Решение от 01 июля 2009 года №А49-368/2009

 
Арбитражный суд Пензенской области
 
440026, г. Пенза,  ул. Белинского, д. 2, тел.: (8412) 52-99-09, факс: 55-36-96,
 
www.penza.arbitr.ru, e-mail: info@penza.arbitr.ru
 
 
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
 
    Р Е Ш Е Н И Е
 
 
    г.Пенза                                                                                     Дело А49-368/2009
 
 
    Резолютивная часть решения оглашена 25.06.2009г.
 
    Решение изготовлено в полном объеме     1.07.2009г.
 
    Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи  А.П.Телегина,  рассмотрев в открытом судебном заседании при ведении протокола помощником судьи Е.А.Карповой дело
 
    истец:
 
    открытое акционерное общество «Пензаводмелиорация» (440054, г.Пенза, ул.Аустрина, 151)
 
    ответчик:
 
    общество с ограниченной ответственностью «Эксперт-плюс» (440000, г.Пенза, ул.Гладкова, 11, офис.201)
 
    третье лицо:
 
    судебный пристав-исполнитель Шемышейского РО УФССП по Пензенской области Угрушев Н.Г. (442430, Пензенская область, р.п.Шемышейка, ул.Ленина, 71)
 
    о признании недействительной рыночной стоимости имущества
 
    при участии представителей лиц, участвующих в деле:
 
    от истца:
 
    Синюкова А.А., представителя по доверенности;
 
    от ответчика:
 
    Пахомова С.А., представителя по доверенности;
 
    от 3-го лица:
 
    Болгова С.В., представителя по доверенности;
 
 
УСТАНОВИЛ:
 
 
    ОАО «Пензаводмелиорация» обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с иском к ООО «Эксперт-плюс» о признании недействительной рыночной стоимости объекта недвижимости (здания котельной) в р.п.Шемышейка Пензенской области, ул.50 лет ВЛКСМ, 30 ,  определенной ответчиком в отчете №3380-08 от 16.12.2008г.
 
    Как указано в исковом заявлении, в рамках возбужденного в отношении ОАО «Пензаводмелиорация» исполнительного производства №56/47/1195/2/2007 судебным приставом-исполнителем Шемышейского РО УФССП по Пензенской области Угрушевым Н.Г. для определения рыночной стоимости арестованного имущества был назначен оценщик - ООО «Эксперт-плюс».
 
    В своем отчете № 3380-08 от 16.12.2008г. ООО «Эксперт-плюс» оценило стоимость котельной в сумме 30500 руб.
 
    С отчетом ООО «Эксперт-плюс» № 3380-08 от 16.12.2008г. истец не согласился, поскольку, по мнению истца, рыночная стоимость имущества существенно занижена и определена без учета его фактического состояния.
 
    При названных обстоятельствах ОАО «Пензаводмелиорация» вынуждено обратиться в суд с требованием о признании недействительной рыночной стоимости нежилого здания, определенной в отчете ООО «Эксперт-плюс» № 3380-08 от 16.12.2008г.
 
 
    Определением суда от 18.02.2009г. по ходатайству истца была назначена судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости нежилого здания, расположенного по адресу Пензенская область, р.п.Шемышейка, ул.50 лет ВЛКСМ, 30. Производство экспертизы поручено ОАО «Экспертиза»
 
    Определением от 18.03.2009г. судом произведена замена экспертного учреждения, производство экспертизы передано АНО «Пензенская лаборатория судебной экспертизы».
 
    2.06.2009г. в связи с получением экспертного заключения производство по делу возобновлено. Согласно заключению АНО «Пензенская лаборатория судебной экспертизы» рыночная стоимость котельной составляет 298000 руб.
 
 
    В судебном заседании 24.06.2009г. истец заявленные исковые требования поддержал.
 
    Как указано истцом, содержание экспертного заключения не позволяет прийти к выводам, сделанным в заключении.
 
    Цена объекта недвижимости, определенная сравнительным подходом составила 34845 руб. При этом из отчета следует, что цена кв.м. производственных площадей в районных центрах Пензенской области  находится в границах от 900 руб. до 23000 руб. Как следствие, при площади помещения в 222,5 кв.м. его минимальная цена должна составить 200250 руб.
 
