Дата принятия: 14 октября 2014г.
Номер документа: А49-5877/2014
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПЕНЗЕНСКОЙ ОБЛАСТИ
440000, г. Пенза, ул. Кирова, д. 35/39, тел.: (8412) 52-99-09
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ
г. Пенза Дело № А49-5877/2014
14 октября 2014г. Резолютивная часть решения объявлена 07 октября 2014г.
В полном объеме решение изготовлено 14 октября 2014г.
Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи Дудоровой Н.В.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мещеряковой М.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Пензенское управление строительства» (ИНН 5834032094, ОГРН 1055802036950)
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области (ИНН 5834029976, ОГРН 1045802010132)
об оспаривании отказа в государственной регистрации,
третье лицо: индивидуальный предприниматель Самсонова Ольга Геннадьевна (ОГРН 311583703200023, ИНН 583706533787),
при участии в судебном заседании:
от заявителя – Цисельской Л.В. – представителя по доверенности 58 АА 0341692 от 02.08.2012;
от ответчика – Гафарова Р.Г. – главного специалиста – эксперта по доверенности № 26 от 12.05.2014;
от третьего лица – Самсонова И.В. – представителя по доверенности 77 АБ 3820214 от 08.07.2014, Юсуповой Г.А. – представителя по доверенности от 24.08.2014,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью «Пензенское управление строительства» (далее – заявитель, Общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области (далее – ответчик, Управление Росреестра), выраженное в сообщении № 31/002/2014-969-19-542 от 30.04.2014 об отказе в регистрации перехода собственности на недвижимое имущество – сооружение «Подземный резервуар для воды, емкостью 1000 куб. м», расположенное по адресу: Пензенская область, г. Заречный, район завода ЖБИ, а также с требованием обязать ответчика зарегистрировать переход права собственности на указанный объект.
В обоснование своих требований заявитель сослался на положения части 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также привел доводы о том, что договор купли-продажи объекта недвижимости сторонами исполнен, отсутствие продавца является единственным обстоятельством, препятствующим в регистрации перехода права. Обратил также внимание суда на тот факт, что договор купли-продажи, представленный в качестве правоустанавливающего документа, уже проходил правовую экспертизу в органе государственной регистрации при регистрации перехода права собственности к заявителю на другие объекты, приобретенные по данному договору.
В ходе судебного разбирательства представитель заявителя поддержал свои требования в полном объеме по основаниям, изложенным в заявлении, просил удовлетворить их.
Кроме того, заявителем представлены письменные возражения на отзыв ответчика (том 2 л.д. 25-27), где он ссылается на то, что у передающей стороны право на спорный объект возникло в результате приватизации государственного арендного предприятия «Пензенское управление строительства».
Управление Росреестра в письменном отзыве по делу (том 1 л.д. 100-104) с заявленными требованиями не согласилось, полагая, что имеются основания для отказа в государственной регистрации прав.
В судебном заседании представитель Управления Росреестра поддержал приведенные в отзыве доводы, просил отказать в удовлетворении требований заявителя, полагал, что пункт 62 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ № 10/22 в рассматриваемом случае неприменим, поскольку отсутствие продавца является не единственным основанием, по которому заявителю отказано в государственной регистрации права.
Определением арбитражного суда от 15.07.2014 удовлетворено ходатайство индивидуального предпринимателя Самсоновой Ольги Геннадьевны о вступлении в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. Указанное лицо привлечено к участию в деле в целях наиболее полного выяснения обстоятельств дела и исключения спора о праве на объект недвижимого имущества.
Третьим лицом представлен в материалы дела отзыв на заявление (том 2 л.д. 8-10), в котором Предприниматель, как третье лицо, выступающее на стороне ответчика, чьи права и обязанности по отношению к заявителю поставлены в зависимость от принятия судебного акта, возражал против удовлетворения заявленных требований. В обоснование своей правовой позиции третье лицо привело доводы об отсутствии у передающей стороны права собственности на спорный объект; о том, что наименование объекта в договоре не соответствует наименованию, обозначенному в заявлении, поданном в суд; присвоенный объекту кадастровый номер не позволяет установить его точное местоположение. Кроме того, представитель третьего лица выразил сомнение в самом факте существования спорного объекта недвижимого имущества.
В судебном заседании представители третьего лица поддержали приведенные в отзыве доводы.
