Дата принятия: 09 октября 2014г.
Номер документа: А49-6624/2014
Арбитражный суд Пензенской области
440000, ул. Кирова, д. 35/39, г. Пенза, Пензенская область, тел.: +78412-52-99-97, http://www.penza.arbitr.ru, e-mail: info@penza.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е
Дело №А49-6624/2014
г. Пенза
“ 09 ” октября 2014 года
Резолютивная часть решения объявлена 03 октября 2014 года
Полный текст решения изготовлен 09 октября 2014 года
Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи С.Ю. Радина, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Зотовой М.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Федерального государственного унитарного предприятия федеральный научно-производственный центр «Производственное объединение «Старт» им. М.В. Проценко (442960, Пензенская область, г. Заречный, проспект Мира, д. 1, ОГРНЮЛ 1025801496808)
к обществу с ограниченной ответственностью «Идеал» (442960, Пензенская область, г. Заречный, ул. Ленина, д. 32, кв. 109, ОГРНЮЛ 1025801498535)
о расторжении договора аренды недвижимого имущества и взыскании штрафа 2961 руб. 63 коп.
при участии
от истца: Якименко О.Ю. - представителя (по доверенности)
от ответчика: Владыкиной Н.Е., Зинкиной О.Н. - представителей (по доверенности)
у с т а н о в и л :
Федеральное государственное унитарное предприятие федеральный научно-производственный центр «Производственное объединение «Старт» им. М.В. Проценко (далее – ФГУП ФНПЦ «ПО «Старт» им. М.В. Проценко) обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Идеал» (далее – ООО «Идеал») о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 31.12.2003 №3174 и взыскании штрафа за нарушение обязательств в размере 2961 руб. 63 коп. в соответствии с пунктом 7.5 договора. Исковые требования основаны на статьях 309, 450, 606, 608, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Для представления ответчиком дополнительных документов, в судебном заседании, назначенном на 26 сентября 2014 года, в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 11-30 час. 03 октября 2014 года.
После окончания перерыва в назначенное судом время судебное заседание было продолжено, в котором представитель истца настаивала на исковых требованиях в полном объёме, указав, что в период с 12.12.2013 по 01.04.2014 арендодателем проводились выездные проверки на предмет исполнения арендатором обязательств по договору аренды от 31.12.2003 №3174. В результате проведенных проверок арендатором было установлена сдача в субаренду неиспользуемых им нежилых помещений. 28.03.2014 арендодатель направил арендатору сопроводительным письмом соглашение о расторжении договора аренды.
Представитель истца, сослалась на письмо ответчика, в котором он не отрицал факт сдачи в субаренду нежилых помещений, однако соглашение о расторжении договора аренды не подписал.
Также представитель указала, что после установленного проверками нарушения условий договора ответчик продолжает нарушать условия договора, данное обстоятельство установлено в ходе рассмотрения настоящего дела, что подтверждается произведенной истцом фотофиксацией объекта аренды, представленной в материалы дела. Просила суд исковые требования удовлетворить в полном объёме.
Представитель ответчика исковые требования не признала по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление (л.д. 114-115). Просила суд исковое заявление оставить без рассмотрения, указав, что все допущенные арендатором нарушения условий договора устранены, договоры субаренды расторгнуты. Представленная истцом фотофиксация производилась до заявленного им требования о расторжении договора аренды. Арендованные нежилые помещения Князькиной Е.А. (врача-офтальмолога), Владыкиной Н.Е. (юриста) и ООО «Веко» освобождены.
В отношении нахождения в настоящее время в нежилых помещениях юриста Владыкиной Н.Е. представитель ответчика представила доказательства принятия Владыкиной Н.Е. в штат ООО «Идеал». Врач-офтальмолог Князькина Е.А. занимает площади в арендованном помещении на основании договора о совместной деятельности от 01.06.2013.
Рассмотрев материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, суд считает исковое заявление в части подлежащим оставлению без рассмотрения, а в части взыскания штрафа удовлетворению в полном объёме, при этом исходит из следующего.
