Решение от 24 июля 2009 года №А49-2786/2009

 
 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПЕНЗЕНСКОЙ ОБЛАСТИ
 
440026, г. Пенза,  ул. Белинского, д. 2, тел.: (8412) 52-99-09, факс: 55-36-96,Email: info@penza.arbitr.ru
 
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
 
РЕШЕНИЕ
 
 
    г. Пенза                                                                            Дело №А49-2786/2009
 
    24 июля 2009 года
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена  22 июля 2009 года
 
    В полном объеме решение изготовлено 24 июля 2009 года
 
 
Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи С.А.Новиковой, при  ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ю.А.Сергеевой, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску
 
общества с ограниченной ответственностью  «Универсам № 173»                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                 
 
к обществу с ограниченной ответственностью «Фирма «Омега-97»
 
о взыскании 133 581 руб. 52 коп.
 
    при участии в судебном заседании:
 
    от истца: представитель Кишенина Н.В. (доверенность от 22.06.2009г.), представитель Устьянцева С.Г. (доверенность от 11.01.2009г.)
 
    от ответчика: извещены, не явились,
 
 
УСТАНОВИЛ:
 
 
Общество с ограниченной ответственностью «Универсам № 173» (далее – ООО «Универсам № 173») обратилось в арбитражный суд Пензенской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Фирма «Омега-97» (далее – ООО «Фирма «Омега-97») о взыскании суммы 65625 руб. 36 коп., в том числе: 60540 руб. - задолженность по оплате арендной платы в соответствии с договором аренды нежилых помещений № б/н от 10.09.2006г. за февраль и март 2009г., 5085 руб. 36 коп. – пени за просрочку внесения арендных платежей в соответствии с условиями договора аренды за период с 25.02.2009г. по 15.04.2009г. Требования заявлены на основании ст.ст. 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации.
    Определением от 15.06.2009г. арбитражным судом Пензенской области в соответствии со ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации было принято увеличение размера исковых требований до суммы 133581 руб. 52 коп. В связи с чем, иск считается заявленным в сумме 133581 руб. 52 коп., в том числе: 121080 руб. – задолженность по арендной плате за период с февраля 2009 г. по май 2009г., 12501 руб. 52 коп. – пени за просрочку внесения арендных платежей за период с 25.02.2009г. по 15.06.2009г.
 
    Дело рассмотрено арбитражным судом Пензенской области в соответствии с п.4 ст. 36 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации – по месту исполнения договора аренды.
 
    В судебном заседании представители истца исковые требования поддержали, сославшись на обстоятельства, изложенные в иске. Пояснили, что п.3.1.5. договора аренды стороны предусмотрели порядок изменения арендной платы в одностороннем порядке не чаще одного раза в год на величину инфляции, но не более чем на 5%. Истец воспользовался своим правом, и увеличил ежемесячный размер арендной платы с 01.02.2009г. на 5% до суммы 635675 руб. Об увеличении размера арендной платы ответчик был извещен, но продолжал производить оплату арендной платы в прежнем размере. В результате чего, за период с февраля 2009г. по май 2009г. за ответчиком образовалась задолженность в сумме 121080 руб., которую истец и просит взыскать с ответчика. А также в связи с несвоевременным внесением арендных платежей истец также просит взыскать с ответчика пени в сумме 12501 руб. 52 коп. в соответствии с п.7.1. договора аренды от 10.09.2006г.
 
    Представитель ответчика в судебное заседание не явился, отзыв на иск не представил.О времени и месте рассмотрения дела извещался своевременно и надлежащим образом в порядке, предусмотренном ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
 
    В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд, с учетом мнения представителей истца, считает возможным рассмотреть спор в отсутствие представителя ответчика по имеющимся в деле доказательствам.
 
    Рассмотрев материалы дела, заслушав объяснения представителей истца, арбитражный суд установил:
 
    Между ОАО «Магазин № 173 Универсам» и ООО «Патэрсон-Инвест» 01.09.2005г. заключен договор аренды нежилых помещений № б/н, по условиям которого ОАО «Магазин № 173 Универсам» (арендодатель) обязалось передать ООО «Патэрсон-Инвест» (арендатору) в аренду (во временное пользование) помещения общей площадью 1056 кв.м., расположенные на первом этаже торгового центра («Торговый Центр») по адресу: г.Пенза, проспект Победы, 124, а Арендатор принять помещения и выплачивать Арендодателю арендную плату. Контур помещений выделен красной линией на поэтажном плане, содержащемся в Приложении № 1 к договору (л.д.115-123).
 
