Решение от 18 ноября 2009 года №А49-8772/2009

 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПЕНЗЕНСКОЙ ОБЛАСТИ
440026, г. Пенза,  ул. Белинского, д. 2, тел.: (8412) 52-99-09, факс: 55-36-96,веб-адрес:www. arbitr@sura.ru.
 
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ
 
 
    г. Пенза                                                                                             Дело № А49-8772/2009
 
    18 ноября 2009 года.
 
Арбитражный суд Пензенской области  в составе судьи Е.А.Стрелковой
    при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Красновой А.В.,
 
    рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению
 
    ООО «РисанРиэлти» (440000, г. Пенза, ул. Плеханова, 26)
 
    к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области  (440008, г. Пенза, ул. Пушкина, 17А; 440000, г. Пенза, ул. Суворова, 39),
 
    третьи лица: 1. Управление по имущественным и градостроительным отношениям администрации г. Пензы (440000, г. Пенза, ул. Пушкина, 2),
 
    2. Администрация г. Пензы (440000, г. Пенза, пл. Маршала Жукова, 4),
 
    3. ООО «Рисан» (440000, г. Пенза, ул. Плеханова, 26)
 
    о признании незаконным отказа в государственной регистрации,
 
    при участии в судебном заседании:
 
    от заявителя – Илюшиной Ю.М. – представителя (доверенность от 08.10.2009 года),
 
    от ответчика– Полянской Н.В. – главного специалиста – эксперта отдела правового обеспечения и судебной защиты (доверенность от20.01.2009 года № 9, доверенность от 13.11.2009 года № 106),
 
    от Управления по имущественным и градостроительным отношениям администрации г. Пензы  - не явились,
 
    от Администрации г. Пензы – не явились,
 
    от ООО «Рисан» - Клюева А.Б. – представителя (доверенность от 01.12.2008 года № 405),
 
установил:
 
 
    общество с ограниченной ответственностью «РисанРиэлти» (далее – заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с заявлением о признании незаконными отказа Управления Федеральной регистрационной службы по Пензенской области (далее – Управление), изложенного в сообщении об отказе в государственной регистрации от 17.08.2009 года № 12/5537з.
 
    В обоснование заявленных требований заявитель сослался на отсутствие у Управления законных оснований для отказа в государственной регистрации договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, поскольку обществом были представлены все необходимые для государственной регистрации документы, а также устранены недостатки, в связи с которыми государственная регистрация была приостановлена, изложенные в уведомлении о приостановлении государственной регистрации № 12/5537з, а именно,  представлен протокол разногласий к договору от 31.03.2009 года. Кроме того, поскольку законом не установлена форма согласия залогодержателя на отчуждение предмета залога, заявитель считает, что в представленном на государственную регистрацию пакете документов имеются согласия всех залогодержателей, в том числе и в форме почтовых уведомлений о вручении им заказной корреспонденции (уведомлений общества об уступке прав в отношении предмета залога) или сообщения почты о неполучении заказной корреспонденции (уведомлений общества об уступке прав в отношении предмета залога) адресатами по различным причинам.
 
    Управление представило отзыв по делу (т.Iл.д. 95-101) и  документы, запрошенные определениями суда. В отзыве по делу Управление возражает против требований заявителя, ссылаясь на пункт 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ, пункт 9 статьи 12 Федерального закона № 232-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», пункт 1 статьи 432, статьи 346, 445, 434 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 37 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», подпункт 1 пункта 130 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста России от 06.08.2004 года № 135. В отзыве по делу Управление указывает на отсутствие в представленных заявителем на государственную регистрацию документах доказательств соглашения сторон по включению в договор пункта о наличии обременений (ипотеке) предмета договора (земельного участка), а также на отсутствие документальных доказательств согласия всех залогодержателей на совершение сделки с предметом залога.
 