Как видно из материалов дела и установлено судом, Общество 14.03.2014 обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества – подземный резервуар для воды емкостью 1000куб. м, расположенный по адресу: Пензенская область, г. Заречный, территория района завода ЖБИ, представив в качестве документа – основания договор купли – продажи недвижимого имущества от 20.06.2007, заключенный Обществом с Открытым акционерным обществом «Пензенское управление строительства».
Управлением Росреестра направлено в адрес Общества сообщение № 31/002/2014-969-19-542 от 30.04.2014 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности по основаниям, приведенным в абзацах 9, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона №122-ФЗ от 21.07.97 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Федеральный закон №122-ФЗ) ввиду того, что отсутствует государственная регистрация права продавца на спорный объект, не представлено заявление продавца на регистрацию перехода права(том 1 л.д. 146-147).
Заявитель не согласился с доводами регистрирующего органа, обратился в арбитражный суд с заявлением об оспаривании отказа, а также с требованием обязать ответчика произвести государственную регистрацию перехода права собственности на спорный объект недвижимого имущества.
Арбитражный суд находит требования заявителя подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.
Согласно пункту 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно статье 131 ГК РФ государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, подлежит право собственности и иные права. Статья 2 Федерального закона №122-ФЗ устанавливает, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
В силу пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли - продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. По общему правилу (если иное не предусмотрено законом) договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.
Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке. При этом право собственности покупателя на объект недвижимости согласно статье 223 ГК РФ возникает с момента его государственной регистрации.
Согласно пункту 1 статьи 16 Федерального закона № 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено Федеральным законом.
Федеральным законом № 122-ФЗ и иными законодательными актами не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности и регистрации права на основании заявления одной стороны сделки в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 ГК РФ, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда. Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.
Как разъяснено в пункте 62 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.10 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.
При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.
Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.
Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.
В качестве основания для государственной регистрации права собственности Обществом представлен договор купли-продажи недвижимого имущества от 20.06.2007, заключенный им с Открытым акционерным обществом «Пензенское управление строительства» (Продавец).
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Пензенской области от 28.02.2006 по делу №А49-6259/2005-106б/10 ОАО «Пензенское управление строительства» признано банкротом и в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Авилов А.В.
15.06.2007 в ходе конкурсного производства были проведены открытые торги в форме аукциона, на которых единым лотом № 1 был реализован Завод силикатного кирпича, в том числе здания и сооружения, расположенные по адресу: Пензенская область, г. Заречный, район завода «ЖБИ». В числе указанных объектов значатся подземный резервуар и артезианские скважины для воды, инвентарный номер 31028, год ввода в эксплуатацию 1969.
Как следует из протокола № 1-2 от 15.06.2007 по результатам проведения торгов по реализации имущества ОАО «Пензенское управление строительства», победителем торгов признано ООО «Пензенское управление строительства»; цена продажи лота составляет 24219030руб. (том 1 л.д. 36-41).
По результатам проведенных торгов ОАО «Пензенское управление строительства» (Продавец) и Обществом (Покупатель) был заключен договор купли-продажи от 20.06.2007, по условиям которого Продавец продает, а Покупатель приобретает в собственность завод силикатного кирпича в составе, в том числе, здания и сооружения, расположенные по адресу: Пензенская область, г. Заречный, район завода «ЖБИ», в том числе: подземный резервуар, год ввода 1969 (пункт 1.1) (л.д. 26-32). Указанный объект расположен на земельном участке общей площадью 354582 кв.м, кадастровый номер 58:34:01 01 34:0058 (пункт 1.3 договора).
Стоимость передаваемого в собственность Покупателя объекта составляет 24219030руб. (пункт 2.1 договора).
Оплата приобретенных объектов произведена Обществом платежными поручениями № 270 от 14.06.2007 в сумме 2700000руб. (задаток для участия в аукционе), №350 от 03.08.2007 в сумме 6412887руб. 04коп., №410 от 17.09.2007 в сумме 8000000руб., №624 от 02.10.2007 в сумме 5000000руб., №625 от 02.10.2007 в сумме 2106149руб. 96коп. (том 1 л.д. 48-52).
Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц открытое акционерное общество «Пензенское управление строительства» прекратило деятельность 29.10.2007 в связи с ликвидацией по решению суда (том 1 л.д. 130).
Таким образом, принадлежность спорного объекта недвижимости передающей стороне – ОАО «ПУС» установлена в ходе дела о признании указанного юридического лица несостоятельным (банкротом).
