Решение от 24 июня 2009 года №А49-966/2009

 
                      АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПЕНЗЕНСКОЙ ОБЛАСТИ
 
440026, г. Пенза,  ул. Белинского, д. 2, тел.: (8412) 52-99-09, факс: 55-36-96, Email: info@penza.arbitr.ru
 
 
                                ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
 
    Р Е Ш Е Н И Е
 
 
 
    г. Пенза                                                              
 
    24 июня 2009 г.                                                       Дело № А49-966/2009
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 23 июня 2009г.
 
    В полном объеме решение подготовлено 24 июня 2009г.
 
 
    Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи   Захаровой Н.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания  Гуляевой И.А., рассмотрев  в открытом судебном заседании дело по иску
 
    Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Пензы (440000, г. Пенза, площадь Маршала Жукова,4)
 
    к  Обществу с ограниченной ответственностью Инвестиционно- Строительная Компания «Новый квартал» (440047, г. Пенза, проспект Победы,77 «А»)(440026, г. Пенза, ул. Карла Маркса,5а)(440052, г. Пенза, пересечение ул. Чкалова- Калинина- арендуемый земельный участок)
 
    о взыскании   906506 руб. 10 коп.
 
    и     по    встречному иску
 
    Общества с ограниченной ответственностью Инвестиционно- Строительная Компания «Новый квартал»
 
    к Комитету по управлению муниципальным имуществом г. Пензы
 
    о признании  недействительным  пункта 3.3 дополнительного соглашения от 29.10.2007г.  к договору аренды земельного участка № 6384 от 15.02.2005г.
 
 
    при участии в заседании:
 
    от истца: Шаипова Г.И.- представитель по доверенности от 23.04.08г.
 
    от ответчика: Краснова Е.В.- представитель по доверенности от 18.05.09г.
 
    установил:
 
 
    Истец – Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Пенза -обратился в арбитражный  суд с исковым заявлением (вх. № 966/2009-16.02.2009г.)  к Обществу с ограниченной ответственностью Инвестиционно- Строительная Компания «Новый квартал» г. Пенза  о  взыскании  суммы 862 701 руб. 67 коп., в том числе: 722 146 руб. 78 коп.- задолженность по арендной плате за период с ноября 2005г. по февраль 2009г. за пользование земельным участком площадью 5071,0 кв.м., находящимся по адресу: г. Пенза, пересечение ул. Чкалова- Калинина, кадастровый номер 58:29:04 005 009:0010, и  140 554 руб. 89 коп.- пени за просрочку внесения арендных платежей  за период с 05.11.2005г. по 05.02.2009г. в соответствии с договором аренды земельного участка  № 6384 от 15.02.2005г.
 
    Определением  суда от 27.04.2009г. принято  встречное исковое заявление о признании  пункта 3.3 дополнительного соглашения от 29.10.2007г.  к договору аренды земельного участка № 6384 от 15.02.2005г. в части увеличения арендной платы с 01.11.2007г. до суммы 45 626 руб. 20 коп. в месяц, недействительным, так как дополнительным соглашением к договору аренды дважды  увеличен размер арендной платы в течение одного  года, что является нарушением действующего законодательства- статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
 
    В судебном заседании представитель истца заявил ходатайство об увеличении объема исковых требований. Истец просит взыскать с ответчика арендную плату в сумме 744651 руб.58 коп. за период с ноября 2005 года по июнь 2009 года, пени за просрочку внесения арендной платы в период с 05 ноября 2005 года по 08 июня 2009 года.
 
    Рассмотрев ходатайство, заслушав мнения представителей истца и ответчика, арбитражный суд, руководствуясь статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, признает ходатайство подлежащим удовлетворению. Цена иска с учетом этого устанавливается в сумме 906 506 руб. 10 коп.
 
    Ответчик в судебном заседании  исковые требования не признал, ссылаясь на то, что условие договора об увеличении арендной платы в твердой сумме дважды в год не соответствует закону,   истцом пропущен срок исковой давности и на то, что   размер пени несоразмерен допущенному нарушению обязательства и подлежит уменьшению.
 
    Ответчиком о признании недействительным условия договора аренды №6384  в редакции дополнительного соглашения от 29 октября 2007 года об установлении размера арендной платы     в сумме 45626 руб. 20 коп.     подан встречный иск.
 