Как следует из материалов дела, 31.12.2003 между ФГУП ПО «Старт» (изменил наименование на ФГУП ФНПЦ «ПО «Старт» им. М.В. Проценко») (арендодатель), Министерство государственного имущества Пензенской области (второй арендодатель - собственник) и ООО «Идеал» (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества №3174 (л.д. 84-88 том 1) , согласно которому на основании заявления и акта приема - передачи арендатору во временное владение и пользование (аренду) недвижимое имущество, представляющее собой нежилые помещения площадью 408,5 кв.м, расположенное по адресу: г. Заречный, ул. Комсомольская, 12/2 для использования под стоматологические услуги, а арендатор обязуется вносить арендную плату в порядке, установленном настоящим договором (пункт 1.1 в редакции дополнительного соглашения от 01.04.2008 №60-242/2008..
На основании письма Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Пензенской области от 27.11.2007 №ТУ-2835 (ранее Министерство государственного имущества Пензенской области) (л.д. 92 том 1) сторонами было подписано дополнительное соглашению от 01.08.2008 № 60-242/2008 к договору, согласно которому арендодателем по договору №3177 от 31.12.2003 являются ФГУП ПО «Старт», арендатором ООО «Идеал» (л.д. 93-96 том 1)
.
Согласно пункту 1.2 договора в редакции договора изложить в следующей редакции дополнительного соглашения от 01.04.2008 №60-242/2008: «недвижимое имущество, передаваемое в аренду, является федеральной собственностью и принадлежит арендодателю на праве хозяйственного ведения и указано на схеме (Приложение № 1), являющейся неотъемлемой частью настоящего договора.»
Договор заключен сроком на 20 лет, и вступает в действие с момента его государственной регистрации.
Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Такие же положения применяются и к аренде нежилых помещений.
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 12.03.2004, о чём Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по Пензенской области в ЕГРП внесена запись регистрации за №58-01/34-1/2004-857.
В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Таким образом, представленный в материалы дела договор аренды недвижимого имущества от 31.12.2003, подписанный между ФГУП ФНПЦ «ПО «Старт» им. М.В. Проценко», Министерством государственного имущества Пензенской области и ООО «Идеал», содержит все необходимые для договора аренды нежилого помещения условия и признаётся судом заключенным.
При подписании договора в 5-м разделе стороны определили обязанности арендатора, в котором пунктом 5.9 последнему без разрешения арендодателя запрещено сдавать арендуемую часть здания, как полностью, так и частично в субаренду или безвозмездное пользование третьим лицам.
Под субарендой и безвозмездным пользованием понимается использование части здания, являющее предметом настоящего договора, третьим лицом (лицами) как на основании письменного договора арендатором, так и без такового.
11.04.2008 арендатор обратился к арендодателю с заявлением за исх.№9 о даче разрешения на оформление договора субаренды на помещения площадью 34,32 кв. м в здании кафе «Молодёжное» (столовая), по адресу: г. Заречный, ул. Комсомольская, д. 12/2, сроком на один год (л.д. 97 том 1).
В связи с получением от арендодателя положительного ответа на разрешение сдаче в субаренду нежилого помещения (от 23.04.2008 за исх. №60/03-01/388 л.д. 98 том 1), арендодатель заключил с ИП Владыкиной Н.Е., оказывающей юридические услуги договор субаренды помещения №1 от 01.01.2007, 01.04.2008 договор субаренды нежилого помещения №1 с ИП Князькиной Е.А. врачом-офтальмологом, и с ООО «Веко» договор субаренды помещения №2 от 01.05.2008, расположенных в здании, расположенном по адресу: г. Заречный, ул. Комсомольская, д. 12/2.
Согласно пункту 4.3.4 договора арендодатель оставил за собой право путем проведения плановых проверок осуществлять контроль за использованием по назначению и сохранностью арендуемого имущества.