    Администрация г. Пензы, извещенная надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения дела, явку своего представителя для участия в судебном заседании не обеспечила, однако представила отзыв по делу, в котором просит удовлетворить требования заявителя, дело рассмотреть в отсутствие ее представителя.
 
    Управление по имущественным и градостроительным отношениям администрации г. Пензы, извещенное надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения дела, явку своего представителя для участия в судебном заседании не обеспечило, однако представило отзыв по делу, в котором просит удовлетворить требования заявителя, дело рассмотреть в отсутствие его представителя.
 
    Присутствующие в судебном заседании представители заявителя, ответчика и третьего лица ООО «Рисан» не возражали против рассмотрения дела в отсутствие представителей Администрации г. Пензы и Управления по имущественным и градостроительным отношениям администрации г. Пензы.
 
    На основании частей 3 и 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд считает возможным рассмотреть настоящее дело по имеющимся в нем материалам и в отсутствие представителей Администрации г. Пензы и Управления по имущественным и градостроительным отношениям администрации г. Пензы.
 
    В судебном заседании представитель заявителя поддержал заявленные требования в полном объеме. Кроме того, представитель заявителя полагает, что поскольку сделка с находящимся в залоге объектом недвижимости без согласия залогодержателя является оспоримой, а не ничтожной, то отсутствие такого согласия не может быть основанием для отказа в государственной регистрации сделки.
 
    Представитель Управления в судебном заседании возражал против заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве по делу. Кроме того, представитель ответчика заявил устное ходатайство об изменении наименования Управления, пояснив, что  в результате присоединения к Федеральной регистрационной службе других государственных регистрирующих органов изменилось наименование данного органа на Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии. С 09.11.2009 года Управление Федеральной регистрационной службы по Пензенской области именуется Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области, о чем в Едином государственном реестре юридических лиц сделана запись за номером 2095834078481. Суд определил удовлетворить ходатайство ответчика и считать его наименование  «Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области».
 
    Присутствующий в судебном заседании представитель ООО «Рисан» поддержал требования заявителя.
 
    В судебном заседании объявлен перерыв до 10 часов 00 минут 18 ноября 2009 года. После перерыва судебное заседание было продолжено.
 
    Исследовав материалы дела, заслушав, лиц, присутствующих в судебном заседании, суд установил следующее.
 
    Общество с ограниченной ответственностью «РисанРиэлти» зарегистрировано в Едином государственном реестре юридических лиц 15.11.2007 года за основным государственным регистрационным номером 1075836005002, о чем выдано свидетельство серии 58 № 001428963 (т.Iл.д. 58).
 
    Заявителем 30.04.2009 года был сдан на государственную регистрацию договор от 10.02.2009 года уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 7579 от 14.11.2006 года, заключенный между арендодателем Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Пензы (в настоящее время – Управление по имущественным и градостроительным отношениям г. Пензы), арендатором ООО «Рисан» и новым арендатором ООО «РисанРиэлти». Предметом договора аренды № 7579 от 14.11.2006 года, права и обязанности по которому переуступаются по договору от 10.02.2009 года, является земельный участок с учетным кадастровым номером 58:29:04 004 007:0062/010 площадью 8047 кв.м., являющийся частью земельного участка с кадастровым номером 58:29:04 004 007:0062 площадью 32585 кв.м., расположенный по адресу: г. Пенза, ул. Пушкина – Плеханова, предоставленный для поэтапного проектирования и поэтапного строительства группы жилых домов (т.Iл.д. 24-25).
 
    25.05.2009 года в адрес заявителя Управлением было направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации № 12/3059з в связи с отсутствие  в представленном на государственную регистрацию договоре сведений о залоге права аренды земельного участка, являющегося предметом договора аренды, а также согласия всех залогодержателей на совершение данной сделки (т.  Л.д. ).
 
