Решение от 06 мая 2009 года №А49-297/2009

 
 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПЕНЗЕНСКОЙ ОБЛАСТИ
440026, г. Пенза,  ул. Белинского, д. 2, тел.: (8412) 52-99-09, факс: 55-36-96,Email: info@penza.arbitr.ru
 
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
 
    РЕШЕНИЕ
 
 
    г. Пенза                                                                                     Дело № А49-297/2009
 
    “ 06 ” мая 2009 г.
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена  05 мая 2009 года
 
    В полном объеме решение изготовлено 06 мая 2009 года
 
 
Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи С.А.Новиковой, при  ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ю.А.Сергеевой, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску открытого акционерного общества «Биосинтез» к Комитету по управлению муниципальным имуществом г.Пензы об урегулировании разногласий при заключении договора аренды
 
    при участии в судебном заседании:
 
    от истца: представитель Володина В.Н. (доверенность от  05.11.2008г.),
 
    от ответчика: представитель Шаипова Г.И. (доверенность от 06.04.2009г.),
 
УСТАНОВИЛ:
 
 
    Открытое акционерное общество «Биосинтез» (далее – ОАО «Биосинтез»)обратилосьв арбитражный суд Пензенской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом г.Пензы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка, кадастровый номер 58:29:02014013:146, площадью 1962,00 кв.м., находящегося по адресу г.Пенза, ул.Макаренко, д.41. Просит утвердить абз.1 п.3.1. в следующей редакции: «считать договор аренды заключенным на срок 49 лет с момента его подписания», т.е. с момента направления ответчику договора, подписанного истцом с протоколом разногласий, а именно с 20.11.2008г.; абзац 2 п.3.1. исключить; принять абзац 3 п.3.1. договора в редакции истца по тексту протокола разногласий: «при предоставлении земельных участков в порядке переоформления права постоянного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения арендная плата начисляется с 01.11.2008г.»; п.3.6. исключить; утвердить п.5.1. договора в редакции истца по тексту протокола разногласий – исключить фразу «п.3.6.»; п.5.2. исключить; второе предложение п.6.1. исключить; в последнем абзаце акта приема-передачи земельных участков сдаваемых в аренду - «замечания» исключить. Требования заявлены на основании ст.ст. 12, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
 
    В процессе рассмотрения спора истец уточнил исковые требования: согласился принять в редакции ответчика абзац 2. п.3.1., п.5.2. и второе предложение п.6.1. договора, то есть по тексту договора аренды. Просит суд урегулировать разногласия, возникшие при заключении между истцом и ответчиком договора аренды земельного участка, и утвердить первый и третий абзацы п.3.1., 5.1. договора в редакции истца, п.3.6. договора - исключить, а также просит исключить в последнем абзаце акта приема-передачи земельных участков сдаваемых в аренду - «замечания».
 
    В соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнение исковых требований судом принято, в связи с чем, иск следует считать заявленным об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка, и утверждении первого и третьего абзацев пункта 3.1., пункта 5.1. договора в редакции истца по тексту протокола разногласий, исключении п.3.6. договора, а также исключении в последнем абзаце акта приема-передачи земельных участков сдаваемых в аренду - «замечания».
 
    Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал, сославшись на обстоятельства, изложенные в иске. Суду пояснил, что 20.06.2007г. Главой Администрации г.Пензы издано постановление № 706, в соответствии с которым ответчику – КУМИ г. Пенза (п.4) предписывалось подготовить проект договора аренды земельного участка и предложить ОАО «Биосинтез» заключить данный договор аренды. В ноябре 2008г. проект договора аренды (без номера и даты) был направлен ответчиком истцу для изучения и подписания. Проект договора аренды земельного участка и приложения к нему были подписаны ОАО «Биосинтез» с протоколом разногласий, который был направлен и вручен ответчику 20.11.2008г. (л.д.16). Однако, протокол разногласий ответчиком не подписан, согласования разногласий не проводилось. В связи с чем, истец был вынужден обратиться в арбитражный суд с иском о понуждении ответчика к заключению договора аренды земельного участка в редакции  истца по тексту протокола разногласий. В судебном заседании представитель истца пояснил, что настаивает только на требовании об установлении начала срока действия договора аренды, и начала начисления арендной платы. Истец считает, что договор аренды должен считаться заключенным с момента его подписания – с 20.11.2008г.; арендные платежи должны производиться с 01.11.08г.; включение в условия договора обязанности  истца производить оплату арендных платежей с 29.05.2005г. необоснованно, так это не соответствует закону и у сторон  в период с 29.05.2005г. по 19.11.2008г. отсутствовали договорные отношения по аренде, поэтому арендные платежи за указанный период КУМИ г.Пензы не вправе был включать в договор аренды. Кроме того, за весь период пользования спорным земельным участком и включительно по 01.04.2009г. истцом был оплачен земельный налог. Поэтому настаивает на иске об утверждении абз.1 п.3.1. договора в редакции истца по тексту протокола разногласий: «настоящий договор заключен на срок 49 лет с момента его подписания», т.е. с момента направления ответчику договора, подписанного истцом с протоколом разногласий, а именно с 20.11.2008г.; утверждении абзаца 3 п.3.1. договора в редакции истца по тексту протокола разногласий: «при предоставлении земельных участков в порядке переоформления права постоянного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения арендная плата начисляется с 01.11.2008г.»; исключении п.3.6. из текста договора аренды; утверждении п.5.1. договора в редакции истца по тексту протокола разногласий – исключить «п.3.6.»; и исключении в последнем абзаце акта приема-передачи земельных участков сдаваемых в аренду - «замечания».
 
    Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования истца не признал,  по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление, сославшись на то, что для всех арендаторов разработан единый текст типового договора аренды, утвержденный постановлением главы Администрации г.Пензы от 25.01.2007г. № 53. Данное постановление не отменено и не оспорено в судебном порядке, не носит рекомендательного характера, а является обязательным для исполнения органами местного самоуправления, поэтому  менять какой-либо текст типового договора для отдельных арендаторов ответчик не вправе. Кроме того, арендатор фактически пользовался земельным  участком до заключения договора аренды. Просит в иске истцу отказать.
 
    Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей истца и ответчика, Арбитражный суд установил:
 
    ОАО «Биосинтез» является собственником  нежилого здания (канализационной насосной станцией № 13) общей площадью 391,1 кв.м., литер А1, расположенного по адресу: г.Пенза, ул.Дружбы,4, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права от 29.12.2005г. серия 58 № 58-58-01/-057/2005-911 (л.д.125). Согласно извещения № 32521 от 20.04.2006г. Пензенского городского отделения Пензенского филиала  ФГПУП «Ростехинвентаризация» адрес нахождения вышеуказанного объекта недвижимости, который располагается на спорном земельном участке, был изменен на ул.Макаренко. 41.
 
    На основании постановления главы Администрации г.Пензы от 20.06.2007г. за  №706 «О предоставлении ОАО «Биосинтез» земельного участка из состава земель населенных пунктов, занимаемого канализационной насосной станцией № 113, по ул.Макаренко, 41 в аренду» было прекращено право пользования ОАО «Биосинтез» на земельный участок площадью 8400 кв.м. по ул.Макаренко, 41, и ОАО «Биосинтез»  предоставлен земельный участок площадью 1962 кв.м. из состава земель населенных пунктов, занимаемый канализационной  насосной станцией № 13 по ул.Макаренко, 41 в аренду на 49 девять лет, в том числе образующийся за счет  территории площадью 285 кв.м. под застройками и 1677 кв.м. под зоной обслуживания, КУМИ г.Пензы предписывалось подготовить проект договора аренды земельного участка и предложить  ОАО «Биосинтез» (собственнику недвижимости на земельном участке) заключить договор аренды земельного участка (л.д.9). Постановлением  главы администрации г.Пенза от 14.04.2008г. № 481/4 была уточнена площадь предоставленного в аренду истцу земельного участка и составила 255 кв. м. под постройками, 1707 кв.в. под зоной обслуживания (л.д.10).
 
