Дата принятия: 27 мая 2013г.
Номер документа: А50-1163/2013
Арбитражный суд Пермского края
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г. Пермь
27 мая 2013года
Дело № А50-1163/2013
Резолютивная часть решения объявлена 14 мая 2013 года.
Решение в полном объеме изготовлено 27 мая 2013 года.
Арбитражный суд Пермского края в составе судьи Заляевой Л.С.
при ведении протокола судебного заседания
помощником судьи Железницких И.О.
рассмотрел в открытом судебном заседании дело
по иску Департамента земельных отношений администрации г. Перми
(ОГРН 1065902057594, ИНН 5902293379)
к ответчикам: 1) обществу с ограниченной ответственностью «Шик»
(ОГРН 1025901369471, ИНН 5906001330), 2) обществу с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческое предприятие «Негоция» (ОГРН 1025901374091, ИНН 5906003786), 3) обществу с ограниченной ответственностью «Крез» (ОГРН 1025901374146, ИНН 5906007036)
о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки
третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Ипанова Людмила Васильевна
при участии представителей:
истца: Полежаевой А.С. (доверенность от 09.01.2013);
ответчиков: 1) Лузиной Н.А. (протокол от 20.09.2010);
2) Губской Е.В. (доверенность от 21.03.2013);
3) Губской Е.В. (доверенность от 21.03.2013);
третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, относительно предмета спора Ипановой Л.М. (паспорт)
Департамент земельных отношений администрации города Перми (далее – департамент, истец) обратился в арбитражный суд с иском к ответчикам обществу с ограниченной ответственностью «Шик» (далее – ООО «Шик»), обществу с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческое предприятие «Негоция» (далее – ООО ПКП «Негоция»), обществу с ограниченной ответственностью «Крез» (далее – ООО «Крез») о взыскании солидарно задолженности по арендной плате за период с 04.02.2011 по 31.03.2013 в размере 753 987 руб. 40 коп., неустойки за период с 15.03.2011 по 25.03.2013 в размере 66 915 руб. 80 коп., с учетом уточнения требования, принятого протокольным определением суда от 26.03.2013 в силу ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).
Определением суда от 26.03.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Ипанова Людмила Васильевна.
Представитель истца в судебном заседании на исковых требованиях настаивал по основаниям, изложенным в иске.
Представитель ответчика ООО «Шик» с исковыми требованиями не согласен по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление.
Представитель ответчиков ООО ПКП «Негоция», ООО «Крез» с исковыми требованиями согласен частично по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление.
Третье лицо с исковыми требованиями не согласно.
Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд считает иск подлежащим удовлетворению частично по следующим основаниям.
Согласно распоряжению начальника департамента № 285 от 03.02.2011 ООО ПКП «Негоция», ООО «Шик», ООО «Крез» предоставлен в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельный участок с кадастровым номером 59:01:4311904:6, площадью 1423 кв.м под 4-этажное кирпичное здание бытового комбината (лит.А, А1), принадлежащее владельцам на праве собственности на основании свидетельств о государственной регистрации права от 27.02.2009 59 ББ 160060, от 27.02.2009 59 ББ 160063, 27.02.2009 59 ББ 160062, 27.02.2009 59 ББ 160061, 27.02.2009 59 ББ 160058, 10.11.2004 59 АК 731364, 28.09.2010 59 ББ 798696, 28.09.2010 59 ББ 798694, 28.09.2010 59 ББ 798697, 28.09.2010 59 ББ 798695, по б. Гагарина, 77 в Мотовилихинском районе за счет земель населенных пунктов, сроком на 4 года 11 месяцев (л.д.30-31).
01.04.2011 на основании вышеназванного распоряжения между департаментом (арендодатель) и ООО «Шик», ООО ПКП «Негоция», ООО «Крез» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 039-11М (далее - договор) согласно п.1.1. которого, арендатору передан в аренду земельный участок, имеющий кадастровый номер 59:01:4311904:6, площадью 1423 кв.м, находящийся по адресу: г.Пермь, Мотовилихинский район, б.Гагарина, 77 под 4-этажное кирпичное здание бытового комбината (лит.А,А1) на срок с 04.02.2011 по 03.01.2016. Акт приема-передачи подписан сторонами 04.02.2011 (л.д. 29).
В соответствии с п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) договор аренды земельного участка, заключенный на срок более одного года, подлежит обязательной государственной регистрации.
Право аренды по договору зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю 21.04.2011, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 16.10.2012 (л.д. 32).
Истец указал, что арендаторы не в полном объеме и с нарушением сроков вносили арендную плату, в связи с чем, за период с 04.02.2011 по 31.03.2013 у ответчиков образовалась задолженность в размере в размере 753 987 руб. 40 коп.
