Дата принятия: 12 ноября 2009г.
Номер документа: А49-7985/2009
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПЕНЗЕНСКОЙ ОБЛАСТИ
440026, г. Пенза, ул. Белинского, д. 2, тел.: (8412) 52-99-09, факс: 55-36-96,Email: info@penza.arbitr.ru
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Р Е Ш Е Н И Е
г. Пенза Дело № А49-7985/2009
12 ноября 2009г.
Резолютивная часть решения объявлена 10 ноября 2009г.
В полном объеме решение подготовлено 12 ноября 2009г.
Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи Захаровой Н.М., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мотиной С.Ю, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску
Управления по имущественным и градостроительным отношениям администрации города Пензы
к Обществу с ограниченной ответственностью «Аптека «Домашний доктор» г. Пенза
о расторжении договора аренды и возврате арендуемого имущества
при участии в заседании:
от истца: Силкина М.А.- представитель по доверенности от 05.08.09г.,
от ответчика: Сумин В.В.- представитель по доверенности от 25.09.2009 г.,
установил:
Истец- Управление по имущественным и градостроительным отношениям администрации г. Пензы (вх. № 7985/2009 от 04.09.2009г.) обратился в Арбитражный суд Пензенской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Аптека» Домашний доктор» г. Пенза о расторжении договора аренды части здания № 1057 от 20.05.2004г, общей площадью 94,2 кв.м., находящегося по адресу: г. Пенза, ул. Дзержинского,31 и возврате арендуемого имущества.
В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме, пояснив суду, что ответчик допустил существенное нарушение условий договора, произвел перепланировку нежилого помещения без согласия арендодателя путем сноса перегородок. Данное нарушение по условиям договора является самостоятельным основанием для досрочного прекращения договорных отношений. Ответчик обязан помещение содержать в таком виде, в котором это помещение ему передано арендодателем.
Ответчику в досудебном порядке была направлена претензия с требованием о расторжении договора и возврате арендуемого помещения. Ответчик претензию не удовлетворил.
Ответчик исковые требования не признал, ссылаясь на то, что является добросовестным пользователем имущества, в помещениях арендатором произведен ремонт, по условиям договора арендная плата вносится своевременно. Перепланировку помещения путем возведения перегородок без разрешения произвел предыдущий арендатор. Ответчик не отрицает, что им без разрешения перегородки были снесены.
После замечаний арендодателя перегородки были восстановлены в прежнем виде.
Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей истца, ответчика, исследовав доказательства по делу, суд установил.
20.05.2004г. между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Пензы, как арендодателем, МУЗ «Аптека «Домашний доктор» как балансодержателем и Обществом с ограниченной ответственностью «Аптека «Домашний доктор» г. Пенза, как арендатором, оформлен договор аренды №1057 со сроком действия с 20.05.2004 г. по 20.05.2039 г.
В последующем права и обязанности Комитета по управлению муниципальным имуществом переданы были управлению по имущественным и градостроительным отношениям администрации города Пензы, что подтверждено решением Пензенской городской думы от 29.05.2009 г. №55-6/5.
Государственную регистрацию договор аренды прошел 09 июня 2004 г., о чем свидетельствует удостоверительная надпись на договоре.
По условиям договора ответчику в аренду передана часть здания площадью 94,2 кв.м., а также часть земельного участка площадью 30,66 кв.м., расположенные по адресу: г. Пенза, ул. Дзержинского, 31.
Объект, переданный в аренду, указан на схеме, оформленной в виде Приложения №1 к договору.
Согласно Приложения №1 к договору (л.д.19) арендуемые помещения указаны на схеме в виде помещений №1, 2, 2а.
21 августа 2009 года сотрудниками Управления по имущественным и градостроительным отношениям администрации города Пензы, а также МУП «УГА» провели проверку нежилого помещения площадью 94.2 кв.м., расположенного по адресу: г.Пенза, ул. Дзержинского, 31.
По итогам проверки составлен акт обследования нежилого помещения, арендуемого по договору от 20.05.2004 г. №1057.
