Решение от 18 июня 2013 года №А50-5010/2013

 
Арбитражный суд Пермского края
 
Именем Российской Федерации
 
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
 
    г. Пермь
 
    18 июня 2013 года                                                              Дело № А50-5010/2013
 
 
    Резолютивная часть  решения объявлена  07 июня 2013 года.
 
    Полный текст решения изготовлен 18 июня 2013 года.
 
 
    Арбитражный суд Пермского края в составе судьи Ю.В. Батраковой, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи И.В. Пастуховой, секретарем судебного заседания Э.Г. Хасаншиной, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Урал-Инвест-Строй" (ОГРН: 1085906002170; ИНН: 5906081150; 614077, Пермский край, г. Пермь, ул. Крупской, 75, 42)
 
    к ответчику Департаменту земельных отношений администрации города Перми(ОГРН: 1065902057594; 614990, г. Пермь, ул. Сибирская, д.15)
 
    заинтересованные лица:
 
    1) Департамент градостроительства и архитектуры администрации города Перми (ОГРН: 1115902013061; ИНН: 5902293820; 614990, г. Пермь, ул. Сибирская, д.15);
 
    2) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (614990, Пермский край, г. Пермь, ул. Ленина, 66/2; ОГРН: 1045900116162);
 
    3) Общество с ограниченной ответственностью "КОНТРАКТСТРОЙ" (ОГРН: 1085906004986; ИНН: 5906084023; 614051, г. Пермь, ул. Пушкарская, 51, 212)
 
    о признании незаконным решение Департамента земельных отношений администрации города Перми от 25.12.2012г., оформленное письмом №И-21-01-09-23367;
 
 
    в судебном заседании приняли участие:
 
    от заявителя: Паньков А.В., дов-ть от 18.02.2013г., удостоверение №1664;
 
    от ответчика: Попов Д.И., дов-ть № 12 от 09.01.2013г., удост. № 38;
 
    от заинтересованных лиц: 1) Минин А.Е., дов-ть № СЭД-22-01-17-31 от 25.12.2012г., удост. №8;
 
    2), 3) не явились, извещены надлежащим образом;
 
 
    ООО "Урал-Инвест-Строй (далее – Заявитель, Общество) обратилось в арбитражный суд Пермского края с заявлением к Департаменту земельных отношений администрации города Перми(далее – Ответчик, Департамент) о признании недействительным ненормативного правового акта - письма Департамента земельных отношений администрации города Перми от 25.12.2012г. № И-21-01-09-23367, с требованием обязать Департамент земельных отношений администрации города Перми устранить нарушение прав и законных интересов заявителя путем подтверждения действия письма Департамента земельных отношений администрации города Перми № И-21-01-09-22689 о том, что договор аренды земельного участка для строительства от 31.12.2009г. № 104-090 считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, поскольку арендатор продолжает пользоваться арендованным земельным участком.
 
    В судебном заседании 31.05.2013г. Заявитель уточнил заявленные требования, просит признать недействительным (незаконным)  решение (действие) Департамента земельных отношений администрации города Перми от 25.12.2012г., оформленное письмом № И-21-01-09-23367 об отказе в подтверждении действия договора аренды от 31.12.2009г. №104-09О и о недействительности письма Департамента земельных отношений администрации города Перми от 17.12.2012г.  №И-21-01-09-22689, просит обязать  Департамент земельных отношений администрации города Перми устранить нарушение прав и законных интересов заявителя путем подтверждения действия письма Департамента земельных отношений администрации города Перми №И-21-01-09-22689  от 25.12.2012г. о том, что договор аренды земельного участка для строительства №104-090 считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, поскольку арендатор продолжает пользоваться арендованным земельным участком.
 
    Протокольным определением от 31.05.2013г. уточнение заявленных требований принято судом в соответствии со ст. 49 АПК РФ.
 
