Решение от 24 июля 2009 года №А49-3754/2009

 
 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПЕНЗЕНСКОЙ ОБЛАСТИ
440026, г. Пенза,  ул. Белинского, д. 2, тел.: (8412) 52-99-09, факс: 55-36-96,Email: info@penza.arbitr.ru
 
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
 
РЕШЕНИЕ
 
 
    г. Пенза                                                                           Дело №А49-3754/2009
 
    24 июля 2009 года
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена  23 июля 2009 года
 
    В полном объеме решение изготовлено 24 июля 2009 года
 
 
Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи С.А.Новиковой, при  ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ю.А.Сергеевой, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску
 
    Управления по имущественным и градостроительным отношениям администрации города Пензы
 
 
к обществу с ограниченной ответственностью «Лоск»
 
    3-е лицо: муниципальное учреждение здравоохранения «Пензенская городская клиническая больница № 5»
 
 
о расторжении договора аренды и выселении
 
    при участии в судебном заседании:
 
    от истца: представитель Силкина М.А. (доверенность от  06.07.2009г.),
 
    от ответчика: извещены, не явились,
 
    от 3-его лица: представитель Матросова Т.В. (доверенность от 23.10.2008г.)
 
УСТАНОВИЛ:
 
 
    Управление по имущественным и градостроительным отношениям администрации города Пензы (правопреемник КУМИ г.Пензы) обратилось в арбитражный суд Пензенской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Лоск» (далее – ООО «Лоск») о досрочном расторжении договора аренды № 894б здания (части здания), другого объекта недвижимости от 05.05.2004г. и об обязании ООО «Лоск» освободить и сдать арендованное имущество по акту приема-передачи представителям Управления по имущественным и градостроительным отношениям администрации города Пензы и МУЗ «Горбольница № 5». Требования заявлены на основании ст.ст. 309, 450, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.
 
    В судебном заседании представитель истца поддержал свои исковые требования по основаниям, изложенным в иске и дополнении к нему. Суду пояснил, что ответчик в нарушение условий договора аренды длительное время не вносит плату за пользование арендуемым помещением - с октября 2008г. по июнь 2009г., не производит текущий и капитальный ремонт. Кроме того, согласно заключению ОАО «Облкоммунпроект» о техническом состоянии здания, арендуемого ответчиком, эксплуатация указанного объекта в качестве прачечной не соответствует требованиям действующих норм и правил. Согласно письму УМЧС РФ по Пензенской области № 254-1-7 от 20.05.2008г., в ходе проведенного обследования, установлено, что эксплуатация арендуемого ответчиком здания не возможна без проведения ремонтно-восстановительных работ, данная часть здания находится в аварийном состоянии. Истец неоднократно уведомлял ответчика о погашении задолженности по арендной плате, о расторжении договора и об освобождении части здания. До настоящего времени ответчик продолжает занимать часть здания, расположенного по адресу: г.Пенза, ул.Краснова, 60, арендную плату не платит, по акту приема-сдачи арендуемую часть здания истцу не сдал. В связи с чем, истец настаивает на удовлетворении своих требований.
 
    Представитель 3-его лица – муниципальное учреждение здравоохранения «Пензенская городская клиническая больница № 5» исковые требования истца поддержал, пояснил, что в настоящее время ответчик деятельность в арендованной части здания не ведет, однако в помещениях находится оборудование и другое имущество, принадлежащее ответчику. Арендуемую часть здания ответчик по акту приема-передачи не сдал, коммунальные платежи не оплачиваются длительное время. Арендуемая часть здания находится в аварийном состоянии и требует капитального ремонта.
 
    Представитель ответчика в судебное заседание не явился, отзыв на иск не представил. О времени и месте рассмотрения спора извещался своевременно и надлежащим образом в порядке, предусмотренном ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
 
    В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд, с учетом мнения представителя истца и 3-его лица, считает возможным рассмотреть дело по существу в отсутствии представителя ответчика.
 
    Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей истца и 3-его лица, арбитражный суд, установил:
 
    Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, на основании приказа Комитета по управлению муниципальным имуществом г.Пензы от 05.05.2004г. № 536, между КУМИ г.Пензы, правопреемником которого является Управление по имущественным и градостроительным отношениям администрации города Пензы, МУЗ «Горбольница № 5» (в настоящее время МУП «Пензенская городская клиническая больница № 5» и ООО «Лоск» 05.05.2004г. заключен договор аренды здания (части здания), другого объекта недвижимости № 894б, по условиям которого истец (Арендодатель) и МУЗ «Горбольница № 5» (Балансодержатель) обязались передать ООО «Лоск» (Арендатору) в арендное пользование объект недвижимости, представляющий собой часть здания площадью 275 кв.м., расположенный по адресу: г.Пенза, ул.Краснова, д.60, для использования под прачечную (п.1.1. договора).
 