Из кадастрового плана земельного участка с кадастровым номером 59:01:4311904:6 от 18.03.2011 следует, что данный земельный участок относится к категории: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для здания бытового комбината (л.д.35-39).
Согласно п. 3 ст. 36 ЗК РФ в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами.
Таким образом, право аренды не может быть предоставлено на часть неделимого земельного участка. В отношении такого объекта земельным и гражданским законодательством Российской Федерации предусмотрена возможность приобретения лишь права аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.
Пунктом 5 статьи 36 ЗК РФ установлено, что для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок.
Другой порядок приобретения права на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, действующим законодательством не установлен, что исключает использование иных способов оформления прав на такие земельные участки.
По своей правовой природе спорный договор является договором аренды с множественностью лиц на стороне арендатора и заключен в соответствии с требованиями ст. 36 ЗК РФ.
Из ст. 322 ГК РФ следует, что солидарная обязанность (ответственность) возникает, если солидарность обязанности предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства.
Согласно п. 1.3 договора лица, выступающие на стороне арендатора по договору, являются солидарными должниками перед арендодателем в отношении обязательств, возникающих у арендатора по договору.
При этом, как следует из пунктов 19 и 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление № 11), договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких лиц, так и одного из них.
Пунктом 20 постановления № 11 установлено, что при разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 ГК РФ, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.
Поскольку договором не предусмотрено иное, обязательство ответчиков по внесению арендной платы за весь земельный участок является солидарным.
В соответствии со ст. 323 ГК РФ при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников. Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью.
Исполнение солидарной обязанности полностью одним из должников освобождает остальных должников от исполнения кредитору. Если иное не вытекает из отношений между солидарными должниками, должник, исполнивший солидарную обязанность, имеет право регрессного требования к остальным должникам в равных долях за вычетом доли, падающей на него самого (ст. 325 ГК РФ).
В силу ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Стороны в договоре аренды предусмотрели, что арендная плата, действующая в течение 2011 года, устанавливается в размере, указанном в приложении № 2 к договору, и составляет 529 124,47 руб., а в дальнейшем в размере, указанном в уведомлении арендатору о перерасчете арендной платы (п.4.2 договора).
В соответствии с п. 4.3 договора для арендатора – юридического лица – арендная плата вносится ежеквартально равными долями не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября текущего года.
На основании п.4.4 договора арендная плата исчисляется помесячно с 01.03.2011.
Согласно п. 4.5 договора размер арендной платы может изменяться арендодателем в одностороннем порядке в случаях принятия соответствующих нормативных актов РФ, Пермского края, города Перми.
Из уведомления от 05.03.2012 следует, что арендная плата на 2012 год составила 634 949, 36 руб. (л.д.58).
Расчет арендной платы составлен истцом в соответствии с Положением об установлении базовых размеров арендной платы за земельные участки из земель поселений, находящиеся в государственной собственности, расположенные на территории Пермской области, утвержденным Указом губернатора Пермской области от 08.09.2003 № 174 (далее – Положение), по формуле: АП = S x БР, где:
АП - арендная плата в расчете на год; S - площадь земельного участка (кв. м); БР - базовый размер арендной платы в расчете на год.
Согласно п. 2.1 Положения базовые размеры арендной платы (БР) рассчитываются по следующей формуле:
БР = НЦЗ x Кп х К1 x К2
НЦЗ - нормативная цена земли, рассчитывается на основании Указа губернатора Пермской области от 27.02.2002 № 32 «О нормативной цене земли на территории муниципального образования «Город Пермь», нормативная цена земельного участка расположенного в территориально-экономической зоне «Горки» с функциональным использованием - селитебные составляет 1099,00 руб. за кв.м.
Кп – коэффициент поселения или оценочной зоны применен 1,8.
К1 – коэффициент видов использования земель и категорий арендаторов применен - 7,00% (иные организации, осуществляющие операции с недвижимым имуществом).
К2 – коэффициент индексации ставок арендной платы, установленный в соответствии с пунктом 1.7 настоящего Положения, в 2007 году равен 1,401 (л.д.117).
Ответчики не согласны с тем, что истец при расчете размера платы применил коэффициент К1 (коэффициент видов использования земель и категорий арендаторов) – 7,00 %, поскольку земельный участок используется ими в соответствии с разрешенным использованием – под здание бытового комбината.
Довод ответчиков суд принимает во внимание в силу следующего.
В соответствии с п. 2.2 Положения коэффициент видов использования земель и категорий арендаторов (К1) – это комплексный показатель, учитывающий как целевое использование земель, так и вид деятельности арендатора.
