Решение от 06 октября 2009 года №А49-4202/2008

 
 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПЕНЗЕНСКОЙ ОБЛАСТИ
 
440026, г. Пенза,  ул. Белинского, д. 2, тел.: (8412) 52-99-09, факс: 55-36-96,Email: info@penza.arbitr.ru
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
 
    РЕШЕНИЕ
 
 
    г. Пенза
 
06 октября 2009 года                                       Дело №А49-4202/2008-186/24
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 29 сентября 2009 года
 
    Полный текст решения изготовлен 06 октября 2009 года
 
 
    Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи С.Ю. Радина, рассмотрев в судебном заседании, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Зотовой М. Н., дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Рисан» (далее - «Общество»)
 
    к  индивидуальному предпринимателю Зуйкову Геннадию Николаевичу
 
    индивидуальному предпринимателю  Старцеву Олегу Николаевичу индивидуальному предпринимателю Прокофьеву Валерию Анатольевичу (далее – «Предприниматели»)
 
    о понуждении к заключению договора
 
    и встречному иску об определении (согласовании) условий договора
 
    с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора Главное управление государственного пожарного надзора Пензенской области  Главного управления МЧС России по Пензенской области,
 
    Горбачёвой Светланы Николаевны,
 
    при участии в деле
 
    от истца: Шкригунова В.П., Илюшиной Ю.М., Николаева М.Б. – представителей (по доверенности)
 
    ответчиков: Зуйкова Г.Н. – личность удостоверены паспортом, Прокофьева В.А. - личность удостоверены паспортом, Воронова А.А. – представителя Зуйкова Г.Н., Старцева О.Н., Прокофьева В.А. (по доверенностям)
 
    третьи лица не явились, уведомлены надлежащим образом
 
 
    установил: Общество с ограниченной ответственностью «Рисан», г. Пенза обратилось в арбитражный суд Пензенской области с исковым заявлением к индивидуальным предпринимателям Зуйкову Геннадию Николаевичу, г. Пенза, Старцеву Олегу Николаевичу, г. Заречный Пензенской области и Прокофьеву Валерию Анатольевичу, г. Заречный Пензенской области об обязании заключения с истцом договора долевого участия в строительстве торговых помещений в строящемся доме (строение № 15) по улице Пушкина в микрорайоне «А» в городе Пензе на условиях проекта договора (т.1, л.д. 30-36).
 
    В свою очередь предприниматели заявили встречные исковые требования об определении (согласовании) условий договора долевого участия в  строительстве торговых помещений на 1-м и 2-м этажах здания (строения № 15) по улице Пушкина в микрорайоне «А» в  городе Пензе.
 
    Третьи лица, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в порядке установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, явку своих представителей в  судебное заседание не обеспечили.
 
    Стороны не возражали против проведения судебного заседания в отсутствие указанных лиц, в связи с чем, в соответствии с частями 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в судебном заседании в отсутствии третьих лиц.
 
    В ходе рассмотрения дела Обществом в отношении части помещений, предполагаемых в соответствии с проектом договора к передаче предпринимателям, был заключен и зарегистрирован в установленном порядке договор долевого участия в строительстве с гражданкой Горбачёвой С.Н. В связи с этим, в день судебного заседания 29.09.2009 Обществом были уточнены исковые требования в части месторасположения предполагаемых к передаче предпринимателям помещений (в Приложении № 1 к договору выделены жёлтым цветом). Предприниматели и их представитель в судебном заседании согласились с таким месторасположением помещений. При таких обстоятельствах, суд, руководствуясь ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ принял уточнённые исковые требования.
 
    До начала судебного разбирательства по существу Общество направило в суд свои дополнения к исковому заявлению от 03.09.2009 (т.4, л.д. 22), в соответствии с которыми Общество заявляет о том, что 31.07.2009 ему было выдано разрешение на ввод в эксплуатацию № RU58304000 объекта капитального строительства, в составе которого и находятся помещения, предполагаемые к передаче предпринимателям по договору долевого участия в строительстве. В связи с этим Общество полагает, что в силу норм ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» заключение договора долевого участия по окончании строительства невозможно. Вместе с тем, Общество считает необходимым рассмотреть его иск по существу заявленных требований, поскольку не видит возможности исполнить обязательство по договору, заключенному между теми же сторонами от 05.06.2006 иным способом, иначе как путём заключения договора долевого участия в строительстве.
 