    Недействительным условие договора об установлении арендной платы   ответчик просит признать по основанию не соответствия его законодательству – пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
 
    Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей  истца, ответчика, исследовав доказательства по делу, суд установил:
 
    В соответствии с  Постановлением Главы Администрации г. Пензы № 2302/1 от 01.12.2004г. ООО Группа Компаний «Поволжье» предоставлен в аренду земельный участок из состава земель поселений для поэтапного проектирования и строительства жилого дома переменной этажности со встроено- пристроенными подземными стоянками для легкового автотранспорта на пересечении улиц Чкалова и Калинина сроком на 11 месяцев.
 
    15.02.2005г. между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Пензы, как арендодателем,  и Обществом с ограниченной ответственностью Группа Компаний «Поволжье», как арендатором,  заключен договор  аренды  № 6384 земельного участка площадью 5071,00 кв.м., кадастровый номер 58:29:04 005 009:0010, расположенного на пересечении улиц Чкалова- Калинина.
 
    Согласно условиям договора аренды земельный участок предназначен для  поэтапного проектирования и строительства жилого дома переменной этажности со встроено- пристроенными подземными стоянками для легкового автотранспорта.
 
    Срок действия договора сторонами установлен с 01.12.2004г. по 01.11.2005г.
 
    21.10.2005г. между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Пензы (арендодатель), Обществом с ограниченной ответственностью «Группа Компаний «Поволжье» (арендатор) и Обществом с ограниченной ответственностью Инвестиции - Строительная Компания «Новый квартал» (новый арендатор) заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка  от 15.02.2005г. № 6384.
 
    Согласно данному договору ООО Инвестиционно - Строительная Компания «Новый квартал» (новый арендатор) принял в полном объеме права и обязанности по договору аренды земельного участка общей площадью 5071,00 кв.м., принадлежащие ООО Группа Компаний «Поволжье».
 
    29.10.2007г. между истцом и ответчиком заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № 6384 от 15.02.2005г., в соответствии с которым ответчику был предоставлен  на условиях аренды тот же земельный участок площадью 5071,00 кв.м., кадастровый номер 58:29:04 005 009:0010, находящийся по адресу: г. Пенза, пересечение улиц Калинина- Чкалова для тех же целей  - поэтапного проектирования и строительства многоэтажного жилого дома со встроено- пристроенными подъездными стоянками для легкового автотранспорта.
 
    Данный соглашением установлено, что договор аренды земельного участка № 6384 в редакции от 29.10.2007 г. вступает  в силу с момента его подписания и действует на неопределенный срок.
 
    Размер арендной платы данным дополнительным соглашением к договору аренды  сторонами был согласован с 15.03.2007г. - 22 813 руб. 10 коп. в месяц, и с 01.11.2007г.- 45 626 руб. 20 коп. в месяц.
 
    Ответчик во встречном иске просит признать недействительным условие договора об установлении размера арендной платы с 01.11.2007 г. в сумме 45626 руб. 20 коп. на основании статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
 
    Рассмотрев заявленное требование, заслушав объяснения представителей сторон,  арбитражный суд признает встречное исковое требование подлежащим удовлетворению, исходя из следующего.
 
    В соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы  может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
 
    В соответствии с этим правилом условие договора аренды, устанавливающий твердый размер арендной платы или механизм ее исчисления, не подлежит изменению, чаще чем один раз в год.
 
    Такое толкование применение этой правовой нормы дано пунктом 11 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденного информационным письмом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. № 66 и судебной практикой (определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27 апреля 2009 года №ВАС-4694/09) .
 
    Как следует из условий дополнительного соглашения, размер арендной платы с 01.11.2007 г. установлен сторонами в твердой сумме – 45626 руб. 20 коп. в месяц.
 
    Доводы представителя КУМИ г. Пензы о том, что увеличение размера арендной платы произведено было на основании постановления главы администрации города Пензы от 20 июня 2007 года № 700, предусмотревшего увеличение базового размера арендной платы на 3% за не введение в эксплуатацию объекта по истечении 2-х лет, не приняты во внимание судом, исходя из следующего.
 
    Дополнительное соглашение к договору № 6384 было оформлено сторонами 29 октября 2007 года. В это время постановление главы администрации №700 от 20 июня 2007 года уже действовало, по тому же земельному участку размер арендной платы сторонами договора до 01.11.2007 года был установлен с учетом увеличения базового размера арендной платы на 1%.
 
