14).
Однако, 25.12.2012 ДЗО администрации г. Перми заявителю было направлено другое письмо № И-21-01-09-23367, в котором ООО «УИС» ставилось в известность о том, что действие вышеуказанного договора аренды не подтверждено в виду отсутствия для этого правовых оснований. Как следовало из содержания вышеуказанного письма, преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды, закрепленное в п. 3 ст. 22 ЗК РФ (в редакции Федерального закона от 06.12.2011 № 401-ФЗ) может быть реализовано не иначе, как по результатам проведения торгов. Данное положение основано на нормах ст. 30.1 ЗК РФ (действует с 01.01.2005), предусматривающей предоставление земельных участков для жилищного строительства исключительно по результатам торгов. В связи с этим, с момента вступления в силу Федерального Закона от 06.12.2011 № 401-ФЗ (с 06.01.2012) не допускается заключение договоров аренды на новый срок без проведения торгов, равно как и заключение соглашений о продлении таких договоров ( л. д. 12 – 13).
Одновременно с этим, в адрес ДГА администрации г. Перми было направлено письмо от 25.12.12 № СЭД-21-01-51-4971, в котором ДЗО администрации г. Перми извещал о прекращении договоров аренды от 31.12.2009 № 104-09О с 26.11.12 и об отзыве письма от 17.12.12 № И-21-01-09-22689 о действии договора аренды ( л. д. 32 – 33 ).
Основываясь на указанном письме о прекращении действия договора аренды, ответчиком вынесено оспариваемое решение об отмене разрешения на строительство.
В соответствии с ч. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
Частью 2 ст. 30.1 ЗК РФ ( введена в действие с 01.10.2005) предусмотрено, что продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 настоящего Кодекса.
Согласно ч. 3 ст. 22 ЗК РФ ( в редакции, действующей с 06.01.12) по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.
Статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» ( в редакции от 17.07.2009) предусмотрено, что заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.
Согласно правовой позиции, выраженной в Постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73, в случаях, предусмотренных законом (например, пуктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.
В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.
Руководствуясь данным разъяснением применительно к спорным правоотношениям, и полагая, что продление договора аренды с заявителем вне процедуры торгов является незаконным, ДЗО администрации г. Перми отозвал свое письмо от 17.12.2012 № И-21-01-09-22689 о подтверждении действия договора аренды от 31.12.2009 № 104-09О.
Вместе с тем, ДЗО администрации г. Перми не учтено следующее.
Порядок приобретения земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или права на заключение договора аренды такого земельного участка на торгах (конкурсах, аукционах) установлен ст. 38 ЗК РФ.
Частью 1 указанной статьи установлено, что предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный в соответствии с подпунктом 1 пункта 4 статьи 30 настоящего Кодекса земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка.
Согласно п. 1 ч. 4 ст. 30 ЗК РФ предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется путем проведение следующих работ по формированию земельного участка: выполнение в отношении земельного участка в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Федеральный закон "О государственном кадастре недвижимости"), работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о таком земельном участке (далее - кадастровые работы), осуществление государственного кадастрового учета такого земельного участка; определение разрешенного использования земельного участка; определение технических условий подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение (технологическое присоединение) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения (далее - плата за подключение (технологическое присоединение); принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов); публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
В рассматриваемом случае, земельный участок не только поставлен на кадастровый учет, но в отношении него разработана градостроительная документация, установлены вид разрешенного использования, выдано разрешение на строительства объекта капитального строительства, на нем начато строительство.
Как следует из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 15.05.13, за ООО «УИС» зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства: жилой дом, площадь застройки 983, 5 кв. м, степень готовности 1%, инв. № 12150, Лит. А, расположенный по адресу: Пермский край, г. Пермь, Орджоникидзевский район, ул. Бушмакина, 96, кадастровый номер объекта: 59:01:3810202:1366.
Таким образом, исходя из смысла правовых норм, содержащихся в ст. ст. 30 – 30.2 ЗК РФ, спорный земельный участок не может быть предметом торгов на право заключения договора аренды земельного участка для жилищного строительства, поскольку это противоречит принципам земельного законодательства, закрепленным в ст. 1 ЗК РФ, и ограничивает право арендатора на освоение земельного участка в соответствии с целевым назначением, что не соответствует п. 2 ч. 1 ст. 40, ст. 41, ст. 43 ЗК РФ.