    К участию в деле в качестве заинтересованных лиц на основании ст.ст. 51, 200 АПК РФ привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, Департамент градостроительства и архитектуры администрации города Перми, ООО "КОНТРАКТСТРОЙ".
 
    Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, ООО "КОНТРАКТСТРОЙ" явку представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в том числе, путем размещения указанной информации на официальном сайте арбитражного суда Пермского края.
 
    От Управления Росреестра по Пермскому краю поступил  письменный отзыв на заявление, ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.
 
    Представитель заявителя на заявленных требованиях настаивает в полном объеме. В обоснование своих требований указывает, что по смыслу п.п. 9, 10 статьи 17.1. Федерального закона от 26.07.2006г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции», если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны, арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом.  В этом случае, пока сторонами не заключен новый договор аренды на новый срок, договор в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения нового договора, при этом условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1. Федерального закона от 26.07.2006г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции» без проведения торгов, об арендной плате подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок. По мнению заявителя, письмо Департамента от 17.12.2012г. № И-21-01-09-22689, направлено в силу имеющихся у Ответчика полномочий на возобновление срока действия договора и не противоречит действующему законодательству, т.к. до истечения срока аренды, т.е. до 26.11.2012г., арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, а арендатор против этого не возражал и продолжал пользоваться арендованным участком, уплатил арендную плату за весь 4 кв. 2012г., продлил ранее выданное разрешение на строительство и продолжил строительство жилого дома. Таким образом, ответчик выразил свою волю на возобновление договора аренды на неопределенный срок на тех же условиях.
 
    Ответчик заявленные требования не признает по основаниям, изложенным в письменном отзыве.  Обосновывая свой отказ, Департамент указал, что в соответствии с п. 1 ст. 5 Федерального закона от 06.12.2011г. № 401-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О защите конкуренции» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в п. 3 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации внесены изменения (вступившие в силу 06.01.2012г.), согласно которым по истечении срока договора аренды земельного участка, его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды.  При этом с момента вступления в силу Федерального закона от 06.12.2011г. № 401-ФЗ (т.е. с 06.01.2012г.) не допускается заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства на новый срок без проведения торгов, равно как и заключение соглашений о продлении таких договоров. По мнению ответчика, поскольку договор от 31.12.2009г. № 104-09О заключен после вступления в силу ст. 30.2. ЗК РФ (после 01.01.2005г.), с 26.11.2012г. договор является прекращенным, а земельный участок с кадастровым номером 59:01:3810202:9 площадью 15690,49  кв.м. по ул. Бушмакина, 96 в Орджоникидзевском районе г. Перми может быть предоставлен в аренду только по результатам проведения торгов.
 
    Департамент градостроительства и архитектуры администрации г. Перми, привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица, представил письменный отзыв на заявление, требования не признает, считает их незаконными, необоснованными и не подлежащими удовлетворению.
 
    В судебном заседании 31.05.2013г. был объявлен перерыв до 07.06.2013г. до 11 час. 40 мин. После перерыва судебное заседание было продолжено с участием тех же представителей Заявителя и Ответчика.
 
    Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд установил.
 
    31.12.2009г. между Департаментом земельных отношений администрации г. Перми (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «СОЮЗ», Д.У. Закрытого паевого инвестиционного фонда «Трест Первый» (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка для строительства, по условиям которого на основании распоряжения начальника департамента земельных отношений от 26.11.2009 № 2161 Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное пользование на условиях аренды земельный участок, имеющий кадастровый номер 59:01:3810202:0009 площадью 15690,49  кв.м., расположенный на землях населенных пунктов и находящийся по адресу: г. Пермь, Орджоникидзевский район, ул. Бушмакина, 96, под многоэтажную жилую застройку на срок с 27.11.2009г. по 26.11.2012г. (далее – Земельный участок, л.д. 13-16). Договор аренды был зарегистрирован в установленном законом порядке 03.03.2010г., о чем имеется соответствующая запись № 59-59-25/012/2010-239 (л.д. 16).  Земельный участок был передан Арендатору по акту приема-передачи от 27.11.2009г. (л.д. 17). 
 