    Кроме того, при определении итоговой величины стоимости объекта оценки  по совокупности трех подходов цена помещения – 30500 руб. оказалась ниже цены, определенной на основании каждого из примененных подходов, в т.ч. затратного -352794 руб., сравнительного – 34845 руб. и доходного – 93402 руб.
 
 
    Ответчик - ООО «Эксперт-плюс»  иск не признал, указав, что отчет № 3380-08 от 16.12.2008г. содержит исчерпывающую информацию, на основании которой определена рыночная стоимость  оцениваемого объекта. Выводы о стоимости объекта недвижимости согласно  каждому из использованных подходов (затратному, доходному и сравнительному) определены в соответствии  с расчетами, содержащимися в отчете № 3380-08 от 16.12.2008г. Итоговая величина стоимости объекта недвижимости также согласована.
 
    Экспертизу АНО «Пензенская лаборатория судебной экспертизы» ответчик полагает недостоверной, поскольку в ней необоснованно не использованы сравнительный и доходный методы оценки
 
    Ответчик также указал,  что выводы отчета не являются обязательными для судебного пристава-исполнителя. Стоимость объекта недвижимости определяется постановлением судебного пристава-исполнителя.
 
    Кроме того, поскольку с момента составления отчета прошло более шести месяцев, реализация имущества уже не может быть осуществлена по цене, установленной в оспариваемом отчете. Как следствие, выводы отчета не нарушают прав истца.
 
    При названных обстоятельствах ответчик ходатайствовал о прекращении производства по делу.
 
 
    Третьим лицом указано, что выводы оценочной организации о стоимости объекта недвижимости для целей определения цены его реализации в силу ст.85 Закона «Об исполнительном производстве» являются обязательными для судебного пристава-исполнителя. Решение по существу спора   третье лицо полагает на усмотрение суда.
 
 
    Дело рассмотрено судом с оглашением резолютивной части решения в заседании 25.06.2009г. после перерыва объявленного судом в заседании 24.06.2009г.
 
 
    Рассмотрев материалы дела, заслушав пояснения участвующих в деле лиц,  арбитражный суд установил следующее.
 
    На основании постановления судебного пристава-исполнителя Шемышейского РО УФССП по Пензенской области Угрушева Н.Г. от 12.09.2008г. об участии специалиста в исполнительном производстве вынесенного в рамках возбужденного в отношении ОАО «Пензводмелиорация» исполнительного производства №56/47/1195/2/2007  ответчику – ООО «Эксперт-Плюс» было поручено осуществить оценку рыночной стоимости принадлежащего ОАО «Пензводмелиорация» нежилого здания (котельной) по адресу: Пензенская область, Шемышейский район, ул. 50 лет ВЛКСМ, 30.
 
    По результатам оценки стоимости вышеназванного объекта недвижимости ООО «Эксперт-плюс» подготовлен отчет № 3380-08 от 16.12.2008г., согласно которому рыночная стоимость котельной определена в цене 30500 руб.
 
    Постановлением судебного пристава-исполнителя от 23.12.2008г. об оценке вещи или имущественного права выводы, содержащиеся в отчете ООО «Эксперт-плюс» № 3380-08 от 16.12.2008г., положены в  основу определения цены реализации указанного имущества.
 
 
    Оценив доводы иска, имеющиеся в деле выводы отчетов ООО «Эксперт-плюс» и АНО «Пензенская ЛСЭ», арбитражный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания выводов отчета ООО «Эксперт-плюс» достоверным.
 
 
    Как следует из оспариваемого отчета, ответчиком для выведения итоговых результатов применен поправочный коэффициент в размере 40%, учитывающий вынужденность продажи объекта оценки (ускоренные сроки реализации) и стимулирующий привлечение максимального числа покупателей (л.д.29).
 
    Тем самым отчет содержит выводы о ликвидационной стоимости объекта оценки, определение которой дано в пп. «ж» п.4 Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации N 519 от 6 июля 2001г.  Ликвидационная стоимость согласно  п.4 вышеуказанных Стандартов является отличной от рыночной.
 
    В соответствии с постановлением об участии специалиста в исполнительном производстве от 12.09.2008г. ответчику поручено определить рыночную стоимость имущества должника.
 
    При этом оценщиком не обоснован и размер примененного коэффициента.
 
 
    Кроме того, при определении размера стоимости объекта оценки ответчиком применены три подхода: затратный, доходный и сравнительный.
 
