Решение от 04 сентября 2014 года №А48-22/2014

 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ
 
Именем Российской Федерации
 
РЕШЕНИЕ
 
    город Орёл                                                                                  дело № А48-22/2014
 
    04 сентября 2014 года
 
    Резолютивная часть решения объявлена 28.08.2014 года.
 
    Полный текст решения изготовлен 04.09.2014 года.
 
 
    Арбитражный суд Орловской области в составе судьи Карасева В.В.,                           при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ворохобкиным С.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление
 
    Общества с ограниченной ответственностью «Возрождение» (302011, г. Орёл, Новосильское шоссе, 10, ОГРН 1025700765507)
 
    к Управлению государственного имущества Орловской области (302001, г. Орёл, набережная Дубровинского, 70, ОГРН 1095742001123), при участии в деле в качестве третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области (302028, г. Орёл, ул. Октябрьская, 47, ОГРН 1045753008212)
 
    1. о признании недействительным отказа ответчика от 15.11.2013 в продлении договора аренды земельного участка от 18.03.2010 №1177/з;
 
    2. восстановлении в ЕГРП записи о регистрации договора аренды земельного участка от 18.03.2010 №1177/з;
 
    3. об обязании ответчика внести изменения в пункт 2.1 договора аренды земельного участка от 18.03.2010 №1177/з, изложив его в следующей редакции: «срок аренды устанавливается на 3 года с момента заключения настоящего соглашения»,
 
    при участии:
 
    от истца – представитель Сейкора О.И. (паспорт, доверенность),
 
    от ответчика – представитель Корнеева С.Ю. (паспорт, постоянная доверенность),
 
УСТАНОВИЛ:
 
    Общество с ограниченной ответственностью «Возрождение» (далее – истец, ООО «Возрождение») первоначально обратилось в Арбитражный суд Орловской области с иском к Управлению государственного имущества Орловской области (далее – ответчик, УГИ Орловской области) о признании договора аренды18.03.2010 № 1177/з возобновленным на неопределенный срок.
 
    В ходе рассмотрения дела, истец неоднократно уточнял заявленные требования. В заявлении от 01.08.2014 окончательно просил:1) признать недействительным отказа ответчика от 15.11.2013 в продлении договора аренды земельного участка от 18.03.2010 №1177/з; 2. Восстановить в ЕГРП записи о регистрации договора аренды земельного участка от 18.03.2010 №1177/з; 3. обязать ответчика внести изменения в пункт 2.1 договора аренды земельного участка от 18.03.2010 №1177/з, изложив его в следующей редакции: «срок аренды устанавливается на 3 года с момента заключения настоящего соглашения».
 
    Определением суда к участию в деле в качестве третьего лица привлечено Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области.
 
    Уточнение предмета заявленных требований принято судом в порядке п. 5 ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку это не противоречит закону и не нарушает права других лиц.
 
    В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования с учетом их уточнения по основаниям, изложенным в иске и дополнениях к нему. Пояснил суду, что о решении ответчика об отказе в продлении договора аренды и необходимости освобождения земельного участка, а равно как и погашения записи о регистрации  договора аренды  в Управлении Росреестра по Орловской области узнал в ходе рассмотрения настоящего дела, поскольку ответчиком данная информация в адрес истца не направлялась. 
 
    Ответчик исковые требования не признал. В письменном отзыве и дополнении к нему указал, что основанием для отказа в продлении на новый срок договора аренды явилось неиспользование земельного участка арендатором по целевому назначению (строительство объекта), а также отсутствие правовых оснований для продления срока аренды, предусмотренных п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73. Считает, что истец был надлежащим образом извещен о принятии данного решения.
 
    Выслушав стороны, исследовав материалы дела, арбитражный суд находит установленными следующие обстоятельства.
 
    На основании постановления Муниципального образования «Город Орел» от 28.03.2008 № 857 из земель населенных пунктов утверждены границы земельных участков единого землепользования для размещения автоцентра по ул. Раздольная в кадастровом квартале №57:25:0030107 Железнодорожного района г.Орла, в том числе, земельного участка площадью 5908 кв.м. с присвоением кадастрового номера 57:25:0030107:59 и адреса: г.Орел, ул. Раздольная, д. 443, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – автоцентр (т.1, л.д. 13, 14-18).
 
    Указанный земельный участок был предоставлен при соблюдении процедуры о предварительном согласовании места размещения объекта, что подтверждается Актом о выборе двух земельных участков для размещения автоцентра по ул. Раздольной (т.1, л.д. 10-11).
 