    Представитель предпринимателей также в ходе судебного разбирательства уточнил свои исковые требования в части конкретных условий договора, полагая необходимым включить в пункт 1.6 договора условия о том, что в стоимость Объекта долевого участия строительства входят следующие виды работ: напольная стяжка согласно проекту; монтаж лифта грузового согласно проекту; система вентиляции согласно проекту; монтаж автоматического устройства пожаротушения. Также просит исключить из договора условие о передаче права собственности на земельные участки площадью 987 кв.м по адресу г. Пенза, ул. Кулакова, 1 «А»; и площадью 719 кв.м по адресу г. Пенза, ул. Пушкина, д. 31 «А». Заявление об уточнении предмета исковых требований также принято судом на основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Кроме того, представитель предпринимателей считает, что исходя из судебной практики рассмотрения данной категории дел заключение договора долевого участия в строительстве возможно и после ввода объекта в эксплуатацию.
 
    Представители Общества против уточнённых исковых требований возражают.
 
    Вместе с тем, в ходе рассмотрения дела по существу некоторые ранее спорные условия договора были согласованы сторонами в судебном заседании в иных формулировках, нежели ими были заявлены в исковых и встречных исковых требованиях.   
 
    Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд считает первоначальный и встречный иски подлежащими удовлетворению частично, при этом исходит из следующего.
 
    05 июня 2006 года между Обществом с одной стороны и предпринимателями с другой стороны был заключен договор (т.1, л.д. 44), по условиям которого стороны договорились, что в целях реализации инвестиционного проекта по новому строительству «Торговый центр в микрорайоне «А» по ул. Пушкина в г. Пензе они обязуются произвести следующие действия:
 
    - предприниматели в срок не позднее 31 июля 2006 года: заключить с Обществом договор уступки прав и обязанностей по договору аренды № 4866 от 16.01.04 на земельный участок площадью 12058 кв.м; заключить с Обществом договор безвозмездного пользования сооружением (автостоянкой) площадью 974 кв.м, расположенным по адресу: г. Пенза, ул. Кулакова, 1 «А»; заключить с Обществом договор аренды земельного участка площадью 987 кв.м по адресу г. Пенза, ул. Кулакова, 1 «А»; заключить с Обществом договор аренды земельного участка площадью 719 кв.м по адресу г. Пенза, ул. Пушкина, д. 31 «А»; передать Обществу весь объём исходно-разрешительной документации, необходимой для ведения строительства, за исключением разрешения на строительство;
 
    Общество со своей стороны обязуется: за счёт собственных либо привлечённых инвестиций организовать строительство жилого дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями в микрорайоне «А» по ул. Пушкина в г. Пензе со сроком сдачи встроенно-пристроенных помещений не позднее 31 июля 2009 года; после получения разрешения на строительство жилого дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями на вышеуказанных земельных участках, в счёт взаиморасчётов за исполнение предпринимателями вышеуказанных обязательств по договору, заключить в течение 30 дней договор об участии в долевом строительстве, по которому Общество осуществляет строительство, сдаёт в эксплуатацию и передаёт в собственность предпринимателям встроенно-пристроенные нежилые помещения, расположенные на: - первом этаже правого крыла жилого дома общей площадью восемьсот кв.м, из них торговой площадью шестьсот кв.м; - втором этаже правого крыла жилого дома общей площадью восемьсот кв.м, из них торговой площадью шестьсот кв.м.
 
    Как следует из материалов дела и объяснений сторон и их представителей, свои обязательства по указанному договору предприниматели исполнили в полном объёме.
 
    Данный договор суд в соответствии со ст. 429 Гражданского кодекса РФ расценивает как предварительный договор, порождающий обязательства его сторон на основании положений пункта 4 ст. 445 указанного кодекса заключить в будущем основной договор.
 
    При этом довод представителей Общества о невозможности заключения сторонами по делу основного договора участия в долевом строительстве после ввода объекта в эксплуатацию (объект сдан 31.07.2009 – т.3, л.д. 131), суд признаёт несостоятельным в силу следующих мотивов.
 
    В соответствии со статьёй 1 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» настоящий федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
 
    Согласно пункту 3 статьи 4 названного Закона договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
 
    Как следует из материалов дела, обязательства сторон по поводу заключения основного договора участия в долевом строительстве возникли задолго до сдачи объекта в эксплуатацию в момент заключения предварительного договора от 05.06.2006. Кроме того, как следует опять же из материалов дела, оплата стоимости цены договора была произведена предпринимателями путем передачи права пользования (аренды) вышеуказанными земельными участками, автостоянкой и передачей исходно-разрешительной документации. В такой ситуации, когда эти земельные участки уже застроены Обществом, и их возврат в прежнем виде предпринимателям невозможен, суд считает, что заключение основного договора участия в долевом строительстве, с учётом уже предъявленных сторонами в судебном порядке исковых требований, является единственным правовым способом возникшей спорной ситуации при отсутствии волеизъявления сторон окончить дело миром. 
 
