Решение от 18 ноября 2008 года №А49-6314/2007

 
 
    Арбитражный суд Пензенской области
 
440026, г. Пенза,  ул. Белинского, д. 2, тел.: (8412) 52-99-09, факс: 55-36-96, Email: info@penza.arbitr.ru
 
 
 
    ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
 
    Р Е Ш Е Н И Е
 
 
    г. Пенза                                                             Дело № А49-6314/2007-238/1
 
    «18» ноября 2008 года
 
 
    Арбитражный суд Пензенской области в составе: судьи Енгалычевой О.А., при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Ивентьевой С.В., рассмотрев в судебном заседании дело
 
    по иску ООО «Перспектива-С», 440000, г. Пенза, ул. Московская, 88
 
    кООО  «Зареченская строительная компания», 442960,  Пензенская обл., г. Заречный, ул. Школьная, 10
 
    с участием третьих лиц:
 
    1.Маландина Артёма Леонидовича, 442960,  Пензенская обл., г. Заречный, Проспект Мира, 94-13
 
    2.Чулковой Натальи Петровны, 442960,  Пензенская обл., г. Заречный, Проспект Мира, 24-39
 
    о понуждении к государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве
 
 
    при участии
 
    от истца: Шуварин А.Н.– представитель по доверенности от 26.06.2007г.
 
    от ответчика: Мошников Е.В. – представитель по доверенности от 05.07.2008г.
 
    от третьих лиц: Маландин А.Л., Чулкова Н.П.
 
 
    установил:общество с ограниченной ответственностью «Перспектива-С» обратилось с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Зареченская строительная компания» о понуждении к государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве №15-М19 от 16.08.2006г., №16-М19 от 16.08.2006г., №33-М19 от 22.09.2006г.
 
    Определением от 13.02.2008г. для участия в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, были привлечены граждане Маландин А.Л., Чулкова Н.П., которым истец уступил право требования по договорам №33-М19 от 22.09.2006г., №16-М19 от 16.08.2006г.
 
    Решение суда первой инстанции от 21.03.2008г. было отменено судом кассационной инстанции и дело направлено на новое рассмотрение. Суду первой инстанции было предложено более тщательно исследовать правоотношения сторон, связанные со спорными договорами, определив предмет доказывания по настоящему делу.
 
    В судебном заседании представители обеих сторон выразили единодушное мнение, что предметом доказывания по настоящему делу является факт уклонения ответчика от регистрации договоров долевого участия в строительстве №15-М19 от 16.08.2006г., №16-М19 от 16.08.2006г., №33-М19 от 22.09.2006г.
 
    Истец в судебном заседании поддержал исковые требования, однако, высказал сомнения по оценке правовой природы договоров, как договоров долевого участия в строительстве жилья. Представитель истца не исключал факта заключения сторонами в соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации договоров, отличных по правовой природе от договоров долевого участия в строительстве.Сомнения истца основаны на том, что заключённые сторонами договоры долевого участия в строительстве №15-М19 от 16.08.2006г., №16-М19 от 16.08.2006г., №33-М19 от 22.09.2006г. не могут самостоятельно исполняться сторонами без оценки обстоятельств, связанных с исполнением договора подряда №04-06/ФР от 16.08.2006г. По подрядным работам между сторонами имеется спор по объёмам выполненных работ, ни один акт зачёта встречного обязательства сторонами не оформлен, что не позволяет  определить своевременность исполнения обязательства по оплате цены договора долевого участия в строительстве.
 
    Истец воздерживается от отказа по настоящему иску из-за позиции ответчика, оценивающего спорные договоры, как договоры долевого участия, которые, по мнению ответчика, тем не менее не порождают правовых последствий для ответчика, так как объект долевого участия в строительстве уже утрачен, а сами договоры долевого участия в строительстве были аннулированы после прекращения ответчиком отношений по тому же договору подряда №04-06/ФР от 16.08.2006г в марте 2007 года.
 
    Ответчик иск не признал, изложив свои доводы в письменном отзыве. Представитель ответчика, давая правовую оценку договорам  №15-М19 от 16.08.2006г., №16-М19 от 16.08.2006г., №33-М19 от 22.09.2006г., настаивал на признании их договорами долевого участия в строительстве, которые так и не были заключены в связи с отсутствием государственной регистрации.
 
    Ответчик поддержал свою позицию о невозможности регистрации договоров в связи с утратой объекта долевого строительства, так как в соответствии со ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» договор долевого участия в строительстве признаётся заключённым после его регистрации, договоры до настоящего времени не зарегистрированы, а жилой дом №19 по проспекту Мира в г. Заречном введён в эксплуатацию, что подтверждено разрешением от 02.07.2007г. Позицию ответчика разделило Управление Федеральной  регистрационной службы по Пензенской области (л.д.24 т.1).
 
    Заявления истца об уклонении ответчика от государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве до ввода жилого дома в эксплуатацию ответчик признаёт необоснованными, так как до ввода объекта в эксплуатацию истец не настаивал на государственной регистрации своих прав.
 
