Решение от 25 ноября 2008 года №А49-5436/2008

 
 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПЕНЗЕНСКОЙ ОБЛАСТИ
 
440026, г. Пенза,  ул. Белинского, д. 2, тел.: (8412) 52-99-09, факс: 55-36-96,Email: info@penza.arbitr.ru
 
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
 
РЕШЕНИЕ
 
 
 
    г. Пенза                                                                                     Дело №А49-5436/2008-6/5 ГК
 
    25 ноября 2008 года
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена  24 ноября 2008 года
 
    В полном объеме решение изготовлено 25 ноября 2008 года
 
 
Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи Новиковой С.А., при  ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сергеевой Ю.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску
    Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Пензенской области
 
    к обществу с ограниченной ответственностью «Виктория»
 
    с привлечением 3-их лиц: 1. Управление Федеральной регистрационной службы по Пензенской области; 2. Министерство государственного имущества по Пензенской области
 
    о взыскании 237 339 руб. 15 коп.
 
 
    при участии в судебном заседании:
 
    от истца:представитель Панина Ю.А. (доверенность № ТУ-2077 от 25.09.2008 года),
 
    от ответчика:директорДонченко Е.С.,
 
    от 3-их лиц: не явились, извещены,
 
 
УСТАНОВИЛ:
 
 
    Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Пензенской области обратилось в арбитражный суд Пензенской области с иском к ООО «Виктория» о взыскании 237339 руб. 15 коп., в том числе: 105452 руб. 82 коп. – задолженность по оплате арендной платы по договору аренды недвижимого имущества № 1520 от 15.07.2002г. за период с 01.02.2006г. по 30.04.2008г., 131886 руб. 33 коп. – пени за просрочку внесения арендных платежей за период с 10.02.2006г. по 30.04.2008г. Требования заявлены на основании ст.ст. 309, 395, 614, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.
 
    Представитель истца  в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме по мотивам, изложенным в иске, пояснив, что между ответчиком, Мингосимуществом Пензенской области и Управлением Федеральной регистрационной службы по Пензенской области был заключен договор аренды недвижимого имущества №1520, согласно которому ответчику в арендное пользование переданы нежилые помещения площадью 23,39 кв.м., в здании, расположенном по адресу: г.Пенза, ул.Пушкина, 17а. С 08.04.2005г. помещения, занимаемые ответчиком, были переданы в федеральную собственность, поэтомуновому собственнику – Территориальному управлению Федерального агентства  по управлению федеральным имуществом по Пензенской области перешло право  арендодателя на получение доходов от сдачи имущества в аренду по данному договору. Ответчику надлежало обратиться к истцу и получить реквизиты для перечисления арендных платежей. Однако, ответчик продолжал производить оплату арендных платежей по январь 2006г. прежнему собственнику, а с февраля 2006г. оплата по договору аренды не производилась. С 01.05.2008г. договор аренды был расторгнут. В связи с чем, просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 01.02.2006г. по 30.04.2008г. в сумме 105452 руб. 82 коп. и пени за просрочку внесения арендных платежей за период  с 10.02.2006г. по 30.04.2008г. в сумме 131886 руб. 33 коп. Также пояснил, что размер арендной платы истцом определен в соответствии с порядком определения величины арендной платы за пользование находящимся в федеральной собственности зданиями, строениями и отдельными помещениями. Новый расчет арендной платы был направлен ответчику в начале июня 2008г. вместе с исковым заявлением о взыскании суммы неосновательного обогащения, а также был передан ответчику в судебном заседании 30.06.2008г. в процессе рассмотрения в арбитражном суде Пензенской области дела №А49-3245/2008-90/18 о взыскании с ответчика суммы неосновательного обогащения. Вины истца в том, что дополнительные соглашения к договору аренды не были зарегистрированы в установленном законом порядке, нет. Просит исковые требования удовлетворить в полном объеме.
 
    Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования истца не признал по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление, пояснив что в соответствии с п.3 ст.382 Гражданского кодекса РФ ООО «Виктория» не получало уведомления о смене собственника арендованного имущества ни от прежнего собственника - Министерства госимущества Пензенской области, ни от нового - Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Пензенской области. Данный факт стал известен ответчику только после предложения Министерства госимущества Пензенской области подписать акт о прекращении договорных отношений с 01.02.2006г. Истец также не предъявлял требований о прекращении договорных отношений и об уплате арендной платы. Арендные платежи по январь 2006г. перечислялись на расчетный счет прежнего собственника, а с февраля 2006г. ответчик перестал производить оплату арендной платы, поскольку  Министерство госимущества Пензенской области  отказалось принимать платежи, а новый собственник не сообщил своих реквизитов. Дополнительное соглашение от 14.07.2004г. к ранее зарегистрированному договору аренды недвижимого имущества № 1520 от 15.07.2002г. не прошло государственную регистрацию в установленном законом порядке, поэтому является незаключенным. Действующей величиной арендной платы является размер определенный договором аренды – 1988,34 руб. с учетом НДС. Считает предъявленные исковые требования необоснованными.
 
    Представитель третьего лица – Управления Федеральной регистрационной службы по Пензенской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен своевременно и надлежащим образом в порядке, предусмотренном ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
 
    В отзыве на исковое заявление просит принять решение на усмотрение суда и рассмотреть дело без участия представителя Управления Федеральной регистрационной службы по Пензенской области.
 
    Представитель 3-его лица – Министерства государственного имущества по Пензенской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен своевременно и надлежащим образом в порядке, предусмотренном ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
 
    В отзыве на иск просит принять решение на усмотрение суда и рассмотреть дело в отсутствие представителя Министерства государственного имущества по Пензенской области.
 
    Арбитражный суд, с участием мнения представителей сторон, считает возможным рассмотреть спор в отсутствие представителей 3-их лиц в соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
 
    Исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, арбитражный суд приходит к следующему.
 
    В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
 
    Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
 
    Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, 15.07.2002г. между Министерством государственного имущества Пензенской области (арендодателем), Пензенской областной регистрационной палатой (балансодержателем), и ООО «Виктория» (арендатором) заключен договор аренды № 1520 недвижимого имущества, по условиям которого арендодатель и балансодержатель передают арендатору в арендное пользование часть здания, представляющую собой нежилые помещения площадью 23,39 кв.м., расположенного по адресу: г.Пенза, ул.Пушкина, 17 а, для использования под юридические услуги (п.1.1. договора).
 
    Факт передачи нежилых помещений в аренду подтверждается актом приема-сдачи недвижимого имущества от 17.06.2002г. (л.д. 20).
 
    Согласно п. 8.1. договор аренды недвижимого имущества заключен на срок с 17.06.2002г. по 01.08.2012 г. Данный договор был зарегистрирован в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 28.08.2002г.
 
    В соответствии с п.2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
 
    Так, вступившим в законную силу решением арбитражного суда Пензенской области от 05.09.2008г. по делу №А49-3245/2008-90/18 установлен факт перехода права собственности на здание № 17 «А» по ул.Пушкина в г.Пенза, в котором расположены сданные в аренду ответчику нежилые помещения, от Пензенской области к Российской Федерации,  а также факт перехода прав и обязанностей по договору аренды № 1520 недвижимого имущества от 15.07.2002г. от прежнего арендодателя – Министерства государственного имущества Пензенской области новому арендодателю – Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом Пензенской области (истцу по настоящему делу).
 
    Поскольку факт смены собственника арендуемого помещения в силу ст. 617 Гражданского кодекса РФ не влечет расторжения договора аренды, Территориальное управление Федерального агентства по управлению Федеральным имуществом по Пензенской области обратилось в арбитражный суд с требованием о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в сумме 105452 руб. 82 коп. за период с февраля 2006г. по апрель 2008г. и пени за просрочку внесения арендных платежей в сумме 131886 руб. 33 коп. за период с 10.02.2008г. по 30.04.2008г.
 
    Суд считает, что данные требования истца подлежат удовлетворению частично.
 