Истцом в подтверждение довода о том, что ответчики используют спорный земельный участок как иные организации, осуществляющие операции с недвижимым имуществом, не представлены.
Доказательства, подтверждающие изменение разрешенного вида использования, в материалах дела отсутствуют.
Таким образом, с учетом целевого назначения переданного в аренду земельного участка (под здание бытового комбината), суд пришел к выводу, что при определении размера арендной платы за пользование земельным участком, указанным в предмете иска, следует применять коэффициент К1 – 3 %, предусмотренный п.11.1 приложения №2 к Указу губернатора Пермской области № 174 от 08.09.2003 (дома быта, ателье, пункты проката, ремонт бытовой техники, радиотелеаппаратуры, обуви, прачечные, химчистки).
На территории Пермского края действует Закон Пермского края от 07.04.2010 № 604-ПК «О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Пермского края, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Пермского края» (далее – Закон Пермского края № 604-ПК).
Согласно п.9 Закона Пермского края № 604-ПК (в ред. от 04.10.2010 № 691-ПК) размер арендной платы за земельные участки из земель населенных пунктов, находящихся в собственности Пермского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Пермского края, устанавливается равным 4,0 процента от кадастровой стоимости земельных участков в отношении прочих земельных участков на период с 10.12.2008 по 31.12.2012, но не более 2,3 размера арендной платы, рассчитанной для 2007 года в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами Правительства Пермского края, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Расчет базового размера арендной платы в 2007 году:
1099,00 х 1,8 х 3% х 1,401= 83,143746 руб. за кв.м в год.
Расчет арендной платы в 2011 году:
83,143746 х 1423 кв.м. (площадь земельного участка) х 2,3 =
272 121, 17 руб. в год.
272 121, 17 : 4 = 68 030,29 руб. в квартал.
При расчете суд применяет 2,3 от размера арендной платы рассчитанной для 2007, так как 4% от кадастровой стоимости при размере кадастровой стоимости выше.
Расчет платы за 2012 год является аналогичным расчету платы за 2011 год.
В соответствии с п.9 Закона Пермского края № 604-ПК (в ред. от 27.11.2012 № 131-ПК) размер арендной платы за земельные участки из земель населенных пунктов, находящихся в собственности Пермского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Пермского края, устанавливается равным 4,0 процента от кадастровой стоимости земельных участков в отношении прочих земельных участков, если иное не установлено федеральными законами.
Размер арендной платы за 2013 год составляет 4% от кадастровой стоимости, которая определяется в соответствии с Постановлением Правительства Пермского края № 727-п от 03.10.2011 и равна 22 853 166,55.
22 853 166,55 х 4 % = 914 126,662 руб. в год.
914 126,662 : 4 = 228 531,66 руб. в квартал.
Доводы ответчиков о том, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 28.02.2011 составляет 11 930 000 руб., не является основанием для исчисления размера арендной платы за 2013 год с учетом рыночной стоимости земельного участка, поскольку доказательств, подтверждающих установление кадастровой стоимости в размере равной его рыночной, суду не представлено.
Иск также содержит требование о взыскании солидарно с ответчиков неустойки согласно п. 4.7 договора и ст.330 ГК РФ за период с 15.03.2011 по 25.03.2013 в размере 66 915 руб. 80 коп.
На основании п.4.7 договора за каждый день задержки внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 1/360 действующей в расчетный период ставки рефинансирования от величины недоимки арендной платы за каждый день просрочки.
Представленный истцом расчет суд признаёт неверным, поскольку при исчислении размера арендной платы истцом не правильно применен коэффициент видов использования земель и категорий арендаторов, поэтому суд считает необходимым произвести самостоятельно расчёт задолженности и неустойки.