    Согласно п. 2.1. договор аренды б/н от 01.09.2005г. заключен сторонами на срок 11 месяцев.
 
    Нежилые помещения, предоставленные в аренду ответчику, принадлежат ОАО «Магазин № 173 Универсам» на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 23.09.1998г., выданным Пензенской областной регистрационной палатой.
 
    Во исполнение условий договора, Арендодатель передал арендованное имуществу Арендатору, о чем сторонами составлен и подписан акт приема-передачи от 10.10.2005г. (л.д. 32).
 
    12.07.2006г. между ООО «Патэрсон-Инвест», ОАО «Магазин № 173 «Универсам» и ООО «Фирма «Омега-97» подписано соглашение о замене стороны в договоре аренды нежилых помещений от 01.09.2005г., в соответствии с которым все права и обязанности Арендатора по договору аренды нежилых помещений от 01.09.2005г., заключенного между ООО «Патэрсон-Инвест» и ОАО «Магазин № 173 «Универсам» перешли к ООО «Фирма «Омега-97». Согласно п.4.1., Соглашение вступает в силу с 01 числа месяца, следующего за месяцем подписания его сторонами (л.д.124).
 
    10 сентября 2006г. между ОАО «Магазин № 173 Универсам» (правопреемником которого является ООО «Универсам № 173») и ООО «Фирма «Омега-97» заключен договор аренды нежилых помещений, по условиям которого, истец обязался передать ответчику в аренду (во временное пользование) нежилые помещения общей площадью 1071 кв.м., расположенные на первом этаже торгового центра по адресу: г.Пенза, проспект Победы, 124 (л.д. 6-9).
 
    Контур помещений, переданных в аренду ответчику, выделен красной линией на поэтажном плане, содержащемся в Приложении № 1 к договору аренды (л.д. 34).
 
    Договор аренды от 10.09.2006г. заключен сторонами на срок до 16.12.2011г. (п.2.1. договора), и зарегистрирован надлежащим образом в установленном законом порядке 26.01.2007г. (номер регистрации 58-58-01/067/2006-569).
 
    ООО «Универсам № 173» (правопреемник ОАО «Магазин № 173 «Универсам») является собственником нежилых помещений, предоставленных ответчику в аренду, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 15.10.2008г., номер регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним №58-58-35/022/2008-501 (л.д. 33).
 
    В соответствии с условиями договора аренды ответчик обязался ежемесячно не позднее 25-го числа каждого текущего календарного месяца производить оплату за арендуемые помещения в сумме 549120 руб., не включая НДС – 18% (п.п. 3.1.1., 3.2.1. договора).
 
    Пунктом 3.1.1. договора стороны согласовали порядок изменения арендной платы: «Арендодатель» вправе не чаще одного раза в год в одностороннем порядке изменить размер арендной платы на величину инфляции, но не более чем на 5%. Данное правило применяется при условии, что величина инфляции не превышает 15% в год. В случае превышения инфляции 15% уровня, арендная плата устанавливается на величину инфляции с применением коэффициента 0,75%.
 
    26 января 2007г. сторонами заключено дополнительное соглашение № 2 к договору аренды нежилых помещений от 10.09.2006г., согласно которому размер арендной платы был увеличен до 576576 руб. за все арендуемые помещения в месяц. Данное дополнительное соглашение было зарегистрировано в установленном порядке 26.03.2007г. Данные обстоятельства установлены вступившим в законную силу 30.11.2007г. решением арбитражного суда Пензенской области от 17.09.2007г. по делу №А49-3309/2007-142/15 по иску ОАО «Магазин № 173 «Универсам» к ООО «Фирма Омега-97» (л.д.127,128). Согласно ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
 
    Согласно дополнительному соглашению от 01.02.2008г. к договору аренды от 10.09.2006г., стороны установили, что с 01.02.2008г. размер ежемесячной арендной платы составляет 605404 руб. 80 коп., НДС-18% не облагается (л.д. 10). Данное дополнительное соглашение зарегистрировано надлежащим образом в установленном законом порядке 04.05.2008г.
 
    16 января 2009г. истцом в адрес ответчика направлено уведомление об одностороннем изменении размера арендной платы с 01.02.2009г. на величину инфляции на основании п.3.1.5. договора аренды от 10.09.2006г. Размер арендной платы с учетом увеличения (на 5%) составил 635675 руб.
 
    Данное уведомление было получено ответчиком, что подтверждается сообщением органа связи (л.д.27).
 