    Данное здание включено в реестр муниципальной собственности г.Пензы и передано в оперативное управление МУЗ «Пензенская городская клиническая больница № 5» (л.д. 79).
 
    Во исполнение условий договора аренды, истец и балансодержатель передали арендованное имущество ответчику, о чем сторонами составлен и подписан акт приема-сдачи арендованного помещения, являющийся неотъемлемой частью договора аренды (л.д. 12).
 
    Договор аренды заключен сторонами на срок 10 лет, с 05.05.2004г. по 04.05.2014г. (п.8.1. договора).
 
    Данный договор зарегистрирован надлежащим образом в установленном законом порядке 19.11.2004г. в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Пензенской области (№ регистрации 58-01/29-13/2004-1996).
 
    Согласно дополнительному соглашению от 05.05.2004г. к договору аренды, была изменена арендуемая площадь, которая составила 197,7 кв.м. Данное соглашение также зарегистрировано надлежащим образом в установленном законом порядке 19.11.2004г. (л.д.13.)
 
    Истец просит расторгнуть договор аренды № 894б от 05.05.2004г. на основании ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и выселить ответчика из арендуемого помещения, находящегося по адресу: г.Пенза, ул.Краснова, д.60.
 
    По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п.2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
 
    Согласно п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
 
    Согласно п. 4 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор не производит капитальный ремонт имущества в установленном договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
 
    Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
 
    Одним из оснований истца для досрочного расторжения договора является ссылка на п.9.1 д) договора № 894б от 05.05.2004г., в соответствии с которым договор может быть досрочно расторгнут в случае если арендатор не производит текущий, а также предусмотренный условием настоящего договора капитальный ремонт арендуемого объекта, не выполняет правила санитарного содержания и использования объекта и противопожарной безопасности.
 
    Однако ссылка истца на данный пункт договора не может являться основанием для досрочного расторжения договора, поскольку вступившим в законную силу решением арбитражного суда Пензенской области от 12.12.2008г. по делу №А49-4918/2008-226/18 по иску МУЗ «Пензенская городская клиническая больница №5» к ООО «Лоск» о взыскании денежных средств на осуществление капитального ремонта части здания, расположенного по адресу: г.Пенза, ул.Краснова, 60, установлены следующие обстоятельства: решение о проведении капитального ремонта всего здания арендодателем и балансодержателем не принималось, предложение о проведении капитального ремонта здания в долевом отношении с расчетом суммы долевого участия и указанием срока его проведения в адрес ответчика не направлялось. Суд пришел к выводу о том, что у ответчика не возникла обязанность по проведению капитального ремонта, предусмотренная п.5.1.10. договора; договором аренды не предусмотрена обязанность арендатора по проведению ремонта в случае, если проведение капитального ремонта вызвано неотложной необходимостью (л.д. 74,75).
 
    В соответствии со ст.69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
 
    Поэтому ссылка истца на п.9.1. д) договора аренды не состоятельна.
 
    Кроме того, истец в своих исковых требованиях ссылается на п.9.1. л) договора аренды, в соответствии с которым договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя, если арендуемый объект приходит в аварийное состояние и не может эксплуатироваться без проведения капитального ремонта.
 
    19.05.2008г. Управлением по г.Пенза ГУ МЧС РФ по Пензенской области проведено обследование арендуемого ответчиком помещения. В ходе обследования установлено, что помещение пришло в негодность, в связи с чем, эксплуатация данного помещения не возможна без проведения ремонтно-восстановительных работ, связанных с восстановлением строительных конструкций. Поэтому в таких условиях создается реальная угроза возникновения чрезвычайной ситуации техногенного характера, в результате обрушения кровли данного помещения. Рекомендовано произвести капитальный ремонт. (л.д. 18).
 
    Согласно заключению ОАО «Облкоммунпроект» о техническом состоянии конструкций помещений лит. Д1 и лит. Д здания на территории городской больницы № 5 по ул.Краснова, 60, эксплуатация данного объекта в качестве прачечной не соответствует требованиям действующих норм и правил. В ходе технического обследования установлено, что состояние кладки наружных стен неудовлетворительное; оконные заполнения имеют высокую степень физического износа; отсутствуют подоконные отливы; деталь прохода коммуникаций через наружную стену не соответствует нормам, ведет к разрушению кладки; проход паропровода над электроподстанцией не соответствует нормам  (л.д. 19-33).
 