На основании приказа генерального директора ГФУП ФНПЦ «ПО «Старт» им. М.В. Проценко» №615 от 19.11.2012 была создана комиссия для проведения проверок выполнения обязательств по договорам аренды и по устранению выявленных нарушений требований норм пожарной безопасности (л.д. 103 том 1).
Во исполнение указанного приказа 05.06.2013 (и пункта 4.3.4 договора) арендодателем без участия представителей ответчика была проведена выездная проверка выполнения арендатором обязательств по договору аренды от 31.12.2003 №3174. По результатам проведенной проверки составлен акт от 06.06.2013 б/н, из которого следует, холл, кабинет №3 и кабинет №4 используются не по назначению (л.д. 104 том 1).
В холле размещен отдел оптики (ИП Кравцов И.Н., ОГРНИП 305583824400021), в кабинете №3 размещен юрист (ИП Владыкина Н.Е., ОГРНИП 308631835300014), в кабинете №4 находится окулист (ИП Князькина Е.А., ОГРНИП 304583815900033).
На основании приказа генерального директора ГФУП ФНПЦ «ПО «Старт» им. М.В. Проценко» 10.06.2013 №355 вновь была создана комиссия для проведения проверки выполнения обязательств по договорам аренды, которой 12.12.2013, 26.12,2013, 19.03.2014, 01.04.2014 было установлено нарушение арендатором условий договора в отношении запрета на сдачу в аренду свободных нежилых помещений, о чём были также в одностороннем порядке составлены Акты проведения проверок выполнения обязательств по договору аренды №3174 от 31.12.20103 и акт осмотра (л.д. 105-109 том 1).
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с пунктом 25 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" основания досрочного основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с частью второй статьи 619 ГК РФ, могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора.
Согласно пункту 29 упомянутого Информационного письма, если основанием расторжения договора является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (части 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).
Истец, полагая, что ООО «Идеал» нарушены существенные условия договора, основываясь на положении подпункта г пункта 9.1 договора, согласно которому договор может быть расторгнут досрочно по требованию арендодателя, а также нормах статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратился в арбитражный суд с вышеназванными исковыми требованиями.
Как следует из материалов дела, 28.03.2014 направил в адрес арендатора сопроводительным письмом за исх. №60/03-01/393 (л.д. 80 том 1) соглашение о расторжении договора аренды от 31.12.2003 №3174, подписанное арендодателем.
Согласно представленному в материалы дела ответу ответчика б/даты и номера на письмо истца от 28.03.2014 №60/03-01/393 с требованием о расторжении договора аренды от 31.12.2003 №3174, ответчик признал факт сдачи арендуемой части здания в субаренду третьим лицам (л.д. 83), объясняя допущенное нарушение условий договора тем, что пункт 5.9 договора не имеет прямого указания на периодичность получения от арендодателя разрешения на заключение договора субаренды. Арендатор в письме уведомил арендодателя об устранении допущенных им нарушений условий договора путём расторжения договоров субаренды.
Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации регламентирует специальную досудебную процедуру расторжения договора аренды.
До обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора, арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Из приведенных правовых норм следует, что процедура расторжения договора складывается из следующих этапов:
- направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок;
- предложение расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения);
- требование о расторжения договора в суде - после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения названного предложения.
В соответствии с пунктом 8 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1997 №14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Оценив уведомление (сопроводительное письмо с соглашением о расторжении договора) от 28.03.2014 №60/03-01/393 суд считает, что оно содержит требование о расторжении договора аренды путём подписания соглашения, а в случае отказа его подписания арендатор предупреждается о расторжении договора в судебном порядке, что определенно выражает волю арендодателя, направленную именно на прекращение обязательственных правоотношений на будущее время.
Иных предупреждений, направленных в адрес ООО «Идеал», содержащих четкое и однозначное требование устранения нарушений условий договора, истцом в материалы дела не представлено.
Таким образом, доказательств, подтверждающих соблюдение истцом претензионного порядка урегулирования спора о расторжении договора аренды нежилого имущества №3174 от 31.12.2003, не представлено.