    Указанная позиция подтверждается материалами арбитражной практики (постановление ФАС Поволжского округа от 06.02.2009 по делу № А49-6314/07).  
 
    В дальнейшем, следуя хронологии событий, Общество, получив 10.04.2008 разрешение на строительство (т. 3, л.д. 28), после переписки и состоявшихся с предпринимателями переговоров 22.05.2008 направило в их адрес проект договора долевого участия в строительстве (т. 1, л.д. 29-36, 45-47).
 
    Учитывая неподписание в дальнейшем проекта договора со стороны предпринимателей, Общество было вынуждено в июле 2008 года обратиться в арбитражный суд с соответствующим иском, а предприниматели, в свою очередь, имея разногласия по тексту договора, обратились в суд со встречным иском об урегулировании этих разногласий.
 
    В ходе неоднократных судебных заседаний по делу сторонами, как уже говорилось выше, обоюдно согласованы следующие пункты договора:
 
    пункт п. 1.4. договора изложить в следующей редакции:
 
    «Объектом долевого строительства является нежилое встроенно-пристроенное помещение на 1 и 2 этажах многоквартирного дома в блок-секции «Е» общей площадью 1 620 (одна тысяча шестьсот двадцать) кв.м., из них:
 
    - на первом этаже правого крыла жилого дома в блок-секции «Е» общей площадью 830 (восемьсот тридцать) кв.м., из них торговой площадью 605,2 кв.м.
 
    - на втором этаже правого крыла жилого дома в блок-секции «Е» общей площадью 790 (семьсот девяносто) кв.м., из них торговой площадью 612,5 кв.м.
 
    Кроме того, в общую долевую собственность Участников долевого строительства передаётся 19 кв.м лестничных клеток (помещения №№ 11, 15 согласно техпаспорту БТИ от 17.07.2009)
 
    При этом Застройщик гарантирует, что передаваемые нежилые помещения в едином комплексе строительного объекта не располагаются под жилыми помещениями.
 
    Расположение Объекта долевого строительства указано на плане созданного объекта (приложение №1), который прилагается к настоящему договору и является его неотъемлемой частью.
 
    После подписания акта приема-передачи Участнику долевого строительства-1 будет принадлежать ½ доля в Объекте долевого строительства, Участнику долевого строительства-2 будет принадлежать ¼ доля в Объекте долевого строительства, Участнику долевого строительства-3 будет принадлежать ¼ доля в Объекте долевого строительства».
 
    Пункт 1.7. изложить в следующей редакции:
 
    «Объект введён в эксплуатацию 31 июля 2009 года. Застройщик обязуется передать Объект Участникам долевого строительства в порядке, установленном разделом 2 договора в течение 15 дней с момента государственной регистрации настоящего договора. Указанный срок может быть продлён в случае необходимости устранения выявленных Участками долевого строительства недостатков, о которых они заявили Застройщику в письменном виде».
 
    Раздел 2 договора изложить в следующей редакции:
 
2. «Срок и порядок передачи Объекта долевого строительства
 
    2.1. По истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи Объекта долевого строительства Участникам долевого строительства Застройщик составляет односторонний акт или иной документ о передаче Объекта долевого строительства, при условии, что Застройщик обладает сведениями о получении Участником долевого строительства сообщения лично, через уполномоченного представителя, либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе Участника долевого строительства либо его представителя от его получения, или в связи с отсутствием Участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.
 
    В случае неявки Участника долевого строительства в указанный срок для подписания акта приёма-передачи обязательство Застройщика по передаче Объекта долевого строительства считается исполненным надлежащим образом. При этом риск случайной гибели Объекта долевого строительства признаётся перешедшим к Участнику долевого строительства со дня составления документа указанного в настоящем пункте.
 
    2.2. С даты подписания акта приёма-передачи Объекта Участники долевого строительства несут бремя расходов на содержание Объекта, в т.ч. на его охрану и оплату коммунальных платежей.
 
    2.3. Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта переходит к Участникам долевого строительства с момента подписания акта приёма-передачи, либо в порядке, установленном в п. 2.1 настоящего договора.
 
    2.4. Качество передаваемого Объекта должно соответствовать условиям настоящего договора, требованиям проектной документации, строительным нормам и правилам.
 