В ст. 1 ЗК РФ провозглашен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами ( п. 5 ч. 1 указанной статьи).
Указанный принцип реализован в ст. 35 ЗК РФ, согласно которой при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Таким образом, заявителю принадлежит исключительное право пользованию частью земельного участка, на котором расположен объект незавершенного капитального строительства.
В соответствии с ч. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Учитывая, что письмом от 17.12.2012 № И-21-01-09-22689 ДЗО администрации г. Перми одобрил продолжение арендных отношений, договор аренды земельного участка для строительства от 31.12.2009 № 104-09О является возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Возобновление данного договора в порядке ч. 2 ст. 610 ГК РФ не противоречит закону, учитывая исключительное право заявителя на пользование земельным участком под объектом незавершенного капитального строительства ( ст. 35 ЗК РФ ), а также соответствует п. 6.3 договора аренды, заключенному до внесении изменений в п. 3 ст. 22 ЗК РФ Федеральным законом от 06.12.2011 № 401-ФЗ ( ст. 422 ГК РФ).
При изложенных обстоятельствах, письмо ДЗО администрации г. Перми от 25.12.2012 № И-21-01-09-23367 о прекращении договора аренды от 31.12.2009 № 104-09О не основано на законе, поскольку каких-либо действий на прекращение договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, указанным органом не совершалось.
Документов, свидетельствующих о наличии специальных оснований для прекращения договора аренды земельного участка по инициативе арендодателя, установленных п. 1 ч. 2 ст. 46 ЗК РФ, в материалах дела также не имеется.
Доводы ДГА администрации г. Перми о том, что письмо от 25.12.12 № СЭД-21-01-51-4971, полученное из ДЗО администрации г. Перми, являлось безусловным основанием для отмены разрешения на строительство, признаны судом не обоснованными.
По смыслу правовой нормы, содержащейся в п. п. 1 п. 21.4 ГрК РФ, основанием для отмены выданного (переоформленного) разрешения на строительство объекта капитального строительства могло являться решение органа местного самоуправления о принудительном прекращении права аренды заявителя по основаниям, установленным законом. Обстоятельств, указывающих на принятие такого решения, в указанном письме ДЗО администрации г. Перми не содержалось. Уведомление органа местного самоуправления об истечения срока действия договора аренды основанием для отмены решения о выдаче разрешения на строительство не является, поскольку заявитель имеет законные основания для получения прав на земельный участок, на котором ведется строительство объекта незавершенного капитального строительства.
Учитывая, что оспариваемое решение не соответствует закону и нарушает права ООО «УИС» в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, заявленные требования обоснованы и подлежат удовлетворению.
Уплаченная заявителем при обращении в арбитражный суд госпошлина подлежит взысканию с ответчика в его пользу в силу ст. 110 АПК РФ, поскольку освобождение органов местного самоуправления от возмещения судебных расходов законодательством не предусмотрено, что соответствует позиции, изложенной в п. 2 Информационного письма ВАС РФ от 13.03.2007 № 117.
Руководствуясь ст. ст. 110, 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Пермского края РЕШИЛ:
1. Заявленные требования удовлетворить.
2. Признать решение Департамента градостроительства и архитектуры администрации г. Перми о прекращении разрешения на строительство № RU90303000-36/2010/10/1 от 21.11.12 объекта капитального строительства: жилые дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения в квартале 2933. 11 очередь. жилой дом, расположенного по адресу: г. Пермь, Орджоникидзевский район, ул. Бушмакина, 96, со сроком действия до 26.06.2014, изложенное в письме от 18.01.13 № СЭД-22-01-26-40, адресованном ООО «Урал-Инвест-Строй», недействительным.
3. Обязать Департамент градостроительства и архитектуры администрации г. Перми устранить нарушение прав и законных интересов заявителя.
4. Взыскать с Департамента градостроительства и архитектуры администрации города Перми (ОГРН 1115902013061, ИНН 5902293820) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Урал-Инвест-Строй» (ОГРН 1085906002170, ИНН 5906081150) 2000 (две тысячи) рублей в возмещение судебных расходов. Исполнительный лист выдать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Пермского края.
Судья
Е.Н.Аликина