    17.08.2009 года Управлением в адрес заявителя направлено сообщение об отказе в государственной регистрации № 12/5537з (т.Iл.д. 23), в соответствии с которым заявителю отказано в государственной регистрации договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка на земельный участок с учетным кадастровым номером 58:29:04 004 007:0062/010 площадью 8047 кв.м., являющийся частью земельного участка с кадастровым номером 58:29:04 004 007:0062 площадью 32585 кв.м., расположенный по адресу: г. Пенза, ул. Пушкина – Плеханова.
 
    Считая данный отказ незаконным, заявитель обратился в суд с вышеуказанным заявлением.
 
    Суд не находит оснований для удовлетворения требований заявителя.
 
    В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
 
    В рассматриваемом случае необходимые условия для признания оспариваемого решения ответчика незаконным отсутствуют.
 
    Как следует из материалов дела, и установлено судом в процессе рассмотрения дела, на основании постановлений главы Администрации г. Пензы № 119/3 от 14.02.2006 года и № 1074 от 13.09.2006 года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Пензы и ООО «Рисан» заключен договор аренды земельного участка, предназначенного для строительства № 7579 от 14.11.2006 года. В соответствии с данным договором арендатору ООО «Рисан» предоставлены в аренду земельные участки площадью 8047 кв.м. с учетным кадастровым номером 58:29:04 004 007:0062/010 и площадью 19208 кв.м. с учетным кадастровым номером 58:29:04 004 007:0062/011, являющиеся частью земельного участка с кадастровым номером 58:29:04 004 007:0062 площадью 32585 кв.м., находящиеся по адресу: г. Пенза, ул. Пушкина-Плеханова. Земельные участки предоставлены для поэтапного проектирования и поэтапного строительства группы жилых домов (т. Iл.д. 128-150, т. IIл.д. 1-2). Строительство жилых домов на данных земельных участках осуществлялось ООО «Рисан» с привлечением денежных средств граждан и  юридических лиц в порядке долевого участия в строительстве. В соответствии с пунктом 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. На основании заключенных договоров долевого участия в строительстве в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним  Управлением внесены соответствующие записи об ограничении (обременении) права аренды земельного участка с кадастровым номером 58:29:04 004 007:0062 ипотекой. Из представленных в материалы дела Управлением выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним  следует, что в отношении данного земельного участка зарегистрировано обременение (ипотека) 177 залогодержателей (т. IIл.д. 91-120). 10.02.2009 года между арендодателем Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Пензы, арендатором ООО «Рисан» и новым арендатором ООО «РисанРиэлти» заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 7579 от 14.11.2006 года (т.IIл.д. 9-10). В тексте договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 7579 от 14.11.2006 года отсутствует указание на наличие ограничений (обременений предмета договора аренды. При этом в пакете представленных на государственную регистрацию  документов имеется протокол разногласий от 31.03.2009 года к договору уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 7579 от 14.11.2006 года, в соответствии с которым арендатор и новый арендатор предлагают дополнить договор пунктом 1.6. следующего содержания: «Земельный участок, указанный в пункте 1.1. настоящего договора, находится в залоге у участников долевого строительства по договорам долевого участия в строительстве.»  (т.IIл.д. 11) и сопроводительное письмо Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Пензы от 23.04.2009 года № 11/1280 (т. IIл.д. 12), из которого следует, что Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Пензы не считает возможным подписать указанный протокол разногласий. При наличии таких противоречивых документов у регистрирующего органа отсутствовали основания считать, что сторонами согласовано условие договора с указанием обременения права аренды на земельный участок, являющийся предметом договора.
 
    В соответствии с пунктом 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий. С учетом того, заявителем на государственную регистрацию представлен договор от 10.02.2009 года уступки прав и обязанностей по договору аренды № 7579 от 14.11.2006 года  при отсутствии в нем указания на наличие залога права аренды земельного участка, являющегося предметом договора, а также отсутствие каких-либо иных документов, однозначно свидетельствующих о согласовании сторонами такого условия договора, отказ в государственной регистрации договора по этому основанию является правомерным.
 