    С принятием Закона Орловской области от 30 июня 2006 года N 603-ОЗ "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Орловской области - городе Орле" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Орловской области - городе Орле осуществляется органом исполнительной государственной власти специальной компетенции Орловской области в сфере управления государственным имуществом – на момент возникновения правоотношений между сторонами – Департаментом имущества, промышленности и информатизации Орловской области, правопреемником которого является  Управлением государственного имущества Орловской области (ответчик по делу).
 
    Приказом Департамента имущества, промышленности и информатизации Орловской области (далее по тексту – Департамент) от 03.07.2008 №835 утвержден акт от 10.09.2007 о выборе двух земельных участков и предварительно согласовано место размещение автотехцентра в соответствии с проектом границ земельного участка площадью 7809,95 кв.м. и  место размещения автотехцентра  в соответствии с проектом границ зем.участка площадью 5908,35 кв.м. (т.2, л.д. 56).
 
    На основании приказов Департамента от 28.01.2010 № 101 и от 26.10.2010 № 2086 истцу предоставлены в аренду два земельных участка с кадастровыми номерами 57:25:0030107:58 и 57:25:0030107:59 (спорный) на основании договоров аренды сроком на три года от 26.10.2010 № 1300/з (т.2, л.д. 66-71) и от 18.03.2010 № 1177/з (т.1, л.д. 19-24).
 
    Истец полагает, что оба земельных участка были предоставлены для размещения единого комплекса - строительство автотехцентра.
 
    Из материалов дела следует, что истцом договор аренды от 26.10.2010 № 1300/з (т.2, л.д. 66-71) исполнен, строительство здания дилерского центра «LADA» завершено, право собственности на здание зарегистрировано в Управлении Росреестра по Орловской области 02.04.2014 (т.2, л.д. 93).
 
    Однако, завершить начатое строительство на земельном участке с кадастровым номером  57:25:0030107:59 истец не смог, в связи с окончание срока аренды и отказом в его продлении.
 
    Так, предметом договора от 18.03.2010 № 1177/з является аренда земельного участка площадью 5908 кв.м. с кадастровым номером  57:25:0030107:59 для строительства автотехцентра. Срок аренды составляет 3 года с 22.01.2010 по 21.01.2013 (пункт 2.1.). Договор является одновременно актом приема-передачи участка (п. 2.3.).
 
    Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Росреестра по Орловской области 21.12.2010.
 
    Пунктом 4.3.5. договора предусмотрено, что по истечении срока действия договора арендатор имеет право в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю за 3 (три) месяца до истечения срока действия договора.
 
    Истец, письмом от 09.10.2012 №153, т.е. за 3 месяца до истечения срока действия договора, обратился к ответчику с просьбой продлить срок действия договора аренды (т.1, л.д. 94).
 
    УГИ Орловской области, письмом от 15.11.2012 №3626/з отказало в продлении срока действия договора аренды сославшись на Постановление Правительства Орловской области от 02.06.2011 № 168 предусматривающего, что объект строительства – автотехцентр включен в перечень, предоставление земельных участков  для строительства которых осуществляется исключительно на торгах. В связи с  чем считало, что договор аренды, заключенный на новый срок без проведения торгов будет являться ничтожным (ст. 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора со ссылкой на пункт 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73. Также в письме было указано, что по результатам выезда на предоставленный в аренду земельный участок установлено, что строение отсутствует. При этом, в адрес ООО «Возраждение» был направлен проект Соглашения о расторжении договора аренды (т.2, л.д. 22-24).
 
    14.12.2012 истец направил адрес ответчика дополнительное заявление о возобновлении договора на неопределенный срок, в порядке п. 2 ст. 621 ГК РФ, приложив к заявлению копию разрешения на строительство (т.1, л.д. 95).
 
    По результатам рассмотрения которого, ответчик сообщил о невозможности возобновления договора аренды на неопределенный срок, в связи с ранее направленным уведомлением об отказе в продлении срока его действия (т.2, л.д. 26).
 
    Истец (с учетом уточнения) полагает, что отказ в продлении договора аренды от 15.11.2012 №3626/з является односторонней сделкой, просит признать его недействительным (ничтожным), применив последствия недействительности сделки в виде восстановления в ЕГРП записи о регистрации договора аренды земельного участка от 18.03.2010 №1177/з и обязании ответчика внести изменения в пункт 2.1 договора аренды земельного участка от 18.03.2010 №1177/з, изложив его в следующей редакции: «срок аренды устанавливается на 3 года с момента заключения настоящего соглашения».
 
    Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, арбитражный суд считает исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению, в связи со следующим.
 
 
    В соответствии с ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.
 
    Способы защиты гражданских прав перечислены в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
 
    Арбитражный суд считает, что между сторонами возникли правоотношения, которые подлежат квалификации по 24 главе Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации.
 