    2.5. Одновременно с подписанием акта приема-передачи объекта Застройщик передает Участникам долевого строительства пакет документов, необходимый для государственной регистрации права собственности на Объект долевого строительства».
 
    Изменить нумерацию последующих разделов и считать разделы договора со 2 по 8 соответственно разделами с 3 по 9 с соответствующим изменением нумерации пунктов и подпунктов договора.
 
    Раздел 3 договора изложить в следующей редакции:
 
    «Оплата стоимости цены договора.
 
    3.1. В счёт оплаты стоимости цены договора в части стоимости 1600 кв.м, предполагаемых к передаче площадей, Сторонами, на основании пункта 1.2, заключенного ранее между ними договора от 05.06.2006:
 
    - заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды № 4866 от 16.01.2004 на земельный участок площадь. 12058 кв.м, зарегистрированный в ЕГРП 31.07.2006 за № 58-58-01/047/2006-114 со всеми дополнительными соглашениями;
 
    - заключен договор безвозмездного пользования сооружением (автостоянкой) площадью 974 кв.м, расположенной по адресу: г. Пенза, ул. Кулакова, 1 «А»;
 
    - заключен договор аренды земельного участка площадью 987 кв.м., расположенного по адресу: г. Пенза, ул. Кулакова, 1а, кадастровый номер: 58:29:04 004 007:0045, зарегистрированный в ЕГРП 31.07.2006 за № 58-58-01/047/2006-112.
 
    - заключен договор аренды земельного участка площадью 719 кв.м., расположенного по адресу: г. Пенза, ул. Пушкина, 31а, кадастровый номер: 58:29:04 004 007:0047, зарегистрированный     в ЕГРП 31.07.2006 за № 58-58-01/047/2006-113.
 
    - в соответствии с актами приёма-передачи документации от 05.06.2006, 08.06.2006, 13.05.2006 Участниками долевого строительства передана исходно-разрешительная документация, необходимая для ведения строительства, за исключением разрешения на строительство.
 
    3.2. В счёт оплаты стоимости цены договора:
 
    в части стоимости 20 кв.м, предполагаемых к передаче площадей, Участники долевого строительства производят оплату в размере 1366332 (один миллион триста шестьдесят шесть тысяч триста тридцать два) рубля 50 коп.;
 
    в части стоимости 19 кв.м лестничных клеток, предполагаемых к передаче в общую долевую собственность Участников долевого строительства, производят оплату в размере 665000 (шестьсот шестьдесят пять тысяч) рублей,
 
    а всего в сумме 2031332 (два миллиона тридцать одна тысяча триста тридцать два) рубля 50 коп. в течение 5 (пяти) банковских дней с момента государственной регистрации  настоящего договора.
 
    Обязанность по оплате стоимости цены договора, указанной в настоящем пункте, считается исполненной в день поступления денежных средств на р/с Застройщика либо в его кассу.
 
    Пункты 5.1.2, 5.1.5, 5.2.3 исключить.
 
    По остальным условиям предложенного Обществом договора, за исключением нижеуказанных, разногласий между сторонами судом не выявлено.
 
    На момент рассмотрения дела не согласованными оставались пункты договора 1.5, 1.6, 6.3, а также пункты договора, имеющие в его первоначальной редакции нумерацию 2.1.2 и 2.2 в отношении оплаты цены договора.
 
    Пункт 1.5 договора суд считает необходимым изложить в следующей редакции:
 
    «Стоимость участия долевого строительства по возведению Объекта долевого строительства, т.е. цена договора, составляет 111337932 (сто одиннадцать миллионов триста тридцать семь тысяч девятьсот тридцать два) рубля 50 коп. 
 
    На момент заключения настоящего договора обязательства Участников долевого строительства, предусмотренные  пунктом 1.2 договора, который заключен теми же сторонами 05.06.2006, выполнены полностью».
 
    При этом суд принимает за основу стоимость дополнительных площадей и площадей, передаваемых в общую долевую собственность предпринимателей, которую они согласовали в ходе рассмотрения дела в сумме  2031332 (два миллиона тридцать одна тысяча триста тридцать два) рубля 50 коп.
 