Ответчик же напротив после проведения истцом последней проверки 01.04.2014 направил истцу вышеуказанное письмо (получено ответчиком согласно штампу 29.04.2014) об устранении им всех нарушений договора. Однако, последующей проверки истец не проводил.
Следовательно, истец не исполнил обязанность по соблюдению досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренную пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, что в силу пункта 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации влечет за собой оставление иска в части требований о расторжении договора без рассмотрения.
Аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 17.03.2009 по делу № А12-11620/2008, от 18.08.2010 по делу № А06-7414/2009, от 17.09.2013 по делу № А55-26012/2012, А49-1606/2014.
Как указано выше, арбитражным судом установлено, что между истцом и ответчиком заключен договор аренды недвижимого имущества №3174 от 31.12.2003, квалифицированный арбитражным судом как заключенный и действующий на день рассмотрения дела в редакции дополнительного соглашения №60-242/2008 от 01.04.2008.
В силу пункта 5.9 договора последнему без разрешения арендодателя запрещено сдавать арендуемую часть здания как полностью, так и частично в субаренду или безвозмездное пользование третьим лицам.
В пункте 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.
Из приведенной нормы следует, что арендатор вправе передать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу только с согласия собственника имущества. Указанный запрет призван обеспечить права арендодателя, в том числе и по сохранности переданного в пользование арендуемого имущества.
В рассматриваемом случае ООО "Идеал " сдало часть недвижимого имущества в субаренду третьим лицам, получив согласие арендодателя на совершение данной сделки (служебная записка за исх. №60/03-388 от 29.04.2001 л.д. 98 том 1), согласно которому арендатору было разрешено сдать свободные помещения в субаренду сроком на один год.
Полученное ответчиком ООО «Идеал» разрешение на передачу части нежилых помещений в арендованном здании в субаренду послужило основанием для заключения им договоров субаренды, с ИП Владыкиной Н.Е., договор субаренды помещения №1 от 01.01.2007, договор субаренды нежилого помещения №1 от 01.04.2008 с ИП Князькиной Е.А., и с ООО «Веко» договор субаренды помещения №2 от 01.05.2008, расположенных в здании, расположенном по адресу: г. Заречный, ул. Комсомольская, д. 12/2.
Указанные договоры субаренды были заключены сроком на 11 месяцев, вместе с тем по окончании срока субаренды, стороны пролонгировали действия договоров субаренды.
Данное обстоятельство ответчиком прямо признано в письме – ответе на претензию истца и в судебном заседании представителем ответчика.
Вместе с тем ответчиком оспаривается факт сдачи в субаренду нежилых помещений после 01.07.2013, и в материалы дела им представлены соглашения о расторжении договоров субаренды с указанными лицами (л.д. 33, 38, 40 том 2).
Доводы истца, что в результате проверки исполнения условий договора установлено нахождение в здании кабинета врача офтальмолога Князькиной Е.А. и юриста Владыкиной Н.Е. считает необоснованными, так как Владыкина Н.Е. является штатным работником ООО «Идеал» представив в материалы дела копии: приказа об утверждении штатного расписания ООО «Идеал» на 2014 год, Штатного расписания ООО «Идеал» и трудового договора №058 от 02.12.2013 года, заключенного между ООО «Идеал» и Владыкиной Н.Е., приказа о приёме на работу №24 от 02.12.2013 Владыкиной Н.Е. (л.д. 1-6 том 2).
В отношении нахождения в здании кабинета врача офтальмолога ИП Князькиной Е.А. представитель ответчика пояснила, что согласно уставной деятельности ООО «Идеал» основной вид деятельности которого является оказание амбулаторно-поликлинической медицинской помощи (Устав ООО «Идеал» л.д. 119-145 том 1), не запрещающая оказывать платные медицинские услуги врача офтальмолога, в связи с этим между ООО «Идеал» и ИП Князькиной Е.А. 01.06.2013 подписан договор о совместной деятельности (л.д. 148-150 том 1).