    Для определения итогового результата ответчиком определена весовая доля сравнительного подхода - 86%, затратного подхода – 3%, доходного – 11%.
 
    Согласно п.24  Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России N256от 20 июля 2007г. и действующего на момент составления ответчиком отчета,  оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.
 
    Если в рамках применения какого-либо подхода оценщиком использовано более одного метода оценки, результаты применения методов оценки должны быть согласованы с целью определения стоимости объекта оценки, установленной в результате применения подхода.
 
    При согласовании результатов расчета стоимости объекта оценки должны учитываться вид стоимости, установленный в задании на оценку, а также суждения оценщика о качестве результатов, полученных в рамках примененных подходов.
 
    Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы. В случае применения для согласования процедуры взвешивания оценщик должен обосновать выбор использованных весов.
 
    Как усматривается из отчета ООО «Эксперт-плюс», применение выбранных долей сравнительного, затратного и доходного подходов,  для определения итогового результата ответчиком не обоснованы.
 
 
    Арбитражный суд также признает необоснованным вывод ответчика о стоимости объекта недвижимости площадью 225 кв.м., определенной сравнительным методом в сумме 34845 руб. с условием содержащегося в отчете вывода о стоимости  одного кв.м. производственных площадей в районном центре Пензенской области  в пределах  от 900 руб. до 23000 руб. (л.д.22).
 
    Кроме того, выводы отчета ООО «Эксперт-плюс» опровергаются выводами экспертного заключения №88/16 от 25.12.2009г. АНО «Пензенская ЛСЭ» (л.д.115-124), согласно которому рыночная стоимость указанного объекта недвижимости составила 298000 руб.
 
    При таких обстоятельствах арбитражный суд на основании п.4 ст.85 Федерального закона «Об исполнительном производстве» признает отчет ООО «Эксперт-плюс» в части определения рыночной стоимости нежилого здания (котельной) по адресу: Пензенская область, Шемышейский район, ул. 50 лет ВЛКСМ, 30. недостоверным.
 
 
    Доводы ответчика о не нарушении прав должника выводами его отчета не основаны на правильном понимании положений ст.85 Закона «Об исполнительном производстве».
 
    Оценка стоимости недвижимого имущества для целей реализации в ходе исполнительного производства к компетенции судебного пристава-исполнителя  в силу пп.1 п.2 ст.85 данного Закона не отнесена. В силу п.7 ст.85 Закона оценка имущества, произведенная судебным приставом-исполнителем без привлечения оценщика, может быть обжалована.
 
 
    Одновременно арбитражный суд признает, что невозможность реализации имущества по объективно установленной цене лишает должника возможности рассчитаться со своими кредиторами и ведет к дополнительной просрочке  исполнения денежного обязательства перед кредиторами должника.
 
    Указанное безусловно признается нарушением прав должника в исполнительном производстве – истца по делу.
 
    С учетом изложенного правовых оснований для прекращения производства по настоящему делу арбитражный суд не усматривает.
 
    При таких обстоятельствах заявленные требования подлежат полному удовлетворению
 
 
    Согласно ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы истца подлежат отнесению на ответчика.
 
    Помимо расходов по государственной пошлине в сумме 2000 руб., истцом понесены расходы на производство судебной экспертизы в АНО «Пензенская ЛСЭ»  в сумме 12200 руб., что подтверждается платежным поручением №35 от 6.04.2009г. Как следствие, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы в сумме 12200 руб.
 
 
    Руководствуясь ст.ст. 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
 
РЕШИЛ:
 
 
    1.     Исковые требования открытого акционерного общества «Пензводмелиорация» удовлетворить, судебные расходы отнести на ответчика.
 
    2.     Признать недостоверной стоимость объекта оценки, определенную в отчете общества с ограниченной ответственностью «Эксперт плюс» №3380 от 16.12.2008г. об оценке недвижимости.
 
    3.     Взыскать с общества с ограниченной ответственностью  «Эксперт-плюс» в пользу открытого акционерного общества «Пензводмелиорация» судебные расходы в сумме 14200 руб., в т.ч. 2000 руб. - расходы по государственной пошлине, расходы на производство судебной экспертизы – 12200 руб.
 
    4.     Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Одиннадцатый апелляционный арбитражный суд через Арбитражный суд Пензенской области в течение одного месяца со дня изготовления решения в полном объеме.
 
 
 
    Судья                                                                                               А.П.Телегин