Решение от 12 декабря 2008 года №А49-5389/2008

 
 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПЕНЗЕНСКОЙ ОБЛАСТИ
 
440026, г. Пенза,  ул. Белинского, д. 2, тел.: (8412) 52-99-09, факс: 55-36-96,Email: info@penza.arbitr.ru
 
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
 
РЕШЕНИЕ
 
 
 
    г. Пенза                                                                                     Дело №А49-5389/2008-1/5 ГК
 
    12 декабря 2008 года
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена  09 декабря 2008 года
 
    В полном объеме решение изготовлено 12 декабря 2008 года
 
 
Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи Новиковой С.А., при  ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сергеевой Ю.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя Коновалова Евгения Викторовича к индивидуальному предпринимателю Кочневой Ларисе Ивановне
 
о взыскании 15 796 руб. 32 коп.
 
    при участии в судебном заседании:
 
    от истца: индивидуальный предприниматель Коновалов Е.В. (паспорт), представитель Антонов А.А. (доверенность от  04.04.2008 года),
 
    от ответчика: индивидуальный предприниматель Кочнева Л.И. (паспорт), представитель Коник П.В. (доверенность от 08.12.2008г.),
 
 
УСТАНОВИЛ:
 
 
    Индивидуальный предприниматель Коновалов Евгений Викторович обратился в арбитражный суд Пензенской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Кочневой Ларисе Ивановне о взыскании суммы 15796 руб. 32 коп., в том числе: 15240 руб. – задолженность по оплате арендной платы в соответствии с договором аренды нежилого объекта № 3 от 17.04.2008г. и по договору аренды телефонного номера от 17.02.2008г. за сентябрь 2008г., 556 руб. 32 коп. – неустойка за просрочку внесения арендных платежей в соответствии с условиями договора аренды № 3 от 17.04.2008г. за период с 06.09.2008г. по 25.09.2008г. Требования заявлены на основании ст.ст. 309, 310, 314 Гражданского кодекса Российской Федерации.
 
    В судебном заседании истец исковые требования поддержал, сославшись на обстоятельства, изложенные в иске, пояснив, что ответчик письменно его не извещал о досрочном расторжении договора аренды нежилого объекта и об освобождении нежилого помещения с 05.09.2008г. Ключи от помещения действительно были переданы ответчиком 05.09.2008г., но акт приема-сдачи помещения не составлялся, поскольку в соответствии с условиями договора аренды нежилого объекта, ответчик должен был письменно известить арендодателя за 30 дней до срока расторжения договора. Фактически, здание, в котором находилось нежилое помещение, сданное ответчику в аренду, является двухэтажным. Поэтажный план здания, с указанием конкретно сданного в аренду ответчику помещения, к договору аренды не составлялся. Суду также пояснил, что помещения последнего этажа здания были жилыми, истцом была произведена перепланировка и с Управлением государственной жилищной инспекции Пензенской области согласовано проектное предложение перевода четырех жилых квартир в нежилой фонд с целью организации офисных помещений. Техпаспорт в настоящее время находится в стадии оформления. Доказательств перевода жилых помещений в нежилые не имеет. Денежные средства в размере 2540 руб., перечисленные ответчиком по платежному поручению № 36 от 01.11.2008г. действительно поступили на расчетный счет. Так как ответчик фактически пользовался арендованным помещением, поэтому обязан вносить арендные платежи. На исковых требованиях настаивает.
 
    В судебном заседании ответчик и его представитель исковые требования не признали, пояснив, что все помещения второго надземного этажа здания, расположенного по адресу: г.Пенза, ул.Московская, 23, фактически являются жилыми, что подтверждается свидетельствами о регистрации права собственности и технической документацией, поэтому истец не имел права сдавать жилые помещения в аренду как нежилые. Кроме того, согласно технической документации, такого помещения, как офис 2, площадью 24,4 кв.м., находящееся на 2-ом этаже здания по ул.Московская, 23 в г.Пензе – не существует. В связи с тем, что предмет аренды не определен, договор аренды нежилого объекта № 3 от 17.04.2008г. является незаключенным,  поэтому считают требования истца незаконными. Кроме того пояснили, что фактически помещение было освобождено ответчиком 05.09.2008г., после извещения ответчика письмом от 01.08.2008г. о досрочном расторжении договора аренды. Ключи от офисного помещения были переданы непосредственно истцу 05.09.2008г., в присутствии свидетелей, которые были опрошены в процессе рассмотрения данного спора. Просят суд в иске истцу отказать.
 
    В судебном заседании 19.11.2008г. были заслушаны пояснения свидетелей Медведевой Екатерины Борисовны и Андрюшова Михаила Анатольевича по обстоятельствам рассматриваемого спора.
 