    Согласно п.2.1. договора аренды № 1520 недвижимого имущества от 15.07.2002г. арендная плата за пользование частью здания устанавливается в соответствии с порядком расчета арендной платы на нежилые здания (помещения), находящиеся в федеральной и государственной (областной) собственности Пензенской области и составляет в год 19883,4 руб., в месяц - 1656,95 руб.
 
    Дополнительным соглашением от 14.07.2004г. к договору аренды недвижимого имущества арендная плата с 22.03.2004г. была установлена в размере 2130,36 руб. ежемесячно (л.д. 22).
 
    По условиям договора аренды, ответчик обязался вносить арендную плату за арендуемые нежилые помещения в сумме не менее месячного арендного платежа ежемесячно за каждый месяц вперед, до 10 числа оплачиваемого месяца (п.3.1. договора).
 
    Как установлено в судебном заседании и не оспаривается представителями сторон, арендная плата по январь 2006г. была уплачена ответчиком прежнему собственнику, а с февраля 2006г. арендные платежи не вносились ни прежнему, ни новому собственнику.
 
    Поскольку арендодателем по договору аренды № 1520 недвижимого имущества от 15.07.2002г. стало Территориальное управление Федерального агентство по управлению государственным имуществом по Пензенской области, поэтому истец просит взыскать с ответчика арендную плату, рассчитанную в соответствии с методикой расчета арендной платы за пользование находящимися в федеральной собственности зданиями, строениями и отдельными помещениями. Согласно  расчету арендной платы ее размер составил 3905,66 руб. в месяц (л.д.24). За период с февраля 2006г. по апрель 2008г. истец числит за ответчиком задолженность по арендной плате в сумме 105452 руб. 82 коп.
 
    Однако, суд считает, что задолженность по арендной плате за указанный период составит лишь 44737 руб. 65 коп., исходя из следующего.
 
    В соответствии п.2.3. договора арендатор принял на себя обязательство уплачивать арендную плату по измененной ставке со дня вступления в силу на территории Пензенской области соответствующего законодательного (нормативного) акта. Арендная плата по измененным ставкам уплачивается согласно перерасчету, который должен быть направлен арендодателем в адрес арендатора. Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом является неотъемлемой частью договора аренды. Кроме того, согласно п.4.3. договора арендодатель обязан направить арендатору письменное извещение об изменении арендной платы не позже, чем за две недели.
 
    Между тем, как следует из пояснений сторон и ими не оспаривается, перерасчет ставок арендной платы был направлен истцом ответчику только в конце июня 2008г. Тогда как соглашением сторон от 01.05.2008г. договор аренды недвижимого имущества № 1520 от 15.07.2002г. уже был расторгнут с 01.05.2008г. (л.д. 25), и недвижимое имущество было сдано ответчиком по акту приема-передачи (л.д. 26). Таким образом, арендодатель несвоевременно совершил действия, вытекающие из существа обязательства, до совершения которых арендатор не мог исполнить надлежащим образом свою обязанность по уплате арендной платы, исходя из ее нового размера. Следовательно, учитывая положения п.3 ст. 405, п.1 ст. 406 Гражданского кодекса Российской Федерации, за период с февраля 2006г. по апрель 2008г. должна действовать ранее установленная ставка арендной платы.
 
    В силу п.2 ст. 424, п.1 ст. 453, п.3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащего государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, так как является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условие обременения, порождаемого договором аренды. Поскольку дополнительное соглашение от 14.07.2004г. о внесении в ранее зарегистрированный договор аренды недвижимого имущества № 1520 от 15.07.2002г. изменений относительно размера арендной платы не было зарегистрировано, оно в соответствии с п.3 ст. 433 ГК РФ считается незаключенным до тех пор, пока не будет зарегистрировано в установленном порядке. Доказательств такой регистрации соглашения лицами, участвующими в деле не представлено. Следовательно, расчет задолженности по арендной плате за взыскиваемый период должен быть произведен исходя из размера арендной платы, установленного п.2.1. договора аренды № 1520 от 15.07.2002г., то есть - 1656,95 руб. в месяц. Задолженность за период с февраля 2006г. по апрель 2008г. составит сумму 44737 руб. 65 коп.
 