Срок платежа, дата платежа
Начислено
Оплачено
Недоимка*
Дней
пени
пени
пени
начислено
оплачено
недоимка
15.03.2011
22676,76
0
-22 676,76
0
0,00
0,00
0,00
11.04.2011
0
13228,11
-9 448,65
0
0,00
0,00
0,00
16.05.2011
0
0
-9 448,65
16
34,62
0,00
-34,62
16.05.2011
0
52912,45
43 463,80
0
0,00
0,00
-34,62
15.06.2011
68030,29
0
-24 566,49
0
0,00
0,00
-34,62
15.06.2011
0
7936,88
-16 629,61
0
0,00
0,00
-34,62
15.09.2011
0
0
-16 629,61
92
350,35
0,00
-384,97
15.09.2011
68030,29
0
-84 659,90
0
0,00
0,00
-384,97
09.11.2011
0
0
-84 659,90
55
1 066,29
0,00
-1 451,26
09.11.2011
0
150000
65 340,10
0
0,00
0,00
-1 451,26
15.11.2011
0
0
65 340,10
0
0,00
0,00
-1 451,26
15.11.2011
68030,29
0
-2 690,19
0
0,00
0,00
-1 451,26
15.03.2012
0
0
-2 690,19
121
74,54
0,00
-1 525,81
15.03.2012
68030,29
0
-70 720,48
0
0,00
0,00
-1 525,81
06.04.2012
0
0
-70 720,48
22
356,29
0,00
-1 882,10
06.04.2012
0
15873,73
-54 846,75
0
0,00
0,00
-1 882,10
06.04.2012
0
31747,46
-23 099,29
0
0,00
0,00
-1 882,10
15.06.2012
0
0
-23 099,29
70
370,28
0,00
-2 252,38
15.06.2012
68030,29
0
-91 129,58
0
0,00
0,00
-2 252,38
15.09.2012
0
0
-91 129,58
92
1 919,92
0,00
-4 172,30
15.09.2012
68030,29
0
-159 159,87
0
0,00
0,00
-4 172,30
21.10.2012
0
0
-159 159,87
36
1 312,11
0,00
-5 484,41
21.10.2012
0
15873,73
-143 286,14
0
0,00
0,00
-5 484,41
15.11.2012
0
0
-143 286,14
25
820,31
0,00
-6 304,72
15.11.2012
68030,29
0
-211 316,43
0
0,00
0,00
-6 304,72
30.11.2012
0
0
-211 316,43
15
725,87
0,00
-7 030,59
30.11.2012
0
15500,73
-195 815,70
0
0,00
0,00
-7 030,59
21.12.2012
0
0
-195 815,70
21
941,68
0,00
-7 972,27
21.12.2012
0
19408
-176 407,70
0
0,00
0,00
-7 972,27
24.12.2012
0
0
-176 407,70
3
121,19
0,00
-8 093,46
24.12.2012
0
373
-176 034,70
0
0,00
0,00
-8 093,46
11.01.2013
0
0
-176 034,70
18
725,62
0,00
-8 819,08
11.01.2013
0
95242,4
-80 792,30
0
0,00
0,00
-8 819,08
11.01.2013
0
158737,34
77 945,04
0
0,00
0,00
-8 819,08
25.01.2013
0
0
77 945,04
0
0,00
0,00
-8 819,08
25.01.2013
0
19408
97 353,04
0
0,00
0,00
-8 819,08
29.01.2013
0
0
97 353,04
0
0,00
0,00
-8 819,08
29.01.2013
0
15873,73
113 226,77
0
0,00
0,00
-8 819,08
19.02.2013
0
0
113 226,77
0
0,00
0,00
-8 819,08
19.02.2013
0
469,53
113 696,30
0
0,00
0,00
-8 819,08
19.02.2013
0
3179,83
116 876,13
0
0,00
0,00
-8 819,08
15.03.2013
0
0
116 876,13
0
0,00
0,00
-8 819,08
15.03.2013
228531,66
0
-111 655,53
0
0,00
0,00
-8 819,08
20.03.2013
0
0
-111 655,53
5
127,85
0,00
-8 946,93
20.03.2013
0
22853,17
-88 802,36
0
0,00
0,00
-8 946,93
25.03.2013
0
0
-88 802,36
5
101,68
0,00
-9 048,61
Таким образом, задолженность ответчиков по арендной плате за период с 04.02.2011 по 31.03.2013 составляет 88 802 руб. 36 коп., неустойка за период с 15.03.2011 по 25.03.2013 - 9 048 руб. 61 коп. В удовлетворении остальной части исковых требований следует отказать.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ государственная пошлина подлежит взысканию с ответчиков в доход федерального бюджета солидарно пропорционально размеру удовлетворенных требований.
Руководствуясь ст.ст. 110, 167– 171, 176 АПК РФ, Арбитражный суд Пермского края
Р Е Ш И Л:
Иск удовлетворить частично.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Шик» (ОГРН 1025901369471, ИНН 5906001330), общества с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческое предприятие «Негоция» (ОГРН 1025901374091, ИНН 5906003786), общества с ограниченной ответственностью «Крез» (ОГРН 1025901374146, ИНН 5906007036) солидарно денежные средства в общей сумме 97 850 руб. 97 коп., в том числе задолженность по арендной плате в размере 88 802 руб. 36 коп., неустойку в размере 9 048 руб. 61 коп.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Шик» (ОГРН 1025901369471, ИНН 5906001330), общества с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческое предприятие «Негоция» (ОГРН 1025901374091, ИНН 5906003786), общества с ограниченной ответственностью «Крез» (ОГРН 1025901374146, ИНН 5906007036) солидарно в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 3 914 руб. 04 коп.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Пермского края.
Судья Л.С. Заляева
