Решение от 06 ноября 2014 года №А48-3518/2014

 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
 
РЕШЕНИЕ
дело №А48 –3518/2014
 
    г. Орел
 
    06 ноября 2014 года
 
    Резолютивная часть решения суда объявлена 05 ноября 2014 года.
 
    Решение изготовлено в полном объеме 06 ноября 2014 года.
 
    Арбитражный суд Орловской области в составе судьи Коротковой Л.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бакуровой Н.С., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Индивидуального предпринимателя Медведевой Светланы Анатольевны (ОГРНИП 307575210700052 ИНН 575206515642 г. Орел)
 
    к Управлению муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла (ОГРН 1025700826502, ИНН 5701000921, 302028, г. Орел, ул. Пролетарская гора, 1)
 
    о признании недействительным отказа от 10.04.2012 №7/2137 Управления муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла от договора аренды нежилого муниципального помещения от 01.02.2008 №15268,
 
    при участии в деле:
 
    от истца – Медведева С.А. (паспорт), адвокат Елфимов С.А. (служебное удостоверение от 23.11.2010 № 0599, ордер Серии КА № 000536, нотариальная доверенность от 19.03.2013),
 
    от ответчика – юрисконсульт отдела правовой поддержки муниципального сектора экономики Супонев А.А. (постоянная доверенность от 28.03.2014 № 7/1612),
 
    Установил:
 
    Индивидуальный предприниматель Медведева Светлана Анатольевна (ОГРНИП 307575210700052 ИНН 575206515642 г. Орел) обратилась в Арбитражный суд Орловской области с иском к Управлению муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла (ОГРН 1025700826502, ИНН 5701000921, 302028, г. Орел, ул. Пролетарская гора, 1) о признании недействительным отказа от 10.04.2012 №7/2137 Управления муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла от договора аренды нежилого муниципального помещения от 01.02.2008 №15268.
 
    В судебном заседании истец поддержал заявленные требования.
 
    Ответчик признал исковые требования и не возражает против их удовлетворения.
 
    Рассмотрев представленные в материалы дела доказательства, выслушав представителей сторон, арбитражный суд считает установленными следующие обстоятельства.
 
    1 февраля 2008 года между Управлением муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла (арендодатель) и ЗАО «Нива-торг №3» был заключен договор №15368 на аренду нежилого помещения, согласно которому арендодатель сдает во временное пользование арендатору часть нежилого помещения №20, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Ленина, 29, общей полезной площадью по первому этажу по литере А – 102, 8 кв.м.
 
    Согласно п. 1.2 договора срок аренды установлен с 1 января 2008 года по 31 декабря 2008 года.
 
    Указанное нежилое помещение передано истцом ЗАО «Нива-торг №3»  по акту приема-передачи от 01.02.2008 г. (л.д. 16).
 
    28 марта 2008 года между ЗАО «Нива-торг №3» (первоначальный арендатор, «цедент») и Медведевой С.А. (арендатор, приобретающий право аренды, «цессионарий») было заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды №15268 от 1 февраля 2008 года нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Ленина, 29, согласно которому ЗАО «Нива-торг №3» передало, а Медведева С.А. приняла все права и обязанности по договору аренды №15268 от 1 февраля 2008 года части нежилого помещения №20, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Ленина, 29. В данном соглашении указано на то, что помещение принято Медведевой С.А. 15 февраля 2008 года в технически исправном состоянии.
 
    Согласно п. 2 соглашения от 28 марта 2008 года правила, изложенные в п. 1 соглашения, применяются ко всем приложениям договора аренды №15268 от 1 февраля 2008 года.
 
    28 апреля 2008 года между Управлением муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла и Медведевой С.А. было заключено дополнительное соглашение к договору аренды №15268 от 1 февраля 2008 года, которым срок аренды установлен с 1 января 2008 года по 31 декабря 2014 года.
 
    Дополнительным соглашением от 30 апреля 2009 года к договору аренды №15268 от 1 февраля 2008 года площадь арендованного помещения изменена до 120, 2 кв.м. (номера комнат 34, 35, 37, 43, 44).
 
    Дополнительным соглашением от 20 июля 2009 года к договору аренды №15268 от 1 февраля 2008 года изменен размер пени за просрочку внесения арендатором арендной платы, установлена пеня в размере 0, 03% за каждый день просрочки от неуплаченной в срок суммы.
 
    Уведомлениями Управления Федеральной регистрационной службы по Орловской области от 29 сентября 2008 года и от 30 июля 2010 года подтверждается государственная регистрации договора  аренды  №15258 от 1 февраля 2008 года, соглашений к нему от 28 марта 2008 года, от 28 апреля 2008 года,  от 30 апреля 2009 года и от 20 июля  2009 года.
 