    В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
 
    В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
 
    Соглашение сторон об увеличении размера арендной платы два раза в год не соответствует требованиям закона – пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
 
    Принимая это во внимание, арбитражный суд признает условие договора аренды № 6384, изложенное в пункте 3.3 договора в редакции дополнительного соглашения от 29.10.2007 года, не соответствующим законодательству – пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
 
    В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая  требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
 
    Статьей 614 Гражданского кодекса  Российской Федерации не установлено, что сделка, совершенная с нарушением статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации  является оспоримой и не предусматривает иных последствий.
 
    При таких обстоятельствах в соответствии со статьями 166, 168 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арбитражный суд признает условие договора аренды земельного участка № 6384 в части установления арендной платы с 01.11.2007 г. в сумме 547514,35 руб. в год (45626,20 руб. в месяц) недействительным.
 
    Возражения представителя КУМИ г. Пензы о том, что сторонами не согласовывался твердый размер арендной платы с 01.11.2007 г., а устанавливался порядок расчета каждого платежа,  не принят во внимание судом, так данное возражение опровергается условиями подписанного сторонами дополнительного соглашения от 29.10.2007 года, в котором без всяких условий  установлена сторонами твердая сумма арендной платы с 01.11.2007 года в сумме 273757,17 руб. в год (22813,10) в месяц.
 
    Сторонами с 15.03.2007 года установлен был размер арендной платы в сумме 22813 руб. 10 коп. в месяц.
 
    В последующем сторонами в установленном законом порядке размер арендной платы не пересматривался.
 
    Согласно  п. 3.6 договора арендная плата должна вноситься ежемесячно не позднее 5 числа месяца, за который производится платеж.
 
    Ответчиком представлен расчет арендной платы с указанием произведенных платежей (л.д. 112).
 
    Рассмотрев данный расчет, заслушав мнение сторон по делу, арбитражный суд признает его соответствующим условиям договора и материалам дела.
 
    Представителем истца по основному иску не представлено возражений по данному расчету, кроме расчета суммы арендной платы за период с января 2006 года по февраль 2007 года и с 01.11.2007 года по июнь 2009 года.
 
    Как следует из объяснения истца, в период с января 2006 года по февраль 2007 года размер арендной платы составлял сумму 30417 руб. 46 коп.
 
    Доказательств внесения изменений этого  условия договора  в двухстороннем порядке истцом не представлено.
 
    Представитель истца ссылается на то, что изменение условий договора было произведено в одностороннем порядке.
 
    Данное утверждение представителя истца не подтверждено доказательствами.
 
    Изменение размера арендной платы в одностороннем порядке предусмотрено по правилам, предусмотренным пунктом 3.6 договора №6384.
 
    В соответствии с этим пунктом в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации, Пензенской области, города Пензы, регулирующих исчисление размера арендной платы, а также при изменении вида деятельности Арендатора (в рамках целей использования Участка в соответствии с п.1.2 Договора) Арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном  и одностороннем порядке. Новый размер арендной платы устанавливается с момента, указанного в уведомлении о внесении соответствующих изменений в договор.
 
    Момент получения Арендатором уведомления определяется в любом случае с даты отправки его заказным письмом.
 
    КУМИ г. Пензы не представлено доказательств направления уведомления ответчику об изменении размера арендной платы до суммы 30417 руб. 46 коп.
 
    При таких обстоятельствах, арбитражный суд не находит оснований для признания условий договора по размеру арендной платы измененными.
 
    Возражения истца в части необходимости внесения арендной платы в период с ноября 2007 года по июнь 2009 года  сумме 45626 руб.29 коп. в месяц,  арбитражный суд признает также необоснованными, так как условие договора аренды в части установления арендной платы в сумме 45626 руб. 29 коп. признано недействительным в силу ничтожности.
 
    С учетом изложенных обстоятельств, арбитражный суд расчет арендных платежей  ООО «Инвестиционно - Строительная компания «Новый квартал», составленный  на момент рассмотрения иска (л.д.112), признает соответствующим условиям договора и представленным доказательствам по оплате.
 
    В соответствии с данным расчетом задолженности по арендной плате  не имеется.
 
    Принимая это во внимание, арбитражный суд признает исковые требования на взыскание арендной платы в сумме 744651 руб. 58 коп. не обоснованными и не подлежащими удовлетворению.
 
    Как следует из расчетов истца и ответчика (л.д.127-128 и л.д. 112), в период с декабря 2004 года по март 2009 года ответчиком допускались нарушения сроков внесения арендной платы. 
 
    Пунктом 5.1 договора стороны установили ответственность за несвоевременное внесение арендных платежей в виде пени в размере 0,3% от несвоевременно внесенной суммы арендных платежей за каждый день просрочки платежа.
 