    Суд не может согласиться с доводами Общества об определении стоимости цены договора в части стоимости предполагаемых к передаче 1600 кв.м в размере 56000000 (пятидесяти шести миллионов) рублей, исходя из проведенной по заказу Общества оценки стоимости права аренды земельных участков (т. 1 л.д. 98-147). Указанный отчёт об оценке не может быть оценён судом как доказательство позволяющее объективно установить стоимость цены договора, поскольку: дата оценки по указанному отчёту определена по состоянию на 30.06.2006; Обществом не обоснована возможность при расчёте стоимости цены договора долевого участия в строительстве руководствоваться только лишь рыночной стоимостью права аренды земельных участков. Исключая иные факторы и обстоятельства, позволяющие влиять на такую стоимость; объектами оценки не являлась стоимость пользования сооружением – автостоянкой и стоимость преданной предпринимателями Обществу исходно разрешительной документации.
 
    Согласно статье 5 закона 214-ФЗ вдоговоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.
 
    Судом принимается за основу отчёт об оценке, представленный в материалы дела предпринимателями (т. 2, л.д. 91-123), который произведен той же экспертной организацией ООО «Эксперт-плюс». Объектом оценки является нежилое помещение площадью 1600 кв.м, предполагаемое к передаче предпринимателям Обществом. Оценка произведена на дату 26.01.2009. В соответствии с данным отчётом стоимость объекта оценки составила 109 306 600 (сто девять миллионов, триста шесть тысяч шестьсот) руб. В порядке установленном процессуальным законодательством Общество в ходе рассмотрения дела достоверность величины рыночной стоимости нежилых помещений, указанных в данном отчёте, не оспорило.
 
    В совокупности общая сумма договора, с учётом дополнительных и общих помещений, составила 111337932 (сто одиннадцать миллионов триста тридцать семь тысяч девятьсот тридцать два) рубля 50 коп.
 
    Пункт 1.6. договора суд считает необходимым изложить в следующей редакции:
 
    «В стоимость Объекта долевого строительства входят работы, предусмотренные проектной документацией:
 
    - установка витражей и наружных дверей;
 
    - ограждающие конструкции Объекта долевого строительства;
 
    - устройство кирпичных перегородок санузлов;
 
    -стояки водопровода и канализации;
 
    - система отопления Объекта долевого строительства;
 
    - электрика – ввод в электрощитовую;
 
    - узел учёта тепла;
 
    - затраты на содержание Застройщика согласно условиям настоящего договора.»
 
    Судом не принимаются доводы представителя предпринимателей о необходимости включения в виды работ таких как:напольная стяжка согласно проекту; монтаж лифта грузового согласно проекту; система вентиляции согласно проекту; монтаж автоматического устройства пожаротушения по следующим основаниям.
 
    Три первых из названных видов работ представитель предпринимателей  просил включить в перечень пункта 1.6 в ходе последнего судебного заседания по делу, ничем не мотивировав свою позицию по данному вопросу. Не подтверждается необходимость включения данных условий в договор и имеющимися в материалах дела доказательствами. С учётом значительного времени рассмотрения настоящего дела, суд считает, что Предприниматели не доказали в соответствии со статьёй 65 АПК РФ необходимости включения данных видов работ в виде обязательства их производства со стороны Общества в качестве условия заключаемого договора.
 
    В отношении необходимости в передаваемых помещениях монтажа автоматического устройства пожаротушения в ходе рассмотрения дела вначале по ходатайству предпринимателей была проведена соответствующая экспертиза, которая в итоге не дала окончательного ответа на вопрос о необходимости такой системы пожаротушения в нежилых помещениях. Поэтому к участию в рассмотрении дела было привлечено Главное управление государственного пожарного надзора Пензенской области  Главного управления МЧС России по Пензенской области. Представитель данного управления в ходе рассмотрения дела дал объяснения со ссылкой на нормативные документы в области пожарной безопасности об отсутствии необходимости монтажа системы пожаротушения в нежилых помещениях предполагаемых к передаче предпринимателям. Его объяснения предпринимателями не опровергнуты и суд расценивает их как объективные и достоверные.
 
    При таких обстоятельствах требование предпринимателей о включении в договор соответствующего условия противоречит нормативным актам в сфере пожарной безопасности и удовлетворению не подлежит.
 
    Пункт 6.3 договора суд считает необходимым изложить в следующей редакции:
 
    «В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи Участникам долевого строительства Объекта долевого строительства Застройщик уплачивает Участникам долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора, за каждый день просрочки, согласно  Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
 
    Согласно пункту 2 статьи 6 Закона 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
 
    При этом закон не устанавливает разницы между гражданами и гражданами, осуществляющими предпринимательскую деятельность без образования юридического лица. Поэтому имеют предприниматели право на взыскание с застройщика в случае нарушения последним сроков передачи Объекта долевого строительства неустойки, предусмотренной законом, а именно: в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора, за каждый день просрочки.
 