    Согласно п. 3.1 договора аренды №15268 от 1 февраля 2008 года размер арендной платы за указанные в п. 1.1 помещения при подписании договора составлял 335970 руб. 65 коп. в год, оплата должна производиться помесячно не позднее 10 числа следующего месяца за расчетным в соответствии с прилагаемым порядком оплаты (приложение №2 к договору).
 
    В силу п. 3.2 договора перерасчет арендной платы производится в одностороннем порядке арендодателем, который письменно уведомляет арендатора. Данное уведомление является неотъемлемой частью договора.
 
    Пунктом 3.4 договора предусмотрено, что новая величина арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор аренды. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты его отправки заказным письмом. Настоящее условие является заблаговременным согласием арендатора с изменением арендной платы в соответствии с пунктами 3.2 - 3.4 договора.
 
    Уведомлением №7/3163 от 4 февраля 2010 года об изменении арендной платы к договору аренды №15268 от 15 февраля 2008 года арендодатель известил арендатора о том, что на основании отчета независимого оценщика с 1 января 2010 года арендная плата устанавливается в сумме 431267 руб. 73 коп. в год.
 
    Списком заказных писем от 4 февраля 2010 года подтверждается направление указанного уведомления ответчику.
 
    В этой связи в 2010 году истец производил начисление ответчику ежемесячных арендных  платежей исходя из размера арендной платы в год в сумме 431267 руб. 73 коп.
 
    При этом решением Арбитражного суда Орловской области от 27.03.2013 по делу № А48-242/2013 установлено, что 29 ноября 2011 года Орловским городским Советом народных депутатов принято решение №10/0168-ГС о предоставлении индивидуальному предпринимателю Медведевой С.А. муниципальной преференции в целях развития культуры, искусства и сохранения культурных ценностей, путем снижения годового размера арендной платы по договору аренды от 1 февраля 2008 года №15268  нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Ленина, д. 29, площадью 102, 8 кв.м., на сумму  345014 руб. 18 коп. Суд в указанном решении пришел к выводу о том, что ИП Медведевой С.А. была предоставлена муниципальная преференция на весь срок действия договора аренды 01.02.2008 № 15268.
 
    Решение Арбитражного суда Орловской области от 27.03.2013 по делу                           № А48-242/2013 оставлено в силе Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2013.
 
    Вышеуказанным судебным актом установлены обстоятельства, имеющие существенное значение для рассматриваемого спора в части правоотношений, сложившихся между ИП Медведевой С.А. и УМИЗ Администрации г. Орла, следовательно, в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ эти обстоятельства не подлежат доказыванию вновь.
 
    Так, частью 2 статьи 69 АПК РФ предусмотрено, что обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
 
    Таким образом, обстоятельства, установленные судебными актами по делу                 №А48-242/2013 имеют преюдициальное значение для разрешения настоящего дела.
 
    Уведомлением №7/2137 от 10 апреля 2012 года УМИЗ Администрации г. Орла сообщило ответчику о том, что по состоянию на 29 марта 2012 года за Медведевой С.А. числится задолженность по арендной плате за 2012 год в размере 70477 руб. 11 коп. и пени, что является нарушением условий договора аренды №15268 и ст. 614 ГК РФ, не учитывая тот факт, что ИП Медведевой С.А. была предоставлена муниципальная преференция на срок действия договора аренды нежилого помещения.
 
    УМИЗ Администрации г. Орла, руководствуясь п. 5.2.3 и п. 5.1 договора аренды от 01.02.2008 №15268 в письме от 10.04.2012 №7/2137 заявил отказ от указанного договора аренды нежилого муниципального помещения, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Ленина, 29, сообщил ИП Медведевой С.А. о прекращении арендных отношений и необходимости освобождения ИП Медведевой С.А. помещения по истечении 30 дней с момента направления данного уведомления.
 
    Кроме того, в производстве Арбитражного суда Орловской области находилось дело №А48-241/2013 по иску Управления муниципального имущества и землепользования г.Орла к ИП Медведевой Светлане Анатольевне об освобождении нежилого помещения №20, общей площадью 120,2 кв.м (номера комнат 34, 35, 37, 43, 44), расположенного по адресу: г. Орёл, ул. Ленина, 29, в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по оплате аренды. Определением от 05.06.2013 производство по делу было приостановлено до вступления в законную силу решения суда по делу                  №А48-242/2013 в связи с тем, что в предмет доказывания по делу входили обстоятельства наличия или отсутствия у ИП Медведевой С.А. муниципальной преференции, которые непосредственно связаны с основаниями освобождения спорного помещения. Определением от 27.11.2013 производство по делу №А48-241/2013 было прекращено в связи с отказом истца от иска.
 