    В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
 
    В соответствии с требованиями закона - статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.
 
    За просрочку внесения арендной платы истец просит взыскать с ответчика в соответствии с условиями договора пени в размере 0,3% за каждый день просрочки. Согласно расчету истца сумма пени за период просрочки внесения арендной платы в период с  05.11.2005г. по 05.09.2009г. составляет  161 854 руб. 52 коп.
 
    В соответствии со статьями 197, 199 Гражданского кодекса Российской Федерации арбитражный суд на основании заявления ответчика по первоначальному иску признает необходимым применить срок исковой давности.
 
    С учетом этого на основании статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации  за период с 05.11.05 г. по февраль 2006 года  исковые требования на взыскание пени удовлетворению не подлежат в связи с пропуском срока исковой давности.
 
    Согласно расчету сумма пени за период с 05.11.05 года по 16.02.06 г. составляет 28679 руб. 38 коп.
 
    Истцом в расчете пени за период с сентября 2008 года по январь 2009 года сумма арендной платы в месяц определена как 45626 руб. 20 коп.
 
    За данный период размер арендной платы составлял сумму 22813 руб.10 коп. в месяц. Условие договора об установлении размера арендной платы в сумме 45626 руб. 20 коп. признано судом ничтожным.
 
    С учетом этого размер пени по расчету истца подлежит уменьшению на сумму 16747 руб. 14 коп. Сумма  16747 руб. 14 коп. определена судом как разница в расчетах пени истца и ответчика за этот  период.
 
    Ответчиком по основному иску признается факт нарушений сроков внесения арендной платы.
 
    Принимая во внимание пропущенный срок исковой давности, уменьшение суммы пени за счет снижения ежемесячного размера арендной платы, арбитражный суд признает обоснованно предъявленную сумму пени -  116428 руб. 00 коп.
 
    В соответствии со статьей 300 Гражданского кодекса Российской Федерации  неустойкой (штрафом, пеней)  признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник  обязан уплатить кредитору в случае неисполнения  или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае  просрочки исполнения.
 
    В остальной части ответчик просит уменьшить размер ответственности.
 
    В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
 
    Принимая во внимание компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, отсутствие для истца неблагоприятных последствий, отсутствие задолженности по арендной плате, арбитражный суд признает возможным уменьшить размер неустойки на 50 %.
 
    С учетом этого, арбитражный суд признает исковые требования КУМИ г.Пензы на взыскание пени подлежащими удовлетворению в сумме 58214 руб.
 
    Расходы по госпошлине по основному иску в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям.
 
    Расходы по госпошлине с обоснованно предъявленной суммы пени 116428 руб. 00 коп. подлежат отнесению на ответчика.
 
    По встречному иску расходы по госпошлине в связи с освобождением КУМИ г.Пензы от уплаты госпошлины, подлежат возвращению истцу из федерального бюджета.
 
    Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса РФ,  арбитражный суд
 
 
 
 
Р Е Ш И Л:
 
    Требование Общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная компания «Новый квартал» г. Пенза по встречному иску удовлетворить.          
 
    Признать условие договора аренды земельного участка № 6384 от 15.02.2005 года в редакции дополнительного соглашения от 29 октября 2007 года  в части установления арендной платы с 01.11.2007 г. в сумме 547514,35 руб. в год (45626,20 руб. в месяц) недействительным с момента подписания доп. соглашения.
 
    Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная компания «Новый квартал» г. Пенза  из федерального бюджета госпошлину в сумме 2000 руб.
 
    Исковые требования  по основному иску удовлетворить частично,  расходы по госпошлине отнести на ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям, в части требования о взыскании пени пропорционально сумме 116428 руб.
 
    Взыскать с  Общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционно- Строительная Компания «Новый квартал» г. Пенза  в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом города  Пензы  пени в сумме   58214 руб.00 коп.
 
    В остальной части иска отказать.
 
    Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционно- Строительная Компания «Новый квартал» г. Пенза в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 1999 руб. 11 коп.
 
    По итогам рассмотрения обоих исков зачесть подлежащую взысканию с Общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная компания «Новый квартал» г. Пенза госпошлину в сумме 1999 руб. 11 коп.
 
    Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная компания «Новый квартал» г. Пенза из федерального бюджета госпошлину в сумме 0 руб. 89 коп.  Выдать справку.
 
    Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня изготовления его в полном объеме  в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через  арбитражный суд  Пензенской области.
 
 
    Судья                                                                Н. М. Захарова