    Рассмотрев материалы дела, заслушав объяснения истца и его представителя, объяснения ответчика и его представителя, арбитражный суд приходит к следующему.
 
    Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, ИП Коновалову Е.В. на праве собственности принадлежит нежилое помещение общей площадью 374,9 кв.м. в литере А, расположенное по адресу: г.Пенза, ул.Московская, дом 23 (свидетельство о государственной регистрации права от 09.04.2007г.), а также три жилые квартиры, находящиеся по вышеуказанному адресу, соответственно кв. №3 общей площадью 52,2 кв.м., кв. № 2 площадью 25 кв.м. и квартира № 4 площадью 25,5 кв.м. (л.д. 91, 92, 94). Одна из квартир, состоящая из одной жилой комнаты, общей площадью 33 кв.м., находящаяся по адресу: г.Пенза, ул.Московская, д.23, кв.1, принадлежит на праве собственности Коноваловой Людмиле Николаевне, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 20.11.2008г. (л.д.93).
 
    17.04.2008г. между истцом и ответчиком заключен договор № 3 аренды нежилого объекта, по условиям которого ИП Коновалов Е.В. (арендодатель) обязался предоставить ИП Кочневой Л.И. (арендатор) во временное пользование нежилое помещение площадью 24,4 кв.м. (офис 2), находящееся на втором этаже здания, принадлежащего на праве собственности, находящегося в г.Пензе, ул.Московская, 23.
 
    Согласно п. 3.1. договор аренды № 3 нежилого объекта от 17.04.2008г. срок аренды установлен с 17.04.2008г. по 31.12.2008г.
 
    Во исполнение условий договора, истец передал арендованное имуществу ответчику, о чем сторонами составлен и подписан акт сдачи нежилого помещения от 17.04.2008г. (л.д. 45).
 
    В соответствии с условиями вышеуказанного договора аренды, ответчик обязался вносить арендную плату за арендованное имущество из расчета 600 руб. за один квадратный метр арендованного помещения в месяц, итого -14640 руб., не позднее 5 числа текущего месяца аренды, а также уплатить неустойку в размере 0,2% от суммы задолженности за каждый день просрочки внесения арендной платы (п.п. 5.1., 6.3. договора). 
 
    Кроме того, между истцом и ответчиком 17.02.2008г. был заключен договор аренды телефонного номера, в соответствии с которым истец предоставил ответчику во временное пользование телефонную линию, подключенную к городской телефонной сети (номер 20.-00-53) через сети ЗАО «PNZ». Арендная плата за пользование телефонной линией составила 600 руб. в месяц, которую ответчик обязался внести не позднее 5-го числа текущего месяца на расчетный счет истца (п.1.1., 1.2.,3.1. договора). Срок действия договора стороны установили с 17.04.2008г. по 31.12.2008г.
 
    Основанием предъявления исковых требований послужило неисполнение ответчиком обязательств по оплате арендной платы за сентябрь 2008г. в соответствии с договором аренды № 3 нежилого объекта от 17.04.2008г. и договора аренды телефонного номера от 17.02.2008г., а также просрочка внесения арендных платежей по договору № 3 от 17.04.2008г. за период с 06.09.2008г. по 25.09.2008г.
 
    В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах существенные или необходимые для договоров данного вида,  а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
 
    По своей правовой природе договор аренды нежилого объекта № 3 от 17.04.2008г. и договор аренды телефонного номера от 17.02.2008г. относятся к договорам аренды, правовое регулирование которых осуществляется в соответствии с положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
 
    В соответствии с п.3 ст.607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре, условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. При этом в силу ст. 26 Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» к договору аренды недвижимого имущества необходимо прилагать поэтажный план здания или сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади с целью возможной идентификации объекта аренды (определение Конституционного Суда РФ № 154-О от 05.07.2001г.).
 
    Указание в договоре аренды №3 от 17.04.2008г. площади, адреса и номера помещения не позволяют достоверно установить и идентифицировать переданное в аренду имущество и его место расположение в здании, поскольку из имеющихся в материалах дела технических характеристик на здание по ул.Московская, 23 в г.Пенза невозможно определить какое именно помещение было сдано ответчику в аренду.
 
    Поскольку истец на неоднократные предложения суда не представил техпаспорт на нежилые помещения сдаваемые в аренду, то по запросу суда Пензенским городским отделением Пензенского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» было представлено инвентарное дело на домовладение № 21-23 по улице Московская в г.Пензе.
 
    Так, согласно техническому паспорту на дом по ул.Московской, 21-23 в г.Пенза, литер А (17.10.2006г. данному объекту недвижимости был присвоен адрес: г.Пенза, ул.Московская, 23) и экспликации к плану строения с изменениями от 1997г., данный дом является трехэтажным и имеет подвальное помещение (площадью 155,1 кв.м.) Первые два этажа общей площадью 243,6 кв.м. являются нежилыми, а на третьем этаже находятся четыре жилых квартиры общей площадью 147,8 кв.м. (л.д.73-83).
 