    Кроме того, основанием для отказа в государственной регистрации договора от 10.02.2009 года уступки прав и обязанностей по договору аренды № 7579 от 14.11.2006 года явилось отсутствие надлежащим образом оформленного согласия всех залогодержателей на уступку права аренды.
 
    Согласно статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 37 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу или иным способом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.
 
    В соответствии с пунктом 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства или имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.
 
    Из анализа приведенных норм законодательства в их совокупности следует, что для государственной регистрации договора уступки прав и обязанностей по договору аренды объекта недвижимого имущества, обремененного ипотекой, должно быть представлено доказательство согласия залогодержателя на совершение данной сделки. Заявитель ошибочно полагает, что доказательства такого согласия не требуются, поскольку сделка является оспоримой, а не ничтожной. Приведенные выше нормы законодательства не связывают отказ в государственной регистрации с квалификацией сделки в качестве оспоримой или ничтожной.
 
    Из материалов дела видно, что заявитель направил в адрес залогодержателей уведомления о заключении договора уступки прав и обязанностей по договору аренды № 7579 от 14.11.2006 года (т.IIл.д. 33). При этом в данных уведомлениях указано, что о своем согласии либо несогласии по поводу заключения данного договора залогодержатель может сообщить в течение 30 календарных дней по адресу: г. Пенза, ул. Плеханова, 26, кабинет 11. Из представленных заявителем на государственную регистрацию документов (т. Iл.д. 26-79) следует, что свое согласие определенно выразили только часть залогодержателей. Часть залогодержателей (например, Глебов О.В., Акмайкина Б.А., Аникин С.В. и др.) несмотря на получение уведомлений (что видно из почтовых уведомлений о вручении заказной корреспонденции) не выразили своего согласия на заключение договора. Часть залогодержателей не получили указанных уведомлений, которые по различным причинам были возвращены органами почтовой связи заявителю  (например, Коробчанская О.А., Нафталиева Н.А., Ножкина Ю.В. и др.). Такие документы нельзя считать доказательством наличия согласия залогодателей на совершение сделки с имуществом, находящимся в залоге.
 
    Ссылки заявителя на отсутствие в законодательстве прямого указания на форму выражения такого согласия и возможность применения в данном случае по аналогии норм статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации не могут быть приняты судом. В соответствии с частью 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации на продавца возлагается обязанность доказать факт извещения остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с целью реализации последними своего преимущественного права на покупку. В рассматриваемом же случае императивными нормами законодательства закреплена обязанность залогодателя получить согласие залогодержателя на совершение сделки. Данные требования предполагают наличие доказательств волеизъявления залогодержателей, определенно свидетельствующих об их согласии на совершение сделки. Такое согласие может быть выражено только в активной форме, но не путем бездействия либо «по умолчанию». Более того, тот факт, что часть залогодержателей вообще не получили уведомления о совершении сделки, исключает возможность их согласия на ее совершение.
 
    При таких обстоятельствах отказ в государственной регистрации, изложенный в сообщении Управления Федеральной регистрационной службы по Пензенской области от 17.08.2009 года № 12/5537з, является законным и обоснованным, в связи с чем оснований для удовлетворения требований заявителя не имеется.
 
    Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, расходы по уплате государственной пошлины в сумме 2000 руб. подлежат отнесению на заявителя.
 
    На основании изложенного, руководствуясь статьями 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
 
Р Е Ш И Л :
 
 
 
    в удовлетворении заявленных требований о признании незаконным отказа в государственной регистрации, изложенного в сообщении Управления Федеральной регистрационной службы по Пензенской области от 17.08.2009 года № 12/5537з, обществу с ограниченной ответственностью «РисанРиэлти» отказать.
 
    На решение может быть подана апелляционная жалоба в месячный срок со дня его принятия в арбитражный суд апелляционной инстанции (г. Самара) через Арбитражный суд Пензенской области.
 
 
    Судья                                                                                  Е.А.Стрелкова