Дата принятия: 15 сентября 2008г.
Номер документа: А49-3322/2008
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПЕНЗЕНСКОЙ ОБЛАСТИ
440026, г. Пенза, ул. Белинского, д. 2, тел.: (8412) 52-99-09, факс: 55-36-96, Email: info@penza.arbitr.ru
ИМЕНЕМ РОССИИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Р Е Ш Е Н И Е
г. Пенза Дело № А49-3322/2008-97/18
Резолютивная часть решения объявлена 08 сентября 2008 года
Полный текст решения изготовлен 15 сентября 2008 года
«15» сентября 2008 года
Арбитражный суд Пензенской области
в составе судьи Н. Е. Гук
при ведении протокола помощником судьи С. А. Новиковой,
рассмотрев в судебном заседании дело по иску
Общества с ограниченной ответственностью «Акчурин и компания»
к Обществу с ограниченной ответственностью «Халял»
о расторжении договора аренды земельного участка
при участии:
от истца: представитель Плешаков П. А. (доверенность от 10. 01. 2008 года), представитель Чумаков В.М. (доверенность от 29. 01. 2008 года)
от ответчика: представитель Земляков С.В. (доверенность от 19. 06. 2006 года)
У С Т А Н О В И Л:
ООО «Акчурин и компания» обратилось в арбитражный суд Пензенской области с иском к ООО «Халял» о расторжении договора аренды земельного участка, указав, что 17. 05. 2004 года между сторонами заключен договор аренды земельного участка площадью 736 кв. м., расположенный по адресу: г. Пенза, ул. Бакунина/Урицкого, 12/103, сроком на 20 лет с разрешенным использованием под общественную застройку. Считает, что указанный договор должен быть расторгнут на основании п/п. 4 п. 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ, поскольку ответчик не использовал земельный участок в соответствии с разрешенным использованием. До 01. 08. 2007 года земельный участок использовался под размещение рынка, а после 01. 08. 2007 года земельный участок не используется вообще. 28. 05. 2008 года ООО «Акчурин и компания» направило ООО «Халял» предложение о расторжении договора аренды земельного участка, однако ответа на предложение не получило. В связи с чем просит расторгнуть заключенный 17. 05. 2004 года между ООО «Акчурин и компания» и ООО «Халял» договор аренды земельного участка, площадью 736 кв.м., кадастровый номер 58:29:02011 003:0052, находящегося по адресу: г. Пенза, ул. Бакунина/Урицкого, 12/103. Требования заявлены на основании ст. 46 Земельного кодекса РФ, ст. 452 Гражданского кодекса РФ.
В судебном заседании представители истца иск поддержали, дополнив его основания и просили расторгнуть заключенный между сторонами договор аренды земельного участка от 17. 05. 2004 года, площадью 736 кв.м., кадастровый номер 58:29:02011 003:0052, расположенный по адресу: г. Пенза, ул. Бакунина/Урицкого, 12/103 на основании ст. 46 Земельного кодекса РФ, поскольку ответчик более трех лет не использует земельный участок по целевому назначению, на основании ст. 619 Гражданского кодекса РФ в связи с задолженностью по арендной плате за 23 месяца в сумме 460000 руб. и в связи с существенным ухудшением состояния арендованного земельного участка, так как в результате осмотра земельного участка установлено, что асфальтовое покрытие земельного участка находится в аварийном состоянии.
Представитель ответчика исковые требования не признал, пояснив, что использование земельного участка под размещение рынка предусмотрено договором аренды. Задолженности по арендной плате ООО «Халял» не имеет, поскольку фактически земельный участок стал использоваться с 15. 02. 2006 года и с этого времени арендная плата вносится ежемесячно. Обязанность по ремонту асфальтового покрытия договором аренды не предусмотрена. Просит в иске отказать.
Заслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, арбитражный суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, 17. 05. 2004 года между сторонами заключен договор аренды земельного участка, по условиям которого ООО «Акчурин и компания» передало ООО «Халял» во временное, возмездное владение и пользование земельный участок, площадью 736 кв. м. с кадастровым номером 58:29:02011 003:0052, расположенный по адресу: г. Пенза, ул. Бакунина/Урицкого, 12/103 сроком на 20 лет, то есть с 17. 05. 2004 года по 17. 05. 2024 года (л. д. 7-8).
Разрешенное использование земельного участка: под общественную застройку (п. 1.2 договора).
Договор аренды земельного участка прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.
Собственником указанного земельного участка является ООО «Акчурин и компания».
Арбитражным судом так же установлено, что с 15. 02. 2006 года по 01. 08. 2007 года земельный участок использовался ответчиком под размещение розничного рынка.
С 01. 08. 2007 года земельный участок ответчиком не используется.
28. 05. 2008 года в адрес ответчика направлено предложение о расторжении договора аренды в связи с тем, что земельный участок не используется в соответствии с его разрешенным использованием.
09. 07. 2008 года в адрес ответчика направлено предупреждение о необходимости исполнения обязательств по внесению арендной платы.
13. 08. 2008 года в адрес ответчика направлено предупреждение о необходимости исполнения обязательств по ремонту асфальтобетонного покрытия участка.