    Однако ответчик фактическую оплату арендной платы за период с февраля 2009г. по май 2009г. производил в прежнем размере - 605404 руб. 80 коп., определенном дополнительным соглашением от 01.02.2008г.  к договору аренды, что подтверждается материалами дела (л.д.15,16, 50,52).
 
    Истец полагает, что он воспользовался своим правом проиндексировать арендную плату с учетом инфляции и правом на односторонне увеличение размера арендной платы. Разницу в недоплате арендной платы, которая за период с февраля по май 2009г. составила 121080 руб., просит взыскать с ответчика.
 
    В соответствии с пунктами 1 и 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
 
    Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
 
    Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации определены виды арендных платежей. Одним из видов арендных платежей является твердый размер арендной платы.
 
    Пункт 3.1.1. договора аренды от 10.09.2006г. содержит твердый размер ежемесячной платы за аренду помещений, и не содержит механизм ее исчисления с применением процента индексации.
 
    Направляя уведомление ответчику об увеличении размера арендной платы с 01.02.2009г. истец в одностороннем порядке изменил размер арендной платы, а не произвел индексацию на величину инфляции.
 
    Пункт 3.1.5. договора аренды содержит порядок одностороннего ежегодного изменения истцом арендной платы, данный пункт имеет ссылку на процент инфляции, но данный процент учитывается при исчислении суммы, на которую по истечении года арендная плата будет увеличена, и не имеет отношения к ежемесячному фактическому размеру арендной платы.
 
    В соответствии с п. 2 ст.651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Все изменения, в том числе об изменении размера арендной платы также подлежат обязательной государственной регистрации (п.9 информационного письма Президиума ВАС РФ № 59 от 16.02.2001г.).
 
    Поскольку заключенный между истцом и ответчиком договор аренды от 10.09.2006г. является долгосрочным, зарегистрированным в установленном порядке, следовательно, изменения об увеличении размера арендной платы также подлежат обязательной государственной регистрации.
 
    Доказательств государственной регистрации изменений в договор аренды от 10.09.2006г. в отношении увеличения размера арендной платы до суммы 635675 руб. суду не представлено, в связи с чем, исковые требования истца о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 121080 руб. удовлетворению не подлежат.
 
    Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика пени за просрочку внесения арендных платежей в сумме 12501 руб. 52 коп. за период с 25.02.2009г. по 15.06.2009г. 
 
    В соответствии со ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от обязательств не допустим.
 
    Однако ответчиком условия договора аренды в части своевременного внесения арендных платежей нарушались.
 
    Суд считает, что требования истца о взыскании с ответчика пени за нарушение сроков внесения арендной платы обоснованны, поскольку в силу ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае просрочки исполнения обязательств должник обязан уплатить кредитору определенную денежную сумму, в данном случае – пени, размер которой определен п.7.1. договора аренды от 10.09.2006г. и составляет 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки.
 
    Согласно представленному представителем истца расчету, размер начисленной ответчику пени за период с 25.02.2009г. по 15.06.2009г. составляет 12501 руб. 52 коп.
 
    Вместе с тем, исковые требования истца в части взыскания пени подлежат удовлетворению частично в сумме 4843 руб. 21 коп.: 3027 руб. - за просрочку внесения арендной платы за февраль 2009г. с суммы долга 605404 руб. 80 коп. за период с 25.02.2009г. по 02.03.2009г., 1816 руб. 21 коп. - за просрочку внесения арендной платы за апрель 2009г. с суммы долга 605404 руб. 80 коп. за период с 25.04.2009г. по 27.04.2009г.
 
    В остальной части исковые требования истца о взыскании с ответчика пени удовлетворению не подлежат, поскольку истцом необоснованно произведен расчет суммы пени с ежемесячной недоплаты ответчиком 30270 руб., составляющей увеличение размера арендной платы на величину инфляции – 5%.
 
    В силу ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по госпошлине подлежат отнесению на ответчика пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
 
    Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд, -
 
 
Р Е Ш И Л :
 
 
    Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Универсам № 173» удовлетворить частично. Расходы по госпошлине отнести на ответчика пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
 
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Фирма «Омега-97» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Универсам № 173» пени в сумме 4843 руб. 21 коп., а также расходы по госпошлине в сумме 151 руб. 25 коп.
    В остальной части иска отказать.
 
 
    Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд г.Самара через арбитражный суд Пензенской области в течение одного месяца со дня принятия решения.
 
 
 
                Судья -                                                                         С.А. Новикова