    Заявленные требования истца основаны на статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), закрепляющей право арендатора, надлежащим образом исполнявшего свои обязанности, на заключение договора аренды на новый срок. Данное право также закреплено в ст. 22 Земельного кодекса РФ и в условиях договора аренды от 17.03.2010 года №1177/з.
 
    В соответствии с частью 2 статьи 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
 
    Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (часть 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ).
 
    В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
 
    В соответствии с пунктом 1 статья 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
 
    Пунктом 3 ст. 425 ГК РФ установлено, что законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.
 
    В соответствии с пунктом 2 статья 610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
 
    В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
 
    Пунктом 2.1. договора стороны установили срок его действия на 3 года с 22.01.2010 по 21.01.2013 года.
 
    Пунктом 6.3. договора стороны предусмотрели, что договор прекращается по истечении его срока по соглашению сторон, достигнутому при его заключении, если стороны путем составления соглашение к договору не договорятся об ином.
 
    Учитывая, что арендодатель (УГИ Орловской области) до истечения срока договора аренды направил в адрес арендатора уведомление об отказе от договора, то арбитражный суд, с учетом требований ст. 610 ГК РФ и пунктов 2.1. и  6.3. договора считает, что договор аренды земли от 18.03.2010 года № 1177/з прекратил свое действие 22 января 2013 года, то есть по истечении срока его действия.
 
    Арбитражным судом не принимаются во внимание доводы истца о том, что им не достигнута цель договора аренды в период срока его действия, поэтому срок договора подлежит продлению. При этом, истцом в материалы дела представлено разрешение на строительство объекта недвижимого имущества от 16.11.2012 (т.1, л.д. 47), выданное в период действия договора; кадастровый паспорт по состоянию на 09.07.2014 из которого усматривается, что на земельном участке имеется объект незавершенного строительства со степенью готовности 10% (т.3, л.д. 7-8); а также  градостроительную и иную документацию (технические условия по подключению строящегося объекта к сетям коммунальной сферы и т.п.), что указывает, по мнению истца на то, что публичный собственник земли не может отказать в продлении договора аренды для целей строительства, когда строительство осуществлялось арендатором на законных основаниях, однако по каким-либо не зависящим от него причинам в срок, предусмотренный договором аренды, строительство не завершено (правовая позиция, сформулированная в Постановлении Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 №8985/08).
 
    Суд полагает, что истцом неверно толкуются нормы материального права с учетом установленных по делу обстоятельств.
 
    Из материалов дела следует, что одним из оснований для отказа в продлении срока договора аренды ответчик в оспариваемом письме от 15.11.2012 №3626/з (т.2, л.д. 22) указал, что по результатам выезда на вышеуказанный земельный участок УГИ Орловской области установлено, что на данном участке отсутствует строение, что подтверждается Актом обследования земельного участка, составленном 12.11.2012 (т.3, л.д. 158)
 
    Отсюда, арбитражный суд делает вывод о том, что на момент прекращения договора аренды (22.01.2013) истцом не было начато строительство «автосалона по продаже новых автомобилей а г.Орле», представленный в материалы дела кадастровый паспорт об объекте незавершенного строительства со степенью готовности 10% подготовленный 09.07.2014 года, не может являться относимым доказательством, поскольку был составлен после прекращения договора аренды, что не позволяет суду определить какой именно объект не завершен строительством (целевое назначение) и когда он был возведен: в период действия договора или после его прекращения.
 
    При этом, арбитражный суд полагает, что правовая позиция, сформулированная в Постановлении Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 №8985/08 не может быть применена к указанным правоотношениям, поскольку в данном судебном акте дается толкование отдельных положений статьи 36 Земельного кодекса РФ по вопросу предоставления в собственность земельного участка.
 
    Так, согласно правовой позиции Президиума ВАС РФ земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, строений или сооружений не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность исходя из приведенной нормы земельного законодательства.
 
    Материалы настоящего дела не содержат доказательств подтверждающих, что истцом объект недвижимого имущества построен и сдан в эксплуатацию, а цель, в соответствии с которой земельный участок был предоставлен в аренду, достигнута.
 
    Напротив, истец предоставил в материалы дела доказательства незавершенного строительством объекта недвижимого имущества, полученные после истечения срока действия договора аренды.
 
    Неверно также истцом трактуется преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, предусмотренное статьей 621 Гражданского кодекса РФ.
 
    Закрепляя право арендатора, надлежащим образом исполнявшего свои обязанности, на заключение договора аренды на новый срок, законодатель предусмотрел механизм восстановления этих прав, в случае их нарушения недобросовестным арендодателем.
 
    Согласно пункту 35 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» реализация предусмотренного пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественного права на заключение договора аренды земли на новый срок возможна только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.
 
    Согласно абз. 3 ч.1 ст. 621 Гражданского кодекса РФ если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (Постановление Президиума ВАС РФ от 19.07.2005 N 3440/05).
 