    В ноябре 2008г. ответчик направил истцу проект договора аренды земельного участка с приложениями. Данный проект был подписан истцом с протоколом разногласий (л.д.15) по пунктам договора аренды: абзац 1, 2, 3 пункта 3.1., п.3.6., п.5.1, 5.2, п. 6.1. договора., а также по приложению к договору – акт приема-передачи земельного участка сдаваемого в аренду, и 20.11.2008г. возвращен ответчику. Протокол разногласий ответчик не подписал, согласований условий договора аренды земельного участка не проводилось. В связи с чем, истец был вынужден обратиться в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка, находящегося по адресу: г.Пенза, ул.Макаренко, 41.
 
    В судебном заседании, в связи с уточнением исковых требований, истец просит исключить из договора аренды только п.3.6., из п.5.1. фразу – «п.3.6.», из акта приема передачи земельного участка – «замечания», первый и третий абзацы п.3.1. договора изложить в редакции истца по тексту протокола разногласий.
 
    По остальным пунктам протокола разногласий на исковых требованиях истец не настаивает.
 
    В соответствии с п. 1. ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которому у сторон имелись разногласии, определяются в соответствии с решением суда.
 
    В силу п.2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора),  и ей в течении тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течении тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону  о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение  суда.
 
    Пункт 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, во взаимодействии с пунктом 1 ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что собственник объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, находящегося в государственной или муниципальной собственности, имеет право пользования этим земельным участком.
 
    Поскольку спорный земельный участок, расположенный по адресу: г.Пенза, ул.Макаренко, 41, является муниципальной собственностью, следовательно КУМИ г.Пензы обязан заключить договор аренды земельного участка. Кроме того, спорный земельный участок ранее находился у истца на праве постоянного (бессрочного) пользования, а в соответствии с п.2 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации, юридические лица, за исключением указанных в п.1 ст. 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность до 01.01.2008г. в соответствии с правилами, установленными ст. 36 названного Кодекса.
 
    В соответствии с действующим гражданским законодательством договор считается заключенным, если между сторонами в форме единого документа достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п.2 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).
 
    На основании п.2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного им договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
 
    Из смысла приведенных норм следует, что возможность распространения условий договора на отношения, возникшие до его заключения, является правом этих сторон и предполагает согласие всех лиц, заключающих договор.
 
    Истец не согласился с редакцией первого абзаца пункта 3.1. договора аренды земельного участка: «Настоящий договор заключен на срок 49 лет с 29.12.2005г. по 20.06.2056г. и вступает в силу с момента его подписания», и предложил принять его в своей редакции: «Настоящий договор заключен на срок 49 лет с момента его подписания».
 
    В соответствии с п.1 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Арбитражный суд, исследовав материалы дела, установил, что договор аренды земельного участка подписан сторонами 20.11.2008г. (дата вручения ответчику подписанного со стороны истца проекта договора аренды земельного участка с протоколом разногласий). Данное обстоятельство сторонами не оспаривается. Поскольку согласие о более ранней дате сторонами достигнуто не было, поэтому договор аренды земельного участка считается заключенным с указанной даты, и абзац первый пункта 3.1. договора принимается судом в редакции истца по тексту протокола разногласий, а не в редакции предложенной ответчиком, которая противоречит ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации.
 
    По этим же основаниям подлежат исключению из акта приема-передачи земельного участка, сдаваемого в аренду «замечания: стороны соглашаются, что земельный участок фактически перешел в пользование арендатора с 29 декабря 2005г.».
 
    Абзац 3 пункта 3.1. договора в редакции КУМИ г.Пензы закреплял право ответчика начислять арендную плату при предоставлении земельного участка в аренду в порядке переоформления права постоянного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения с даты принятия постановления главы администрации города о предоставлении земельного участка в аренду. Истец не согласился с данной редакцией и просил принять абз.3 п.3.1. договора в редакции по тексту протокола разногласий: «При предоставлении земельных участков в порядке переоформления права постоянного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения арендная плата начисляется с 01.11.2008г.». Кроме того, истец просит исключить из договора п.3.6., согласно которому «первый арендный платеж за период с 29.12.2005г. по 01.12.2008г. составляет 126714 руб. и должен быть внесен в течение 10 банковских дней с момента заключения договора». 
 