    Однако, как было установлено, помещения площадью 24,4 кв.м. (офис 2) ни на одном из этажей здания не имеется.
 
    Кроме того, в инвентарном деле имеется технический паспорт по состоянию на 28.12.2005г. на нежилое помещение общей площадью 374,9 кв.м., литер А (подвал, первый и второй этаж 3-х этажного здания), расположенное по ул.Московская, 23 в г.Пензе. Согласно экспликации к плану данного нежилого помещения, помещения площадью 24,4 кв.м. также не имеется (л.д.84-87).
 
    Других технических паспортов на здание по ул.Московской,23 в г.Пенза в инвентарном деле нет.
 
    Как пояснил истец, им в ближайшее время будет заказан новый техпаспорт на нежилое здание по ул.Московская, 23 в г.Пенза.
 
    Таким образом, наличие самостоятельного помещения общей площадью 24,4 кв.м. как на втором, так и третьем этаже трехэтажного здания не установлено. Из акта приема-передачи помещения в аренду от 17.04.2008г., в котором передаваемое в аренду ответчику помещение определено аналогичным образом, как и в договоре аренды, также невозможно определить какое конкретно помещение передавалось ответчику в аренду. Приложение к договору аренды сторонами не представлено, где передаваемые в аренду помещения были бы отмечены на плане сдаваемых в аренду площадей или схеме (границы передаваемых нежилых помещений должны быть выделены на плане, а сам объект заштрихован).
 
    Кроме того, если принимать во внимание пояснения истца, из которых следует, что им в аренду ответчику передано после перепланировки помещение, расположенное фактически на втором этаже здания, где ранее находились жилые помещения - четыре квартиры, принадлежащие ему и жене на праве собственности, а по паспорту БТИ от 1997г. – на третьем этаже, то истом не представлены доказательства, подтверждающие перевод жилых помещений в нежилые. Если арендуемое ответчиком помещение имело статус жилого помещения, и в разряд нежилых не было переведено, то спорное помещение не могло быть использовано арендатором по назначению, следовательно, не могло быть предметом договора аренды нежилых помещений. А в соответствии с действующим законодательством, сдача жилых помещений в аренду для целей не связанных с проживанием граждан, не допустима. Статьей 288 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что жилые помещения предназначены для проживания граждан; размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое; перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством. Кроме того, переустройство и (или) перепланировка жилого помещения производятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения (ст. 26 Жилищного кодекса РФ). И в соответствии со ст. 28 Жилищного кодекса РФ завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии. Акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости».
 
    Истцом не представлены какие-либо доказательства перевода жилых помещений в нежилые (которое осуществляется органом местного самоуправления), доказательства согласования с органом местного самоуправления перепланировки жилых помещений, не представлен техпаспорт на нежилые помещения, находящиеся на  третьем этаже, то есть по спорному объекту недвижимости отсутствует техническая информация, которая должна содержать данные о размере площади нежилого объекта, изменение которой связано с переоборудованием.
 
    А имеющаяся в материалах дела техническая информация несопоставима с условиями договора аренды № 3 от 17.04.2008г. в части указания размера арендуемой ответчиком площади, что свидетельствует о невозможности идентифицировать объект аренды в спорный период, следовательно, невозможно установить где проходила телефонная линия, переданная ответчику в аренду по договору аренды телефонного номера от 17.02.2008г., пользовался ли ответчик в спорный период данной телефонной линией, поскольку в данном договоре не указано место нахождения данной линии, в каком конкретно помещении был установлен телефонный аппарат.
 
    С учетом изложенного, ввиду отсутствия в договоре аренды № 3 от 17.04.2008г. согласованного сторонами предмета договора в виде объекта аренды такой договор в силу ст.ст. 432, 607 Гражданского кодекса является незаключенным. Незаключенный договор не порождает для сторон взаимных прав и обязанностей и не может быть признан недействительным. Поэтому исковые требования о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате и пени за просрочку внесения арендных платежей по договору аренды нежилого объекта и по взысканию задолженности по арендной плате по договору аренды телефонного номера не подлежат удовлетворению.
 
    В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлине относятся на истца.
 
    Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд, -
 
 
Р Е Ш И Л :
 
 
    В иске отказать. Расходы по госпошлине отнести на истца.
 
 
    Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд г.Самара через арбитражный суд Пензенской области в течение одного месяца со дня принятия решения.
 
 
 
 
                Судья -                                                                                                       С.А. Новикова