    26.07.2012г. между обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «СОЮЗ», Д.У. Закрытого паевого инвестиционного фонда «Трест Первый» (цедент) и индивидуальным предпринимателем Кизиловым Д.Я. (цессионарий) было подписано Соглашение об уступке права аренды № 285, в соответствии с которым цедент уступает (передает на возмездной основе), а цессионарий принимает право в отношении Земельного участка (л.д. 18). Соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 15.08.2012г., о чем имеется соответствующая запись.
 
    25.09.2012г. между ИП Кизиловым Д.Я. (цедент) и Заявителем (цессионарий) было подписано Соглашение об уступке права аренды б/н, по условиям которого Заявитель на возмездной основе приобрел право аренды в отношении Земельного участка (л.д. 19). Соглашение также было зарегистрировано в установленном законом порядке 01.10.2012г., о чем имеется соответствующая запись № 59-59-25/040/2012-471.
 
    21.11.2012г. на основании Разрешения на строительство от 02.04.2010г. № RU90303000-36/2010, выданного Департаментом планирования и развития территории г. Перми администрации г. Перми Заявителем было зарегистрировано право собственности на жилой дом (не завершенный строительством), назначение: объект незавершенного строительства, площадь застройки 983,5 кв.м., степень готовности 1%, инв № 12150, лит. А, по адресу Пермский край, г. Пермь, Орджоникидзевский район, ул. Бушмакина, д. 96, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от 21.11.2012г., серия 59-БГ № 589888 (л.д. 30).
 
    17.12.2012г. Ответчиком  в адрес Заявителя было направлено письмо № И-21-01-09-22689, в котором Ответчик указал, что срок действия договора аренды земельного участка № 104-09О от 31.12.2009г. истек 26.11.2012г., однако, учитывая, что арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока действия договора, согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ,  договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (л.д. 39).
 
    25.12.2012г. письмом № И-21-01-09-23367 Ответчик сообщил Заявителю о том, что предыдущее письмо от 17.12.2012г. № И-21-01-09-22689 является недействительным, срок действия договора аренды земельного участка № 104-09О от 31.12.2009г. истек 26.11.2012г., подтвердить действие договора после истечения срока действия не представляется возможным, поскольку предоставление земельных участков для жилищного строительства с 01.10.2005г. осуществляется исключительно по результатам торгов. С момента вступления в силу Федерального закона от 06.12.2011г. № 401-ФЗ (т.е. с 06.01.2012г.) не допускается заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства на новый срок без проведения торгов, равно как и заключение соглашений о продлении таких договоров. В письме Ответчик предложил Заявителю реализовать преимущественное право на заключение договора аренды путем выражения согласия заключить договор на условиях, предложенных победителем торгов (л.д. 40-41).
 
    Не согласившись с указанным решением, заявитель обратился в арбитражный суд в порядке главы 24 АПК РФ с настоящим заявлением.
 
    Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд считает требования Заявителя  подлежащими удовлетворению на основании следующего.
 
    Согласно статье 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, создают препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
 
    Для признания незаконным решения, действия (бездействия) органа местного самоуправления необходимо одновременно наличие двух условий: несоответствие  его закону  или иному нормативно-правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной  экономической деятельности.
 
    По общим правилам (ст. 65 АПК РФ), каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
 
    При этом обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия) возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие) (п.5 ст. 200 АПК РФ).
 
    В соответствии с п. 2. ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
 
    В соответствии с частью 1 статьи 610Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды заключается на срок, определенный договором.
 
    Пункт 2 статьи 621ГК РФ устанавливает, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610ГК РФ). В таком случае согласно абзацу второму пункта 2 статьи 610ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
 
    Представленный в материалы дела Договор аренды земельного участка № 104-09О от 31.12.2009г. заключен на срок до 26.11.2012г.  Каких-либо уведомлений о прекращении договора аренды, а также отказа от договора, со стороны Ответчика в адрес Заявителя не направлялось. Следовательно, действие договора аренды № 104-09О от 31.12.2009г. было продлено на неопределенный срок.
 