    Общество также настаивает на включении в договор положений, которые сформулированы в пунктах 2.1.2 и 2.2 первоначальной редакции договора.
 
    В данных пунктах проекта договора указывается, что предприниматели в счёт оплаты стоимости цены договора должны предать в собственность Общества два земельных участка: площадью 987 кв.м с кадастровым номером 58:29:04 004 007:0045, расположенный по адресу г. Пенза, ул. Кулакова, 1 «А» и площадью 719 кв.м с кадастровым номером 58:29:04 004 007:0047, расположенный по адресу г. Пенза, ул. Пушкина, 31 «А». Такая передача в собственность Обществу земельных участков, по мнению представителей Общества, предусмотрена пунктами 3.1.3 договоров аренды вышеуказанных земельных участков, заключенных между сторонами 28.06.2006, в соответствии с которыми Арендодатели (они же - предприниматели) одновременно с подписанием с Арендатором (Обществом) акта приёма-передачи нежилых помещений по договору об участии в долевом строительстве жилого дома, передать в собственность арендатора земельный участок. Вместе с тем, данная обязанность предпринимателей в соответствии с пунктами 4.2.6 тех же договоров аренды не безусловна, а может наступить только в том случае, если Общество воспользуется своим правом на приобретение в собственность этих земельных участков.
 
    Кроме того, в предварительном договоре от 05.06.2006 стороны определили в пункте 1.3.2 исчерпывающим образом полную стоимость предполагаемых к передаче предпринимателям нежилых помещений общей площадью 1600 кв.м. Указанный предварительный договор стороны в установленном порядке не изменяли. Таким образом, предварительный договор не предусматривал передачу в собственность Обществу земельных участков в счёт стоимости цены договора о долевом участии в строительстве. Заключенные во исполнение предварительного договора договоры аренды земельных участков также не предполагают их дальнейшую передачу Обществу в счёт оплаты  стоимости цены договора о долевом участии в строительстве. В соответствии с пунктом 3 статьи 423 Гражданского кодекса РФ договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания и существа договора не вытекает иное.
 
    При таких обстоятельствах у суда не имеется правовых оснований для удовлетворения требования Общества о включении в договор вышеуказанных пунктов.
 
    Принимая во внимание вышеизложенное, суд считает, что исковые требования  общества с ограниченной ответственностью «Рисан» и встречные исковые требования индивидуальных предпринимателей Зуйкова Г.Н., Прокофьева В.А., Старцева О.Н. подлежат частичному удовлетворению.
 
    Расходы по государственной пошлине и судебные расходы по проведению экспертизы в соответствии со ст. 110 АПК РФ подлежат распределению между сторонами пропорционально размеру удовлетворённых исковых требований.
 
    Расходы по государственной пошлине по иску и встречному иску в сумме 2000 руб. подлежат отнесению отнести на общество с ограниченной ответственностью «Рисан», и в сумме 2000 руб. в равных долях по 666,67 руб. на каждого на индивидуальных предпринимателей Зуйкова Г.Н., Прокофьева В.А. и Старцева О.Н..
 
    Расходы по государственной пошлине при обеспечении встречного иска в сумме 1000 руб. подлежат отнесению на ООО «Рисан», поэтому с него в пользу индивидуальных предпринимателей Зуйкова Г.Н., Прокофьева В.А. и Старцева О.Н. подлежит взысканию по 333,33 руб.
 
    Расходы по проведению судебной экспертизы в размере 18367,35 руб. подлежат отнесению в равных долях на индивидуальных предпринимателей Зуйкова Г.Н., Прокофьева В.А. и Старцева О.Н., поскольку в им в иске в той части, в которой они требовали установки в нежилые помещения автоматической установки пожаротушения было отказано. 
 
    Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
Р Е Ш И Л:
 
    1. Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Рисан» и встречные исковые требования индивидуальных предпринимателей Зуйкова Г.Н., Прокофьева В.А., Старцева О.Н. удовлетворить частично.
 
    Обязать индивидуальных предпринимателей Зуйкова Г.Н., Прокофьева В.А., Старцева О.Н. заключить с ООО «Рисан» договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома по строительному адресу: г. Пенза, мкр. «А», ул. Пушкина, стр. 15в редакции, предложенной проектом договора участия в долевом строительстве, представленным ООО «Рисан»(т.1 л.д. 30-36), за исключением положений договора, которые определены судом в соответствии с настоящим решением (пункт 2 резолютивной части настоящего решения).
 