    На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу, что здание требует капитального ремонта, но данное требование о досрочном расторжении договора аренды не может быть принято судом как основание для расторжения договора, поскольку представленное в качестве доказательства письмо Управления по г.Пенза ГУ МЧС РФ по Пензенской области и заключение ОАО «Облкоммунпроект» о техническом состоянии арендуемой ответчиком части здания носит рекомендательный характер о необходимости проведения капитального ремонта спорного здания.
 
    Еще одним из оснований для досрочного расторжения договора аренды явилось не внесение ответчиком арендной платы, а в соответствии с п.9.3. договора арендодатель вправе в бесспорном и одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае однократного невнесения арендатором арендного платежа, что влечет расторжение договора.
 
    Как следует из п.3 ст.453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора в судебном порядке обязательства сторон считаются прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора.
 
    Положениями ст.622 и п.2 ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при прекращении договора аренды арендованное помещение должно быть возвращено арендодателю.
 
    В связи с неисполнением ООО «Лоск» обязательств по оплате арендных платежей, в связи с нахождением части здания по ул.Краснова,60 в аварийном состоянии и необходимостью в связи с этим проведения капитального ремонта,  истец направил в адрес ответчика претензию № 15/282 от 06.02.2009г. с требованием о погашении задолженности в сумме 49894 руб. 68 коп. в срок до 01.03.2009г., о подписании соглашения о расторжении договора и возврате арендуемого ответчиком объекта недвижимости (л.д.76-78).
 
    В дальнейшем, в связи наличием у арендатора по состоянию на 01.04.2009г. долга в размере 77342 руб. 04 коп., а также нахождения арендуемой ответчиком части здания в аварийном состоянии, истец уже вручил ответчику под роспись претензию исх.№15/1118 от 14.04.2009г., где требовал погасить задолженность, подписать соглашение о расторжении договора аренды, и освободить занимаемое помещение и сдать его в установленном порядке по акту представителям Арендодателя и Балансодержателя (л.д.15).
 
    Данное указание расценивается судом как предложение расторгнуть договор аренды, сделанное в порядке ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
 
    Ответчиком претензии оставлены без ответа; задолженность не погашена; помещение по акту приема-передачи Арендодателю и Балансодержателю не сдано. Каких-либо возражений против требования истца ответчиком не представлено, доказательства исполнения обязанности по передаче части здания в материалах дела отсутствуют (ст.65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
 
    При таких обстоятельствах, арбитражный суд удовлетворяет требования истца о расторжении договора №894б от 05.05.2004г. аренды части здания по ул.Краснова, 60 в г.Пензе.
 
    А так как договор аренды признается расторгнутым, то у ответчика нет правовых оснований занимать часть здания. Поэтому требования истца о выселении ответчика из арендуемой части здания, представляющей собой нежилое помещение общей площадью 197,7 кв.м., находящейся по адресу: г. Пенза, ул.Краснова, 60,  заявлены правомерно и в соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат удовлетворению.
 
    В соответствии со ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по госпошлине подлежат отнесению на ответчика с учетом двух заявленных требований (о расторжении договора аренды и выселении).
 
    Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд, -
 
 
    Р Е Ш И Л :
 
 
    Исковые требования удовлетворить. Расходы по госпошлине отнести на ответчика.
 
    Расторгнуть договор аренды № 894б от 05 мая 2004г., заключенный между Комитетом по управлением муниципальным имуществом г.Пензы (ныне - Управление по имущественным и градостроительным отношениям администрации города Пензы), муниципальным учреждением здравоохранения «Горбольница №5» (ныне – МУЗ «Пензенская городская клиническая больница № 5») и обществом с ограниченной ответственностью «Лоск», о предоставлении в аренду части здания общей площадью 197,7 кв.м., расположенной по адресу: г.Пенза, ул.Краснова, дом 60.
 
    Обязать общество с ограниченной ответственностью «Лоск» в месячный срок со дня вступления решения в законную силу, освободить занимаемую часть здания, представляющую собой нежилые помещения площадью 197,7 кв.м., расположенную по адресу: г.Пенза, ул.Краснова, 60, и сдать ее по акту приема-передачи сотрудникам Управления по имущественным и градостроительным отношениям администрации города Пензы и муниципального учреждения здравоохранения «Пензенская городская клиническая больница № 5».
 
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Лоск» в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 4000 руб. Ответчику – обществу с ограниченной ответственностью «Лоск» уплатить госпошлину в десятидневный срок со дня вступления решения в законную силу и доказательства ее уплаты представить в арбитражный суд. При отсутствии информации об уплате госпошлины судом выдается исполнительный лист на принудительное взыскание госпошлины в доход федерального бюджета.
 
    Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд г.Самара через арбитражный суд Пензенской области в течение одного месяца со дня принятия решения.
 
 
 
                Судья -                                                                           С.А. Новикова