Указанные обстоятельства не оспариваются представителями сторон и подтверждаются договором аренды земельного участка от 17. 05. 2004 года, имеющим силу акта приема-передачи (п. 1.4 договора), письменным предложением о расторжении договора (л.д. 8), письменными предупреждениями о необходимости исполнения договорных обязательств (л. д. 55, 60).
Заявляя требования о расторжении договора аренды земельного участка, истец ссылается на п/п. 4 п. 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ, поскольку земельный участок не используется ответчиком по назначению белее трех лет.
Вместе с тем, арбитражный суд считает, что основания для прекращения аренды земельного участка по п/п. 4 п. 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ в данном случае отсутствуют.
Действительно, указанная правовая норма предусматривает возможность прекращения аренды земельного участка по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Таким образом, прекращение аренды земельного участка возможно только при наличии 3-х летнего срока неиспользования земельного участка по его целевому назначению.
По условиям п. 1.2 договора аренды от 17. 05. 2004 года арендованный земельный участок предназначен для общественной застройки.
Согласно п. 3.3.1 указанного договора арендатор имеет право разместить на участке рынок с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов. Специализацию рынка арендатор вправе установить на свое усмотрение.
Под размещением на участке рынка, стороны понимают размещение объектов, которые являются движимым имуществом (палатки, торговые ряды, лотки и т. п.).
Из объяснений представителей сторон следует, что в период с 15. 02. 2006 года по 01. 08. 2007 года ответчик использовал земельный участок под размещение розничного рынка с установкой палаток и лотков.
Учитывая, что на момент заключения договора аренды отношения, связанные с организацией рынков, на законодательном уровне РФ урегулированы не были, а так же исходя из классификатора недвижимого имущества, утвержденного Приказом Госкомзема РФ от 22. 11. 1999 года №84 (приложение 7), согласно которому к городским землям общественно-деловой застройки относятся земли, занятые в том числе и зданиями, строениями, сооружениями торговли, арбитражный суд приходит к выводу о том, что размещенные ответчиком на земельном участке временные строения торговли так же являлись общественной застройкой.
Земельный участок не используется ответчиком с 01. 08. 2007 года, так как Постановлением Правительства Пензенской области от 25. 05. 2007 года №354-пП утвержден план, предусматривающий организацию розничных рынков на территории Пензенской области. Земельный участок, расположенный по адресу: г. Пенза, ул. Бакунина/Урицкого, 12/103 в указанном плане отсутствует.
Условия договора и установленные по делу обстоятельства позволяют арбитражному суду придти к выводу о том, что в период с 15. 02. 2006 года по 01. 08. 2007 года земельный участок использовался ответчиком по назначению, а потому этот период подлежит исключению из периода, в течение которого неиспользование земельного участка может служить основанием для прекращения аренды
Поскольку ко дню подачи иска и рассмотрения настоящего спора трехгодичный срок не истек, арбитражный суд считает, что истец не вправе требовать прекращения арендных отношений на основании п/п.4 п. 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ.
Требования истца о расторжении договора аренды земельного участка от 17. 05. 2004 года на основании п. п. 2, 3 ч. 1 ст. 619 Гражданского кодекса РФ так же заявлены необоснованно исходя из следующего.
В соответствии с п. п. 2, 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.
Из правового смысла названных норм следует, что договор аренды может быть досрочно расторгнут при нарушении одной из сторон существенных условий договора.
В данном случае состояние асфальтового покрытия условием договора аренды от 17. 05. 2004 года не являлось, из чего следует, что данное условие стороны не посчитали существенным.
При таких обстоятельствах, а так же исходя из того, что истцом не представлены доказательства вины ответчика в аварийном состоянии асфальтового покрытия, арбитражный суд считает, что у истца отсутствует право требования досрочного расторжения договора аренды от 17. 05. 2004 года по основанию, предусмотренному п. 2 ч. 1 ст. 619 ГК РФ.
В ходе выяснения действительных обстоятельств дела, арбитражным судом установлено, что плату за пользование арендованным земельным участком ответчик начал вносить с 18. 05. 2006 года, перечислив на расчетный счет истца 30000 руб. платежным поручением №12. С 27. 06. 2008 года по 29. 08. 2008 года арендная плата уплачивается ежемесячными платежами в сумме 20000 руб.
Общая сумма перечисленной арендной платы за период с 18. 05. 2006 года по 29. 08. 2008 года составила 570000 руб. (л. д. 146-150 т. 1, л.д. 1-23 т. 2).
Таким образом, у ответчика имеется задолженность по арендной плате, однако, по смыслу п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ частичная задолженность не является основанием для досрочного расторжения договора аренды.
В данном случае гражданское законодательство предусматривает иные способы защиты прав арендодателей.
Поскольку основания для досрочного расторжения договора аренды от 17. 05. 2004 года, предусмотренные п/п. 4 п. 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ и п. п. 2, 3 ч. 1 ст. 619 Гражданского кодекса РФ отсутствуют, арбитражный суд приходит к выводу о том, что исковые требования ООО «Акчурин и компания» заявлены необоснованно и удовлетворению не подлежат.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины в силу ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на истца.
Руководствуясь ст.ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,
Р Е Ш И Л:
Исковые требования ООО «Акчурин и компания» к ООО «Халял» о расторжении договора аренды оставить без удовлетворения.
Расходы по государственной пошлине отнести на истца.
Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через арбитражный суд Пензенской области в течение одного месяца со дня принятия решения.
Судья Н. Е. Гук