Материалами дела подтверждается, что спорный объект недвижимости приобретен заявителем по сделке купли-продажи, совершенной в рамках дела о банкротстве, никем не оспоренной, не признанной в установленном порядке недействительной. Согласно имеющимся на договоре отметкам Управления Росреестра данный договор явился основанием для государственной регистрации перехода права собственности на иные, указанные в договоре объекты. При таких обстоятельствах следует признать, что спорные объекты недвижимости приобретены заявителем на законных основаниях.
Оплата приобретенного имущества произведена покупателем в полном объеме, имущество передано покупателю.
Таким образом, судом установлено надлежащее исполнение сторонами по договору купли-продажи принятых на себя обязательств - продавцом обязанности по передаче имущества, покупателем - обязанности по оплате.
Согласно справке муниципального унитарного предприятия «Центр информационных технологий» г. Заречного № 01-06/181 от 14.04.2014 объект «Подземный резервуар для воды емкостью 1000куб. м» постановлен на кадастровый учет под кадастровым номером 58:34:0010134:396 на основании технического плана № 1891 от 13.02.2014. По данным названного предприятия как органа технической инвентаризации, на территории района завода ЖБИ другого объекта, ранее принадлежавшего ОАО «ПУС» с таким же наименованием, обозначением и конструкцией (подземный резервуар) не имеется (том 1 л.д. 13).
Правопритязаний иных лиц, в том числе третьего лица по делу, на спорный объект недвижимого имущества не заявлено.
Сомнения третьего лица относительного того, что заявленный к государственной регистрации объект располагается в непосредственной близости, на одном земельном участке с принадлежащим третьему лицу объектом (нежилым зданием цеха № 10), не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.
Третьему лицу на праве собственности принадлежит нежилое здание «Цех № 10» площадью 4136кв.м, расположенное по адресу: Пензенская область, г. Заречный, пр. Фабричный, строение 10, находящееся на земельном участке с кадастровым номером 58:34:010134:29 (том 2 л.д. 55-74). Дата постановки данного земельного участка на кадастровый учет 02.04.2004.
Согласно пункту 1.3 договора купли-продажи недвижимого имущества от 20.06.2007 приобретенные Обществом по данному договору объекты расположены на земельном участке с кадастровым номером 58:34:010134:0058 (том 1 л.д. 30).
Поскольку прежний обладатель спорным объектом недвижимости прекратил свою деятельность, исключен из Единого государственного реестра юридических лиц, обязательства по договору купли-продажи исполнены сторонами в полном объеме, в отсутствие притязаний на имущество третьих лиц, арбитражный суд приходит к выводу о наличии у заявителя подлежащего государственной регистрации права собственности на объект недвижимости и принимает решение об удовлетворении заявления.
На основании части 2 статьи 201 АПК РФ оспариваемый отказ подлежит признанию недействительным.
В соответствии с частью 4 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд считает необходимым возложить на ответчика обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем осуществления государственной регистрации перехода права собственности.
При обращении в арбитражный суд заявителем уплачена государственная пошлина в сумме 4000руб. В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации размер подлежащей уплате государственной пошлины по настоящему делу составляет 2000руб.
На основании статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины в сумме 2000руб. подлежат отнесению на ответчика. Излишне уплаченная государственная пошлина в сумме 2000руб. подлежит возвратузаявителю из федерального бюджета согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
Р Е Ш И Л :
Признать недействительным проверенное на соответствие нормам Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области, выраженное в сообщении №31/002/2014-969-19-542 от 30.04.2014, об отказе Обществу с ограниченной ответственностью «Пензенское управление строительства» в регистрации перехода права собственности на сооружение - Подземный резервуар для воды емкостью 1000куб.м и обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области произвести государственную регистрацию перехода права собственности к Обществу с ограниченной ответственностью «Пензенское управление строительства» (ОГРН 1055802036950) на сооружение – Подземный резервуар емкостью 1000куб. м, расположенный по адресу: Пензенская область, г. Заречный, район завода ЖБИ, кадастровый номер 58:34:0010134:396.
Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области (ОГРН 1045802010132) в пользу Общества с ограниченной ответственностью Пензенское управление строительства» (ОГРН 1055802036950) расходы по уплате государственной пошлины в сумме 2000руб.
Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью Пензенское управление строительства» (ОГРН 1055802036950) из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в сумме 2000руб.
Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый Арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его вынесения.
Судья Н.В. Дудорова