 
    2. Определить отдельные условия договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома по строительному адресу: г. Пенза, мкр. «А», ул. Пушкина, стр. 15 между ООО «Рисан», с одной стороны, и Зуйковым Геннадием Николаевичем, Прокофьевым Валерием Анатольевичем, Старцевым Олегом Николаевичем, с другой стороны следующим образом:
 
 
    Пункт п. 1.4. договора изложить в следующей редакции:
 
    «Объектом долевого строительства является нежилое встроенно-пристроенное помещение на 1 и 2 этажах многоквартирного дома в блок-секции «Е» общей площадью 1 620 (одна тысяча шестьсот двадцать) кв.м., из них:
 
    - на первом этаже правого крыла жилого дома в блок-секции «Е» общей площадью 830 (восемьсот тридцать) кв.м., из них торговой площадью 605,2 кв.м.
 
    - на втором этаже правого крыла жилого дома в блок-секции «Е» общей площадью 790 (семьсот девяносто) кв.м., из них торговой площадью 612,5 кв.м.
 
    Кроме того, в общую долевую собственность Участников долевого строительства передаётся 19 кв.м лестничных клеток (помещения №№ 11, 15 согласно техпаспорту БТИ от 17.07.2009)
 
    При этом Застройщик гарантирует, что передаваемые нежилые помещения в едином комплексе строительного объекта не располагаются под жилыми помещениями.
 
    Расположение Объекта долевого строительства указано на плане созданного объекта (приложение №1), который прилагается к настоящему договору и является его неотъемлемой частью.
 
    После подписания акта приема-передачи Участнику долевого строительства-1 будет принадлежать ½ доля в Объекте долевого строительства, Участнику долевого строительства-2 будет принадлежать ¼ доля в Объекте долевого строительства, Участнику долевого строительства-3 будет принадлежать ¼ доля в Объекте долевого строительства».
 
 
    Пункт 1.5. договора изложить в следующей редакции:
 
    «Стоимость участия долевого строительства по возведению Объекта долевого строительства, т.е. цена договора, составляет 111337932 (сто одиннадцать миллионов триста тридцать семь тысяч девятьсот тридцать два) рубля 50 коп. 
 
    На момент заключения настоящего договора обязательства Участников долевого строительства, предусмотренные  пунктом 1.2 договора, который заключен теми же сторонами 05.06.2006 выполнены полностью».
 
 
    Пункт 1.6. изложить в следующей редакции:
 
    «В стоимость Объекта долевого строительства входят работы, предусмотренные проектной документацией:
 
    - установка витражей и наружных дверей;
 
    - ограждающие конструкции Объекта долевого строительства;
 
    - устройство кирпичных перегородок санузлов;
 
    -стояки водопровода и канализации;
 
    - система отопления Объекта долевого строительства;
 
    - электрика – ввод в электрощитовую;
 
    - узел учёта тепла;
 
    - затраты на содержание Застройщика согласно условиям настоящего договора.»
 
 
    Пункт 1.7. изложить в следующей редакции:
 
    «Объект введён в эксплуатацию 31 июля 2009 года. Застройщик обязуется передать Объект Участникам долевого строительства в порядке, установленном разделов 2 договора в течение 15 дней с момента государственной регистрации настоящего договора. Указанный срок может быть продлён в случае необходимости устранения выявленных Участками долевого строительства недостатков, о которых они заявили Застройщику в письменном виде».
 
 
    Раздел 2 договора изложить в следующей редакции:
 
2. «Срок и порядок передачи Объекта долевого строительства
 
 
    2.1. По истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи Объекта долевого строительства Участникам долевого строительства Застройщик составляет односторонний акт или иной документ о передаче Объекта долевого строительства, при условии, что Застройщик обладает сведениями о получении Участником долевого строительства сообщения лично, через уполномоченного представителя, либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе Участника долевого строительства либо его представителя от его получения, или в связи с отсутствием Участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.
 
    В случае неявки Участника долевого строительства в указанный срок для подписания акта приёма-передачи обязательство Застройщика по передаче Объекта долевого строительства считается исполненным надлежащим образом. При этом риск случайной гибели Объекта долевого строительства признаётся перешедшим к Участнику долевого строительства со дня составления документа указанного в настоящем пункте.
 
    2.2. С даты подписания акта приёма-передачи Объекта Участники долевого строительства несут бремя расходов на содержание Объекта, в т.ч. на его охрану и оплату коммунальных платежей.
 
    2.3. Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта переходит к Участникам долевого строительства с момента подписания акта приёма-передачи, либо в порядке, установленном в п. 2.1 настоящего договора.
 