    Доказательств того, что УГИ Орловской области после отказа истцу в заключении договора на новый срок, заключило договор аренды с другим арендатором, в материалах дела не имеется.
 
    Указанные обстоятельства не оспаривались сторонами, напротив, представитель ответчика подтвердил, что договор аренды на спорный земельный участок может быть заключен с любым арендатором только после соблюдения публичных процедур, а именно по итогам состоявшихся торгов, что по мнению ответчика соответствует правовой позиции, изложенной в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».
 
    При этом, арбитражный суд учитывает требования Постановления Правительства Орловской области от 02.06.2011 № 168, которыми утвержден перечень случаев предоставления для строительства земельных участков, находящихся в собственности Орловской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена в административном центре Орловской области – городе Орле, которым предусмотрено, что  земельные участки для строительства торговых центров предоставляются исключительно на торгах.
 
    Не состоятельным является также довод истца о том, что им не было получено письмо УГИ Орловской области от 15.11.2012 № 3626/з об отказе в продлении договора аренды, поскольку в материалах дела содержится письмо УГИ от 09.01.2013 №3626/з, где ответчик ссылается на факт получения истцом письменного отказа, что подтверждается уведомлением о вручении 19.12.2012 года (т.2, л.д. 26).
 
    Арбитражный суд также считает ошибочным позицию истца полагающего, что письмо УГИ Орловской области от 15.11.2012 № 3626/з является односторонней сделкой, которая, по мнению истца, недействительна (ничтожна), в связи с чем подлежит применению последствия к таким сделкам в виде восстановления в государственном реестре записи о регистрации договора аренды от 18.03.2010 №1177/з.
 
    Из материалов дела видно, что оспариваемое письмо – это отказ от заключения договора аренды земельного участка на новый срок, которое было направлено истцу не в рамках осуществления УГИ Орловской области публично-правовых функций, как органа, наделенного властными полномочиями, а в рамках гражданско-правовых отношений, возникших между сторонами по гражданско-правовому договору. В спорных отношениях УГИ Орловской области выступало в качестве контрагента – стороны по договору, а не в качестве субъекта властных полномочий. Спорные отношения носили гражданско-правовой характер, а не административный характер.
 
    В соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
 
    Таким образом, гражданским законодательством предусмотрен конкретный способ защиты нарушенного права в случае уклонения другой стороны от заключения договора, а именно, подача иска об обязании заключить договор.
 
    При изложенных обстоятельствах направленное в адрес ответчика письмо об отказе в продлении договора аренды на новый срок, в связи с истечением срока его действия с приложением соглашения о расторжении ранее заключенного договора и передачи арендованного имущества, арбитражный суд не может расценить как одностороннюю сделку, понятия которой даны в статье 155 Гражданского кодекса РФ.
 
    В этой связи, арбитражный суд считает, что истцом в указанной части заявленных требований избран ненадлежащий способ защиты права.
 
    Также суд считает, что отсутствуют правовые основания для признания уведомления15.11.2012 № 3626/з о прекращении срока действия договора аренды от 18.03.2010 № 1177/з недействительным, поскольку в случае удовлетворения ответчиком заявления истца и продлении срока действия договора аренды заключенного на новый срок без проведения торгов договор или соглашение являлись бы ничтожными в силу статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, что соответствует правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».
 
    С учётом изложенных обстоятельств дела и норм права суд считает, что требование истца не подлежит удовлетворению.
 
    Расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на истца в соответствии со статьей 110 АПК РФ.
 
    Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
 
РЕШИЛ:
 
    В удовлетворении искового заявления Общества с ограниченной ответственностью «Возрождение» (302011, г. Орёл, Новосильское шоссе, 10, ОГРН 1025700765507) к Управлению государственного имущества Орловской области (302001, г. Орёл, набережная Дубровинского, 70, ОГРН 1095742001123), при участии в деле в качестве третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области (302028, г. Орёл, ул. Октябрьская, 47, ОГРН 1045753008212) 1. о признании недействительным отказа ответчика от 15.11.2013 в продлении договора аренды земельного участка от 18.03.2010 №1177/з; 2. восстановлении в ЕГРП записи о регистрации договора аренды земельного участка от 18.03.2010 №1177/з; 3. об обязании ответчика внести изменения в пункт 2.1 договора аренды земельного участка от 18.03.2010 №1177/з, изложив его в следующей редакции: «срок аренды устанавливается на 3 года с момента заключения настоящего соглашения» - отказать.
 
    Решение может быть обжаловано в месячный срок с момента его принятия в Девятнадцатый Арбитражный апелляционный суд в г. Воронеже через Арбитражный суд Орловской области.
 
 
    Судья                                                                                               Карасев В.В.