    Суд считает, что абзац 3 п.3.1. договора следует принять в редакции истца по тексту протокола разногласий, а п.3.6. договора исключить, поскольку в силу п.2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к отношениям, возникшим до заключения договора.
 
    При этом действующим законодательством не предусмотрены в качестве существенных условий договора обязанность арендатора производить оплату за период пользования земельным участком до заключения договора.
 
    В силу ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации вышеуказанные условия могут быть предусмотрены в договоре при наличии согласия сторон, то есть их включение в договор является правом, а не обязанностью стороны.
 
    Учитывая, что по абз.3 п.3.1. и п.3.6. договора стороны к согласию не пришли, арбитражный суд не вправе распространять условия договора в части внесения арендных платежей на период предшествующий заключению договора и включать данные пункты в договор аренды земельного участка, в связи с чем, п.3.6. договора подлежит исключению, а абз.3 п.3.1. договора принимается в редакции истца по тексту протокола разногласий.
 
    Пунктом п.5.1. договора предусмотрено, что в случае нарушения Арендатором п.3.5., п.3.6. договора начисляются пени в размере 0,3% невнесенной суммы арендных платежей за каждый день просрочки. Истец просит из данного пункта исключить фразу – «п.3.6.».
 
    В связи с тем, что суд пришел к выводу о необходимости исключения из текста договора пункт 3.6., следовательно, и из п.5.1. договора также подлежит исключению фраза: «п.3.6.». То есть, п.5.1. договора принимается судом в редакции истца по тексту протокола разногласий.
 
    На основании вышеизложенного, суд считает, что исковые требования истца подлежат удовлетворению.
 
    Доводы ответчика о том, что предложенный истцу проект договора аренды земельного участка соответствует надлежаще согласованной типовой форме договоров аренды, в связи с чем, изменению не подлежит, не могут быть приняты судом во внимание, так как типовая форма договора аренды не является правовым актом либо императивной нормой, не установлена законом, поэтому не носит обязательного характера по смыслу п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, а лишь определяет примерные условия, предусмотренные п. 3 ст. 427 Гражданского кодекса Российской Федерации.
 
    Довод ответчика о том, что истец пользовался спорным земельным участком с 29.12.2005г., поэтому и должен производить оплату арендных платежей с указанной даты, судом не принимается, поскольку согласия о более ранней дате сторонами достигнуто не было, и возможность распространения условий договора на отношения сторон, возникшие до его заключения, является правом этих сторон и предполагает согласие всех лиц, заключающих договор. Кроме того, ответчик может выйти с самостоятельным иском о взыскании с истца долга за предшествующий заключению договора аренды период.
 
    Расходы по госпошлине в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на ответчика.
 
    Однако, в соответствии с п.п.1.1. ч.1 Налогового кодекса Российской Федерации ответчик освобожден от уплаты госпошлины, поэтому госпошлина взысканию с него не подлежит, а уплаченная истцом госпошлина подлежит возврату истцу из федерального бюджета.
 
    Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 173 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд, -
 
 
    Р  Е  Ш  И  Л  :
 
 
    Исковые требования открытого акционерного общества «Биосинтез» удовлетворить.
 
    Считать договор аренды земельного участка №БИО-1105, заключенный 20.11.2008г. между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г.Пензы и открытым акционерным обществом «Биосинтез» по спорным условиям договора в следующей редакции:
 
    - первый абзац пункта 3.1. договора принять в редакции истца, по тексту протокола разногласий,
 
    - третий абзац пункта 3.1. договора принять в редакции истца, по тексту протокола разногласий,
 
    - пункт 3.6. договора исключить,
 
    - пункт 5.1. договора принять в редакции истца, по тексту протокола разногласий.
 
    В акте приема-передачи земельных участков сдаваемых в аренду, являющегося неотъемлемой частью договора аренды, исключить «Замечания».
 
    Возвратить открытому акционерному обществу «Биосинтез» из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 2000 руб., уплаченную платежным поручением № 231 от 16.01.2009г.
 
    Выдать справку на возврат госпошлины.
 
 
    Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный  апелляционный суд через арбитражный суд Пензенской области в течение  одного месяца  со дня принятия решения.
 
 
 
 
    Судья:                                                                            С.А.Новикова