    В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Обязанность произвести оплату арендных платежей возложена на ответчика условиями договора аренды и положениями ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
 
    Однако ответчиком условия договора аренды в части внесения арендных платежей нарушались, в связи с чем, суд признает, что истцом за период с февраля 2006г. по апрель 2008 г. обоснованно заявлены исковые требования по взысканию долга в сумме 44737 руб. 65 коп.
 
    Долг в указанной сумме полностью подтвержден материалами дела. Доказательств уплаты долга на день рассмотрения спора суду не представлено.
 
    Просрочка оплаты установлена материалами дела, поэтому истец обоснованно, в соответствии с условиями договора аренды и ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации предъявил требование о взыскании с ответчика пени в размере 0,3% неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
 
    Однако, учитывая, что истцом неверно исчислена сумма долга по арендной плате за период с февраля 2006г. по апрель 2008г., с которой начислена пеня, суд считает, что за указанный период в соответствии с условиями договора аренды (п.7.3) сумма пени за просрочку внесения арендных платежей составит 57801 руб. 05 коп.
 
    Учитывая, что на день рассмотрения спора задолженность по арендной плате за ответчиком имеет место и подтверждена материалами дела, просрочка оплаты также установлена, поэтому арбитражный суд приходит к выводу о том, что требования истца о взыскании с ответчика суммы долга в размере 44737 руб. 65 коп. и пени – 57801 руб. 05 коп. заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению в соответствии со ст.ст. 307, 309, 614, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации.
 
    Вместе с тем, учитывая компенсационный характер неустойки, завышенный процент неустойки, явную несоразмерность суммы пени последствиям нарушения ответчиком денежного обязательства, суд, применяя ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации уменьшает размер взыскиваемой пени до 0,1%, т.е. до суммы 19267 руб. 02 коп.
 
    На основании изложенного, исковые требования истца подлежат удовлетворению частично.
 
    Доводы ответчика не могут быть приняты судом во внимание, поскольку в соответствии со ст. 617 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора. В силу данной нормы гражданского законодательства условия заключенного между предыдущим арендодателем и арендатором договора являются обязательными для нового арендодателя в порядке перехода к нему права собственности на предмет аренды, и сохраняются для арендатора. Пункт 3 ст. 382 Гражданского кодекса, на который ссылается ответчик, устанавливает правило, обеспечивающее защиту интересов должника, запрещая предъявление к нему повторного требования новым кредитором. Ответчик же не производил оплату арендных платежей ни прежнему собственнику, ни новому собственнику, что не оспаривается представителями сторон и 3-их лиц. При подписании в 2006г. акта прекращения действия договора с Мингосимуществом Пензенской области ответчик узнал о смене собственника арендуемого им имущества, однако, продолжая занимать нежилые помещения, не производил оплату за пользование и не предпринял попыток выяснить, по каким реквизитам перечислять арендную плату новому собственнику. Доказательств письменного обращения ответчика к новому собственнику суду не представлено.
 
    В силу со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае если иск удовлетворен частично, судебные расходы относят на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, а потому с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в сумме 1684 руб. 61 коп., в остальной части, расходы по оплате госпошлины относятся на истца.
 
    Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд, -
 
 
Р Е Ш И Л :
 
 
    Исковые требования Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Пензенской области удовлетворить частично. Расходы по госпошлине отнести на ответчика пропорционально размеру удовлетворенных требований.
 
    Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Виктория» г.Пенза в пользуТерриториального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Пензенской областисумму 64004 руб. 67 коп., в том числе: 44737 руб. 65 коп. – долг, 19267 руб. 02 коп. – пени, а также расходы по госпошлине в сумме 1684 руб. 61 коп.
 
    В остальной части иска отказать.
 
 
    Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд г.Самара через арбитражный суд Пензенской области в течение одного месяца со дня принятия решения.
 
 
 
 
                Судья -                                                                                                       С.А. Новикова