    Как следует из части 1 статьи 2Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), земельное законодательство состоит из настоящего Кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов Российской Федерации. Нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, должны соответствовать настоящему Кодексу.
 
    Согласно части 3 статьи 3ЗК РФ, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
 
    Таким образом, нормы ЗКРФ имеют приоритет по сравнению с другими федеральными законами, содержащими нормы земельного права.
 
    Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды. Указанный вывод соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановленииот 23.12.2008 N 8985/08.
 
    Статьей 42ЗК РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
 
    Согласно пункту 1 статьи 46ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.
 
    В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46ЗК РФ основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его не неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.
 
    При этом в силу положений статьи 35ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
 
    Из материалов дела следует, что Земельный участок предоставлен Обществу в аренду под многоэтажную жилую застройку (л.д. 17).
 
    В связи с этим предметом аренды является земельный участок, предоставленный обществу для целей строительства, и к рассматриваемым правоотношениям подлежат применению нормы земельного законодательства, предусматривающие специальные основания для прекращения договора аренды, установленные пунктом 2 статьи 46ЗК РФ.
 
    В материалы дела предоставлены документы, которыми подтверждается освоение земельного участка согласно целевому назначению, а также осуществление на данном земельном участке жилищного  строительства.
 
    Доказательств использования заявителем земельного участка не в соответствии с его целевым назначением Ответчиком не представлено. Право на отказ в одностороннем порядке от договора аренды земельного участка, возобновленного на неопределенный срок у Ответчика отсутствует в силу ст.ст. 35,36,42,46 ЗК РФ по причине нахождения на земельном участке объекта строительства. Данная позиция нашла свое отражение в ПостановленииПрезидиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 № 8985/08, в котором указано, что при предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений статьи 36Земельного кодекса Российской Федерации к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию. Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
 
    Таким образом, исследовав и оценив доказательства в их совокупности, входящие в предмет доказывания по данному делу, исходя из предмета и оснований заявления, руководствуясь положениями действующего законодательства, суд полагает, что решение (действие) Департамента земельных отношений администрации города Перми от 25.12.2012г., оформленное письмом № И-21-01-09-23367 об отказе в подтверждении действия договора аренды от 31.12.2009г. №104-09О не основывается на нормах действующего законодательства  и  является незаконным.
 
    Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном  исследовании имеющихся в деле доказательств.
 
    Согласно п. 3 ч. 5 ст. 201 АПК РФ в порядке восстановления нарушенных прав суд возлагает на Ответчика обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Заявителя путем подтверждения письма Департамента земельных отношений администрации города Перми №И-21-01-09-22689  от 17.12.2012г. о том, что договор аренды земельного участка для строительства №104-090 считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
 
    Согласно ст.110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на Ответчика.
 
    На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.167-170, 176, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Арбитражный суд Пермского края.
 
РЕШИЛ:
 
    Заявленные требования удовлетворить.
 
    Признать незаконным решение (действие) Департамента земельных отношений администрации города Перми от 25.12.2012г., оформленное письмом № И-21-01-09-23367 об отказе в подтверждении действия договора аренды от 31.12.2009г. №104-09О.
 
    Обязать Департамент земельных отношений администрации города Перми устранить нарушение прав и законных интересов заявителя путем подтверждения письма Департамента земельных отношений администрации города  Перми № И-21-01-09-22689  от 17.12.2012г. о том, что договор аренды земельного участка для строительства №104-090 считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
 
    Взыскать с Департамента земельных отношений администрации города Перми(ОГРН: 1065902057594) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Урал-Инвест-Строй" (ОГРН: 1085906002170) судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 000 руб.
 
    Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд Пермского края.
 
 
    Судья                                                                              Ю.В. Батракова