Доказательства, представленные в суд в виде фотофиксации размещения в арендованном помещении кабинета юриста и врача офтальмолога представитель ответчика считает не надлежащими доказательствами, так как фото сделаны 26 декабря 2013 года, что следует из свойства созданного файла (л.д. 23 том 2).
Таким образом судом установлено, и это не оспаривается ответчиком, что со стороны арендатора (ответчика) было допущено нарушение условий договора №3174 от 31.12.2003 в виде несанкционированной сдачи части арендованных помещений в субаренду, в связи с этим истец в соответствии с условиями договора начислил ему штраф в сумме 2961 руб. 63 коп.
В соответствии с пунктом 7.5 договора за иные нарушения своих обязательств по договору арендатор обязан оплатить арендодателю штраф в размере 5% суммы годовой арендной платы.
Согласно пункту 2.1 договора в редакции дополнительного соглашения №60-242/2008 от 01.04.2014 арендная плата за пользование недвижимым имуществом составляет: в месяц - 50497 руб. 03 коп., НДС 18% - 9035 руб. 47 коп., итого с учетом НДС – 59232 руб. 50 коп.
Согласно части 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определяемая законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.
По смыслу статьи 330 настоящего Кодекса, штраф является способом обеспечения обязательств, представляющим собой форму имущественной ответственности за их нарушение.
Из системного толкования положений части 1 вышеуказанной нормы права в их взаимосвязи с другими положениями норм действующего гражданского законодательства следует, что основанием выплаты неустойки (штрафа, пеней) являются не убытки, понесенные одной из сторон договора (в принципе, их может и вообще не быть), а сам факт неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства другой стороной, независимо от ее вины.
Правильность расчета начисления штрафа проверена судом и ответчиком не оспорена.
При таких обстоятельствах, исковое требование истца о взыскании с ответчика штрафа в размере 2961 руб. 63 коп. за ненадлежащее исполнения условий договора.
Учитывая изложенное, арбитражный суд оценив представленные доказательства, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации признает исковые требования истца о взыскании с ответчика штрафа за ненадлежащее исполнение условий договора обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.
Истцом при обращении в суд с настоящим иском платежным поручением №5369 от 19.06.2014 уплачена государственная пошлина 6000 руб.
В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации при оставлении искового заявления без рассмотрения государственная пошлина подлежит возврату.
Поскольку требование истца о расторжении договора оставлено без рассмотрения государственная пошлина 4000 руб. подлежит возврату из доходов федерального бюджета Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 110, 148, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования федерального государственного унитарного предприятия «Федеральный научно-производственный центр Производственное объединение «Старт» им. М.В. Проценко в части расторжения договора аренды от 31.12.2003 № 3174 оставить без рассмотрения, а в части взыскания штрафа удовлетворить в полном объёме. Судебные расходы отнести на ответчика пропорционально размеру удовлетворённых исковых требований.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Идеал» в пользу федерального государственного унитарного предприятия «Федеральный научно-производственный центр Производственное объединение «Старт» им. М.В. Проценко 2961 руб. 63 коп. - штраф за нарушение обязательства, а также 2000 руб. в счёт возмещения расходов истца по государственной пошлине.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Идеал» в пользу федерального государственного унитарного предприятия «Федеральный научно-производственный центр Производственное объединение «Старт» им. М.В. Проценко проценты за пользование чужими денежными средствами на всю взысканную сумму с момента вступления судебного акта в законную силу и до его фактического исполнения по ставке рефинансирования Банка России.
Возвратить федеральному государственному унитарному предприятию «Федеральный научно-производственный центр Производственное объединение «Старт» им. М.В. Проценко из федерального бюджета государственную пошлину 4000 руб., уплаченную им при подаче иска по п/п от 19.06.2014 № 5369. Выдать справку на возврат государственной пошлины.
Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Пензенской области в течение одного месяца со дня изготовления решения в полном объеме.
Судья Радин С. Ю.