    Как указывает заявитель и не отрицает ответчик, ИП Медведева С.А. продолжает пользоваться предметом аренды по настоящее время, уплачивает арендную плату ответчику по договору аренды, а ответчик указанную арендную плату принимает.
 
    Помимо изложенного между УМИЗ Администрации г. Орла и ИП Медведевой С.А. было подписано дополнительное соглашение от 20.12.2013 к договору аренды, документы для его государственной регистрации представлены 25.01.2014 за №01/015/2014-411 в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области. Сообщением от 14.02.2014 №05-1642 регистрирующий орган уведомил стороны о том, что в государственной регистрации указанного дополнительного соглашения было отказано. Причиной отказа явилось то, что согласно данным Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним арендные отношения по договору аренды от 01.02.2008 №15268 нежилого помещения, расположенного по адресу г. Орел, ул. Ленина, 29, между арендатором и арендодателем прекращены на основании заявления арендодателя от 19.06.2012.
 
    Считая недействительным отказ от 10.04.2012 №7/2137 Управления муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла от договора аренды нежилого муниципального помещения от 01.02.2008 №15268, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
 
    Арбитражный суд, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, пришел к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
 
    Проанализировав условия договора от 01.02.2008 №15268, заключенного между сторонами, арбитражный суд пришел к выводу о том,что сторонами был заключен договоры аренды.
 
    В соответствии с пунктом 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем кодексе.
 
    В силу статей 309, 314 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и в установленный срок. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
 
    В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
 
    Согласно ч. 1 ст. 610  Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
 
    Частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
 
    Как установлено судом, ИП Медведевой С.А. была предоставлена муниципальная преференция на весь срок действия договора аренды 01.02.2008 № 15268. Однако ответчик, не учитывая данного обстоятельства, в письме от 10.04.2012 №7/2137 заявил отказ от указанного договора аренды нежилого муниципального помещения, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Ленина, 29, сообщил ИП Медведевой С.А. о прекращении арендных отношений и необходимости освобождения ИП Медведевой С.А. помещения по истечении 30 дней с момента направления данного уведомления.
 
    В силу ч. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
 
    Согласно части 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается расторгнутым вследствие одностороннего отказа от его исполнения только если такой отказ допускается законом или соглашением сторон. Следовательно, договор не может считаться расторгнутым, если заявление об отказе сделано с нарушением установленных соглашением сторон условий.
 
    Пунктом 5.2 договора от 01.02.2008 №15268 установлен закрытый перечень оснований, когда арендодатель вправе отказаться от договора. Пунктом 5.2.3 договора аренды предусмотрено, что арендодатель вправе отказаться от договора, если арендатор не внес арендную плату в течение двух месяцев подряд или внес ее не в полном объеме.
 
    С учетом вышеизложенных обстоятельств у ответчика отсутствовали основания для отказа от исполнения договора аренды от 01.02.2008 №15268. Следовательно, отказ ответчика от договора аренды от 01.02.2008 № 15268 муниципального нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Ленина, 29, по основаниям, изложенным в письме от 10.04.2012 №7/2137, является недействительным и не повлекшим правовых последствий в виде расторжения договора аренды от 01.02.2008 № 15268 и дополнительных соглашений к нему.
 
    Расходы по государственной пошлине в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует отнести на истца в соответствии с соглашением сторон о распределении судебных расходов (л.д. 75) .
 
    На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, ст. ст. 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
РЕШИЛ:
 
    1. Исковые требования Индивидуального предпринимателя Медведевой Светланы Анатольевны (ОГРНИП 307575210700052 ИНН 575206515642 г. Орел) удовлетворить.
 
    2. Признать отказ Управления муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла (ОГРН 1025700826502, ИНН 5701000921, 302028, г. Орел, ул. Пролетарская гора, 1) от договора аренды от 01.02.2008 № 15268 муниципального нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Ленина, 29, по основаниям, изложенным в письме от 10.04.2012 №7/2137, недействительным и не повлекшим правовых последствий в виде расторжения договора аренды от 01.02.2008 № 15268 и дополнительных соглашений к нему.
 
    На решение может быть подана апелляционная жалоба в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Воронеж) через Арбитражный суд Орловской области в течение месяца после принятия решения.
 
 
Судья                                                                                                           Л.В. Короткова