    Ответчик обратил внимание суда, что оформленные в письменном виде договоры долевого участия в строительстве №15-М19 от 16.08.2006г., №16-М19 от 16.08.2006г., №33-М19 от 22.09.2006г. прекратили своё действие в связи с расторжением ответчиком, как заказчиком договора подряда, результаты выполнения по которому стороны имели намерение оценить и зачесть в счёт расчётов по договорам долевого участия в строительстве №15-М19 от 16.08.2006г., №16-М19 от 16.08.2006г., №33-М19 от 22.09.2006г. Ответчик просил в иске отказать.
 
    Третьи лица поддержали требования истца, пояснили, что исполнили свои денежные обязательства перед истцом по соглашениям об уступке права по договорам №16-М19 от 16.08.2006г., №33-М19 от 22.09.2006г., истец и ответчик обещали решить вопрос о регистрации договоров, но в связи с неисполнением истцом подрядных обязательств перед ответчиком по устройству фасада спорного жилого дома №19 по проспекту Мира в г. Заречном в регистрации договоров и передаче квартир истцу ответчиком было отказано, несмотря на ввод жилого дома в эксплуатацию.
 
 
    Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей сторон,  арбитражный суд установил:
 
    3 мая  2006 года Главой г. Заречного Пензенской области обществу с ограниченной ответственностью «Зареченская Строительная Компания» было выдано разрешение на строительство 10-ти этажного односекционного жилого дома в районе дома №19 г. Заречного. ООО «Зареченская Строительная Компания» приступило к строительству жилого дома посредством привлечения к строительству различных подрядных организаций, одной из которых являлось ООО «Перспектива-С». Стороны заключили договор строительного подряда №04-06/фр от 16 августа 2006 года на выполнение работ по фасадному утеплению и отделке жилого дома, расположенного в районе ж/д №19 по проспекту Мира в г. Заречном. Стоимость работ по договору подряда стороны определили в сумме 2 535 850 руб., предусмотрев оплату работ: в объёме 29% от стоимости работ – денежными средствами, 71% - зачётом за квартиры по договорам №15-М19 от 16.08.2006г., №16-М19 от 16.08.2006г. о долевом участии в строительстве.
 
    Из п.2.3., 2.4. договоров №15-М19 от 16.08.2006г., №16-М19 от 16.08.2006г. о долевом участии в строительстве следует, что оплата цены договора производится ООО «Перспектива-С»  путём выполнения работ по договору строительного подряда №04-06/фр от 16 августа 2006 года, датой оплаты считается дата подписания сторонами акта зачёта. 22 сентября 2006 года стороны заключили договор долевого участия в строительстве №33-М19 на передачу квартиры №6 в спорном доме с теми же условиями расчётов за квартиру.
 
    Истец уступил права требования по договорам №16-М19 от 16.08.2006г., №33-М19 от 22.09.2006г Чулковой  Н.П. (соглашение №01/06 от 23.08.2006г.), Маландину А.Л. (соглашение №01/07 от 03.02.2007г.), по сообщению которых, оплата квартир произведена истцу в соответствии с условиями договора.
 
    Строительство 10-ти этажного односекционного жилого дома в районе дома №19 г. Заречного было завершено летом 2007 года, согласно разрешению Администрации г. Заречного от 02.07.2007г. жилой дом введён в эксплуатацию, дому присвоен почтовый адрес: г. Заречный, проспект Мира, 21.
 
    До ввода объекта в эксплуатацию ООО «Перспектива-С» обратилось к ООО «Зареченская Строительная Компания» с иском об исполнении обязательства по договорам долевого участия в строительстве и передаче квартир. Исковые требования являются предметом рассмотрения дела №А49-3011/2007-143/1, производство по которому приостановлено до рассмотрения настоящего дела. ООО «Зареченская Строительная Компания» отказало ООО «Перспектива-С» в передаче квартир в связи с невыполнением работ по договору строительного подряда и отсутствием государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве.
 
    Отказ ответчика в передаче квартир явился основанием для обращения истца с иском о понуждении ответчика к регистрации договоров долевого участия в строительстве жилья №15-М19 от 16.08.2006г., №16-М19 от 16.08.2006г., №33-М19 от 22.09.2006г. в соответствии со ст.165 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 17 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», несмотря на сомнения истца в оценке правовой природы договоров, как договоров долевого участия в строительстве жилья.
 
    До решения вопроса об уклонении ответчика от государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве, договоры №15-М19 от 16.08.2006г., №16-М19 от 16.08.2006г., №33-М19 от 22.09.2006г. оцениваются арбитражным судом на соответствие их положениям федерального закона от 30.12.2004. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…».
 
    Согласно статьи 1 федерального закона от 30.12.2004. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» федеральным законом регулируются отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для  долевого строительства многоквартирных домов. Существенным условием договора долевого участия в строительстве является условие о цене договора, сроках и порядке её уплаты (ст.4 федерального закона). Статья 5 Закона предусматривает  уплату цены договора путём внесения платежей.
 