В ходе проверки было установлено, что в арендуемом помещении демонтированы перегородки между позициями 1, 2, 2а и 8. В результате чего часть коридора (позиция 8) оказалась присоединена к арендуемому торговому залу, переданному в аренду ответчику. В результате перепланировки перекрыт вход в свободные муниципальные помещения первого этажа и подвала. За счет перепланировки используемая ответчиком площадь увеличилась на 16 кв.м.
Ответчик факт перепланировки не отрицает.
Ответчик пояснил, что самовольно возведенные предшествующим арендатором перегородки в нежилом помещении №1 восстановлены.
Данное обстоятельство подтверждено техническим паспортом, составленным МУП «Бюро технической инвентаризации г. Пензы» по состоянию на 18.09.2009 г. и актом обследования объекта муниципальной собственности от 20.10.2009 г., составленным представителями истца и ответчика.
Представитель истца настаивает на удовлетворении исковых требований в части расторжения договора, поскольку факт самовольной перепланировки арендуемого помещения имел место. Последующее устранение последствий допущенного ответчиком нарушения в виде самовольной перепланировки помещения, не лишает истца права требовать расторжения договора.
При заключении договора сторонами пунктом 5.1.14 предусмотрена была обязанность арендатора не производить переоборудования и перепланировок арендуемого объекта без согласия арендодателя и балансодержателя.
В разделе 9 договора сторонами названы основания для досрочного расторжения и прекращения договора.
В соответствии с под. е) пункта 9.1 договора аренды №1057 договор аренды может быть расторгнут по требованию арендодателя, если арендатор без согласия арендодателя и балансодержателя произвел перепланировку или переоборудование арендуемого объекта.
В судебном заседании было исследовано инвентарное дело инв-4470.
В инвентарном деле отражено, что помещения №1, 2,2а перепланированы были путем возведения перегородок без разрешений, о чем содержится запись от 16.09.1999 г.
При сдаче помещений в аренду в Приложении №1 к договору отражено, что помещения 1, 2, 2а сданы в аренду ответчику как отдельные помещения, разделенные перегородками. (л.д.11).
При обследовании помещений 29.08.2009 г., было установлено, что перегородки между помещениями снесены. Это отражено в техническом паспорте, составленном 01.08.2009 г. (л.д.13).
В последующем перегородки ответчиком были восстановлены, это отражено в техническом паспорте от 18.09.2009 г.(л.д.42-46) и акте от 20.10.2009 г.
В соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
С учетом этих положений закона и договора аренды, арбитражный суд доводы истца о наличии формальных оснований для расторжения договора признает соответствующими условиям договора и закона.
Вместе с тем истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что данное нарушение влечет для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.
Общие положения по основаниям изменения и расторжения договора предусмотрены статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
По смыслу приведенных правовых норм расторжение договора, влекущее такие наиболее серьезные последствия сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.
Как признается сторонами, ответчик добросовестно вносит арендную плату.
Ответчиком произведен ремонт помещений с вложением значительных средств, что подтверждено договором подряда №58/09 от 10.07.2007 г., дополнительным соглашением №1 к договору подряда от 13.09.2007 г., договором подряда №58-09 от 05.10.2007 г. , актом о приемке выполненных работ, платежными поручениями №28 008 от 12.07.2007 г., №32 112 от 06.08.2007 г.¸ №35 924 от 29.08.2007 г., №40 423 от 26.09.2007 г., №43 628 от 16.10.2007 г., №53 841 от 10.12.2007 г., №53 850 от 11.12.2007 г., №53 603 от 11.12.2007 г., №53 608 от 11.12.2007 г.
Допущенное ответчиком нарушение условий договора в виде перепланировки помещений устранено.
При изложенных обстоятельствах, арбитражный суд признает, что основания для досрочного прекращения арендных отношений отсутствуют.
Исковые требования о расторжении договора аренды и возврате арендуемого помещения арбитражный суд признает не подлежащими удовлетворению.
Истец от оплаты госпошлины освобожден.
Основания для возложения расходов по госпошлине в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отсутствуют.
Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Управления по имущественным и градостроительным отношениям администрации города Пензы оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня изготовления его в полном объеме в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через арбитражный суд Пензенской области.
Судья Н. М. Захарова