    2.4. Качество передаваемого Объекта должно соответствовать условиям настоящего договора, требованиям проектной документации, строительным нормам и правилам.
 
    2.5. Одновременно с подписанием акта приема-передачи объекта Застройщик передает Участникам долевого строительства пакет документов, необходимый для государственной регистрации права собственности на Объект долевого строительства».
 
 
    Изменить нумерацию последующих разделов и считать разделы договора со 2 по 8 соответственно разделами с 3 по 9 с соответствующим изменением нумерации пунктов и подпунктов договора.
 
 
    Раздел 3 договора изложить в следующей редакции:
 
    «Оплата стоимости цены договора.
 
    3.1. В счёт оплаты стоимости цены договора в части стоимости 1600 кв.м, предполагаемых к передаче площадей, Сторонами, на основании пункта 1.2, заключенного ранее между ними договора от 05.06.2006:
 
    - заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды № 4866 от 16.01.2004 на земельный участок площадь. 12058 кв.м, зарегистрированный в ЕГРП 31.07.2006 за № 58-58-01/047/2006-114 со всеми дополнительными соглашениями;
 
    - заключен договор безвозмездного пользования сооружением (автостоянкой) площадью 974 кв.м, расположенной по адресу: г. Пенза, ул. Кулакова, 1 «А»;
 
    - заключен договор аренды земельного участка площадью 987 кв.м., расположенного по адресу: г. Пенза, ул. Кулакова, 1а, кадастровый номер: 58:29:04 004 007:0045, зарегистрированный в ЕГРП 31.07.2006 за № 58-58-01/047/2006-112.
 
    - заключен договор аренды земельного участка площадью 719 кв.м., расположенного по адресу: г. Пенза, ул. Пушкина, 31а, кадастровый номер: 58:29:04 004 007:0047, зарегистрированный     в ЕГРП 31.07.2006 за № 58-58-01/047/2006-113.
 
    - в соответствии с актами приёма-передачи документации от 05.06.2006, 08.06.2006, 13.05.2006 Участниками долевого строительства передана исходно-разрешительная документация, необходимая для ведения строительства, за исключением разрешения на строительство.
 
    3.2. В счёт оплаты стоимости цены договора:
 
    в части стоимости 20 кв.м, предполагаемых к передаче площадей, Участники долевого строительства производят оплату в размере 1366332 (один миллион триста шестьдесят шесть тысяч триста тридцать два) рубля 50 коп.;
 
    в части стоимости 19 кв.м лестничных клеток, предполагаемых к передаче в общую долевую собственность Участников долевого строительства, производят оплату в размере 665000 (шестьсот шестьдесят пять тысяч) рублей,
 
    а всего в сумме 2031332 (два миллиона тридцать одна тысяча триста тридцать два) рубля 50 коп. в течение 5 (пяти) банковских дней с момента государственной регистрации  настоящего договора.
 
    Обязанность по оплате стоимости цены договора, указанной в настоящем пункте, считается исполненной в день поступления денежных средств на р/с Застройщика либо в его кассу.
 
 
    Пункты 5.1.2, 5.1.5, 5.2.3 исключить.
 
 
    Пункт 6.3. изложить в следующей редакции: «В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи Участникам долевого строительства Объекта долевого строительства Застройщик уплачивает Участникам долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора, за каждый день просрочки, согласно  Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
 
 
    В удовлетворении остальной части первоначальных исковых требований и встречных исковых требований отказать.
 
 
    Расходы по государственной пошлине и судебные расходы по проведению экспертизы распределить между сторонами пропорционально размеру удовлетворённых исковых требований.
 
    Расходы по государственной пошлине по иску и встречному иску в сумме 2000 руб. отнести на общество с ограниченной ответственностью «Рисан», и в сумме 2000 руб. в равных долях по 666,67 руб. на каждого на индивидуальных предпринимателей Зуйкова Г.Н., Прокофьева В.А. и Старцева О.Н..
 
    Расходы по государственной пошлине при обеспечении встречного иска в сумме 1000 руб. отнести на ООО «Рисан», взыскав с него в пользу индивидуальных предпринимателей Зуйкова Г.Н., Прокофьева В.А. и Старцева О.Н. по 333,33 руб.
 
    Расходы по проведению судебной экспертизы в размере 18367,35 руб. отнести в равных долях на индивидуальных предпринимателей Зуйкова Г.Н., Прокофьева В.А. и Старцева О.Н.
 
    Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Пензенской области в течение одного месяца со дня изготовления решения в полном объеме.
 
 
Судья                                                                                             С.Ю. Радин