    Условия договоров №15-М19 от 16.08.2006г., №16-М19 от 16.08.2006г., №33-М19 от 22.09.2006г. не содержат положений о денежных расчётах за объект долевого строительства, а порядок расчётов, согласованный сторонами, ставит в зависимость исполнение обязательств по договорам от исполнения сторонами условий по договору подряда №04-06/фр от 16 августа 2006 года.
 
    Разделом 2 договоров предусмотрен расчёт за приобретение права на конкретную квартиру посредством выполнения обществом «Перспектива-С» строительных подрядных работ по договору №04-06/фр от 16.08.2006г. При этом датой расчёта является оформление сторонами акта зачёта стоимости работ, выполненных ответчиком по договору подряда, в счет стоимости создаваемого объекта недвижимости. На день рассмотрения дела ни один акт зачёта по договору строительного подряда сторонами не подписан  из-за наличия спора по объёму выполненных работ по договору строительного подряда.
 
    Следовательно, из раздела 2 договоров №15-М19 от 16.08.2006г., №16-М19 от 16.08.2006г., №33-М19 от 22.09.2006г. о расчётах следует необходимость оценки объёма подрядных работ для определения исполненного «дольщиком» обязательства по внесению платежа по договору долевого участия в строительстве. Выводы суда о взаимосвязанности указанных сделок нашли подтверждение и в позиции сторон, высказанной в судебном заседании.
 
    При неисполнении «дольщиком» обязательств по внесению платежей предполагается возможность судебной защиты «застройщика» в соответствии со ст.12, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации путём понуждения на исполнение договора в соответствии с условиями обязательства.
 
    Согласно положениям спорных договоров №15-М19 от 16.08.2006г., №16-М19 от 16.08.2006г., №33-М19 от 22.09.2006г. (п.п.2.3.,2.4.) истец может требовать от ответчика оплату договорной цены путём понуждения на исполнение строительных работ с последующим оформлением акта зачёта встречных обязательств, что опять свидетельствует о необходимости совместной оценки договора строительного подряда и договоров №15-М19 от 16.08.2006г., №16-М19 от 16.08.2006г., №33-М19 от 22.09.2006г., как неразрывно связанных между собой сделок. Это подтверждает и письмо ответчика №24 от 27.03.2007г., связавшего исполнение обязательств по договорам №15-М19 от 16.08.2006г., №16-М19 от 16.08.2006г., №33-М19 от 22.09.2006г. с исполнением истцом договора строительного подряда. (т.1 л.д.22)
 
    Из положений федерального закона от 30.12.2004. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» следует, что договор долевого участия в строительстве является самостоятельной сделкой, участники которой объединены единой целью – строительство многоквартирного дома за счёт собственных денежных вложений, привлекаемых застройщиком (ст.2 федерального закона). А в случае неисполнения договора предполагается возможность судебной защиты стороны договора  в соответствии со ст.12, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации путём понуждения на исполнение договора в соответствии с условиями обязательства.
 
    В связи с отсутствием намерения сторон при заключении договоров №15-М19 от 16.08.2006г., №16-М19 от 16.08.2006г., №33-М19 от 22.09.2006г. привлекать денежные средства для долевого строительства, при отсутствии возможности оценить права и обязанности сторон по договорам без оценки обязательств по договору строительного подряда, что лишает договоры №15-М19 от 16.08.2006г., №16-М19 от 16.08.2006г., №33-М19 от 22.09.2006г. самостоятельности, отношения сторон по указанным договорам не соответствуют предмету регулирования федерального закона от 30.12.2004. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…».
 
 
    В связи с чем договоры №15-М19 от 16.08.2006г., №16-М19 от 16.08.2006г., №33-М19 от 22.09.2006г. не подлежат государственной регистрации в соответствии со ст.165 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 17 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», факт уклонения от регистрации указанных договоров не подлежит доказыванию сторонами.
 
    Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Перспектива-С» не подлежат удовлетворению в соответствии со ст. 12, 131, 165 Гражданского кодекса Российской Федерации.
 
    Безусловно сделки, оформленные как договоры №15-М19 от 16.08.2006г., №16-М19 от 16.08.2006г., №33-М19 от 22.09.2006г., совершены сторонами в соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, порождают для сторон права и обязанности, как иные договоры, не предусмотренные законом. Оценка правовой природы спорных договорных отношений будет дана арбитражным судом при рассмотрении по существу дела №А49-3011/2007-143/1, в рамках предмета которого будет оценён  как объём выполненных строительных подрядных работ, так и вопросы, связанные с исполнением и прекращением договорных отношений по договорам №15-М19 от 16.08.2006г., №16-М19 от 16.08.2006г., №33-М19 от 22.09.2006г. (письмо ответчика от 27.03.2007г. т.1 л.д.22).
 
    Расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на истца в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
 
    Руководствуясь статьями 110, 167-170, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
 
Р Е Ш И Л :
 
 
    1.В иске отказать, расходы по оплате государственной пошлины отнести на истца.
 
 
    Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня принятия в суд апелляционной инстанции через арбитражный суд Пензенской области.
 
 
 
 
    Судья                                                                          О.А. Енгалычева